臺灣高等法院民事判決
109年度上更一字第131號
上 訴 人 林素珍
訴訟代理人 林玉卿律師
簡坤山律師
被上訴人 郭吳桃
訴訟代理人 李聖鐸律師
複代理人 吳政緯律師
被上訴人 胡柏均
訴訟代理人 胡錦峯
被上訴人 胡淑珍
訴訟代理人 胡志宏
被上訴人 王花英
胡秋榮
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年9月
30日臺灣宜蘭地方法院104年度訴字第480號第一審判決提起上訴
，經最高法院第一次發回更審，本院於110年3月30日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
上訴人於原審及更審前本院請求被上訴人王花英、胡柏均、 胡秋榮、胡淑珍（下稱王花英等4人）連帶給付新臺幣（下 同）206萬元本息，嗣於民國109年10月13日本院準備程序減 縮訴之聲明，請求王花英等4人共同給付206萬元本息（見本 院卷第76頁）合於民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1 項第3款規定，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於103年10月8日與被上訴人簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約書），約定由伊以11,993,520元向地 主郭吳桃購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000 地號土地（下 稱系爭土地），王花英等4人乃系爭土地三七五租佃契約之 佃農，其等則表明願放棄耕作權及優先承買權，買賣價金由 地主、佃農分別取得2/3、1/3（下就兩造間之法律關係稱系 爭買賣契約），伊已分別給付郭吳桃、王花英等4人各80萬 元、206萬元。兩造另於系爭契約書特約約定由郭吳桃出名 向主管機關申請興建農舍之建造執照，實際上由伊出資完成
農舍興建後，再與農地一併申辦過戶至伊名下，此舉乃為規 避農業發展條例（下稱農發條例）第18條之脫法行為，系爭 買賣契約應屬無效，爰依民法第113條、第179條規定，求為 命郭吳桃給付伊80萬元、王花英等4人給付伊206萬元，並均 加付法定利息之判決。
二、郭吳桃抗辯：系爭買賣契約並未規避農發條例第18條而無效 。縱認無效，上訴人明知其無農民資格，竟執意與伊等締結 系爭買賣契約，依民法第180條第4款前段規定，不得請求返 還已給付之價金。又上訴人於締約1年後始主張系爭買賣契 約無效，顯有權利濫用、違反禁反言、誠實信用原則等語。 王花英等4人則以：伊等既依約放棄耕作權、優先承買權， 並完成塗銷租約登記而取得價金206萬元，屬有法律上原因 ，並非不當得利等語，資為抗辯。
三、原審及本院前審均為上訴人敗訴之判決，上訴人提起第三審 上訴，經最高法院將本院前審判決廢棄發回，上訴人上訴聲 明： ㈠原判決廢棄；㈡郭吳桃應給付上訴人80萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢ 王花英等4人應共同給付上訴人206萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣前二項聲明 ，上訴人願供擔保請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明： ㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為農地，郭吳桃以土地重劃為原因，在56年5月10日 登記為系爭土地所有權人（見原審卷第13頁登記謄本），王 花英等4人為系爭土地三七五租約之承租人，租賃期間自98 年1月1日起至103年12月31日止（見原審卷第12頁私有耕地 三七五租約書）。
㈡兩造於103年10月8日簽立系爭契約書（見原審卷第5-15頁） ，約定由上訴人向郭吳桃購買系爭土地，買賣價金11,993,5 20元，由郭吳桃、王花英等4人分別取得2/3、1/3，王花英 等4人同意放棄耕作權及優先承買權；郭吳桃並承諾以其名 義先於系爭土地上建妥農舍，並於農舍建妥後移轉所有權予 上訴人。
㈢上訴人於簽約後已各給付郭吳桃、王花英等4人80萬元、206 萬元（見原審卷第40、41頁）；王花英等4人已於103年間放 棄系爭土地之耕作權，並辦妥塗銷租約註記之租約終止登記 （見原審卷第59頁宜蘭縣礁溪鄉公所函）。
五、上訴人主張其於103年10月8日與郭吳桃簽訂系爭契約書，向 郭吳桃購買系爭土地，王花英等4人則同意放棄耕作權及優
先承買權。系爭買賣契約另特約約定郭吳桃應以其名義向宜 蘭縣政府申請興建農舍，由上訴人出資完成農舍之興建後， 郭吳桃再將農舍與農地一併過戶予上訴人。系爭買賣契約顯 係屬規避法律強制規定之脫法行為而無效，其自得依民法第 113條、第179條之規定，請求被上訴人返還價金等語，為被 上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭買賣契約應屬無效：
