臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
109年度板小字第3589號
原 告 孔雀王朝第二期公寓大廈管理委員會
法定代理人 戴耶
訴訟代理人 林哲健律師
張宏暐律師
被 告 傅玉秀
林莉雯
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國110年3月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告傅玉秀應給付原告新臺幣壹萬玖仟捌佰叁拾叁元，及自民國一百零九年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林莉雯應給付原告新臺幣叁萬玖仟壹佰伍拾元，及自民國一百零九年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告傅玉秀負擔新臺幣叁佰叁拾陸元，餘由被告林莉雯負擔。
本判決得假執行。但被告傅玉秀、林莉雯如各以新臺幣壹萬玖仟捌佰叁拾叁元、新臺幣叁萬玖仟壹佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）按原告於民國105年11月13日修正之管理規約第11條規定 ：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有 權人應遵照區分所有權人會議決議之規定，向管理委員會 繳交下列款項：（二）管理費：每月新臺幣（下同）40元 /坪，（三）停車場清潔費：汽車每月250元，機車每月50 元。」。次按原告於108年11月16日修正之管理規約第11 條規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區 分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定，向管理 委員會繳交下列款項：（二）管理費：每月50元/坪，（ 三）停車場清潔費：汽車每月250元，機車每月50元。」 。
（二）被告傅玉秀自稱其擁有被告社區內地下一樓MP4、MP5及地 下二樓MP5、S5、SS5車位之專用權（此五個停車位事實上 不存在於社區內），並拒絕支付新北市○○區○○路○段 000巷0號1樓房屋足額的管理費，原告僅能起訴請求被告
傅玉秀支付管理費。被告傅玉秀專有部分之建物面積為 14.9坪（計算式：49.24×0.3025＝14.8951）， 共有部分之持分面積17.5坪（計算式：5363.2×0.3025× 108/10000＝17.0000000），繳納管理費之基礎計算面積 合計為32.4坪（計算式：14.9+17.5＝32.4），是被告傅 玉秀自106年1月1日至108年12月31日應繳納之管理費合計 為69,120元（計算式：32坪×40元×24月+32坪×50元× 24月），再扣除被告傅玉秀已給付之49,287元後尚積欠 19,833元（計算式：69,120 -49,287＝19,833）。（三）被告被告林莉雯新北市○○區○○路0段000號8樓之建物 面積為15.2坪（計算式：50.46×0.3025＝15.26415），專 有部分之附屬建物面積為1.4坪（計算式：5.41×0.3025 ＝1.636525），共有部分之持分面積23.5坪（計算式： 5363.2×0.3025×145/10000＝23.524336），繳納管理費 之基礎計算面積合計為40.3坪（計算式：15.2+1.4 +23.5 ＝40.3），是被告林莉雯自106年1月1日至108年12月31日 應繳納之管理費合計為86,400元（計算式：40坪×40元× 24月+40坪×50元×24月），扣除被告林莉雯已給付之 47,250元，尚積欠39,150元（計算式：86,400-47,250＝ 39,150）。
（四）嗣原告於109年6月15日以存證信函通知被告2人給付積欠 之管理費，被告2人收受後均未置理。為此，爰依公寓大 廈管理條例第21條、社區規約定11條規定，請求被告傅玉 秀應給付原告19,833元（起訴時請求14,486元，於109年 11月24日擴張），及自民事準備一暨擴張訴之聲明狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及請求 被告林莉雯應給付原告39,150元（起訴時請求33,500元， 於109年11月24日擴張），及自民事準備一暨擴張訴之聲 明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。
二、被告傅玉秀固不爭執為新北市○○區○○路○段000巷0號1 樓建物之區分所有權人，惟否認有欠費之情事，並就原告之 請求另以：依建商向地政機關申請第一次建物總登記記載資 料顯示（1號1樓）坪數為49.24平方公尺＋大小公設5363.2 × 24/10000＝12.87，合計為62.11平方公尺（18. 78坪） 。伊依據社區規約第11條規定繳納費用，每月應繳720元（ 18×40＝720元），106年9月間管委會公告，管理費採預繳3 個月即享有9.5折優惠「720×3×0.95＝2,052元」，伊均有 如期如數繳納管理費，故並無原告指控欠繳管理費之情事， 又建商保留之房子連同停車位持分，經過繼承再經過買賣，
均合法辦理登記移轉至伊名下，伊當然連同持有該車位持分 。伊之車位持份為84/10000，住家之公設為24/10000，原告 將上開兩樣持分加起來算管理費，才導致伊有欠繳管理費， 算法有誤云云置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴。三、被告林莉雯亦不爭執為新北市○○區○○路0段000號8樓建 物之區分所有權人，惟否認有欠費之情事，並就原告之請求 另以：全社區有車位之住戶，車位公設部份，均以「車位數 」徵收清潔費，惟獨針對伊，故意將車位公設，加在住家之 「管理費」徵收。伊預售購買明德路2段159號8樓樓棟編號 D1棟，預購時暫訂21.17坪，交屋後總幹事經派至地政事務 所登記社區各戶之實際坪數為20.98坪。於94年間，管委會 重新整理並通知各棟樓層住戶應繳管理費用之坪數依據(認 定收費坪數)並於95年度實施，樓層4～10欄位（坪數一樣大 ）載明「總坪數20.96/95年起繳費認定坪數20/ 95年度每月 應繳800 /備註20×40=800，故被告每月應繳之坪數為20坪 、應繳之管理費為800元是正確的，而伊均至板橋信用合作 社臨櫃繳納管理費用，且採預繳3個月9.5折優惠（800×3× 0.95%=2280），故伊之住家管理費僅能以20坪計算。108年 度調漲管理費，由每坪40元調漲至每坪50元，一口氣調漲 25%，不但違反規約規定亦無調漲理由、同意票數也未通過 ，合法性有待確認。故伊自108年「違法調漲」後，仍然依 舊繳每坪40元，且不再預先繳3個月，採逐月繳費。伊認為 145/10000之車位持分不能徵收管理費，因為此為車位，車 位亦有繳納管理費云云置辯，並聲明：求為判決：駁回原告 之訴。
