臺灣高等法院民事判決
110年度上字第135號
上 訴 人 張哲雄
訴訟代理人 陳瑋博律師
被 上訴 人 徐秀華
訴訟代理人 施又丞律師
張欣潔律師
陳清進律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109年1
2月10日臺灣臺北地方法院第一審判決（107年度訴字第3272號）
提起上訴，本院於110年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：伊於民國107年3月29日透過有巢氏加盟店即訴外 人鼎睿房屋仲介股份有限公司（下稱鼎睿公司）仲介，與被上 訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新 臺幣（下同）1億1,300萬元向其買受如附表一所示房地（下稱 系爭房地；建物部分另稱系爭建物，分稱00000、00000號房屋 ）。被上訴人明知系爭建物於交易時有如附圖㈠所示拆除改建 情形(含附表二編號1至13所示瑕疵，下稱系爭瑕疵），與附圖 ㈡之使用執照竣工圖（下稱竣工圖）不符，卻未於出售時告知 此事，並不實於系爭建物現況說明書中關於建物損害修繕、鋼 筋外露或水泥塊剝落，及屋況、產權、使用權等重要補充事項 等欄位為「否」之勾選，及提供與竣工圖相符之建物平面圖予 伊閱覽。嗣伊取得竣工圖後至現場比對，始發現系爭建物有前 述瑕疵存在，經伊通知被上訴人補正，然至同年6月29日兩造 點交完成時止，其仍置之不理。被上訴人交付之系爭建物存有 系爭瑕疵，不符合債之本旨，嚴重影響系爭房地使用及交易上 價值，致伊受有房地價值減損（含修繕費用及修繕期間租金損 失）計184萬2,648元之損害，被上訴人應減少價金及返還不當 得利，或賠償伊所受損害等情。爰依民法第359條、第360條 、第179條、第227條等規定，擇一求為命被上訴人如數給付並 加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審就 上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；另未 繫屬本院部分，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人184萬 2,648元，及自107年8月17日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈢願供現金或等值之有價證券為擔保，請准宣告假執行
。
被上訴人則以：伊於93年間向前手買進系爭房地時即為前、後 兩棟建物打通，整併供作店鋪營業使用（含增建），嗣於107 年間委由鼎睿公司出售時，亦以兩戶打通使用、空間大作為特 色對外廣告。被上訴人為專業建築師，與妻張許美惠均住在附 近，其為投資店面之目的購入系爭房地，鼎睿公司仲介人員於 簽約前已多次帶領其代表張許美惠至現場察看，詳實告知建物 增建及格局變動等現況，方於系爭買賣契約第11條第2項中約 定現況交屋，且伊無特別品質保證情事，自難認系爭建物有前 述裝修改建情形為瑕疵，或伊所為給付不符合債之本旨。況前 述建物改建裝修情形，乃擴大系爭建物之店面使用效益，上訴 人亦未因此受損等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。特定物之 買賣，如該標的物在契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約 時，因故意或過失，未告知買受人該瑕疵，致買受人不知有瑕 疵為購買者，固應認其所為給付之內容不符合債務本旨，應依 不完全給付之規定負債務不履行責任。惟買受人於契約成立時 ，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 ，亦經同法第355條第1項定明。