⒈按法律行為，違反強制或禁止規定者，無效，為民法第71條 本文所明定。此項規定係對私法自治原則之限制，目的則在 於貫徹強制或禁止規定之立法意旨，以維持法秩序之無矛盾 性或一致性。我國通說認為，法律行為違反強制規定者，固 為無效。但若違反禁止規定者，需視該禁止規定屬「取締規 定」或「效力規定」而異其效力。違反取締規定之法律行為 ，行為人雖受行政或刑事處罰，但該法律行為在私法上仍為 有效；反之，在違反效力規定時，該法律行為的私法上效力 亦被否定，而成為無效（見陳聰富著《民法總則》，2019年11 月3版第272-273頁；另參見最高法院68年台上字第879號判 例）。在判斷法規是否屬前條所指之強制規定或禁止規定中 之效力規定時，應依據規範目的及法規意旨以為認定。又當 事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所 禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨 ，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效（最高法院104年 度台上字第65號民事判決意旨參照）。
⒉次按國土治理與管制，在讓國家之建設、生產、開發、保育 等各方需求取得平衡與發展，農業用地更為國家永續生存之 共同資源，其涉及國安、食安、生態、地景及生活文化等多 面向之需求，故農地之交易、使用、收益均應受到法律上之 限制，而農發條例所為規定即為對農地使用及交易之主要管 制措施，目的在落實農地農用，以避免土地炒作，侵蝕農地 面積，破壞整體農業生產環境，故而農發條例規定之限制性 措施，諸如過去不具自耕農身分以其他有自耕農身分之人借 名購買農地之行為、限制須具備一定資格始得於農地上興建 農舍等項，應定性為強制規定及效力規定，俾落實農地保護 政策，而不致使相關法規制度淪為具文。
⒊查本件事實涉及農地及農舍之買賣，就此農發條例第18條著 有如下規定，以資規範：「本條例中華民國八十九年一月四 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者 ，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生產環 境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農 舍（第一項）。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農
業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移 轉者，不在此限（第二項）。本條例中華民國八十九年一月 四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者， 得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本 條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所 有，且無自用農舍而需興建者，亦同（第三項）。第一項及 前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與 其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之 農業用地不得重複申請（第四項）。前四項興建農舍之農民 資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建 築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤 銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管 機關定之（第五項）。主管機關對以集村方式興建農舍者應 予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主 管機關定之（第六項）」。
⒋關於前開規定之立法意旨，中央主管機關行政院農業委員會 水土保持局先後表示：「農發條例第18條規定允許農業用地 上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農 業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼具居住功能之建 築物，換言之，農舍以農業用地所有權人於農地上實際從事 農業生產，因農業經營需要而申請興建為前提。又農發條例 89年修正施行後，開放農地自由買賣，為防止財團投機炒作 農地或一般人零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資 格應予限制，故本條例第18條第5項授權內政部會同行政院 農業委員會訂定『農業用地興建農舍辦法』，以為依據。依本 條例第18條第1項及前開辦法第2條規定，農舍申請人除應為 農民外，以89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍尚需 符合一定資格，如『戶籍所在地及其農業用地，須在同一直 轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年』 或『該筆農業用地面積不得小於0.25公頃』等」、「農發條例 第18條規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農 民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需， 而興建兼具居住功能之建築物，與一般家居為主之住宅性質 不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等 之優惠，且為符合農發條例立法意旨及農地管理需要，土地 所有權人僅得申請興建一棟農舍」，有該局公函可參（見本 院上字卷第65、64頁）。足證關於農舍之興建，乃農地容許 使用之一種態樣，且享有免繳地價稅之優惠，核與一般供住 宅使用之建築物管理思維、方式截然不同，而屬農地管理政
