最 高 行 政 法 院 判 決
109年度上字第335號
上 訴 人 馬宏逵
訴訟代理人 林明侖 律師
被 上訴 人 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃一平
上列當事人間都市計畫法事件，上訴人對於中華民國109年1月30
日臺北高等行政法院108年度訴字第843號判決，提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人代表人由黃景茂變更為黃一平，茲據新任代表人具 狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。 二、上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號9樓之1建築 物（下稱系爭建物），坐落在同區○○段00-0地號土地(下稱 系爭土地)，領有96使字第0538號使用執照，位於都市計畫 商業區；依臺北市政府民國83年6月1日府都二字第83027894 號公告之「擬訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部 計畫暨配合修訂主要計畫案」（下稱83年計畫案）都市計畫 圖說及105年11月9日府都規字第10539571200號公告之「修 訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用 分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區 規定計畫案」（下稱105年計畫案）都市計畫書，均明訂系 爭建物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用。被 上訴人查得系爭建物係按住家用稅率課徵房屋稅，於106年5 月4日發函通知上訴人改善，繼於107年5月21日通知上訴人 將派員現場勘查，再於107年6月13日發函通知陳述意見後， 審認系爭建物作住宅使用，違反系爭建物所在土地使用分區 之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1項前段及臺北市 中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法 第79條第1項裁處作業原則（下稱裁處作業原則）等規定， 以107年12月11日北市都築字第10760614701號裁處書（下稱 原處分）處上訴人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到 次日起9個月內停止違規使用。上訴人不服，提起訴願，遭 決定駁回後，提起行政訴訟，並聲明：訴願決定及原處分均 撤銷，經臺北高等行政法院（下稱原審）108年度訴字第843
號判決（下稱原判決）駁回。上訴人仍不服，遂提起本件上 訴，並聲明：原判決廢棄；原處分及訴願決定均撤銷。三、上訴人起訴的主張及被上訴人在原審的答辯，均引用原判決 所載。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： ㈠系爭建物坐落之土地位於83年計畫案計畫圖說之街廓編號A5 區範圍內，依83年計畫案計畫圖說附件一「配合基隆河（中 山橋至成美橋段）整治計畫地區土地使用分區與都市設計管 制要點」第1點第3項規定，街廓編號A5區是「商業區（供一 般商業使用）」，不得供作住宅使用；臺北市政府92年1月7 日府都二字第09126159700號公告之「修訂台北市基隆河（ 中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫 案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區 與都市設計管制要點』案」（下稱92年計畫案）及105年計畫 案均維持系爭建物所在A5街廓屬於「商業區（供一般商業使 用）」，不得供住宅使用的規定。系爭建物係於97年1月23 日為建物第一次登記，並於101年3月28日始登記為上訴人所 有，故自始即應受系爭建物所坐落之土地使用分區「不得供 作住宅使用」之限制。上訴人為系爭建物的所有權人，負有 按臺北市政府所公告都市計畫所定使用類別而使用的「狀態 責任」保持義務，其應遵守使用分區限制之行政法上義務， 係基於都市計畫法及臺北市政府所發布之都市計畫所定土地 使用分區之管制命令，非待行政機關為政令宣導，方有遵守 之義務，更不因被上訴人未事前告知而可免除其違規使用之 責任。