臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄簡字第125號
原 告 詹婉君
被 告 蔡東沛
上列當事人間損害賠償事件，於民國110 年3 月23日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國108 年12月31日簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭契約），原告向被告租用門牌號碼高雄市○○ 區○○街000 號之1 樓店面（下稱系爭房屋），租期自109 年2 月1 日至112 年1 月31日止，月租金新臺幣（下同）11 ,000元，原告並繳納押租金22,000元。原告於109 年5 月向 被告表示欲辦理商業登記，赫然發現被告非系爭房屋所有權 人，兩造於109 年7 月21日商議商業登記事宜並達成共識 ，未料訴外人即被告母親黃美崴於店面營業期間大吼大鬧， 一再要求原告不要承租，令原告不堪其擾。隨後被告於109 年9 月11日寄發存證信函，並載明「收到存證信函之時起為 本租約解除時」，被告提前解約，依法應返還原告109 年2 月1 日起至109 年6 月30日止共5 個月租金及2 個月押租金 ，共77,000元。被告於系爭契約到期前要求原告搬離，導致 原告無法繼續經營飲料店，裝潢成本原本預期可在租賃期間 內獲得回收，可視為承租人因提前解約所受之損害，裝潢費 用共計107,800 元（吧檯54,500元、變電箱19,500元、隔間 牆15,000元、壁紙8,000 元、招牌5,500 元、燈具5,300 元 ），扣除原告尚未繳納電費10,580元，爰依民法第423 條、 第227 條及系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明 ：被告應給付原告174,220 元（計算式：77,000元＋107,80 0 元－10,580元＝174,220 元），及自起訴狀繕本達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告欲辦理商業登記，被告本於善意提供系爭房 屋所有權狀影本等資料，詎原告認定被告無權出租系爭房屋 違約為由，租金僅支付至109 年6 月，積欠租金達二期以上 ，被告依法催繳，惟原告均未繳納，僅於109 年9 月22日發 函將鑰匙及鐵門遙控器返還被告，有終止租約之意思表示， 雙方係合意終止租約。另裝潢係原告自行裝設，依系爭契約 費用應由被告自行負擔，且原告尚未將裝潢回復原狀，故尚 未返還押租金。簽約後被告依約將系爭房屋交付原告使用，
出租人非以房屋所有權人為限，況租金係匯入訴外人蔡神基 銀行帳戶內，被告非無權處分。系爭房屋確實有提供原告營 業之用，爭論均源自原告未繳房租、水電費，其餘均推託之 詞等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
㈠原告確實於108 年12月31日有向被告承租系爭房屋，租賃期 間為109 年2 月1 日起到112 年1 月31日止，租金為每月11 ,000元，原告已繳納22,000元之押金。 ㈡系爭房屋登記所有權人非被告。
㈢原告依被告指示將每月租金匯款至蔡神基於兆豐銀行中鋼簡 易型分行帳戶。
㈣系爭房屋租金，原告租金僅支付到109 年6 月，之後就沒有 再給付租金，自109年5 月之後沒有付電費。 ㈤原告有裝潢系爭房屋。
四、本件爭執事項：
㈠原告主張兩造契約關係於109 年9 月12日解除，解除原因是 因被告寄發存證信函，是否有理由？
㈡被告主張原告於109 年9 月22日寄還鑰匙有終止租約之意思 表示，被告也同意，所以雙方是合意終止，是否有理由？ ㈢原告依債務不履行請求被告賠償裝潢費用，是否有理由？原 告依照租賃關係返還押租金，是否有理由？
五、得心證之理由
㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，兩造於108 年12月31日簽 訂房屋租賃契約，約定租賃期間自109 年2 月1 日起至112 年1 月31日止，租金每月11,000元，應於每月1 日前繳納， 其自109 年6 月1 日起即未給付租金及繳納電費乙節，有租 賃契約書為證，且為被告所不爭執，此部分事實，自堪信為 真正。
㈡原告主張被告以其積欠租金達2 期為由，被告於109 年9 月 11日以存證信函解除系爭租約，有無理由？
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。」民法第440 條第 1 項、第2 項定有明文。經查，依原告提出被告於109年9 月11日寄發之存證信函內容，其上記載：「‧‧‧惟自民國 109 年7 月1 日起台端（指原告）即未再繳納租金，迄今已 達兩個月應納之總額，依民法第440 條定，發函通知告知台 端若未於函到7 日內給付積欠租金22,000元整與五至八月電 費10,580元，本人有權依法終止租約，另限台端於函到七日