四、原告主張之事實，業據提出原告與邱鏡溶簽訂之協議書、本 院104年度訴字第959號民事判決、原告與邱鏡溶之繼承人簽 訂之和解筆錄、本院105年度板小字第存證1122號民事判決 、本院105年度小上字第170號民事裁定、本院107年度訴字 第171號民事判決、臺灣高等法院108年度上易字第733號民 事判決、原告催告被告傅玉秀、被告林莉建雯支付管理費之 存證信函、原告105年11月13日修正之管理規約、原告108年 11月16日修正之管理規約、新北市○○區○○路○段000巷0 號1樓建物第二類登記謄本、新北市○○區○○路0段000號8 樓建物第二類登記謄本等為證，被告2人則就原告之請求， 分別以前詞置辯，是本件所應審酌者為：原告於108年11月 16日修正之管理規約第11條規定是否有效？被告2人繳納管 理費坪數計算是否有誤？被告2人應繳納之管理費數額若干 ？
（一）按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又 區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章 程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規 定，然公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有 建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之 性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而 發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社 員相互權利義務關係而召開之總會決議相當；又總會之召 集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3個月內 請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未 當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或 章程者無效，民法第56條定有明文，依此，倘區分所有權 人認為區分所有權人會議未依公寓大廈管理條例召集或決 議方法違反法令或章程者，自應依公寓大廈管理條例第1 條第2項適用民法第56條之規定，由區分所有權人於決議 後三個月內請求法院撤銷其決議，在法院確定判決撤銷決 議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在 ，各區分所有權人，均自不得主張該決議係無效。又按區 分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人 按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限；規 約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基 地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否 支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區 分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民 法第799條之1第1項、第3項定有明文。而區分所有權人或 住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐 一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻 率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金 額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖 必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之 福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。故公寓大廈 管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基 金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議 決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費 標準。再者，規約為公寓大廈區分所有權人為增進公共利 益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同 遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款亦定有明文。 故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用 基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序請求法院撤銷 之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權人或依法律規
