臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第337號
原 告 弘海不動產經紀有限公司
法定代理人 莊幸弘
訴訟代理人 盧永盛律師
複代理人 施雅芳律師
被 告 沈正祥
訴訟代理人 林世祿律師
訴訟代理人 吳照屏
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國110年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟元，及自民國一○九年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，其中新臺幣壹仟伍佰肆拾柒元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，如被告以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、原告主張：
㈠訴外人甘希平、蔡麗雲、蔡希杰、甘惠貞、吳燕雀、吳照屏 共有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000○000地號等5筆土 地（下稱系爭土地），蔡希杰、甘惠貞、蔡麗雲（下稱蔡希 杰等3人）於民國108年8月21日共同委託原告出售上開5筆土 地應有部分，並訂立土地專任委託銷售書在案。共有人吳燕 雀得知消息，委由訴外人陳志宏磋商，於同年10月3日簽立 確認書及買賣議價委託書，並交付原告由吳燕雀開立票面金 額新臺幣（下同）150萬之斡旋金支票予原告，嗣由蔡希杰 等3人均同意以2,100萬元出售，經被告與蔡希杰等3人於同 年10月8日簽立買賣契約書，依上開確認書約定，如雙方對 於系爭土地買賣成立，被告應給付土地價金之1%即21萬元仲 介服務費予原告，惟被告迄今仍未給付。
㈡經原告多次向被告請求給付上開服務費，被告均以原告未履 行當初承諾應替被告辦畢系爭土地分割且登記完畢為由，拒 絕給付上開服務費，惟原告從未承諾辦畢分割登記事宜，原 告僅為仲介公司，並非所有權人，對於系爭土地分割事宜無 法控制，如何能承諾被告辦畢分割登記，被告此舉僅在規避
應給付之仲介服務費。
㈢爰依契約之法律關係，請求被告給付上開服務費。並聲明：⒈ 被告應給付原告21萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即109年9 月3日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告之仲介經紀人林麗雅、張承諺（下稱林麗雅2人）詢問被 告妻舅吳照屏是否欲購買系爭土地？吳照屏曾向林麗雅2人 表示，如以一分地310萬元價格購買，要能分割出來方願購 買等語，經林麗雅2人承諾願意負責分割等情，致吳照屏誤 信系爭土地原告願意辦畢分割事宜，並告知吳燕雀與被告， 被告才願意以2,100萬元購買系爭土地。原告事後反悔不願 辦理分割事宜，係屬債務不履行，被告自應拒絕給付仲介服 務費。並提出林麗雅2人承諾分割字據1張、分割圖說1份、 甘希平分割同意書1份為證。
㈡林麗雅2人為居間仲介人員，如對系爭土地情形為不實告知， 甚至對於買方即被告有詐欺行為，無論依居間或承攬之法律 關係，均不能請求給付報酬。另認原告未完成系爭土地分割 事宜，所任勞務價值請求21萬元亦屬過鉅，依民法第572條 請鈞院予以酌減等語，以為置辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告上開主張，業據其提出土地登記第一類謄本、專任委託 銷售契約書、不動產說明書、彰化縣大村鄉公所108年9月12 日彰大鄉建字第1080014263號函、土地委託物件表、地籍圖 謄本、系爭土地現況說明書、確認書、買賣議價委託書、吳 燕雀開立上開斡旋金支票1張（影本）、蔡麗雲委任書、銷 售契約內容變更同意書、土地買賣契約書、第一建經公司（ 下稱履約保證公司）價金信託履約保證申請書、存證信函等 件為證（見本院卷第41頁至第89頁）。亦據被告提出林麗雅 提出之解決方案1張、林麗雅、張承諺承諾取得甘希平同意 分割書字據1張、分割方案圖1張、黃如琴地政士（系爭土地 買賣承辦代書）所列分割土地應繳交各項稅費及手續費明細 表1張等件附卷可稽，應堪信系爭土地經原告仲介成交及被 告迄今未給付原告約定仲介服務費之事實為真。 ㈡按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人非有急迫之情事，並可推定委任人若知有此情 事亦允許變更其指示者，不得變更委任人之指示。居間人，
以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。約定之 報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法 院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第535條、536條 、568條第1項、第572條前段分別定有明文。又當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規 定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟 其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具 體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事 人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實 與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自 應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨 （最高法院48年台上字第887號判例參照）。 ㈢本件爭點在於原告經紀人林麗雅、張承諺究有無答應被告系 爭土地於分割完畢並辦畢登記後，仲介義務才完成？本院基 於下列理由，認原告並無承諾系爭土地需辦畢分割登記，下 分述之：