況上訴人所提出之契約書第17條明白約定：「六、本 物件因登記用途無『住宅』或『住』字樣，故依現行法令規定無 法適用政府開辦之各項購置住宅貸款利息補貼申請。七、本 物件目前土地使用分區為商業區（供一般商業使用），依其 現行細部計劃書規定不得做住宅使用，須依核准用途一般事 務所使用，否則有違規使用之風險，可能遭主管機關限令恢 復原用途使用及罰款之處分。……。九、本物件使照註記：本 案基地不得做為住宅使用。」加以，被上訴人曾於106年5月 4日以函通知上訴人，系爭建物涉違規作住宅使用，並促其 改善，該函於同年月11日送達上訴人，繼於107年5月21日以 函通知上訴人，將於同年6月8日派員至系爭建物現場勘查， 該函於107年5月30日送達上訴人，然因屆期未獲上訴人配合 無法進入系爭建物勘查，再於107年6月13日以函通知上訴人 陳述意見並將該函送達上訴人，惟仍未獲回應，足見，上訴 人於購屋之時，已知系爭建物之基地不得供住宅使用，復經 被上訴人一再給予其改正、澄清及陳述意見的機會，不但程
序嚴謹，更已盡調查之能事，並盡可能保障上訴人的合法權 益，然上訴人執意將系爭建物供作住宅使用，主觀上已符合 「故意」責任要件。是以，被上訴人依未修正之都市計畫法 相關規定與已公告之使用分區管制法令及裁處作業原則，於 都市計畫法第79條第1項規定6萬元以上30萬元以下之範圍內 ，依裁處作業原則裁處上訴人罰鍰6萬元及命限期停止違規 使用，並未違反法規不溯及既往原則及法治國原則、誠信原 則、行政自我拘束原則及禁反言原則；原處分詳細記載上訴 人之違規事實、裁處之理由與法令依據、繳交罰鍰之地點與 期限及救濟期間之教示條款，堪認原處分並未違反有利不利 事項一律注意原則、行政行為明確性原則及比例原則。 ㈡系爭建物之使用執照存根已記載「使用分區：商業區」，並 無記載可供住宅使用；房屋稅稅捐稽徵機關及地政機關皆非 都市計畫法之主管機關，且未經主管機關授權，故該等機關 皆無決定系爭建物得否作為住宅使用之權限、地政機關不負 有於所主管或核發之文書上記載系爭土地使用分區管制之義 務，加以，系爭建物之所有權狀已載明「主要用途：一般事 務所」，故上訴人不得以系爭建物登記謄本及所有權狀上未 記載「不得作為住宅使用」等為由，主張其有信賴基礎而有 信賴保護原則之適用。至建商或仲介公司為出售系爭建物所 提供的資訊，並非公權力行為，不屬於信賴基礎。另上訴人 主張被上訴人長期放任建商於「大彎北段」商業區興建房屋 ，並以可供住宅使用的不實廣告銷售，也對違規供作住宅使 用的情形，長期漠視未依法處置等情形，則屬被上訴人是否 執法怠惰的問題，無法作為阻卻上訴人違規使用行為之違法 性及有責性的理由，上訴人不能據以主張「不法的平等」， 要求被上訴人繼續怠惰下去，而不得對上訴人依法執行職務 。綜上，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合， 乃判決駁回上訴人在第一審之訴。
五、本院按：
㈠依地方制度法第18條第6款第1目規定，直轄市都市計畫之擬 定、審議及執行，為直轄市自治事項。都市計畫法第4條規 定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄 市政府；在縣（市）（局）為縣（市）（局）政府。」第6 條規定：「直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍 內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第22 條第1項第3款規定：「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫 圖就左列事項表明之：……三、土地使用分區管制。」第32條 規定：「（第1項）都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使 用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。
