最 高 行 政 法 院 判 決
109年度上字第157號
上 訴 人 詹爾昌
訴訟代理人 劉禹劭 律師
被 上訴 人 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃一平
上列當事人間都市計畫法事件，上訴人對於中華民國108年12月2
6日臺北高等行政法院108年度訴字第693號判決，提起上訴，本
院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人代表人由黃景茂變更為黃一平，已據其具狀聲 明承受訴訟在卷，核無不合，應予准許。
二、爭訟概要：
㈠上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號0樓建築物（ 使用執照核發機關、日期及字號：被上訴人民國99年2月2日 99使字第0036號使用執照，下稱系爭建物）坐落之臺北市中 山區○○段87-1地號土地位於臺北市政府83年6月1日府都二字 第83027894號公告（下稱83年6月1日公告）「擬訂基隆河（ 中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫 案」都市計畫圖說（下稱83年計畫案）與105年11月9日府都 規字第10539571200號公告（下稱105年11月9日公告）「修 訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用 分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區 規定計畫案」都市計畫書（下稱105年計畫案）劃定之商業 區範圍內（A4街廓區），依各該計畫案之規定，商業區之土 地及建築物應供一般商業使用，不得作為住宅使用。 ㈡被上訴人因查悉系爭建物前經臺北市政府稅捐稽徵處（下稱 稅捐處）依上訴人申請按住家用稅率課徵房屋稅核定之情事 ，乃以106年4月18日北市都築字第10634912700號函（下稱1 06年4月18日函）通知上訴人略謂：系爭建物前經稅捐處現 勘供住宅使用事實，據以同意以住家用稅率課徵房屋稅，惟 該分區依都市計畫書規定不准作住宅使用，涉違反都市計畫 法規定，得裁處新臺幣（下同）6萬元以上30萬元以下罰鍰 ，並停止供水電，倘現況實際已非住宅使用，請向稅捐處辦 理房屋使用情形變更，重新核定稅率，以符合規定，被上訴
人將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建物之課稅資 料，倘使用現況仍維持作住宅使用，未變更成非住家稅率， 則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理等語，並列示 相關都市計畫法令規定內容予以行政指導。隨後，被上訴人 續以107年8月9日北市都築字第1076024030號函（下稱107年 8月9日函）通知上訴人，將於同年9月11日下午2時30分派員 至系爭建物現場會勘，如系爭建物實際已改作商業使用，得 出示商業登記或營業登記等資料，憑為非住宅使用認定之依 據，惟屆期未獲上訴人配合無法進入勘查。被上訴人乃以10 7年9月12日北市都築字第1076036069號函（下稱107年9月12 日函）通知上訴人就系爭建物涉違反都市計畫法規定，檢附 具體事證並陳述意見，上訴人則未予置理。
㈢嗣經被上訴人審認上訴人將系爭建物作為住宅使用，違反系 爭建物所在土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第 79條第1項前段及「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區 作住宅使用違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則」（ 下稱大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則）等 規定，以107年12月19日北市都築字第10760624082號函檢送 同日北市都築字第10760624081號裁處書（下稱原處分）處 上訴人10萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使 用。上訴人不服，循序提起訴願後向臺北高等行政法院（下 稱原審法院）提起行政訴訟，訴請撤銷原處分及訴願決定。 經原審法院以108年度訴字第693號判決（下稱原判決）駁回 其訴後，提起本件上訴。
