最高法院民事判決 110年度台上字第881號
上 訴 人 長虹建設股份有限公司
法定代理人 李文造
訴訟代理人 鍾開榮律師
被 上訴 人 張金玉
李 曄
共 同
訴訟代理人 廖克明律師
上列當事人間請求酌減違約金等事件，上訴人對於中華民國109
年6 月10日臺灣高等法院第二審判決（109 年度上字第357 號）
，提起一部上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：被上訴人張金玉於民國103 年6月9日與 上訴人簽訂房屋及土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定 其以總價新臺幣（下同）2450萬元向上訴人購買新北市○○ 區○○段○00地號土地上之「○○天際」A5棟七樓房地及地 下二樓之編號239號車位（下合稱系爭房地）。嗣張金玉於 104 年11月30日將系爭契約之權利義務轉讓50%予被上訴人 李曄。伊依約已繳納價金645萬元，因無力繼續繳納，先後 於108 年間及109年5月5日向上訴人為解除契約之意思表示 ，並請求返還已付價金遭拒等情。爰依民法第252條、第259 條、第179條規定，求為命上訴人給付200萬元，及其中78萬 元，自起訴狀繕本送達翌日即108年8月30日起；其餘122萬 元，自判決確定之翌日起，均加計法定遲延利息之判決（未 繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人於原審109 年5月5日行準備程序時， 始當庭表示依系爭契約第23條第2 項約定，向伊為解除系爭 契約之意思表示。被上訴人僅繳納價金645 萬元，伊依約扣 除總價15% 違約金367萬元後，願返還被上訴人278萬元，且 該違約金並無過高之情事等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，以：張金玉於103 年6月9日與上訴人簽訂系 爭契約，以總價2450萬元（含車位價款）購買系爭房地。系 爭契約第23條第2 項約定：買方如有違約事項並解除契約， 買方應另給付賣方依房地總價款15% 為上限之違約金，且該 賠償之違約金金額以不超過買方已繳價款數額為限，賣方得
逕就買方已繳價款扣抵違約金。張金玉嗣於104 年11月30日 將系爭契約之權利義務轉讓50% 予李曄，被上訴人並已繳納 價金645 萬元等情，為兩造所不爭。張金玉先後於108年6月 20日、同年7月9日委請律師向上訴人所為解除系爭契約之意 思表示，未與李曄共同為之，尚不生解約之效力，惟其二人 於原審109年5月5日行準備程序時，再依系爭契約第23條第2 項約定，向上訴人為解除系爭契約之意思表示，系爭契約於 斯時始合法解除。上訴人並不爭執系爭契約解除後，應返還 被上訴人價金除200 萬元外之78萬元，被上訴人自得依民法 第259條第2款規定，請求上訴人返還該價金。被上訴人既因 無力繼續繳納價金，依上開約定解除契約，上訴人依約沒收 以房地總價15% 為上限之已繳價款，充作違約金，固屬有據 。惟系爭契約第23條第2 項之違約金約定，屬損害賠償總額 預定性質，上訴人從事房屋興建銷售，代銷費用核屬其出售 系爭房地應支出成本之一，參諸財政部核定108 年度不動產 投資開發、興建及租售業同業利潤標準，淨利率為10% ，併 考量上訴人除銷售系爭房地支出之委託代銷費用122 萬5000 元外，並未證明有超出上開統計標準之成本支出。觀諸 108 年7 月至109年1月間之實際登錄價格介於每坪31萬4000元至 36萬4000元間，與103年6月間之價格相當，且略有漲幅，上 訴人顯無受有貶損差額損害。再斟酌被上訴人給付價金之總 數、違約之程度及社會經濟狀況等一切情狀，認上訴人得沒 收之違約金，應以系爭房地總價款之10%即245萬元為適當， 上訴人逾上開範圍之122 萬元無沒收權利，被上訴人得依民 法第179 條規定請求上訴人返還。從而，被上訴人依民法第 252條、第259條、第179條規定，請求上訴人給付200萬元， 及其中78萬元自起訴狀繕本送達翌日即108年8月30日起、12 2 萬元自本判決確定翌日起，均加計法定遲延利息，為有理 由，應予准許，因而廢棄第一審所為駁回被上訴人請求給付 200萬元本息之判決，改判如其聲明。
四、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切權益為衡量之標準 ，非僅以約定之違約金額若干為衡量之標準；又違約金之約 定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意 旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害範圍 ，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項。原審本其採 證、認事及適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料， 認定系爭契約於109 年5月5日合法生解除效力，上訴人除應 依民法第259條第2款規定，返還被上訴人價金78萬元本息外
，併審酌被上訴人已給付價金645 萬元、被上訴人如能依約 給付價款或辦理貸款時，上訴人所能享受之利益，暨不動產 投資興建業之同業利潤標準淨利率為10% 等一切情狀，認本 件違約金以系爭房地總價額10%即245萬元為相當，上訴人不 得將逾278萬元之已付價金即367萬元悉數沒收，應返還 122 萬元予被上訴人，合計上訴人應依民法第252條、第259條、 第179條規定給付被上訴人200萬元之本息，經核於法並無違 背。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 李 媛 媛
法官 石 有 為
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 6 月 3 日
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