本件上訴人於107年3月29日透 過鼎睿公司仲介，以總價1億1,300萬元向被上訴人買受系爭房 地，同年6月26日、29日分別完成所有權移轉登記及點交；系 爭建物交易時，其現況業經拆除改建如附圖㈠（含附表二所示 各項裝修改建），與竣工圖不符等事實，為兩造所不爭執，並 有系爭買賣契約、房地登記謄本、價金履約專戶明細暨點交證 明書、現場照片、使用執照及竣工圖可稽（見原審卷㈠第107 、109、133至143、189、269至285、351至355頁）。上訴人主 張前揭拆除改建構成瑕疵，被上訴人所為給付不符合債之本旨 ，而應減少價金及返還不當得利，或賠償伊所受損害云云，為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人係居住於系爭房地附近，為執業多年建築師乙情，為兩 造所不爭執，並有其身分證、建築師開業證書等影本可稽（見 原審卷㈠第111、423頁）。又上訴人自陳於107年3月下旬經友 人告知獲悉系爭房地擬售事宜，旋與被上訴人委託之鼎睿公司 接洽，同月29日即與被上訴人簽約，同意出價逾億元買進系爭 房地，且知系爭建物斯時係由訴外人承租經營HANG TAN服飾店 等情屬實，並有其簽立之不動產買賣意願書（即俗稱之斡旋書
）可佐（見原審卷㈠第16、571頁），堪認上訴人有意投資店面 而積極決定買進系爭房地。而前揭建物為69年5月間興建完成 ，於兩造交易時已使用近30年，均位處邊間，分屬前（北向） 、後（南向）兩棟，依登記謄本及兩造所立契約（見原審卷㈠ 第35、53頁）均明載僅13715號房屋登記主要用途為「商業用 」，另一00000號房屋則為「住家用」。前（北向）棟之00000 號房屋直接臨臺北市○○○路0段馬路，後（南向）棟之00000號 房屋面向○○○路0段與○○路000巷間之私設通道（即附圖㈠所示3 米防火巷），西側均臨貫穿上開馬路及000巷之私設通道（即 附圖㈠所示1米多防火巷），兩屋併作為單一店面 ，對外營業，一般大眾均可入內消費，且前後兩棟所設天井之 1樓空地及後棟朝向3米防火巷之部分空地業經系爭建物增建占 用等情，亦有系爭房地登記謄本、系爭房地周遭位置圖、建物 示意圖（含增建）及現場照片為佐（見原審卷㈠第107、109、1 15、211、387頁及外放臺北市土木技師公會鑑定報告第44、50 至54頁），堪認一般人均可由該建物外觀棟數、室內空間寬且 縱身長（見原審卷㈠第269頁）及增建等客觀情狀，合理判斷上 開兩戶係打通使用（含增建），原有隔間或牆壁自有部分遭拆 除及擴建情事。則上訴人既具建築專業，且對系爭房地有高度 購買興趣，並於締約前曾親赴現場察看（見原審卷㈠第16至17 頁），顯難諉為對於上情毫無所悉。是上訴人主張：伊於締約 前僅從建物外觀察看外牆有無龜裂、脫落、傾斜及防火巷有無 阻塞、暢通等情狀，未能仔細檢查內部屋況，且鼎睿公司提供 之建物平面圖仍有浴廁、臥室及餐廳等配置（見原審卷㈠第53 頁），因此信賴室內隔間等現況仍與竣工圖相同，並無變動云 云，衡情已無可採。
㈡再系爭買賣契約第2、11、17條記載：「本買賣標的物現況另有 增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方 約定如下：㈠增建或占用範圍：平台、防火巷、天井。…㈢上述 增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，（下略）。」、 「本買賣標的未交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等 定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方（即被 上訴人）自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依『原狀 移交』予甲方（即上訴人），『現有』附屬水電衛生設備亦應恢 復或保持正常使用狀態。」、「其他特別約定事項：⒈賣方應 負責於代償前協調房客與買方另立租約。（下略）」等約定（ 見原審卷㈠第133至134、136至137頁）；另被上訴人於標的物 現況說明書中亦就系爭建物「是否有租賃情形」、「是否有增 建部分」、「增建部分是否有租賃情形」等項（即項次16、18 、19）均為「是」之勾選，並載明「租賃於106年4月30日到期