三、原判決所載兩造於原審之主張及答辯暨聲明，均援引之。四、原判決駁回上訴人在原審之訴，其主要論據如下： ㈠依臺北市政府83年6月1日公告之83年計畫案及105年11月9日 公告之105年計畫案，均明訂系爭建物位處之都市計畫商業 區係供一般商業使用，不得作住宅使用。被上訴人因查得系 爭建物按住家用稅率課徵房屋稅，先於106年4月18日函告知 上訴人略以：依系爭建物坐落土地之都市計畫規定，不准作 住宅使用，惟系爭建物前經稅捐處現勘有供住宅使用事實， 據以同意依住家稅率課徵房屋稅；系爭建物如現況已非供住 宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅率 ，被上訴人將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建物 之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成非住 家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理改善 等意旨，已於同月20日送達。是上訴人至遲於106年4月20日 即知悉其將系爭建物供作住宅使用係屬違法。嗣被上訴人查 得系爭建物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃於107年8月9日
函知將於同年9月11日派員至系爭建物現場會勘，如系爭建 物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料 ，將據以認定非住宅使用；惟屆期未獲上訴人配合無法進入 ，被上訴人再以107年9月12日函通知上訴人就系爭建物涉違 都市計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見，仍未獲上訴人 回應，且參諸上訴人於言詞辯論期日自承將系爭建物作住宅 使用等語，足見其經被上訴人告知系爭建物依所在區域之都 市計畫使用分區管制規定，不得作住宅使用後，仍違規將系 爭建物供作住宅用途，即係故意違反臺北市政府依都市計畫 法所發布之細部計畫命令，則被上訴人審酌系爭建物總面積 為122.10平方公尺，屬大彎北違反都市計畫法第79條第1項 裁處作業原則第5點之級距3，依都市計畫法第79條第1項前 段規定，以原處分對其裁處該級距第1階段之罰鍰10萬元， 並限於文到次日起9個月內停止違規使用，經核尚無違誤。 ㈡建商與房仲業者對系爭建物性質及用途之說明，既非行政機 關所為，並不得作為上訴人之信賴基礎。又稅捐機關核定系 爭建物按自用住宅稅率課徵房屋稅之處分，充其量僅得證明 系爭建物經稅捐機關審認係供住宅使用，至系爭建物作為住 宅使用是否合法、有無違反都市計畫法規，並非稅捐機關有 權認定，亦非該課稅處分效力範圍。另土地及建築改良物之 所有權與他項權利登記制度，旨在確保不動產物權內容之明 確性，促進私經濟交易安全，地政機關並無義務在土地及建 物登記資料上，將非屬其權責範圍之不動產所在區域都市計 畫法令等行政規則管理內容併予記載，都市計畫法對建築物 使用之管制如何，本應由權利人或法律上利害關係人自行查 詢都市計畫法令與建築物所在區域之都市計畫，故縱使系爭 建物所有權狀未載「不得作為住宅使用」，仍無由使上訴人 對系爭建物可供住宅使用產生信賴。再者，系爭建物所在大 樓之使用執照載明其坐落基地之使用分區為商業區，系爭建 物位於地上2層，用途為一般事務所，並無任何有關得作住 宅使用之記載，故亦不得作為上訴人信賴系爭建物可供住宅 用途之基礎。至被上訴人固不否認建照執照與使用執照於10 6年始經加註「不得供住宅使用」等字句，然此加註無非重 申法令規定，縱無此記載，亦非得反面推認可作住宅使用。 此外，被上訴人亦無任何表現於外之行政行為，足使上訴人 信賴系爭建物得作住宅使用，且其係因查得上訴人向稅捐處 申報系爭建物作住宅使用，經核定按住家用稅率課徵房屋稅 ，嗣通知上訴人將前往系爭建物現場會勘，惟未獲上訴人配 合，復通知上訴人提出系爭建物未作住宅使用之事證供核及 陳述意見，上訴人仍未回應，乃綜合上開事證，認定系爭建
物違規作住宅使用而作成原處分，要無上訴人所指違反信賴 保護、誠信、禁反言等原則及行政程序法第9條、第36條及 第43條等規定之情事。
