臺灣高雄地方法院民事判決 109年度鳳簡字第362號
原 告 優森學管理委員會
法定代理人 黃聖峯
訴訟代理人 劉彥孝
被 告 李俊明
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國110 年3 月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告於民國110 年1 月5 日向高雄市鳳山區公所報備其主任 委員變更登記為黃聖峰，有該公所110 年1 月7 日函可稽（ 見本院卷第271 頁），並據其於110 年2 月18日具狀聲明承 受訴訟（見本院卷第279 頁），於法尚無不合，應予准許。二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款，定有明 文。本件原告起訴時係聲明被告應將設置在高雄市鳳山區文 龍東路775 號房屋（下稱系爭房屋）外牆之「歐特耐數立修 車館」、「慶昇汽車服務中心」鐵架廣告、燈具等拆除，並 將外牆面釘痕損壞修復、回復原狀，嗣於本院審理中，變更 聲明為被告應將設置在高雄市○○區○○○路000 號房屋一 、二樓外牆之如附圖所示「A （廣告牆板）」（面積2.22平 方公尺，含橫幅「歐特耐數立修車館」、橫幅「慶昇汽車服 務中心」、直幅「Goodyear」之廣告牆板）（下合稱系爭廣 告物）拆除，並回復外牆原狀。核屬擴張、減縮應受判決事 項之聲明，依上開規定，應予准許。
三、原告主張：原告為優森學大樓依法成立之管理委員會，而被 告係系爭房屋所有權人，為優森學大樓之區分所有權人，依 優森學大樓規約第4 條第3 款「本公寓大廈周圍上下及外牆 面為共有部分，由全體區分所有人維護其外觀使用，非經規 約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」、 第20條第1 項第2 、3 款「住戶違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，有任意變更本社區別墅、複層、公寓大廈 周圍上下、外牆面延伸出鐵鋁窗伸縮架等、頂樓平台及防空 避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物或蓋違章建築
等行為時，應予制止，並報請主管機關，依本條例第49條第 2 項處以罰緩，該住戶應於一個月內回復原狀，為回復原狀 者，由主關機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」、「住 戶違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項之規定，對於共用部 分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止， 並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 如有損害並得請求損害賠償。」之約定，優森學大樓外牆面 屬共用部分，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸 掛或設置廣告物，而被告未經規約或區分所有權人會議之決 議，於系爭房屋之外牆設置系爭廣告物，自應拆除並回復外 牆面原狀等語，爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款 、第3 項、第7 條、第8 條第1 項、第2 項、第9 條第2 項 、第4 項等規定，聲明：如變更後之聲明。
四、被告則以：被告所有之系爭房屋於大樓興建之初，即係店面 使用，無不設置廣告物之可能，且附近一樓供店面使用之房 屋，亦均設廣告物，又優森學大樓區分所有權人會議曾於93 、94年間決議同意被告於系爭房屋設置系爭廣告物，僅是未 能同步修正規約而己等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
五、兩造不爭執事項：
㈠原告為優森學大樓依法成立之管理委員會，而被告係系爭房 屋所有權人，為優森學大樓之區分所有權人，依優森學大樓 規約第4 條第3 款等，優森學大樓外牆面屬共用部分，非經 規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。 ㈡被告於系爭房屋之一、二樓外牆設置系爭廣告物。六、本件之爭點：
㈠優森學大樓區分所有權人會議，有無於93、94年間決議同意 被告設置系爭廣告物？
㈡原告請求被告拆除系爭廣告物並回復原狀，有無理由？七、本院得心證之理由
㈠優森學大樓區分所有權人會議，有無於93、94年間決議同意 被告設置系爭廣告物？
⒈按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規 約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 （市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權 人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8 條第1 項，定 有明文。準此，公寓大廈得由區分所有權人會議決議同意區 分所有權人於外牆面設置廣告物。經查，優森學大樓規約第
