臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度重上字第62號
上 訴 人 黃開榮
吳素理
共 同
訴訟代理人 林金宗律師
被 上訴 人 陸意德
陸意森
共 同
訴訟代理人 李孟仁律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109
年5月29日臺灣臺南地方法院108年度重訴字第289號第一審判決
提起上訴，本院於110年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下開請求，及該命訴訟費用負擔部分，均廢棄。
廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣六百七十萬五千三百六十九元，及自民國108年11月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。上訴駁回部分，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國107年1月17日，向上訴人買受 坐落臺南市○○區○○段0000號、0000號、0000號等3筆土地（ 下稱系爭土地），約定價金為新臺幣（下同）1207萬8000元 ，買賣契約第4條約定，待農用證明出來後付款700萬元，查 農用證明係供申請不課徵或免徵稅賦使用，故系爭契約第4 條之約定乃付款日期而非付款條件；系爭0000號、0000號土 地已取得農用證明，0000號土地因鄰道路處有擋土牆無法取 得農用證明，因該擋土牆係為公共利益即避免邊坡崩塌而存 在，上訴人願繳納土地增值稅後辦理過戶，詎被上訴人竟拒 絕給付價金，因上訴人係因不可歸責於己之事由致無法取得 0000號土地之農用證明，被上訴人於訂約時知有擋土牆存在 ，自不得主張系爭土地因不能作農業使用而有瑕疵，爰依系 爭買賣契約請求被上訴人給付700萬元並加算自起訴狀繕本 送達翌日起算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：無法取得農用證明即表示系爭土地有違法使 用之情形，被上訴人係因所有毗鄰農地不斷遭人檢舉非法使 用，始與上訴人就系爭3筆農地訂立買賣契約，特別約定要
取得農用證明才購買，取得農用證明也可以釐清有無廢棄物 ；上訴人於訂約前已知系爭土地有圍牆存在，係為保證買賣 標的未違規使用，始同意取得農用證明作為伊付款條件，農 用證明非僅為減免稅金之用，上訴人既尚未取得0000號土地 之農用證明，付款條件未成就，其請求自屬無據；本件給付 價金義務為不可分給付，上訴人不得就已取得農用證明部分 請求給付相對應之價金等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人700萬元及自108年11 月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於107年1月17日簽訂補字卷第23至29頁所示之不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被上訴人向上訴人購買 系爭土地，約定價金為1207萬8000元，被上訴人於同日給付 定金100萬元。
㈡系爭買賣契約第4條第1項約定：「待農用證明出來後，付款 新台幣柒佰萬元正。」
㈢臺南市關廟區公所於107年2月6日，核發系爭0000、0000地號 土地之農業用地作農業使用證明書（即俗稱之農用證明）； 系爭0000地號則因土地範圍內有未申請之圍牆，不符相關規 定，而未核發農用證明，惟系爭0000地號土地前所有權人馮 金發於該圍牆已存在時即105年11月間，尚可向區公所申請 取得農用證明。另該圍牆位於系爭0000地號土地與道路連接 界線，且已存在多年。
五、兩造爭執之事項：
㈠取得農用證明是否為清償期之約定？上訴人得否依系爭買賣 契約請求被上訴人給付700萬元？
㈡上訴人得否請求被上訴人給付已取得農用證明之2筆土地之價 金？
六、得心證理由：
㈠取得農用證明是否為清償期之約定？上訴人得否依系爭買賣 契約請求被上訴人給付700萬元？
⒈系爭買賣契約第4條約定：「待農用證明出來後，付款新台 幣柒佰萬元正」。此項約定係上訴人主張之清償期約定？ 抑或是被上訴人抗辯之付款條件？
⒉「按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之 成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍 當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實， 而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應
解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此 情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至」 最高法院95年度台上字第2750號判決參照。次「按當事人 預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期 者，應認該事實之發生時或其發生已不能時，為清償期屆 至之時。此項清償期之約定，與民法第99條第1、2項所定 附條件之法律行為，於條件成就時，其法律行為發生效力 或失其效力之情形不同。…。經核系爭合約第五節付款辦 法5.1.4條款「……尾款：合約總價之10%為尾款，經業主正 式驗收合格，並由統包商／主辦公司辦妥保固保證手續並 繳妥保固保證金後支付……」之約定，乃以系爭工程驗收合 格，並…完成保固手續之不確定事實之發生，為既存工程 尾款債務之清償期。」（最高法院99年度台上字第1479號 判決意旨）。「按當事人預期不確定事實之發生，以該事 實發生時為債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發 生已不能時，為清償期屆至之時。此項清償期之約定，與 民法第99條第1、2項所定附條件之法律行為，於條件成就 時，其法律行為發生效力或失其效力之情形，尚有不同。 查本件…訂貨確認單載明：百分之30定金。百分之70餘款 驗收後支付之約定…。乃以系爭機器驗收之不確定事實之 發生，為百分之70貨款債務之清償期，非以之為該債務發 生之停止條件，原審謂其為條件，自有未合」（最高法院 101年度台上字第1899號民事判決意旨參照）。依上引實 務見解，兩造之「農用證明出來後付款700萬元」之約定 ，乃是將取得農用證明之不確定事實之發生為700萬元價 金債務之清償期，上訴人此部分主張應屬可採。被上訴人 抗辯上開約定乃付款之停止條件，尚非可採。