㈢系爭建物坐落基地，自83年計畫案即限定為商業區（供一般 商業使用），不得供住宅使用，105年計畫案亦無變更，然 上訴人自99年購買系爭建物後，即作為住宅使用至今，且其 經被上訴人通知後，自106年4月20日知悉系爭建物坐落土地 ，依都市計畫不准作住宅使用後，迄未改善；則被上訴人經 臺北市政府公告委任其行使都市計畫法第79條第1項之裁罰 權限後，於107年12月19日作成原處分，依89年1月26日即已 修正之都市計畫法第79條第1項規定，對上訴人於106年4月2 0日至原處分作成時，故意違反臺北市政府依都市計畫法所 發布命令之行為裁處罰鍰及命限期改善，所適用之法律，於 上訴人將系爭建物作住宅使用時，早已生效施行，並無所謂 新法規範之法律關係跨越新、舊法施行時期之狀況，被上訴 人亦非將新訂生效之法規，適用於法規生效前已發生之事件 。至臺北市政府於106年10月5日公布、自同年月20日起施行 之大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則，係為 協助被上訴人就違反都市計畫法第79條第1項規定案件行使 裁量權，所訂定性質屬裁量基準之行政規則，被上訴人係參 酌上訴人之違規情節，符合前開裁處作業原則第5點級距3第 1階段，依都市計畫法第79條第1項規定，裁處上訴人罰鍰10 萬元，且限於文到次日起9個月內停止違規使用，並非逕依 大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則作成原處 分，亦無依新法規範對生效前已終結之事實為裁罰。從而， 本件並無上訴人所主張違反法律不溯及既往原則之情。 ㈣揆諸都市計畫法第32條及第85條之立法目的，當係使都市計 畫細部計畫透過細部計畫書及圖表明「土地使用分區管制」 時，能發揮因地制宜之效。是臺北市政府訂定之臺北市土地 使用分區管制自治條例，固已有關於商業區中第一種至第四 種商業區之使用管制規定，惟不妨礙臺北市政府於擬定都市 計畫細部計畫時，視個別都市計畫區域之實際需要，就特定 商業區作更嚴格的使用管制。則83年計畫案因應大彎北段都 市計畫區域建設成為未來臺北市現代化購物商業娛樂中心之 實際需求，於細部計畫管制要點中制訂更嚴格之土地及建築 物使用管制規範，自符前揭都市計畫法條文之立法意旨，無 上訴人所指違反法律保留原則之問題。次觀臺北市土地使用 分區管制自治條例第93條及第94條規定，係為保障原有合法 使用者權益，並達到都市計畫之使用目的而訂，有關合法使 用係指行為符合行為時之使用管制規定依法申請或領有臺北
市政府營利事業登記證者。系爭建物位於83年計畫案之A4街 廓商業區，早已載明未容許供住宅使用，上訴人於99年8月1 0日登記為系爭建物所有人後，即未遵照使用管制規定，將 該建物供住宅使用，自非前揭自治條例規定所欲保障之原有 合法使用者，故上訴人主張系爭建物得依上開自治條例，繼 續違法作住宅使用至新建止，原處分依都市計畫法第79條第 1項對其裁罰及命限期改善，有違誠信原則，不足採取。 ㈤上訴人於99年8月10日取得系爭建物後，即負有依都市計畫法 令所定管制內容而為使用之狀態責任保持義務，惟其並未遵 守仍將系爭建物供作住宅使用，且經被上訴人自106年間起 發函告知後迄未排除該違法狀態，是其前述違反行政法上義 務之行為既未終了，被上訴人於107年12月19日以原處分施 予裁罰，自未逾行政罰法第27條第1項及第2項所定裁處權期 間。
五、上訴意旨略以：
㈠依都市計畫法第32條及第39條規定，可知都市計畫管制措施 應於臺北市土地使用分區管制自治條例或其他自治條例中明 訂，方屬正辦。然遍觀臺北市土地使用分區管制自治條例或 臺北市其他自治條例之規範中，根本沒有限制商業區建物不 得作為住宅使用。或謂105年計畫案可充作臺北市土地使用 分區管制自治條例第21條至第24條之「公告」，但商業區建 物作住宅使用並無該等規定適用之前提，即「有礙商業發展 或妨礙公共安全及衛生」，故原處分逕以都市計畫法第79條 第1項及大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則等 規定為據，自有違法律保留及授權明確性原則。 ㈡稅捐處認可上訴人就系爭建物得據住家用稅率課徵房屋稅、 臺北市中山區戶政事務所（下稱中山區戶政事務所）認可上 訴人於系爭建物設立戶籍、臺北市建築管理工程處（下稱建 築管理工程處）許可系爭建物以住家規格販售之廣告暨被上 訴人前代表人許志堅在議會中公開表示大彎北段地區已開放 作為住宅使用等情，均足為上訴人信賴系爭建物得作住宅使 用之基礎，況本件無不適用信賴保護原則、上訴人亦無信賴 不值得保護之情形。