內，將前揭承租房屋內物品搬離，若逾期不為搬離，將視同 廢棄物為處理，並函通知，並以台端收到存證信函之時起為 本租約解除時‧‧‧」等語（見本院卷第51-53 頁），另參 以被告提出原告與房仲業者即訴外人張進財line通訊內容， 張進財確有告知原告應繳納系爭房屋之積欠租金等語（見本 院卷第165 頁），而原告並不否認上開通訊內容之真正。是 此，被告主張寄發上述存證信函前，其有請張進財代其向原 告催繳積欠之租金乙節，應非不實。再者，原告共積欠109 年7 月及8 月租金共計22,000元乙節，原告所不否認，足認 被告於109 年9 月11日寄發存證信函通知表示解除契約時， 原告所欠租金總額已達2 個月之租額即22,000元自明，是此 ，被告於109 年9 月11日所為之解除契約，自屬合法。 ⒉此外，惟按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律 或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表 示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能 以解除之意思表示使之消滅。最高法院51年台上字第2829號 著有判例。而租賃為繼續性契約，本諸繼續性契約之特色， 應認承租人係行使終止權，而非解除權。最高法院93年度台 上字第161 號判決亦著有明文。被告於109 年9 月11日當時 係以原告為繳納2 期租金為由主張解除契約，亦即被告斯時 並未敘明系爭租約有何需以溯及既往解除之必要，其主張解 除系爭契約，即非可採，應解為屬終止租約之意思表示。又 原告係109 年9 月12日收受上述存證信函，準此，本院認兩 造之系爭契約應係於109 年9 月12日終止甚明。 ㈢原告得否訴請被告返還已付之租金、押租保證金： ⒈如上所述，系爭契約因兩造之合意簽訂而生效成立，被告或 原告無可撤銷簽約意思表示之動機錯誤，系爭契約自不因被 告所為解除之意思表示而自始無效，契約契約係於109 年9 月12日生終止之效力。
⒉兩造不爭執系爭契約之租期始於109 年2 月1 日，每月租金 11,000元，原告已給付出租人被告押租保證金22,000 元、 109 年2 月1 日起至109 年6 月30日止共5 個月租金55,000 元，原告已給付5 個月之租金，而自109 年2 月至同年9 月 12日之至少租期，合計已7 個月又12日，則原告給付之上開 金額用以支付租金尚有未足，其依民法第179 條規定訴請返 還，於法自屬無據。
㈣原告請求被告賠償裝潢費部分：
⒈系爭契約係因原告違約未繳納租金而經被告合法終止，已如 前述，而裝潢費用係原告承租之初即支出完畢，其後並未因 原告終止系爭契約而另有花費，受有損害，是原告該部分請
求，並無理由。
⒉再者，按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付 承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，民法第423 條定有明文。租賃物在租賃關係存續中 ，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因 可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均 負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態， 倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之損害賠償 責任。（最高法院77年度臺上字第2369號、97年度臺上字第 2307號判決意旨參照）。原告主張因被告無法出具其為系爭 房屋真正所有權人之授權書及協助原告辦理商業登記，認被 告應負債務不履行之責任云云。
⒊再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者 ，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 民法第第226 條第1 項、227 條第1 項固定有明文，惟原告 以上開規定請求被告賠償其損害，自應就給付不能及不完全 給付係可歸責於被告乙節負舉證責任。惟原告迄今並未提出 被告有故意隱瞞其非系爭房屋所有權人之有利證據，縱被告 確非系爭房屋之所有權人，然依被告提出房屋出租授權書（ 見本院卷第81-83 頁），系爭房屋之所有權人確實有同意授 權被告處理系爭房屋出租相關事宜，況原告於系爭契約存續 期間，使用收益系爭房屋並無遭受任何妨害或侵害之情，是 此，要難僅因被告並非系爭房屋之所有權人，即認被告應負 債務不履行之責。此外，依原告提出其與被告及被告母親黃 美崴之LINE通訊內容（見本院卷第41-49 頁、第105-115 頁 ），僅可得知原告於109 年7 月告知被告，其須辦理商業登 記乙節，被告當時還有詢問原告須準備何等文件，觀之雙方 談話內容，可證被告並無故意不協同原告辦理商業登記之情 ，實難認本件有何可歸責於被告之債務不履行之情，則原告 以上開規定請求被告賠償其裝潢費用107,800 元，並無理由 ，應予駁回。
六、綜上，系爭契約係因原告未繳納租金經被告合法終止，是原 告主張被告有債務不履行，要無可採，已如前述。從而，原 告依債務不履行之不完全給付、租賃契約及不當得利之法律 關係，請求被告給付174,220 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由。七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予 贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、
，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 黃振祐