臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
109年度中簡字第2145號
原 告 陳松林
訴訟代理人 羅宗賢 律師
被 告 陳福美
陳秀美
陳秋美
陳春美
上四人共同
訴訟代理人 張慶宗 律師
複代理人 鍾傑名 律師
賴怡馨 律師
被 告 陳金銓 住臺中市○區○○路0段000號
居臺中市○區○○路00號14樓
訴訟代理人 陳佩怡 住同上
被 告 傅慶修 住臺中市○○區○○街00號13樓之3
訴訟代理人 陳維鈿 住臺中市○○區○○○路000巷00號
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年4月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有臺中市○區○○段○○段000○號建物，分歸原告及被告陳金銓、傅慶修取得，並按原告陳松林應有部分10/100、被告陳金銓應有部分45/100、被告傅慶修應有部分45/100之比例維持共有。
原告及被告陳金銓、傅慶修應補償被告陳福美、陳秀美、陳秋美、陳春美如附表二所示金額。
訴訟費用由兩造按附表一所示原應有部分之比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、被告陳金銓、傅慶修未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條有明文規定。 本件原告依不動產估價師製作的不動產估價報告書，更動分 割共有物方案的訴之聲明，僅屬分割方法的變更，屬於原告 補充或更正法律上的陳述，並非為訴之變更或追加，依照前 揭規定，應予淮許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造共有臺中市○區○○段○○段000○號建物（下稱系爭 建物），應有部分如附表一所示；系爭建物所坐落之土地即 臺中市○區○○段○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土 地）為原告及被告陳金銓、傅慶修所共有。被告陳福美、陳 秀美、陳秋美、陳春美（下稱被告陳福美等4人）僅持有系 爭建物之應有部分權利合計1/2。請求由原告及被告陳金銓 、傅慶修取得系爭建物全部，可達成土地及建物同屬相同人 所有，以利不動產之開發利用，並以鑑定市價按被告陳福美 等4人就系爭建物之應有部分比例找補。倘不採上述分割方 法，則請求將系爭建物予以變賣。
㈡被告陳福美等4人係於民國94年8月4日因贈與原因而由訴外 人陳葉深盆受贈系爭建物共1/2權利（每人受贈1/8，4人共 計1/2）。因訴外人劉秀滿、陳威佑、陳麒全於104年11月間 與陳葉深盆及被告陳金銓、傅慶修簽定買賣契約，併於104 年11月17日以臺中大隆路1142號存證信函通知被告陳福美等 4人是否優先購買，被告陳福美等4人並未主張優先購買，反 而於104年11月30日假陳葉深盆之名義對劉秀滿、陳威佑、 陳麒全提起訴訟主張借名登記請求返還系爭1-31、1-36號土 地全部權利，及系爭建物1/2權利予陳葉深盆，經鈞院104年 度重訴字第657號判決、臺灣高等法院臺中分院105年度重上 字第233號及高法院108年度台上字第2320號駁回陳葉深盆之 起訴確定。被告陳福美等4人均知悉系爭建物權利範圍合計 1/2及系爭土地權利全部屬劉秀滿、陳威佑、陳麒全等人所 有，經通知優先購買後，並未優先購買，可知被告陳福美等 4人自始無意願取得系爭建物之全部權利，亦無意願使系爭 建物與系爭土地權利合為相同人所有。其等於本訴訟表示願 意以價金補償原告及被告陳金銓、傅慶修，目的無非在於取 得系爭建物而占用系爭土地，而添增地上物與土地間法律關 係之複雜性，藉此影響土地所有權人對使用及處分土地之權 益。況且，被告陳福美等4人持有系爭建物之權利範圍合計 1/2，未經多數共有人依民法第820條規定同意即占用系爭建 物，乃是無權占用系爭建物，即難以此作為被告陳福美等4 人取得系爭建物全部之理由。
㈢系爭建物坐落於原告及被告陳金銓、傅慶修所有之系爭土地 上，若就系爭建物辦理建物分割時，尚需考量其所坐落之建 築基地的法定空地位置、範圍為何，且依建築技術規則設計 施工編第110條、110條之1規定，均須預留防火間隔。是被 告陳福美等4人並無建築基地即系爭土地之權利，則縱將系 爭建物以原物分割方式分割特定部份予被告陳福美等4人取 得，渠等亦無法取得法定空地，且不符建築技術規則設計施
工編第110條或110條之1規定，而無法辦理建物分割之保存 登記。有關臺中市中山地政事務所109年11月18日複丈成果 圖雖將系爭建物測繪成兩部分，惟未標示分割線究係以隔間 牆之兩側或壁中心為分割線，且其各樓層之建坪面積亦不相 同，故如依此做原物分割而分配予兩造，亦難符公平。況依 該複丈成果圖顯示，就系爭土地根本沒有保留任何法定空地 ，益徵系爭建物無法做建物分割辦理保存登記。 ㈣並聲明：分割方法如主文第1、2項所示或准予變賣，變賣所 得價金由兩造按附表一所示比例分得。