則原處分認定上訴人違規使用，有違信 賴保護、誠信、禁反言等原則暨未盡舉證能事之違法。 ㈢被上訴人對大彎北段建案申請核照、發照之初，即未依相關 法規確實稽查，放任建商得以住宅名義開賣位處商業區內之 建物，上訴人復信賴稅捐處、中山區戶政事務所及建築管理 工程處等認定系爭建物為住宅之一系列作為，凡此均屬對上 訴人有利事項。再者，上訴人購買系爭建物時，105年計畫 案、大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則及臺
北市土地使用分區管制自治條例等均尚未公布施行，是縱使 系爭建物之使用有不符分區使用限制之情，依前揭自治條例 第94條第2款及第4款規定，亦得繼續使用至新建止，或得改 為妨礙較輕之使用。則原處分逕予裁處上訴人罰鍰並限期停 止違規使用，除違反相關法令明文外，亦有違比例、有利不 利一體注意暨法律禁止溯及既往等原則。
㈣原處分除未能說明於現況下上訴人應如何依法辦理變更稅率 外，其所謂「停止違規使用」何指？亦語意不明，蓋被上訴 人認定上訴人將系爭建物作為住宅使用係以其目前適用住家 用稅率，則是否只要上訴人變更系爭建物稅率後，即屬非住 宅使用而無違規使用？抑或係上訴人必須搬離系爭建物方屬 停止違規使用？又或上訴人必須將系爭建物內家具、衛浴設 備等空間規劃全部拆除，且必須將戶籍遷出，方屬停止違規 使用，以上皆無從由原處分內容中得知，自有違明確性原則 。
㈤上訴人買受使用系爭建物之行為，乃就建商所規劃建造建物 格局、設備等事實上狀態之繼續而非行為之繼續，故起算對 上訴人違反行政法上義務之裁處時效暨判別其有無故意過失 、有無違法性認識之時點，均以「行為完成時」（即買受系 爭建物時）為準。則原處分於107年12月19日作成，已逾行 政罰法第27條明定之3年裁處時效，當屬違法。至被上訴人 辯稱已透過行政指導要求上訴人停止違規使用，上訴人於接 受行政指導時亦有違規故意等語，顯係混淆「狀態犯」有責 性之判斷時點，當無可採。況上訴人購買系爭建物時之氛圍 ，賣方係以住宅為標示出售、當時並無唾手可得查閱都市計 畫相關資訊之方法，且斯時相關規範亦無限制商業區內建物 不得作住宅使用，實難認其對系爭建物作住宅違規使用之行 為具有故意過失，亦無任何期待可能性可言，而有行政罰法 第8條但書規定之適用等語。
六、經核原判決駁回上訴人在原審之訴，認事用法並無違誤。茲 就上訴理由，再予論述如下：
㈠按都市計畫法第4條規定：「本法之主管機關：在中央為內政 部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）（局）為縣（市） （局）政府。」第79條第1項規定：「都市計畫範圍內土地 或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反 本法或內政部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命 令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建 築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以 下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除 、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水
、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費 用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」 ㈡觀諸地方制度法第18條第6款第1目「下列各款為直轄市自治 事項：……六、關於都市計畫及營建事項如下：(一)直轄市都 市計畫之擬定、審議及執行。……」及都市計畫法第6條「直 轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得 限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第22條第1項第3款 「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之 ：……三、土地使用分區管制。」