臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄小字第2667號
原 告 鑫文山管理委員會
法定代理人 吳明軒
訴訟代理人 汪雙寶
被 告 張吉輝
訴訟代理人 易佩萱律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110 年3 月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰參拾玖元，及自民國一０九年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹萬壹仟柒佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人於訴訟繫屬中已由王立淵變更為吳明 軒，有高雄市三民區公所民國109 年12月29日函文附卷可稽 （見本院卷第117 頁），是新任法定代理人吳明軒聲明承受 訴訟，核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告自109 年2 月14日起，係門牌號碼高雄市○ ○區○○路00巷0 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為 鑫文山大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，依公寓大廈 管理條例第18條及住戶管理規約（下稱系爭規約），負有向 原告繳納管理費之義務。系爭規約第17條第4 項並約明區分 所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納公共基金或應 分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別）或 積欠達新臺幣（下同）萬元以上（含），經7 天期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息2 ﹪計算 。系爭房屋為店面，系爭規約第17條第2 項原規定店面之管 理費為每坪50元，其他2 樓以上住宅之管理費則為每坪100 元，嗣系爭大樓於108 年11月30日召開第二屆區分所有權人 會議（下稱系爭區分所有權人會議），會中決議「調整店面 （S1）之每坪管理費與大樓2 樓以上收費相同」、「調降大 樓管理費」、「大樓區每坪調降10元，由原每坪100 元調降
至每坪90元」（以下此三決議合稱系爭決議），故店面之管 理費由每坪50元變更為每坪90元，被告取得系爭房屋所有權 時，已係系爭區分所有權人會議決議之後，被告109 年3 月 至5 月應繳之管理費、停車位清潔保養費總金額為2 萬7381 元，詎被告至今僅繳納1 萬5642元，尚欠繳1 萬1739元，經 原告於109 年6 月19日寄發存證信函催告，被告仍拒不給付 ，為此依公寓大廈管理條例第18條第2 項，提起本訴等情， 並聲明：被告應給付原告1 萬1739元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率2 ﹪計算之利息。三、被告則以：系爭規約第17條第2 項第3 款明訂管理費以足敷 開支為原則，而系爭決議其中「調整店面之每坪管理費與大 樓2 樓以上收費相同」之決議，調漲店面之每坪管理費，已 違反前揭規約。又系爭房屋為店面，位處系爭大樓1 樓，類 似獨立透天住宅，有獨立出入口，人員出入不必經由1 樓大 廳管理室而不受門禁管制，亦無使用大樓電梯及樓梯之必要 ，與其他大樓住戶出入需受門禁管制、需使用電梯及樓梯顯 然不同，故被告並未享受及利用管理人員就出入安全之維護 及門禁管制之服務。又大樓之公共設施如接待大廳、健身房 、宴會廳、親子教室、空中花園等均位於大樓內部，被告縱 偶有使用必要，使用之次數及頻率亦甚低。且被告因管理費 收費標準之爭議，至今系爭房屋並未實際做營業使用，並無 店鋪進出人員複雜、製造噪音、治安維護較不易之情形，可 見被告利用鑫文山大廈公共設施及保全服務之情形與其他住 戶明顯有別，系爭決議調漲系爭房屋之管理費至與其他住宅 一致，對被告而言，從每坪50元調漲為90元，漲幅達80﹪， 其餘住戶卻從每坪100 元調降為90元，形成以多數決對少數 人之不利，違反適當性、必要性、比例原則、平等原則等一 般法律原則，依民法第56條第2 項應屬無效，另亦違反誠信 原則，為權利濫用，依民法第72條規定應屬無效，被告自不 受拘束，是被告依決議前之管理費收費標準繳納15,642元， 並無短少，原告請求被告再為給付，為無理由等語，資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠被告自109 年2 月14日起，係系爭房屋之所有權人，為系爭 大樓之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第18條及系爭規 約，負有向原告繳納管理費之義務。
㈡系爭規約第17條第2 項原規定店面之管理費為每坪50元，其 他住戶之管理費則為每坪100 元，嗣系爭大樓於108 年11月 30日召開系爭區分所有權人會議，會中決議「調整店面（S1
）之每坪管理費與大樓2 樓以上收費相同」、「調降大樓管 理費」、「大樓區每坪調降10元，由原每坪100 元調降至每 坪90元」，故系爭規約第17條第2 項關於店面之管理費，即 由每坪50元修改為每坪90元，其他住戶之管理費則由每坪10 0 元調整為每坪90元。
㈢系爭房屋即為系爭規約、系爭決議所指之店面（S1），系爭 房屋計管理費之坪數為86.96 坪。
㈣如依系爭決議之管理費收費標準，被告109 年3 月至5 月應 繳之管理費、停車位清潔保養費明細如原證一，總金額為2 萬7381元，被告實際繳納金額為1 萬5642元。 ㈤系爭規約第17條第4 項約明區分所有權人或住戶若在規定之 日期前積欠應繳納公共基金或應分擔或其他應負擔之費用， 已逾二期（即二個收費期別）或積欠達新臺幣萬元以上（含 ），經7 天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未 繳金額之年息2 ﹪計算。
五、兩造爭執事項：