，租金36萬（元）整淨額，稅金由承租方負責，現況無（書面 ）合約，且租金為每日日租金6,000元整（含稅）」，及勾選 有「天井增建、一樓空地增建」等內容，嗣復經兩造逐項確認 後簽名（見原審卷㈠第51至52頁），足見上訴人處事慎重。而 本件房地之交易總價逾億元，現況為已使用近30年之中古屋， 且上訴人為專業建築師，復有前揭明顯可見之打通及增建情事 ，其應無可能棄前揭客觀事實於不顧，僅憑鼎睿公司自行製作 之建物平面圖(見原審卷㈠第53、172、468、477、484頁），即 認其內部隔間等現況仍與竣工時為一致，尤以前揭增建、租約 及現況點交等約定內容涉及兩造交易權利義務之判定，倘未經 上訴人（含其代表）實地勘查確認，顯無從達成合意。且證人 詹健宏（即鼎睿公司經紀人員）證稱
：伊於本件交易前已認識張許美惠（即上訴人配偶兼其指定之 過戶登記名義人）一段時間，並帶其看過多筆店面，且於本件 簽約前曾陪同張許美惠看過系爭建物至少2、3次，張許美惠於 帶看過程中特別詢問天井增建、後方增建及兩戶打通所在位置 等問題，上訴人於107年3月25日出面親下斡旋（金），並表示 因兩戶為打通使用，恐有樑柱被打掉所以要求提供竣工圖，伊 即提供不動產說明書、建物測量成果圖、現況格局圖、竣工圖 等資料供其閱覽，並再次說明系爭建物拆除改建情形，嗣上訴 人於簽約當日以00000號房屋係登記為住家，無從變更商業用 為由，減價700萬元成功。至於本件不動產說明書所附「看屋 紀錄表」未為任何簽名及記載，是因為平常帶看時通常只攜帶 基本資料，而非整份不動產說明書所致等語（見原審卷㈠第464 至480頁）；及證人紀益龍（即同公司另一經紀人員）證稱： 伊與詹健宏共同負責本件銷售，詹健宏為主事，伊負責陪同張 許美惠帶看至少2、3次，於帶看時有以口頭說明兩戶打通，且 從外觀上即可目視了解，嗣簽約前還有在上訴人住家前，向上 訴人夫妻介紹系爭建物租金、租期及格局現況等內容，上訴人 要求提供竣工圖俾利其比對現況與竣工時差異性，其後於簽約 時並以兩戶打通但後棟用途為住家，無法變更為店鋪使用為由 要求減價，後來有減價700萬元等語在卷（見原審卷㈠第480至4 92頁），二人所述情節相符。綜合前揭事證以觀，堪認被上訴 人辯稱：上訴人於簽約前已確認系爭房地現狀，明瞭該建物有 如附圖㈠之格局變動（即附表二所示各項裝修改建），始於系 爭買賣契約第11條第2項約定以現況交屋等語，顯較上訴人所 稱證人詹健宏、紀益龍於簽約前未曾實地帶看及告知前揭拆除 改建情形等詞為可採。是上訴人徒以上開看屋紀錄表（見原審 卷㈠第301頁）未填載帶看紀錄，即謂證人詹健宏、紀益龍因未 盡經紀人員之調查及告知義務，恐負賠償責任而為迴護被上訴
人之證述云云，並無可採。此外，系爭建物雖有前述拆除改建 情形，惟其目的係為擴大其整體作為店面使用之經濟效益，此 應為上訴人所明知或可得知悉，自非系爭建物現況說明書中所 載：因建物發生火災或其他天然、人為破壞而受損待修 ，或有鋼筋外露或水泥塊剝落等情狀，或猶待告知之屋況、產 權、使用權等補充事項，則被上訴人於前揭欄位為「否」之勾 選，難認有何告知不實情事，上訴人執此謂其因此誤判內部格 局無變動云云，亦無足取。
㈢從而，上訴人於系爭買賣契約成立時，既已知系爭建物有如附 圖㈠所示拆除改建情形（即系爭瑕疵存在），依民法第355條第 1項之規定，被上訴人就此不負物之瑕疵擔保責任，且依前開 說明，亦難認被上訴人有故意或過失不告知該瑕疵存在，或特 別為品質保證之情事。則被上訴人抗辯其就系爭瑕疵不負物之 瑕疵擔保責任，亦無不完全給付，不負債務不履行責任等語 ，即屬有據。
綜上所述，上訴人依民法第359條、第360條、第179條、第227 條等規定，請求被上訴人給付184萬2,648元，及自107年8月17 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執 行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 27 日 民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 王育珍