二、被告答辯：
㈠被告陳福美等4人：
⒈申請建物保存登記依土地登記規則第73條第1項規定須附使 用執照，而使用執照又係從建照而來，因請照時已提供土地 權利證明文件，當可證明建物基地之使用有合法之權源存在 。被告陳福美等4人就系爭建物有應有部分1/2，該建物既已 有合法之建造、使用執照並完成保存登記，因此系爭建物占 有系爭土地有正當權源。
⒉系爭建物及其所坐落之系爭土地原均為被告陳福美等4人之 父母即訴外人陳鏡明及陳葉深盆所有，作為經營家族肉粥攤 、麵攤等生意之用，陳鏡明及陳葉深盆於購買系爭土地及興 建系爭建物時，分別將系爭1-31地號土地借用訴外人劉秀滿 之名義登記，系爭1-36地號土地則借用陳永勝之名義登記； 系爭建物則分別登記為陳葉深盆與陳永勝所有，應有部分各 1/2。嗣陳永勝於92年9月24日死亡後，其名下之系爭土地及 建物權利輾轉由劉秀滿、陳威佑、陳麒全取得後，再於104 年11月12日與登記在劉秀滿名下之系爭1-31地號土地，一併 出售與原告與被告陳金銓、傅慶修等人。因此，原告與被告 陳金銓、傅慶修於向前手購買系爭建物之應有部分及系爭土 地權利時，已知悉所購得系爭建物，其中應有部分1/2為被 告陳福美等4人所有，且目前由被告陳福美等4人住居使用中 ，原告與被告陳金銓、傅慶修願意以低於市價取得此種房地 權利不完整之商品，顯於購買當時，應較重視土地權利之完 整性，並已預見無法有效利用土地上之建物。
⒊系爭建物係被告陳福美等4人之父母為經營家族生意所出資 興建，被告陳福美等4人及家屬就系爭建物持續利用迄今已 逾數十年，生活上自與系爭建物密不可分，原告及被告陳金 銓、傅慶修係於104年間始向前手取得系爭建物應有部分1/2 ，買賣過程不僅未通知被告陳福美等4人優先承買，也未曾 實際使用系爭建物，倘逕將系爭建物變價分割，由第三人或 原告等人拍定取得，自有違公平。參酌被告陳福美等4人對
系爭建物之依存關係及特殊感情，及系爭建物並無不能原物 分配之情形，將系爭建物以原物分配於被告陳福美等4人， 並由以金錢補償原告及被告陳金銓、傅慶修，最能兼顧系爭 土地、建物之住家商用性質、使用現況、被告陳福美等4人 對系爭建物之情感，及原告、被告陳金銓、傅慶修欲將其等 應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之 分割方式。
⒋系爭建物分別為門牌號碼臺中市○區○○路00號及臺中市○ 區○○街000號兩棟獨立之建物合併而成，為兩棟隔開構造 獨立（即已有定著可為分隔之牆壁）、各有對外出入口之二 房屋，即如臺中市中山地政事務所109年11月18日複丈成果 圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、A6（以上為門牌號碼現為 臺中市○區○○路00號）；編號B1、B2、B3、B4、B5（以上 為門牌號碼現為臺中市○區○○街000號），而大智路43號 與和平街213號各有獨立樓梯可對外出入、且有獨立電錶等 情，均屬具有構造上、經濟上獨立性之不動產，因此，依系 爭建物之共有型態、共有物之性質、兩造之經濟利益，及考 量原告同意與被告陳金銓、傅慶修保持共有，被告陳福美等 4人願意保持共有之全體共有人意願，且依地籍測量實施規 則第288條，倘採建物分割之方式，並無不能辦理登記或不 得分割之情事存在。倘由原告與被告陳金銓、傅慶修共同取 得大智路43號，另由被告陳福美等4人共同取得和平街213號 ，並依原應有部分比例保持共有，嗣雙方再依兩棟建物鑑價 之結果相互找補，應屬對全體共有人最公平適切且符合經濟 效益之分配方法等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告陳金銓、傅慶修：同意原告之分割方案，且系爭建物礙 於建築法第11條、建築技術規則設計施工編第110條、110條 之1規定，而有不能以原物分割之情事，有關臺中市中山地 政事務所109年11月18日複丈成果圖雖將系爭建物測繪成兩 部分，但系爭建物如依此分割，亦無法辦理保存登記等語。三、得心證之理由：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在此 限；共有物之分割，依共有人協議之方法為之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第1