（第2項）前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別 予以不同程度之使用管制。」第35條規定：「商業區為促進 商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之 便利。」第79條第1項規定：「都市計畫範圍內土地或建築 物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或 內政部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者， 當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所 有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰 ，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建 、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電 、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土 地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」第85條規定 ：「本法施行細則，在直轄市由直轄市政府訂定，送內政部 核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政院備案。」 臺北市政府依都市計畫法第85條規定授權，於82年11月2日 修正發布「都市計畫法臺北市施行細則」，於100年7月22日 修正改為新名稱「臺北市都市計畫施行自治條例」；另臺北 市政府於82年11月2日依「都市計畫法臺北市施行細則」第2 6條修正發布「臺北市土地使用分區管制規則」，於100年7 月22日修正改為新名稱「臺北市土地使用分區管制自治條例 」。
㈡準此，直轄市政府本於其自治權限，除了可以擬定、審議及 執行直轄市的都市計畫外，還可以基於都市計畫法第6條、 第22條第1項第3款及第32條第2項規定的授權，對於都市計 畫範圍內的土地，限制其使用人為妨礙都市計畫的使用，並 於細部計畫書圖表明「土地使用分區管制」事項。而臺北市 政府除可依「都市計畫法臺北市施行細則」（及其後修正的 「臺北市都市計畫施行自治條例」）第10條第1項規定劃定 「商業區」，第10條之1第2款限制其不得為有礙商業的便利 、發展或妨礙公共安全、衛生的使用外，必要時更可依同細 則（條例）第10條第2項規定，劃定其他使用分區或特定專 用區，而且依同細則（條例）第25條、第26條規定，臺北市 政府如認為土地有合理使用的必要時，得依都市計畫法第23 條規定擬定細部計畫，規定地區內土地及建築物的使用等事 項，或依同法第32條第2項規定將使用分區用建築物及土地 的使用，再予劃分不同程度的使用管制，並另訂「臺北市土 地使用分區管制規則（自治條例）」管理。由此可知，臺北 市政府於臺北市轄區內擬定發布之細部計畫，規定細部計畫 地區內土地及建築物使用類別者，即屬都市計畫法第79條第 1項規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內
土地或建築物之使用所發布之命令，臺北市轄區內建築物所 有權人，應按臺北市政府所發布都市計畫細部計畫所定使用 類別使用，倘於商業區內而為有礙商業的便利、發展或妨礙 公共安全、衛生的使用情形，主管機關得依都市計畫法第79 條第1項規定，據以裁罰該土地或建築物所有權人、使用人 或管理人，並勒令停止違規使用。
㈢再按都市計畫法第79條第1項前段規定，都市計畫範圍內之土 地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府依都市計 畫法所發布之命令者，主管機關得對土地或建築物所有權人 、使用人或管理人加以處罰，並勒令停止使用或恢復原狀。 因此為維持都市計畫空間使用秩序之手段，都市計畫法第79 條第1項規定有行政罰性質之「罰鍰」，以及管制性不利處 分性質之「勒令停止使用或恢復原狀」。蓋行政罰與管制性 不利處分之目的不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出 於故意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處 分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制 理由，而係以管制措施乃為向未來維持行政秩序所必要。若 建築物所有權人因故意或過失從事違法使用行為，主管機關 自得依都市計畫法第79條第1項規定，對此主觀有責之違反 行政法上義務人（即建築物所有權人）裁處罰鍰，並依同條 項規定，作成管制處分，限期令其停止違法使用，以利都市 計畫之實現。