第32條「（第1項）都市計 畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃 定其他使用區域或特定專用區。（第2項）前項各使用區， 得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。 」第35條「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物 之使用，不得有礙商業之便利。」暨臺北市政府依都市計畫 法第85條規定授權訂定之臺北市都市計畫施行自治條例（10 0年7月22日修正前原名稱為都市計畫法臺北市施行細則）第 10條第2款「本市都市計畫地區範圍內劃定下列使用分區， 分別限制其使用。……二、商業區。……」第10條之1第2款「前 條各使用分區使用限制如下：……二、商業區：以建築商場（ 店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利、 發展或妨礙公共安全、衛生之使用。……」臺北市土地使用分 區管制自治條例第3條第1項第2款及第2項「（第1項第2款） 本市都市計畫範圍內劃定左列使用分區：……二、商業區：（ 一）第一種商業區。（二）第二種商業區。（三）第三種商 業區。（四）第四種商業區。……（第2項）前項各使用分區 得視需要，依都市計畫程序增減之。」等規定意旨，可知直 轄市都市計畫之擬定、審議及執行皆屬於直轄市自治事項範 疇；都市計畫細部計畫書、圖俱為實施都市計畫之依據，既 經發布實施，即發生規制都市計畫範圍內人民對土地使用行 為，必須符合其規劃與規定內容之法律效果。直轄市政府為 達成都市計畫之目的，對於計畫範圍內土地，本得限制使用 人為妨礙都市計畫之使用。其經核定實施都市計畫細部計畫 範圍土地，基於促進商業發展目的，而劃定使用分區為商業 區者，復得就該使用分區土地，視實際需要再予以不同程度 之使用管制，該範圍之土地及地上建築物之使用，俱應受其 規範，不得為有礙商業之使用。
㈢準此以論，臺北市政府就所轄基隆河（中山橋至成美橋段） 附近地區，業已核定公告實施83年計畫案及105年計畫案， 其細部計畫書圖對於該地區內商業區土地及建築物所為容許 使用類別之限制規定，即屬於都市計畫法第79條第1項規定
所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內土地或建 築物之使用所發布之命令，位於此商業區內之土地及建築物 即應依命令所容許之使用組別而為使用，違反命令供作容許 使用組別以外之其他用途者，即符合臺北市都市計畫施行自 治條例第10條之1第2款所稱有礙商業之便利、發展或妨礙公 共安全、衛生的使用之情形，主管機關自得依據都市計畫法 第79條第1項規定對於違規使用之土地或建築物所有權人、 使用人或管理人裁處罰鍰，並勒令停止違規使用。 ㈣再者，主管機關依據都市計畫法第79條第1項規定所為之裁罰 處分與「勒令停止使用或恢復原狀」處分，俱為維持都市計 畫空間使用秩序之必要手段，前者乃對於違反行政法上義務 且主觀上具有可非難性者予以制裁，屬於行政罰性質；而後 者則為維持將來行政秩序所必要之措施，屬於管制性不利處 分性質，並不以受處分人具有故意或過失為其要件及事由。 故主管機關對於因故意或過失，而違反直轄市、縣（市）（ 局）政府依都市計畫法所發布之土地及其建築物分區使用管 制命令者，自得依據都市計畫法第79條第1項規定，裁處罰 鍰，並作成限期令其停止使用或恢復原狀之管制處分，以利 都市計畫目的之實現。
㈤又臺北市政府因監察院作成糾正案文認定其對於大彎北段商 業區及娛樂區違規移作自用住宅使用，遲未能有效管理、遏 止及查處，顯有違失，依監察法第24條規定予以糾正，移送 行政院督飭確實改善處置，為積極有效處理，乃訂頒大彎北 違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則，觀其規定內容 係於都市計畫法第79條第1項授權裁罰金額及管制行為範圍 內，臚列不同違規使用態樣及情節（依建物面積分級距）、 經限期命停止違規使用後是否遵期改正（分為三階段）等因 素，訂定裁罰金額標準及管制改正期限與手段，俾執行機關 能有具體客觀之一致性裁量標準可循，避免造成裁量恣意輕 重之情形，以符合平等原則，核未逾越法定授權範圍，被上 訴人自得據以適用。另臺北市政府業已依據行政程序法第15 條第1項規定，以104年4月29日府都築字第10433041900號公 告將都市計畫法第79條有關權限委任被上訴人辦理，是被上 訴人自得本於執行權限機關，依照大彎北違反都市計畫法第 79條第1項裁處作業原則所訂基準作成原處分就上訴人上開 違規行為為裁處。