項、第2項第1款前段、第3項、第4項分別定有明文。 ㈡本件原告主張系爭建物為兩造所共有，各共有人之應有部分 如附表一所示；系爭建物所坐落之系爭土地為原告及被告陳 金銓、傅慶修所共有；又系爭建物並無因物之使用目的不能 分割之情形，共有人間亦未訂有不分割之約定，惟無法達成 協議分割等情，業據原告提出系爭建物之建物登記第三類謄 本（所有權個人全部）、建物測量成果圖、地籍圖謄本、現 場照片、土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第31-53 頁），且由本院歷次開庭過程，亦可知兩造無法達成分割協 議，原告上開主張，堪信為真實。從而，原告訴請將系爭建 物裁判分割，為有理由，應予准許。
㈢法院就共有物為裁判分割時，應斟酌當事人之聲明，共有物 之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之；且分割 共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當 事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之 拘（最高法院69年度台上字第3100號、87年度台上字第1402 號裁判要旨參照）。經查：
⒈兩造共有之系爭建物位在和平街與大智路交叉路口，為一角 間房屋，一面臨和平街，有和平街213號門牌，有一個獨立 樓梯供和平街213號之2、3、4樓之住戶使用，大智路43號2 、3、4樓之住戶，另有一個獨立樓梯使用，互相不需使用對 方樓梯。大智路43號房屋與和平街213號房屋在一樓至四樓 都有隔間牆分開，現況為分開使用，無法通往另一門牌房屋 。二個門牌房屋一樓也是分開，做不同店面使用。二個門牌 號碼建物各樓層都有獨立店錶使用，有2個獨立樓梯出入， 大智路43號住戶不需使用和平街213號之樓梯即可對外出入 。目前被告陳福美使用213號3、4樓，被告陳秀美使用43號2 樓、213號1樓店面，陳秋美使用213號2樓及43號1樓，被告 陳春美使用213號3樓。43號3樓、4樓出租給別人。原告及被 告陳金銓、傅慶修目前沒有使用213號、43號房屋，也沒有 房屋鑰匙。目前43號房屋有地下室，213號房屋沒有地下室 等情，為兩造所不爭執，且據本院勘驗明確，製有勘驗筆錄 可憑（參卷第167頁-169頁）。
⒉系爭建物之分割方法，經審酌兩造之意見，並考量建物現有 使用狀況及分割後之利用目的、共有人意願、兩造相處情狀 、分割方法是否徹底解決紛爭等情，認以如主文第1項所示 之分割方法為適當。茲說明如次：
⑴按土地與其上建物之所有權人同一時，對於所有物之使用、 收益、處分均可達最高之效益，是土地法第104條、民法第4
26條之2等條文均就出租之建築基地與建築物不同所有人之 情形，訂定優先承買權之規範，以期減少使用與所有不能合 一之問題。本件系爭建物坐落之土地為原告及被告陳金銓、 傅慶修所有，就系爭建物之歸屬，被告陳福美等4人之母陳 葉深盆與原告及被告陳金銓、傅慶修之前手即訴外人劉秀滿 、陳威佑、陳麒全迭生爭執，互有扞格，訟爭已久（參本院 104年度重訴字第657號判決、臺灣高等法院臺中分院以105 年度重上字第233號判決、最高法院民事108年度台上字第23 20號裁定），倘系爭建物分割後，仍維持基地與建物所有權 人不同之情形，縱使透由法律之規定，訂定交錯使用土地之 對價，亦將使兩造及其後代子孫紛爭不斷，水火不容，且日 後不論何造欲處分土地或建物，均將因使用與所有未能合一 而使買受人卻步，不利交易之活絡，是本院認為系爭建物分 割後，應避免建物與土地之所有人不同一之情形產生。則原 告主張系爭建物全部由原告及被告陳金銓、傅慶修取得，並 依鑑價結果補償被告陳福美等4人之分割方案，得使系爭建 物與所系爭土地之所有權歸屬同一人，可促進房地之利用， 並避免法律關係趨於複雜。
⑵原告另主張可採變價分割，惟依此分割方案，亦可能造成房 屋與土地分屬不同人所有，不惟使法律關係趨於複雜，應買 人之應買意願亦會降低，使共有物難於變賣而損及共有人之 權益。
⑶被告陳福美等4人主張系爭建物全部由被告陳福美等4人取得 ，以鑑價結果金額補償原告及被告陳金銓、傅慶修之分割方 案，此方案將使房屋與土地分屬不同人所有，不惟使法律關 係趨於複雜，況劉秀滿、陳威佑、陳麒全於104年11月間與 原告及陳金銓、傅慶修簽定買賣契約，併通知被告陳福美等 4人是否優先購買時，被告陳福美等4人未主張優先承買，此 有原告所提出之104年11月17日臺中大隆路1142號存證信函 及回執影本為證（見本院卷第241-243頁、第283頁），則被 告陳福美等4人是否有意願及能力以給付原告及被告陳金銓 、傅慶修補償之方式進行分割，實有疑問。