㈣又臺北市政府在都市計畫法第79條第1項授權裁罰金額及管制 行為範圍內，為積極有效處理監察院糾正文指正之大彎北段 商業區及娛樂區違規作住宅使用情事，針對上開區域該等違 規事件訂頒裁處作業原則，核其基準，係就違法情節態樣（ 依建物面積分級距）、經限期命停止違規使用後是否遵期改 正（分為3階段）等因素，訂定裁罰金額原則以及管制改正 期限與手段，以利不同案件同一違規情事得適用相同裁罰原 則及管制措施，並未逾越授權範圍，且標準客觀合理，被上 訴人自得據以適用。另臺北市政府業已依據行政程序法第15 條第1項規定，以104年4月29日公告將「都市計畫法第79條 」有關權限委任被上訴人辦理，是被上訴人得依據裁處作業 原則而為裁罰以及作成管制處分。
㈤經查，上訴人為系爭建物之所有權人，系爭建物坐落之系爭 土地位於臺北市政府83年計畫案、92年計畫案及105年計畫 案的商業區內，係供一般商業使用，不得供住宅使用。上訴 人購入系爭建物後，將之供作住宅使用，並向臺北市稅捐稽 徵處申請核定按自用住宅課徵房屋稅，經被上訴人於107年6 月13日發函通知系爭建物涉違規作住宅使用，並請其陳述意
見，上訴人仍供住宅使用等情，為原判決依法所確定之事實 。上訴人既為系爭建物之所有權人，即有按都市計畫法及本 於該法發布之土地使用分區管制法令而為使用之義務，其違 背該等義務，將坐落商業區之不得供住宅使用之系爭建物充 為住宅使用，經被上訴人通知後仍繼續違規使用，原審核認 上訴人違反商業區管制法令行為，依都市計畫法第79條第1 項規定，以原處分裁處上訴人罰鍰6萬元並限於文到次日起9 個月內停止違規使用，揆諸前開規定及說明，於法並無不合 。原審已詳述得心證之理由及法律上之意見，並就上訴人之 主張何以不足採取，分別予以論駁甚明，經核與卷內證據尚 無不符，亦無違反論理法則、經驗法則及證據法則。 ㈥臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1第2款有關商業區之 使用限制規定（即：「不得為有礙商業之便利、發展或妨礙 公共安全、衛生之使用」），係針對商業使用之各種態樣、 方式而言，並未允許得作住宅使用，且同自治條例第26條亦 有重申臺北市政府得依都市計畫法第32條第2項規定，再予 劃分不同程度之使用管制，臺北市政府早於83年6月1日公告 83年計畫案所附之都市計畫說明書已明文揭示系爭建物坐落 系爭土地位於商業區，供一般商業使用，不得供作住宅使用 ，此管制命令有經公告程序，迄92年計畫案及105年計畫案 ，均未變更，其管制效力一直延續至今，前揭細部計畫管制 命令係經臺北市政府依都市計畫法規定所發布，有都市計畫 法第6條、第22條第1項第3款、第32條第2項規定的明確授權 ，並依都市計畫法臺北市施行細則（含其後修正之「臺北市 都市計畫施行自治條例」）第10條第2項、第25條、第26條 及臺北市土地使用分區管制自治條例第3條規定，於細部計 畫內劃定「商業區」供一般商業使用，不得供作住宅使用， 各該使用分區範圍內土地及建築物的使用，都應該受到各該 管制命令的限制，與法律保留原則並無違背。上訴意旨主張 臺北市都市計畫施行自治條例或臺北市土地使用分區管制自 治條例並未限制商業區不得作為住宅使用，臺北市政府從未 依法公告限制大彎北段地區建物不得作住宅使用，本件商業 區建物當住宅使用並無礙商業之發展，原處分顯然違反法律 保留原則及授權明確性原則，原判決未斟酌適用相關規定， 而有違誤云云，尚無足採。
㈦72年4月25日公布，名稱為「臺北市土地使用分區管制規則」 ，後經多次修正，並於100年7月22日修正更名為「臺北市土 地使用分區管制自治條例」(最近一次之修正為110年2月5日 )，該新、舊法規範中之第93條及第94條規定(歷次規定內容 大體相近)，其規制對象並非本案事實，因此不會因為該新
、舊法規範之規定，而影響系爭建物所受公法管制之內容。 因為該等條文之規範意旨應是「在該法規範制定、實施以前 已現實存在之原有土地及建築物，即使不符合該管制規範新 定之管制內容，但在一定條件基礎下，可以繼續使用至新建 止」，乃是一種基於信賴保護原則所定之過渡規範。但本件 上訴人就系爭建物不得作為住宅使用之管制，既係適用前述 臺北市政府依都市計畫法發布之命令（即83年計畫案、92年 計畫案、105年計畫案）而來，並非臺北市土地使用分區管 制自治條例第93條所定「適用本自治條例後，不合本自治條 例規定之原有土地及建築物」情形，欠缺得適用同條例第94 條規定之前提要件，自無再適用同條第2款規定之餘地。以 本件情形，更非在上訴人購入使用系爭建物後，方有前開不 得作為住宅使用之管制命令，自亦無上訴人主張得繼續合法 使用之問題。