定或依規約負有繳納公共基金或其他因共有部分所生負擔 之人，仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用，法 院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當 。查本件原告所收領之管理費均係為修繕、管理及維護共 用部分之用，而凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之 共用部分，均享有繳納管理費所應得之利益，或因所在位 置、樓層高低、樓板面積而導致利用機率需求多寡之差異 ，但共同享有管理費所維護社區公共設施利益之本質並無 二致。本件被告林莉雯雖辯稱：108年度調漲管理費，由 每坪40元調漲至每坪50元，不但違反規約規定亦無調漲理 由、同意票數也未通過，合法性有待確認云云，然依上開 說明，縱原告社區區分所有權人會議決議所訂定之收費標 準（已列入規約第11條）有不合理或不合法等情，僅係決 議方法之違法，並非決議內容之違法，此為該等決議得否 撤銷之爭執，並非決議當然無效，且被告林莉雯既未於決 議後三個月內請求法院撤銷其決議，該決議仍屬合法有效 ，對被告林莉雯自有拘束力存在，且而系爭會議決議所採 管理費之計算標準，固增加被告林莉雯之負擔，惟該決議 內容之適用對象係系爭社區全體區分所有權人，並非專為 針對被告林莉雯之差別待遇決定，且以坪數計算亦為一般 公寓大廈管理費收取之常態，亦與按應有部分比例分擔之 原則相符，實難謂有何違反公平之處，是被告林莉雯此部 分所辯，亦無足採，原告主張被告2人應依據系爭會議就 管理費收取標準事項之決議繳納管理費一節，堪信為真實 。
（二）就被告2人等共有部分之持分面積有無包括停車位一節， 查本院107年度訴字第171號民事判決及臺灣高等法院108 年度上易字第733號民事判決均已確認被告林莉雯所持有 共有部分120/10000並非停車位，是依前開判決記載，被 告傅玉秀並未取得MP5停車位、SS5停車位停車位約定專用 權，嗣被告傅玉秀縱將應有120/10000贈與被告林莉雯， 被告林莉雯亦未取得MP5停車位、SS5停車位約定專用權， 是被告等之共有部分持分並未包括停車位甚明。（三）再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文，又系爭社區規約第11條第5項規定：「區分 所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員 會應予以催繳，若積欠達三期（含），經一個月催告仍不
給付者，得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延 利息，以未繳金額之年息百分之十計算。」。經查：原告 社區計算管理費之面積係依照區分所有權人建物登記第二 類謄本（建物標示及所有權部）所示，包括專有部分之主 建物、附屬建物加上共有部分（公共設施）之面積合計， 原告社區於108年1月1日之前管理費為前每坪40元，於108 年1月1日調漲為每坪50元一節，有原告提出之105年11月 13日修正之管理規約第11條、108年11月16日修正之管理 規約第11條規定及107年11月10日區分所有權人會議紀錄 可佐，是依前開規定，被告傅玉秀專有部分之建物面積為 14.9坪（計算式：49.24×0.3025＝14.8951），共有部分 之持分面積17.5坪（計算式：5363.2×0.3025× 108/10000＝17.0000000），有建物登記謄本可參，繳納 管理費之基礎計算面積合計為32.4坪（計算式：14.9 +17.5＝32.4），則被告傅玉秀自106年1月1日至108年12 月31日應繳納之管理費合計為69,120元（計算式：32坪× 40元×24月+32坪×50元×24月），而被告傅玉秀已繳款 項為49,287元一節，此為被告傅玉秀所不爭，扣除後尚積 欠19,833元（計算式：69,120 -49,287＝19,833），而被 告被告林莉雯新北市○○區○○路0段000號8樓之建物面 積為15.2坪（計算式：50.46×0.3025＝15.26415），專 有部分之附屬建物面積為1.4坪（計算式：5.41×0.3025 ＝1.636525），共有部分之持分面積23.5坪（計算式： 5363.2×0.3025×145/10000＝23.524336），亦有建物登 記謄本可佐，繳納管理費之基礎計算面積合計為40.3坪（ 計算式：15.2+1.4+23.5＝40.3），是被告林莉雯自106年 1月1日至108年12月31日應繳納之管理費合計為86,400元 （計算式：40坪×40元×24月+40坪×50元×24月），而 被告林莉雯已給付47,250元一節，此為被告林莉雯所不否 認，扣除後尚積欠39,150元（計算式：86,400-47,250＝ 39,150），被告2人即有給付之義務，嗣經原告於109年6 月15日以存證信函通知被告等給付管理費，被告2人收受 迄未置理，復為被告2人所不否認，揆諸前開規定，被告2 人欠繳費用已逾三期，原告自得起訴請求。
五、從而，原告爰依公寓大廈管理條例第21條及社區規約定11條 規定，請求被告傅玉秀、林莉雯各給付19,833元、39,150元 ，為有理由，至法定遲延利息部分，原告主張應自民事準備 一暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起算，惟原告並未提出回 執及經被告2人簽收之資料以證明被告2人收受上開書狀繕本 之日期，惟被告2人於109年12月18日言詞辯論期日均陳明已
收受上開書狀繕本（參見當日筆錄），則利息應自109年12 月19日起算始為允當，原告併請求被告2人加計自109年12月 19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100,00 0元以下者之小額訴訟，應併依民事訴訟法第436條之19之規 定，確定被告2人應負擔之訴訟費用額為如主文第3項所示金 額，及就被告2人敗訴部分依職權宣告假執行及被告2人得供 相當擔保金額而免為假執行。
中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭（新北市○○區○○路○段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由（應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
書記官 王昱平