⑷被告陳福美等4人再主張系爭建物分別由原告與被告陳金銓 、傅慶修共同取得大智路43號房屋，由被告陳福美等4人共 同取得和平街213號房屋之分割方案，參酌已登記之建物申 辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法 令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附 分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割 者，依法院確定判決辦理。地籍測量實施規則第288條定有 明文。另查，建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使
用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火 避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之 變更者，應申請變更使用執照，建築法第73條第2項定有明 文；又建築物使用類組及變更使用辦法第8條第1項並明定有 建築法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照。臺中市中山地政事務所雖於110 年2月22日函覆本院「查旨案複丈成果圖係現場實測並依地 籍測量規則第273條建物平面圖測繪邊界規定辦理，自得依 上開規定辦理分割。惟本案部分樓層分割後受限建物測繪邊 界之規定尚存重疊致拆屋還地疑慮，其情形本所業以109年 12月24日中山地所二字第1090014375號函（諒達）說明二中 敘明。」（見本院卷第319-320頁）；而該所109年12月24日 中山地所二字第1090014375號函說明二「經查旨揭建號建物 平面圖測繪邊界係依地籍測量實施規則第273條規定，依其 使用執照（75中工建使字第882號）及竣工平面圖所載，地 下室包含四周牆壁厚度之面積、陽台以其外緣為界。故本案 門牌大智路43號建物地下一層，地上二至四層陽台尚有部分 面積於分戶牆中心垂直投影線外。」（見本院卷第233頁） ；另臺中市政府都市發展局於110年3月30日函覆本院：「依 檢附擬分割圖是否符合建築技術等規定，能否各自申請取得 使用執照乙節，查旨揭建築物領有本府75中工建使字第882 號使用執照在案，其上所載為五層一座一戶建築物，倘涉及 分戶與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，故 旨案領得變更使用執照後仍應依規辦理法定空地分割，分割 後仍屬同一執照。」（見本院卷第349-350頁）。則上述各 函覆內容已指出系爭建物門牌大智路43號尚有部分面積於分 戶牆中心垂直投影線外，分割後尚存重疊致拆屋還地疑慮， 且須申請變更使用執照及辦理法定空地分割。而被告陳福美 等4人並無系爭土地之應有部分，且就其所主張之分割線是 否依系爭建物之原始建照執照所施作之樓板牆，併所涉建築 物使用類組及變更使用辦法第8條所規定之主要構造、防火 區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他是否與原 核定使用相符？如有不合，其是否業經主管機關核准變更等 情？皆未舉證說明，本院實難逕將系爭建物以建物分割方式 為之。
⒊因此，將系爭建物分歸原告及被告陳金銓、傅慶修取得全部 ，並以金錢補償被告陳福美等4人，應屬兼顧系爭建物之實 際使用狀況、經濟效用及兩造利益之分割方法。 ㈣以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配
者，得以金錢補償，民法第824條第3項定有明文。又關於共 有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價 值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為 以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按 其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平。惟依其價 值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者， 應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受 分配之情形，得以金錢補償之；原物分割而應以金錢為補償 者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時， 該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分 得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例 ，定其給付金額（最高法院63年台上字第2680號、最高法院 85年台上字第2676號裁判要旨參照）。