4 條第3 款「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共有部分，由 全體區分所有人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人 會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」等語，核與上開規定 相符，可見系爭房屋所在之優森學大樓「得」經由規約或區 分所有權人會議決議同意於外牆面設置廣告物。 ⒉被告於93年12月23日登記為系爭房屋之所有人等情，有系爭 房屋建物謄本（見本院卷第161 頁）可稽。而系爭房屋位於 可供商業使用之一樓店面，且附近店面均設有廣告物等情， 有原告所提出之系爭房屋98年、107 年街景照片各1 張（見 本院卷第249-251 頁）可證。且證人顏穎真於本院審理時證 稱：我配偶於91年為優森學大樓之區分所有權人，我搬進去 以後，被告才設置系爭廣告物，但不記得多久之後才設，優 森學大樓區分所有權人會議曾經有決議同意被告設置系爭廣 告物等語（見本院卷第170-171 頁）、證人許秀枝於本院審 理時證稱：我妹妹是91年成為優森學大樓區分所有權人，我 搬進去時系爭廣告物已經設置好了，優森學大樓區分所有權 人會議曾經決議同意被告設置系爭廣告物，當時社區有人提 議遮雨棚的事情，順道討論系爭廣告物的事，並有同意遮雨 棚跟廣告物都既往不究等語（。見本院卷第171-173 頁）、 證人陸美秀於本院審理時證稱：我一開始就跟建設公司購優 森學大樓的房屋，系爭廣告物是92年間設置的等語（見本院 卷173 頁）、證人蔡蕭寨於本院審理時證稱：我91年間購入 優森學大樓的房屋，登記在我女兒名下，我不記得系爭廣告 物是何時設置的，但優森學大樓區分所有權人會議曾經決議 同意被告設置系爭廣告物，當時有提案同意住戶可以做廣告 招牌等語（見本院卷第173-174 頁）。堪認被告辯稱其購入 系爭房屋供商業店面使用，並已於系爭房屋外牆設置系爭廣 告物10餘年，且優森學大樓之區分所有權人會議曾於93、94 年間決議同意其設置系爭廣告物等情，應為事實。 ⒊原告雖主張優森學大樓區分所有權人會議「並無」於93、94 年間決議同意被告設置系爭廣告物云云。惟上揭證人顏穎真 、許秀枝、蔡蕭寨均於本院具結證稱：優森學大樓區分所有 權人會議曾經決議同意被告設置系爭廣告物等語，倘無此事 ，該3 名證人何以甘冒偽證之風險對於被告為有利之證述。 況且，系爭房屋位於商業使用之1 樓店面，若不能設置廣告 看板，即失去相當程度之商業使用價值，且依現今高雄地區 居民觀念，亦無「不能」於1 樓店面設置廣告物之極端想法 ，可見被告所辯及上揭證人所證述之優森學大樓區分所有權 人會議曾決議同意被告設置系爭廣告物，尚符合一般正常大 樓區分所有權人之想法及做法。原告雖主張被告無法提出該
次區分所有權人會議決議之文件，且查無此決議文件留存云 云，惟被告於93年前後即已設置系爭廣告物，原告迄今始提 出本件訴訟，被告未能保留該次決議文件15年，尚屬正常， 自難以被告未保存該次決議文件即遽認無此決議。至於原告 自己查無該次會議決議紀錄可以提出，或因原告自己未妥當 保存所致，亦不能以此認為無該次決議。而無論原告是否已 向主管機關完成報備該次決議，原告自己均受該決議之拘束 ，原告不得以自己未依法完備行政程序而脫免該決議之拘束 。
㈡原告請求被告拆除系爭廣告物並回復原狀，有無理由？ ⒈依上開說明，被告設置系爭廣告物既經優森學大樓既得由區 分所有權人會議決議同意，即可排除公寓大廈管理條例第8 條第1 項、優森學大樓規約第4 條第3 款「不得」設置等規 定，是原告依上開規定及規約請求被告拆除系爭廣告物並回 復原狀，即無理由。
⒉原告雖主張系爭廣告物違反高雄市廣告物規定云云，惟原告 就此並無舉證，且系爭廣告物是否違反高雄市政府之規定， 尚未經主管機關認定，有本院公務電話紀錄（見本院卷第 301 頁）可憑。且高雄市廣告物管理自治條例係於101 年10 月18日公布，高雄市張貼及插設懸掛廣告物管理辦法則是在 103 年3 月6 日公布，均係在被告設置系爭廣告物之後始公 布，被告無從預知並遵守上開規定。又前述優森學大樓區分 所有權人會議決議同意被告設置系爭廣告物同時，是否另有 附加不得違反高雄市或其他政府所規定之廣告物設置規則等 限制，原告並無舉證。是原告片面要求被告設置系爭廣告物 應符合當今之高雄市廣告物法規，自應由區分所有權人會議 另行決議，否則被告所設置之系爭廣告物縱有違反高雄市廣 告物管理自治條例、高雄市張貼及插設懸掛廣告物管理辦法 之行政上違規，亦僅行政機關得據上揭法規執行而己，不能 認為被告已有違反優森學大樓區分所有權人會議上開已同意 被告設置系爭廣告物之決議。
八、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例之規定，請求如變更後 之聲明，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
鳳山簡易庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
書 記 官 陳玫燕
附圖