㈥經核原判決認定上訴人為系爭建物之所有權人，系爭建物之 基地位於臺北市政府83年6月1日公告之83年計畫案及105年1 1月9日公告之105年計畫案之商業區內（A4街廓區），係供 一般商業使用，不得供住宅使用。而上訴人取得系爭建物後
，供作住家使用，並據以向稅捐處申請核定按住家用稅率課 徵房屋稅，經被上訴人以107年9月12日函通知其對於上開違 規情事陳述意見，並請檢附系爭建物已變更為非住宅稅率之 課徵房屋稅資料供審酌，然上訴人並未提出已變更成非住家 稅率之相關資料供核等情，為原判決依法所確定之事實，核 與卷附證據資料無違，自得作為本院判決之基礎。是以，系 爭建物及其坐落基地既位商業區範圍，上訴人為所有權人， 即有按都市計畫法及臺北市政府本於該法發布之83年計畫案 及105年計畫案關於商業區土地容許使用組別管制規定為使 用之行政法上義務，其違反義務將位於商業區之系爭建物作 為自用住宅使用，經被上訴人通知後仍繼續原來之違規使用 行為，原審核認被上訴人就上訴人上開違反商業區土地管制 法令行為，適用都市計畫法第79條第1項規定，並依據大彎 北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則所示裁量標準 ，審酌系爭建物主要建物面積為122.10平方公尺，未達165 平方公尺，屬於級距3，作成原處分對上訴人裁處罰鍰10萬 元並限於文到次日起9個月內停止違規使用，揆諸前開規定 及說明，認事用法並無違誤，已詳述其得心證之理由及法律 上之意見，並就上訴人之主張各節何以不足採取分別予以論 駁甚明，經核於法並無不合。
㈦上訴意旨雖謂：遍觀臺北市土地使用分區管制自治條例或臺 北市其他自治條例之規範並未有限制商業區建物不得作為住 宅使用，原處分逕以都市計畫法第79條第1項及大彎北違反 都市計畫法第79條第1項裁處作業原則等規定為據，自有違 法律保留及授權明確性原則云云。惟臺北市政府本於都市計 畫法第6條、第22條第1項第3款及第32條第2項之授權規定， 為合理使用土地的必要，依臺北市都市計畫施行自治條例第 10條第2項、第25條、第26條及臺北市土地使用分區管制自 治條例（原名稱：臺北市土地使用分區管制規則）第3條規 定，於公告之都市計畫細部計畫內所劃定「不得供住宅使用 」之特定「商業區（供一般商業使用）」，核無違背法律保 留原則與授權明確性原則。系爭建物所坐落之街廓區既劃定 為商業區，明訂不得供作住宅使用，上訴人身為所有權人自 應受其規範。
㈧上訴人復謂：稅捐處已准許上訴人申報就系爭建物按住家用 稅率課徵房屋稅，而中山區戶政事務所亦辦竣上訴人設立戶 籍登記於系爭建物、建築管理工程處許可系爭建物以住家規 格販售之廣告及被上訴人前代表人許志堅曾於議會表示大彎 北段地區已開放作為住宅使用，上訴人有信賴保護原則之適 用，原處分有違信賴保護、誠信、禁反言等原則；且上訴人
買受使用系爭建物之行為，乃就建商所規劃建造建物格局、 設備等事實上狀態之繼續而非行為之繼續，故上訴人違規行 為之裁處時效期間之起算始點及主觀上有無故意過失、有無 違法性認識，均以買受系爭建物時為基準，原處分於107年1 2月19日作成已逾3年裁處時效云云。然系爭建物於99年4月2 6日辦竣第一次登記時，其建物標示部即記載主要用途為商 業用，上訴人於99年8月10日以買賣為原因取得系爭建物及 其基地所有權，此有系爭建物及土地登記謄本、系爭建物所 有權相關部別登記列印資料及系爭建物及土地所有權狀影本 在卷可按（分見原審卷第41至51頁、答辯卷第9至10頁）， 而被上訴人核發之系爭建物使用執照亦記載使用分區：商業 區（供一般商業區使用），地上2層建物用途：一般事務所 ，顯見已公示系爭建物之使用管制。衡諸稅捐稽徵機關核課 房屋稅乃就房屋價值與實際使用情形之客觀事實作課徵稅率 之中性評定；戶政機關辦理戶籍設立登記則僅查驗申請人提 出房屋所有權證明文件、居住證明文件，並有居住事實，各 該機關均非本於都市計畫法主管機關地位就房屋使用有無違 反都市計畫土地使用分區管制規定為認定，亦未合法化上訴 人之違規使用行為，更無賦予其免負行政責任之法律效果。 