⒊系爭0000地號土地因土地範圍內有未申請之圍牆，不符相 關規定，而未核發農用證明，此為兩造所不爭執（不爭執 事項㈢中段），是系爭700萬元債務之清償期尚未屆至，事 甚明確。又臺南市關廟區公所107年2月6日南關所建字第1 070009991號函（受文者為上訴人吳素理），說明欄二之㈡ 載明：「○○段0000地號，因土地範圍內有未申請之圍牆， 不符相關規定。請臺端依據『申請農業用地作農業設施容 許使用審查辦法』進行補申請或將現地回復為原始狀態後 ，再另案向本所申請農業用地作農業使用證明書」(原審 卷第53頁)。依本函之說明觀之，系爭0000號土地未能取 得農用證明，係因其上有未申請之圍牆存在之故，於將現 地回復為原始狀態後即可申請取得農用證明，尚未達於上 訴人主張之客觀上不能取得農用證明之程度，無從認定系
爭700 萬元之清償期已不能發生而屆至，上訴人此部分主 張，自無可採。
⒋上訴人主張系爭土地上之擋土牆存在多年，為公共通行安 全之必要，且可避免邊坡崩塌，買受人有容忍之義務，其 無法取得農用證明屬不可歸責之事由，核與兩造之上開特 約係清償期之約定，清償期未屆至無渉。兩造既有上開特 約，即應遵守上開約定。上訴人此部分主張，並不能據以 免除其取得農用證明之債務。
㈡上訴人得否請求被上訴人給付已取得農用證明之2筆土地之價 金？
⒈上訴人又主張：「系爭0000號、0000號二筆土地已提出農用 證明，被上訴人應按比例給付670萬5369元價金」等語。 ⒉按給付得分為數個之給付而不損其債之目者，為可分給付， 否則為不可分給付。如經分割為數個給付而不變更其性質 或價值者為可分給付。給付雖屬可分，如因當事人之特約 約定而為不可分者，則為『不可分給付』。不可分給付尚有 因性質上而然者。因此，給付是否可分，除依其性質判斷 外，尚應斟酌當事人訂約之本旨，例如訂約買賣土地多筆 ，其中部分得充建地，部分則為禁止建築房屋之綠地，如 果約定每坪以同一價格計價時，應認給付為不可分。蓋建 地之價格較綠地為高，兹既以同一價格出賣，當事人訂約 之目的，即在整批交易也。可分給付得為一部履行，如發 生一部給付不能或一部無效時，對於他部分無影響」（孫 森焱著民法債編總論上冊，第372頁）。
⒊系爭買賣契約之給付標的為系爭3筆土地，如經分割為3筆土 地個別給付，並不影響系爭土地之性質或價值，是其性質 上係可分給付，應堪認定。應再審究者，乃兩造有無以特 約約定為不可分？被上訴人抗辯稱：系爭契約約定「每台 分以105萬元計算」，係以總價金除以每筆土地之面積計算 而得，仍不改系爭買賣價金係就3筆土地約定單一價金，可 認定係不可分之債等語。惟查系爭3筆土地均屬農牧用地， 且3筆土地彼此均未毗連，相隔均有一段頗長之距離，有謄 本及地籍圖可按（原審108年度重訴字第289號卷第95-101 頁），3筆土地客觀上無法合併開發使用，且均屬農牧用地 ，地點相近，各筆土地價值亦相近，顯與上引著作所舉之 例示情形建地綠地價值不同合併以同一價格買受之情形不 同，被上訴人上開抗辯尚非可採。上訴人主張，3筆土地各 自獨立無相依存，系爭給付屬可分給付一節，應屬可採。 ⒋本件既係可分給付，已經認定如前，而系爭0000、0000號土 地既已取得農用證明，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢前段
)，則此2筆土地之給付價款之期限屆至，又系爭契約第1條 第7款載明：每台分以105萬元計算，3筆土地價金分別為： 0000地號：面積10018平方公尺=10.3287台分，價金1084萬 5135元（10.3287×0000000元=00000000元）。0000地號： 面積670平方公尺=0.69台分，價金72萬4500元（0.69×0000 000元=724500元）。0000地號：面積470平方公尺=0.484台 分，價金50萬8200元（0.484×0000000元=508200元)。3筆 農地之總價為1207萬7835元，取整數為本件買賣契約之約 定價金1207萬8000元。第4條約定給付之700萬元既係以3筆 土地計算，則上訴人主張其可請求給付0000地號及0000地 號土地之期款，依比例計算結果為670萬5369元[0000000元 ×(00000000+724500)/00000000=0000000元]，自屬有據。七、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第四條之約定，請求被上 訴人給付670萬5369元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年 11月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此所為請求，則屬無據，應予駁回。原審 就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法自有未合。 上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，至其請求不應 准許部分，原審駁回其請求，尚無不當。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分 之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日 民事第六庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 張季芬
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
書記官 蔡双財
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。