⒈原告係不動產仲介公司，僅具居間仲介房產之業務地位，非 具有買賣當事人地位，在買賣雙方對於系爭土地價金磋商中 ，根本不可能逾越委任人即蔡希杰等3人委託事項，對被告 承諾應辦理分割登記完畢，辦理分割登記事項，具有太多變 數（尤其是裁判分割），原告亦無力掌控全局，如林麗雅2 人擅自承諾，輕則系爭土地無法成交，重則恐罹刑章，任何 有智識能力之第三人均不可能做出上開承諾，被告所辯：林 麗雅2人確實承諾過將系爭土地分割完畢方為義務之完成云 云，實與經驗法則與社會常情有違，實無足採。 ⒉被告自陳：吳照屏請其妹婿陳志宏出面簽認確認書等語（見 本院卷第199頁），證明簽立該確認書後，如經原告仲介成 交，被告應給付總價金2,100萬之1%即21萬元服務費予原告 。嗣委託人蔡希杰等3人將總價金降至2,100萬元，並簽立契 約內容變更（指價金）同意書，雙方對於價金之意思表示合 致，蔡希杰3人與被告對於系爭土地買賣契約方有效成立， 嗣並簽立買賣契約書為憑。惟原告須將系爭土地分割完畢這 麼重要的事情（本件買賣契約成立必要之點），遍觀上開陳 志宏及被告所簽立眾多契約如：議價書、說明書、確認書、 買賣契約書、履約保證書等，從未有「系爭土地需由原告負 責辦畢分割」特約條款之記載，僅憑林麗雅2人於108年12月 6日承諾被告手寫字據載明：「我林麗雅、張承諺承諾從108 .12.5日至108.12.19日讓甘希平簽署【分割同意書】」（見 本院卷第161頁）等語，嗣經林麗雅、張承諺於108年12月23
日取得甘希平分割同意書附卷（見本院卷第165頁），則被 告將【取得甘希平分割同意書】解為林麗雅2人承諾【辦理 系爭土地分割登記完畢】，係為迥不相同二事，被告誤認實 屬誤會。從而，被告上開所辯，委無足採。至被告復辯稱： 黃如琴代書將分割土地費用明細表交付被告等情。本院認黃 如琴代書僅負責辦理系爭土地移轉登記事項，如黃代書承諾 另辦理系爭土地分割事宜，必將依地政士規範請被告另行委 任並簽立委任書授權為憑，而卷附辦理系爭土地分割費用明 細（見本院卷第167頁），僅為答覆諮詢性質而非承諾辦理 至明，亦非認黃代書已承諾辦理系爭土地分割事宜，併此敘 明。
⒊系爭土地買賣契約內容，經買賣雙方特別約定事項，甚至連 系爭土地當季稻作由誰收取均已約定並於特約事項註明（見 本院卷第70頁），但是原告需負責辦畢系爭土地分割事宜卻 未見雙方特約約定，被告始終僅泛言林麗雅等2人承諾辦畢 土地分割事宜，並未舉證以實其說，是本院對於被告所辯， 不予採信。
㈣次按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知， 而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過 失，民法第217條第1項及第2項亦有明文規定。現代不動產 仲介公司性質有別於傳統仲介即所謂「信息仲介」（僅提供 房源、土地信息），以至於仲介經紀人義務已由傳統居間性 質轉換成受委任人之地位，其收受全部仲介服務費時點亦由 成交時延至履約保證公司撥款或交屋完成後，所以仲介經紀 人之義務有別於傳統之居間契約。本院於110年4月14日言詞 辯論程序，證人即原告受僱人林麗雅具結證稱：「…我當時 跟被告吳燕雀、吳照屏見面收取服務費用，但他們一直要我 們做系爭土地的分割，當天我是第一次聽到要分割的事情， 當時我拒絕，…被告不簽名，說如要他簽名的話，要我答應 簽署分割同意書。我跟他說，你不可以用這結案，威脅我去 做這個動作，他說那就不結案阿，我又不缺錢，我就回答他 說，我林麗雅同意讓共有人甘希平簽署分割同意書，他才同 意履約保證撥款。」等語，有言詞辯論筆錄在卷可佐（見本 院卷第248頁至第249頁）。當時係因履約保證公司需被告同 意系爭土地業已移轉登記且無問題，經被告簽名後，方將價 金撥至賣方帳戶，林麗雅2人當時與吳燕雀、吳照屏會談， 要求被告同意履約保證公司撥款，而被告因原告未辦理系爭 土地分割事宜，不同意撥款，林麗雅2人無奈，遂手寫取得 甘希平分割同意書字據交付，被告因不諳法律，誤認原告承
諾辦理系爭土地分割等情。本院認林麗雅2人逾越原告及賣 方蔡希杰3人之授權範圍，因急於取得被告給付之仲介服務 費，竟簽立上開字據交付被告，造成被告誤認，拒絕給付服 務費，兩造損失日益增大，林麗雅2人對於服務費債務之履 行亦與有過失，而林麗雅2人又為原告之代理人，故認原告 必須承擔林麗雅2人對於服務費之履行與有過失之責任。本 件過失責任分擔，原告應為30%，被告應負擔70%，方為公允 且適當。則原告本得請求之服務費為21萬，應負擔30%之過 失責任，則被告應給付原告14萬7,000元（計算式：210000× 70%＝147000）。
四、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告給付14萬7,000 元及自109年9月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由， 應予駁回。而本件訴訟費用2,210元，依兩造勝敗比例，其 中1,547元由被告負擔，餘663元由原告負擔。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行；並准被告為原告預供擔保，而 免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之駁 回而失所依附，應併予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均 已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 5 月 18 日 北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日 書記官 葉春涼
, 台灣公司情報網