上訴意旨主張臺北市土地使用分區管制自治條 例於100年7月22日公布施行，晚於上訴人購買使用系爭建物 時點，依該條例第94條第2款規定，自得繼續使用至新建止 ，縱認本件無上開規定之適用，依同條第4款規定，亦應准 許上訴人改為妨害較輕之使用云云，尚無足採。臺北市土地 使用分區管制自治條例第21條至第24條之具體規定內容固然 前、後有所不同，但規範目的始終相同，即在規範依都市計 畫劃為商業區之土地及建物，其合法使用與非法使用之分辨 標準，前開規定乃係在「商業區」管制條件下，再將商業區 細分為4種商業區，而規定各類商業區所能從事或不能從事 之商業活動種類。此等規定應解為「商業區不得供住宅區使 用」乃屬自明之理，而在此自明之理基礎下，再將商業區細 分，為更緊縮之管制，其與本件系爭建物之管制內容全然無 涉。至於臺北市土地使用分區管制自治條例第21條之原來規 定，確曾在一段實施期間內，許可商業區可供多戶住宅使用 ，但從83年6月1日公告之83年都市計畫說明書明示「系爭建 物所在地號之土地不得供作住宅使用」，此即表示該土地自 始沒有列入商業區可供多戶住宅使用之種類。而特定土地應 如何加以管制，本來即屬都市計畫擬定機關(本案為臺北市 政府)之職權，自得視實際需要，就特定商業區土地使用決 定其使用管制之強度。因此前開臺北市土地使用分區管制規 則舊法規範第21條規定在其規範效力存續期間內，對本案事 實仍無適用之餘地，也未改變系爭建物所受土地行政管制之 現狀。上訴意旨主張83年計畫案當時，並未限制不得供住宅 使用，其得繼續為原有之使用云云，自無足採。 ㈧上訴人將系爭建物違規充為住宅使用之行為係持續迄被上訴 人作成原處分時仍然存在，被上訴人援引都市計畫法第79條
第1項及裁處作業原則作成原處分，均為上訴人違規行為時 之法律及行政規則。上訴人主張105年計畫案、裁處作業原 則、都市計畫法第79條等，皆係在上訴人買受系爭建物後公 布施行，自不得溯及既往適用云云，顯然忽視83年6月1日公 告及83年計畫案之存在，也未能意識其違反分區使用之違規 行為至被上訴人為處分時仍在持續中，核其主張自無可採。 復按行政罰之裁處權時效之起算，依行政罰法第27條第2項 規定，自違反行政法上義務之行為終了時起算，本件上訴人 之違章行為迄原處分作成時始終繼續進行，自無裁處權已罹 於時效而消滅可言，上訴人主張其買受系爭建物使用逾3年 後，被上訴人始為裁處，已逾裁處權時效云云，自不足採。 又系爭建物使用執照存根已載明使用分區為「商業區」（原 處分卷1第67至69頁），上訴人購買系爭建物之初，應得知 悉系爭建物坐落商業區，當受商業區使用限制。且商業區是 否得為住宅使用，身為土地及建物之所有權人及使用人，本 有義務透過政府資訊公開管道查詢，上訴人未進行必要之查 詢，逕行將系爭建物充為自用住宅使用而違規使用，上訴人 主觀上即有可歸責。況被上訴人自106年5月4日起，即對上 訴人就系爭建物應合法使用進行行政指導通知改善（原處分 卷2第1至3頁），最晚自斯時起，上訴人即明知系爭建物坐 落商業區，不得為住宅使用，其仍持續為住宅使用，自具有 違章故意。至建築執照之核發旨在落實建築法第1條揭櫫之 建築管理，期以事前管制之危險預防機制，達成維護公共安 全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻之立法目的；房屋 稅則以房屋價值與實際使用情形定其課徵稅率，均與都市計 畫管制內容要屬無涉。再者，系爭建物是否應受都市計畫管 制，本無從就建築執照或房屋稅所顯示之資訊判斷，建築主 管機關並無將都市計畫法對土地或建築物之管制內容登載於 建築執照之公法上義務，而稅務機關亦無代都市計畫主管機 關核定或確認建物所在位置是否應受都市計畫分區管制之可 能，臺北市政府轄下各別公部門間之作為，亦不得據為排除 上訴人對系爭建物有遵從公法管制之義務。上訴人以臺北市 政府轄下機關所為行為，欲脫免其違反都市計畫法之主觀責 任，並指摘原判決違反信賴保護原則、誠信原則及行政自我 拘束原則，本件應有行政罰法第8條但書規定之適用云云， 自不足採。
㈨綜上所述，上訴人之主張均無可採，原判決駁回上訴人在原 審之訴，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項
、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 27 日 最高行政法院第二庭
審判長法官 吳 東 都
法官 胡 方 新
法官 陳 秀 媖
法官 林 妙 黛
法官 王 俊 雄
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 110 年 5 月 27 日 書記官 張 玉 純