原告主張被告少付管理費1 萬1739元，請求被告如數給付及 按週年利率2 ﹪計算之遲延利息，有無理由？系爭區分所有 權人會議決議「調整店面（S1）之每坪管理費與大樓2 樓以 上收費相同」、「大樓區每坪調降10元，由原每坪100 元調 降至每坪90元」，是否違反住戶規約、違反適當性、必要性 、比例原則、平等原則等一般法律原則，依民法第56條第2 項無效？是否違反誠信原則屬權利濫用，依民法第72條無效 ？
六、本院之判斷：
㈠按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費 用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項規定甚明。則 共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部 分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部 分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事 ，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為 有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標 準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住 戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用 頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具 體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔 標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度
亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109 年度台上字 第1025號判決意旨參照）。又公寓大廈之各區分所有權人， 對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部 分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使 用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有 其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並 未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分 應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人 會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管 理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未 違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自 治決議之必要。
㈡查系爭規約在系爭區分所有權人決議之前，原規定店面即系 爭房屋之管理費為每坪50元，其他住宅之管理費則為每坪10 0 元，此為兩造所不爭執，亦即系爭房屋之每坪管理費僅其 他住宅之半數，其他住戶之分擔比例為店面所有權人之2 倍 ，存在明顯差異。又系爭區分所有權人會議做成系爭決議之 緣由，乃與會之區分所有權人認為系爭規約係起造人即建商 制訂，並於第一屆區分所有權人會議以包裹式表決通過，區 分所有權人會後始發現系爭規約約定店面減繳一半管理費， 並感店面住戶無減半收費之正當性，其他住戶每坪負擔100 元亦過重，因而在系爭區分所有權人會議時，提案決議店面 調漲至與其他住宅收費標準一致，以求公平，調漲後再不分 店面或住戶，一律調降為每坪90元，此亦經原告陳明在卷（ 見本院卷第127 、128 頁），可見系爭決議變更管理費分擔 標準，主要是基於店面與其他住宅分擔管理費之比例不應有 差別待遇之理由，此一理由若為客觀上合理、正當，無違公 序良俗或強制禁止規定，揆諸前揭說明，自應認為有效。 ㈢被告雖辯稱其利用系爭大樓公共設施及保全服務之情形與其 他住戶明顯有別，並稱原告109 年1 月至12月之管理費財務 收支總表顯示系爭大樓每月固定支出約為183,100 元，其中 清潔費、垃圾清運費及電梯保養費僅佔12﹪，機電消防維護 費僅佔1 ﹪，最大固定支出為保全人員之服務費每月155,00 0 元，約佔77﹪，被告卻僅享有保全人員之信件代收服務， 故系爭房屋對系爭大樓之公共設施及保全人員等使用、受益 程度，遠低於其他住戶云云。惟查，系爭房屋為店面，位處 系爭大樓之一樓，雖有獨立之出入口，人員出入不必經由一 樓管理室而不受門禁管制，但建築結構上系爭房屋仍是系爭 大樓之一部，系爭房屋並無獨立機電設備及水電管路，而是 與大樓其他住宅共用水電管線、機電設備、水塔、抽水或加
壓馬達，此為兩造陳述一致（見本院卷第130 、136 頁）， 並有系爭房屋之照片在卷可按（見本院卷第85頁）。又被告 固稱其無使用大樓電梯、樓梯之必要，然被告自承在該大樓 地下室有3 個停車位，系爭房屋內部無直達停車場之通道， 仍需使用大樓公共電梯、樓梯出入地下停車場（見本院卷第 160 頁）。再者，被告有權使用大樓之公共設施、並有實際 使用大樓垃圾清運服務、保全服務之信件代收轉交服務，與 其他住戶權益相同，此均為被告所自承（見本院卷160 頁） 。此外，系爭房屋屬於系爭大樓之一部份，原告聘僱之保全 管理服務人員之夜間巡邏勤務亦規劃系爭房屋為巡邏範圍， 亦提供緊急事務通知處理、客服反映事項之轉達、民眾違規 停車之勸離等服務，與服務其他大樓住戶無異，亦為原告陳 報在卷（見本院卷第111-112 頁），又原告自陳系爭大樓設 有監視系統，另聘雇有保全人員（見本院卷第204-205 頁） ，兩造雖不爭執保全人員執勤之管理室是在社區門禁大門內 ，惟觀諸卷附系爭房屋照片（見本院卷第85頁），系爭大樓 之社區門禁大門乃緊鄰系爭房屋，原告並陳稱：大樓管理室 之門禁大門毗鄰系爭房屋，管理員走出來隨時可看到系爭房 屋店面，管理室的管理員會隨時留意系爭房屋門口的狀況（ 見本院卷第205 頁），可見系爭房屋屋主仍同受門禁管制、 社區安全維護之利益，難謂門禁管制、保全服務無利於1 樓 店面之安全維護。且商用之一樓店面係供不特定人及頻繁出 入，非無提高住宅之安全風險，及加重系爭大樓安全維護保 全負擔、加速公共設施耗損之可能，尚不能僅以被告現時未 實際將系爭房屋作營業使用，即謂店面所有權人必不會享受 到保全服務利益，或必不會加重系爭大樓公共設施、安全維 護之負擔。從而依上所述，系爭房屋所有權人使用系爭大樓 公共設施及保全服務及獲益之程度，與其他住宅住戶並無明 顯差距，故系爭區分所有權人會議決議調漲系爭房屋之管理 費，至與其他住宅相同收費標準，確有其正當基礎，難認有 違背適當性、必要性、比例原則、平等原則。
