臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第167號
原 告 張玉雲
法定代理人 洪政一
被 告 王士彥
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年5月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將嘉義縣○○鄉○○段000○號建物即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○00號4樓7房屋全部騰空並遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣32,667元，並自民國110年4月20日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,500元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,310元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣306,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：原告將所有嘉義縣○○鄉○○段000○號即門牌號碼嘉 義縣○○鄉○○村0鄰○○00號4樓7房屋（下稱系爭房屋）出租予 被告，兩造於民國109年2月19日簽立房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定租賃期間自109年3月1日起至111年3月1日 止，每月1日前給付租金新臺幣（下同）5,500元（含管理費 700元），押租金5,500元。詎被告自109年4月開始租金有遲 繳情形，原告前於109年11月9日寄發存證信函請求被告於文 到5日內給付自8月份起積欠之4個月租金，雙方並於109年11 月18日簽立協議書，被告承諾將於109年12月10日前給付當 時所欠房租共23,500元，逾期即無異議將房屋返還原告，有 協議書為憑，惟被告於繳納109年8、9月租金各5,500元後， 迄今仍尚積欠109年6月份租金1,500元，自109年10月起亦拖 欠未給付租金，至4月份已累計未繳金額40,000元。原告並 於109年4月13日再次寄發存證信函，請被告於文到5日內繳 清所欠租金40,000元，如逾期未給付，即以該函為終止租約 之意思表示，被告於110年4月14日收受，迄今已逾5日仍未 給付，系爭租約已經終止。又被告自系爭租約終止後仍繼續 占有使用系爭房屋，係無法律上原因而受有相當於租金之利
益，依民法第179條請求被告終止租約後至遷讓返還系爭房 屋為止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,500元。為 此，爰依民法第439條、第440條、第455條規定，請求被告 遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金，並依民法第179條規 定請求被告按月給付原告5,500元相當於租金之不當得利。 並聲明：被告應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告。被 告應給付原告34,500元，並自110年4月1日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告5,500元。願供擔保，請准宣告假 執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造簽立系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，應 按月於每月1日前給付租金5,500元，被告曾就所積欠至109 年11月之租金簽立協議書，承諾於109年12月10日前給付所 積欠租金，但逾期未履行，迄至110年4月止仍有40,000元租 金未繳，並仍占有使用系爭房屋，業據其提出系爭租約、存 證信函、協議書、土地及建物登記第一類謄本為證，而被告 已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執， 復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第436條第2 項準用同法第280條第3項、第1項規定，視同自認，應堪信 原告之主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第4 55條前段分別定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金， 定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終 止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期 仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另 為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號、8 6年度台上字第2012號判決意旨參照）。查被告自109年10月 起積欠40,000元租金未繳，已逾2個月租金，依前開規定， 原告於110年4月13日以嘉義中山路113號存證信函向被告催 告於文到5日內繳清所欠租金40,000元，逾期未付即終止租 約，被告於110年4月14日由大樓管理員收受送達後並未清償 欠租，揆諸前開說明系爭租約於110年4月19日期滿之翌日即 110年4月20日即因條件成就而發生終止租約之效力。據此，
本件被告於系爭租約終止後仍居住於系爭房屋，原告依民法 第455條規定，請求被告應自系爭房屋騰空遷讓返還予原告 ，為有理由，應予准許。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明 文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。本件被告109年6月尚積欠租金1500元， 自109年10月起至109年4月20日系爭租約終止日，共積欠原 告38,167元（計算式：1,500元+5,500元×6月+5,500元×2/3＝ 38,167元，元以下4捨5入），依上開判決意旨，押租金因被 告積欠租金而生當然抵充之效力，故扣除押租金後，原告得 向被告請求32,667元（計算式：38,167元-5,500元＝32,667 元）。逾此範圍之請求，並無依據。從而，原告依系爭租約 請求被告給付積欠租金32,667元，為有理由。逾此範圍之請 求，則屬無據。
㈣按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利 益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀 念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還 相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨 參照）。被告於系爭租約法律關係終止後，即負有搬遷返還 系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，核屬受有無權占有系 爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害，故原告主張依 系爭租約定租金金額為計算標準，請求被告自系爭租約終止 日即110年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 5,500元相當於房屋租金之不當得利，依上開說明，為有理 由，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455條、第179條規定， 請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋予原告，請求給付原告積 欠之租金32,667元，並自110年4月20日起至遷讓返還系爭房 屋止，按月給付原告5,500元，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，尚無從准許
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規 定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告陳明願供擔保 ，請准宣告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動 ，自無為准駁諭知之必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 確定為3,310元（第一審裁判費），因原告敗訴部分甚微， 故酌定由被告負擔全部訴訟費用。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 20 日 書記官 葉昱琳