系爭建物按上述方式 分割，被告陳福美等4人不能按應有部分受分配，自應由原 告及被告陳金銓、傅慶修補償被告陳福美等4人，經本院囑 託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，經核閱該事務所109 年11月18日109年度宏估務字第C00000000號之估價報告書內 容已就系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素 、不動產市場現況及最有效使用分析情況下，採用成本法進 行評估等，有詳細之分析與說明。而勘估標的範圍僅為建物 ，不考慮土地對地上建物影響，即採獨立估價原則，進行建 物價值評估；而成本法係指勘估標的於價格日期之重建成本 或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算 勘估標的價格之方法，可知該不動產估價事務所於本案之估 值決定過程中，皆以客觀公正立場評估，堪認該報告書之鑑 價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據，是依前開估 價結果，原告及被告陳金銓、傅慶修應各以如附表二所示金 額補償被告陳福美等4人。
四、綜上所述，本院審酌系爭建物之利用價值、共有人之意願、 分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事， 認系爭建物，應以原物分割由原告及被告陳金銓、傅慶修維 持共有，並按附表二所示之金額補償之方式為之，為公允及 適當，爰判決如主文第1、2項所示。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經審 酌均於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。系 爭建物分割後，全體共有人同蒙其利，自以由各共有人按系 爭建物原應有部分比例負擔訴訟費用為宜，爰判決如主文第
3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳文爵
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
書記官 何惠文
附表一：各共有人原應有部分比例
┌─────┬──────┐
│共有人姓名│應有部分比例│
├─────┼──────┤
│ 陳福美 │ 8分之1 │
├─────┼──────┤
│ 陳秀美 │ 8分之1 │
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│ 陳秋美 │ 8分之1 │
├─────┼──────┤
│ 陳春美 │ 8分之1 │
├─────┼──────┤
│ 陳金銓 │ 200分之45 │
├─────┼──────┤
│ 傅慶修 │ 200分之45 │
├─────┼──────┤
│ 陳松林 │ 200分之10 │
├─────┼──────┤
│合 計│ 1分之1 │
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附表二：各共有人間相互找補金額表（幣別：新臺幣）┌─────┬───────────────────────┬──────┐
│ │受 補 償 人 及 受 補 償 金額 │應補償金額 │
│ ├─────┬─────┬─────┬─────┤ │
│應補償人 │陳福美 │陳秀美 │陳秋美 │ 陳春美 │合 計 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│陳金銓 │313,811元 │313,811元 │313,811元 │313,811元 │1,255,244元 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│傅慶修 │313,811元 │313,811元 │313,811元 │313,811元 │1,255,244元 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│陳松林 │ 69,736元 │ 69,736元 │ 69,736元 │ 69,736元 │ 278,944元 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│受補償金額│697,358元 │697,358元 │697,358元 │697,358元 │總 計 │
│合 計│ │ │ │ │2,789,432元 │
└─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