故系爭建物前雖已經稅捐稽徵機關與戶政登記機關分別依上 訴人之申請為按住家用稅率課徵房屋稅之核定與戶籍設立登 記在案，均無從據為上訴人違規使用系爭建物之信賴基礎。 至於上訴意旨主張：建築管理工程處許可系爭建物以住家規 格販售之廣告，與被上訴人前代表人於議會曾表示大彎北段 地區已開放作為住宅使用等節，經核關於上訴人所稱被上訴 人前代表人於議會所述部分之事實，並未據其於原審為主張 ，本院自無從於法律審為審酌，況且，上開事實亦不能資為 上訴人可以繼續違規使用系爭建物之信賴基礎。再者，系爭 建物位於都市計畫商業區，依據83年計畫案及105年計畫案 均不得作為住宅使用，而上訴人之違規使用之行為係繼續至 被上訴人作成原處分時，仍繼續進行並未終了，被上訴人乃 就其全部違規行為，依都市計畫法第79條第1項及大彎北違 反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則所定級距標準作成 原處分，自無逾裁處時效期間或違反法律禁止溯及既往等原 則可言。又觀諸系爭建物使用執照存根所載，其使用分區欄 位已填載「商業區（供一般商業使用）」，建築物概要亦載 明地上2層「用途：一般事務所（G2）」（見答辯卷第67至6 8頁）甚明，上訴人購買系爭建物之初，本應注意系爭建物 係位於商業區及相關使用管制之規定，且非不能經由政府資 訊公開途徑查詢系爭建物可否作為自用住宅使用，上訴人身
為土地及建物之所有權人及使用人，未善盡注意義務為必要 查詢，逕自違規將系爭建物作為自用住宅使用，主觀上即具 有可非難性及可歸責性，無從卸免應負之行政法上責任。況 且，原判決認定被上訴人就系爭建物違反都市計畫法規定作 自用住宅使用之法律效果，已於106年4月18日發函對上訴人 行政指導，於同月20日送達之事實，亦核與卷附該函及送達 證書相符（見原處分卷第1至3頁及第4頁）。則上訴人收悉 被上訴人之行政指導以後，已明知系爭建物位於都市計畫商 業區範圍，不得作自用住宅使用，卻未終止原來違規使用行 為，而仍繼續為之，其就此部分違規行為事實顯係明知且有 意使其發生，主觀上自屬故意範疇。是以，上訴人否認其主 觀上具有可責難性及期待可能性，並羅列行政法上之信賴保 護、誠信、禁反言、法律禁止溯及既往等原則，憑以指摘原 處分違法云云，容欠允洽，不能採取。
㈨上訴意旨另謂：縱使系爭建物之使用有不符分區使用限制之情 ，依臺北市土地使用分區管制自治條例第94條第2款及第4款 規定，亦得繼續使用至新建止，或得改為妨礙較輕之使用云 云。惟臺北市土地使用分區管制自治條例第93條第3款及第94 條第2款、第4款固分別規定：「適用本自治條例後，不符本 自治條例規定之原有土地及建築物，區分為下列三類：……三 、第三類：設於各種分區內不符各分區之土地及建築物使用 規定，而不屬於前二類者。」「前條規定之土地及建築物， 其使用之繼續、中斷、停止、擴充或變更，依下列規定辦理 ：……二、第三類者，自適用本自治條例之日起，得繼續使用 至新建止。……四原有不合規定使用之建築物得改為妨害較輕 之使用。……」然上開規定乃鑒於都市計畫之目的係為使都市 內各種活動行為能有計畫之發展，並對土地使用作合理之規 劃，因此於都市計畫發布實施後，計畫範圍內原有建築物或 使用活動自應符合都市計畫允許使用之規定。惟基於信賴保 護原則，對於原有合法使用者，政府仍應保障其權益，故將 不合臺北市土地使用分區管制自治條例之原有土地及建築物 ，分類管制其不得再繼續為原來使用之期限，旨在保障原有 合法使用者之權益並達到都市計畫之使用目的。本件上訴人 係在都市計畫公布施行後，自始就系爭建物為違規使用，自 無上開規定適用之餘地，附此敘明。
㈩綜上所述，原判決斟酌全辯論意旨及調查證據結果，據以駁回 上訴人在原審之訴，於法尚無不合。上訴意旨，仍執前詞主 張原判決違背法令，應予廢棄，難認有理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 6 日 最高行政法院第一庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 王 碧 芳
法官 簡 慧 娟
法官 鍾 啟 煌
法官 蔡 紹 良
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 110 年 5 月 6 日 書記官 莊 子 誼