㈣被告另辯稱系爭決議違反誠信原則，為權利濫用，依民法第 72條規定應屬無效云云，惟權利之行使，不得違反公共利益 ，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠 實及信用方法，民法第148 條第1 項、第2 項定有明文。所 謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平 方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利 自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之 社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院108 年度台上 字第1836號判決意旨參照）。又民法第148 條係規定行使權
利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足 使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該 條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參 照）。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利 人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利 行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己 所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得 視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737 號 判例意旨參照）。申言之，綜合一切具體情事、衡量權利人 因權利行使所能取得之利益，除自己所獲得之利益極微，並 對他人及社會所造成之損失極大而應受限制外，尚不能認其 權利之行使即係為權利濫用。系爭決議調漲系爭房屋之管理 費至與其他住宅相同，確有其正當基礎，業如前述，自不能 認係以損害店面住戶為主要目的，尤其被告係於109 年1 月 間簽立買賣契約買受系爭房屋，並於109 年2 月14日移轉登 記完成取得所有權，有房屋買賣契約書、系爭房屋登記謄本 在卷可按（見本院卷第87-8 9、61頁），故於108 年11月30 日作成系爭決議當時，被告尚未買受系爭房屋，此一決議並 非針對被告而為，亦非以損害被告為唯一目的，難認有違反 誠實信用原則或權利濫用之情形，被告據此而謂系爭決議依 民法第72條應為無效，核非可採。
㈤被告另辯稱系爭區分所有權人會議決議，其中調漲系爭房屋 管理費之決議，違反系爭規約第17條第2 項第3 款「管理費 以足敷開支為原則」，然而該規約之制訂意旨，應在於確保 所收取之管理費足供各項支出，避免管理費不敷開支，故管 理費之調整只要足敷各項支出，即非違反該規約。系爭決議 將全體住戶之管理費均調整為每坪90元，調整後收入之管理 費總額雖有減少，但仍足夠支付總體開支，此為原告陳報在 卷（見本院卷第127 頁），並有原告提出之109 年1 月至12 月之財務收支總表在卷可佐（見本院卷第167-189 頁），自 難認有違反系爭規約第17條第2 項第3 款之情，被告僅以系 爭房屋管理費單獨調漲，即謂違反該規約，而主張系爭決議 為無效，洵非可採。
㈥承上，系爭決議並無被告所辯違反系爭規約，或違反適當性 、必要性、比例原則、平等原則、或違反誠實信用原則、權 利濫用之情形，本院自應尊重系爭大樓區分所有權人決議之 結果，系爭大樓區分所有權人並應受此決議之拘束。是原告 主張被告應依系爭決議之管理費收費標準，繳納管理費，即 屬有據，而被告對於依系爭決議之管理費收費標準，其應繳 管理費總金額為2 萬7381元，實際繳納金額僅1 萬5642元乙
節已不爭執，則原告請求被告就短少給付之1 萬1739元（計 算式：2 萬7381元-1萬5642元＝1 萬1739元）再為給付，並 依系爭規約第17條第4 項，給付按週年利率2 ﹪計算之遲延 利息，即有理由。
七、綜上所述，系爭區分所有權人會議決議並非無效，原告請求 被告給付1 萬1739元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年7 月31日（送達證書見本院卷第73頁）起至清償日止，按週年 利率2 ﹪計算之利息，核屬正當，應予准許。
八、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第436 條之20之規定，應依職權宣告假執行。被告就原告 勝訴部分亦陳明願供擔保，請准免為假執行，於法並無不合 ，爰依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同法第 392 條第2 項之規定，酌定擔保金如主文所示。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
高雄簡易庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
書 記 官 張宸維