法 官 林翠華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日 書記官 黃文儀 附表一：
編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權 利 範 圍 登 記 所有權人 市 區 段 小段 地 號 平方公尺 １ 臺北 ○○ ○○ 00-0 1827 190/10000 張許美惠
編 號 建號 基地坐落 主要建 築材料 及房屋 層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 登 記 所權有人 建物門牌 樓層面積 合 計 附屬建物及用途 1 00000 臺北市松山區民生段60-5地號 12層鋼 骨鋼筋 混凝土 造 1 層：105.69 合計：105.69 平台：16.17 全部 張許美惠 臺北市○○○路0段000○00000號 備考 含共有部分：○○段00000建號，權利範圍16/10000 2 00000 臺北市○○區○○段00-0地號 12層鋼 骨鋼筋 混凝土 造 1 層：98.81 合計：98.81 平台：20.55 全部 張許美惠 臺北市○○○路0段00000○00000號 備考 含共有部分：00000建號，權利範圍15/10000
附表二: 單位：新臺幣
編 號 瑕疵項目 修繕費用 (A) 租金損失(B) 價值減損 (即A+B=C) 備 註 (原判決附表編號） 1 00000號房屋進出大門D1水泥封閉後，公共門廳側牆貼花崗石片 4萬9,335元 5萬0,133元 9萬9,468元 編號1 2 00000號房屋原有進出大門D1水泥封閉，室內側改為更衣間 3,982元 4,037元 8,019元 編號1-1 3 00000號房屋臥室隔間牆(含門)拆空，現做貯物間 8萬0,741元 8萬1,958元 16萬2,699元 編號2 4 00000號房屋上方結構大樑底部分被破壞拆落 3萬1,554元 3萬2,014元 6萬3,568元 編號4 5 00000號房屋浴廁隔間(含門)拆空（改作貯物庫） 6萬0,630元 6萬1,586元 12萬2,216元 編號5 6 00000號房屋廁所設備拆空（改作貯物架） 14萬4,167元 14萬6,173元 29萬0,340元 編號6 7 00000號房屋現有室內輕隔間牆（外有置物架） 1,165元 1,221元 2,386元 編號7 8 00000號房屋臥室隔間牆(含門)拆空（現放置紙箱） 4萬7,857元 4萬8,631元 9萬6,488元 編號8 9 00000號房屋結構樑底鋼筋混凝土外牆(含窗)拆空，樑底已懸空無牆（下做置物架） 12萬7,573元 12萬9,556元 25萬7,129元 編號9 10 00000號房屋鋼筋混凝土牆壁(含門窗)拆空（改作展示間） 8萬4,681元 8萬5,995元 17萬0,676元 編號10 11 系爭建物兩棟間之鋼筋混凝土牆壁拆空（改作展示間） 7萬1,576元 7萬2,664元 14萬4,240元 編號11 12 00000號房屋鋼筋混凝土牆壁(含門窗)拆空（改作展示間） 8萬4,681元 8萬5,995元 17萬0,676元 編號12 13 00000號房屋前棟結構樑底鋼筋混凝土外牆(含窗)拆空，現況樑底已懸空無牆 12萬7,573元 12萬9,556元 25萬7,129元 編號13 14 00000號房屋牆角龜裂 9,150元 9,294元 1萬8,444元 編號4 (原審判命被上訴人給付1萬8,444元本息，被上訴人未聲明不服，不在本院審理範圍) 合 計 92萬4,665元 93萬8,813元 186萬3,478元
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