策之一環。從而農舍之興建，應以農業用地所有權人於農地 上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請為前提。揆諸 前揭說明，農發條例第18條及農業用地興建農舍辦法之相關 規範，應解為民法第71條所指之強制規定或效力規定，不容 當事人間任意以私法契約規避之，以貫徹該等規定為確保農 業永續發展，促進農地合理利用之立法意旨。
⒌又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎。查系爭契約書之名稱為「農地買賣契約 書【配建農地】」；第4條付款方式第3款記載：「如因法令 變更或乙方（即被上訴人）因素導致農舍建築執造無法核准 時，乙方應於3日內將已收簽約金全部無息退還甲方（即上 訴人）收回外……，雙方無條件解除買賣契約」；第4條特約 條款記載: 「乙方同意無條件提供名義興建農舍與甲方，興 建農舍所發生之有關費用……，由甲方負擔。」（見原審卷第 6至7頁），顯已表明購買農地合併配建農舍之旨，興建農舍 與農地買賣間具有不可分關係。至於王花英等4人配合放棄 系爭土地之耕作權與優先承買權，則係為使上訴人取得無三 七五租約之土地，因土地與農舍之買賣無從分離，王花英等 4人應放棄土地權利之特約，自亦依附於系爭土地之買賣， 而為系爭買賣契約不可分離之部分。又上訴人並非農民，亦 未設籍於系爭土地所在之宜蘭縣，且系爭土地之面積不及0. 25公頃等事實，俱為上訴人所是認（見本院卷第241頁）， 依農發條例第18條第1項、農業用地興建農舍辦法第2條第1 項規定，上訴人買受系爭土地後，並無法申請在系爭土地上 興建農舍。而證人即仲介系爭買賣契約之古素菊及上訴人之 弟呂明經均於原審證稱：上訴人買系爭土地就是想在其上興 建農舍自住等語（見原審卷第152、153頁），顯見上訴人向 郭吳桃購買系爭土地，另特約約定郭吳桃應以其名義申請在 系爭土地上興建農舍，興建費用由上訴人出資，待農舍興建 完成後，再由郭吳桃將系爭土地及農舍所有權一併移轉登記 予上訴人，此項農舍與系爭土地搭售之特約，係為規避農發 條例第18條及農業用地興建農舍辦法第2條之強制規定甚明 ，以遂上訴人於取得系爭土地所有權之時，併同取得以農舍 名義所申請興建之住宅之目的。準此，系爭買賣契約明顯違 反前述強制規定，核屬脫法行為，應屬無效。
⒍被上訴人辯稱農發條例第18條並未限制農舍興建後承受人之 資格，系爭買賣契約應屬有效云云，並以農發條例第18條之
1之修法草案，作為前開論據之佐證（見本院卷第83、85頁 ），惟依農發條例第18條之規定興建農舍，應以農業用地所 有權人於農地上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請 興建為前提，並不得違反農地農用之原則，前已詳論，故承 受農舍者亦應為農民，始能達到立法目的。現行農發條例第 18條第4項縱未對此設有明文規範，而有明顯之法律漏洞， 適用上自應為目的解釋，以得出上開結論。況觀諸被上訴人 提出之農發條例第18條之1修正草案（見原審卷第66-67頁） ，即係為填補前述法律漏洞而擬增設之規定，由修正條文之 草案總說明記載：「……鑒於本條例自89年修正以來，於第18 條第4項明定農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押 權，並於同條第5項明定興建農舍之農民資格由內政部會同 中央主管機關定之，惟未明定農舍興建後移轉之承受人資格 ，致非直接從事農業生產之民眾可取得農舍及其坐落農地， 衍生近來農舍及其坐落農地違規使用、農地與農舍價格飆漲 等現象，有加以檢討改進之必要。依本條例第18條規定，農 舍係為無自用農舍之農民為直接從事農業生產經營所需而興 建，並明定農舍興建申請人應為農民。故其興建與使用應與 農業經營不可分離，則農舍之承受人亦應為直接從事農業生 產經營之農民，始符合本條例之立法意旨……」等語（見原審 卷第65頁），尤徵讓不具農民身分者受讓農舍，顯已違背農 發條例第18條之立法意旨。被上訴人以前詞置辯，顯然僅著 眼於己身之利益，而視農發條例第18條及農業用地興建農舍 辦法第2條等規定所具有之確保農地農用政策目的為無物， 心態、作法俱屬可議，所辯要無足取。
㈡上訴人已給付被上訴人之價金，係因不法之原因而為給付， 不得請求返還：
⒈按不當得利制度，旨在矯正及調整因財貨之損益變動而造成 不當移動之現象，使之歸於公平合理之結果，以維護財貨應 有之歸屬狀態。故當事人間之財產變動，即一方因他方之給 付而受利益，致他方受損害，倘無法律上原因即欠缺給付目 的，固可構成不當得利。然受損人係因不法之原因而為給付 者，仍不得請求受益人返還，觀諸民法第180條第4款前段規 定自明。此乃因受損人之給付原因，違反強行規定或有悖公 序良俗，而不應予以保護，以維社會公益及不違誠信原則使 然。惟若認不法原因之給付均不得請求返還，將不免發生「 不法即合法」之不公平結果，當非上開條文規定之本意，自 應由法院就具體個案事實為妥適判斷。即不法之給付關係， 倘係因受損人之發動而成立者，縱係出於受益人之詐欺所致 ，亦不應准受損人請求返還（最高法院107年度台上字第234
2號判決參照）。
⒉查系爭買賣契約應屬無效，業經本院認定如前。上訴人主張 被上訴人受領其已給付之價金，欠缺法律上原因，構成不當 得利，固屬有據（參見民法第179條規定）。惟上訴人係為 取得在系爭土地上取得「農舍」自住之利益，而與被上訴人 締結系爭買賣契約，約定由被上訴人配合以郭吳桃名義申請 在系爭土地上申請興建「農舍」、王花英等4人則放棄耕作 權及優先承買權，實則由上訴人自行出資進行興建「農舍」 相關事宜，如前述，顯見系爭買賣契約所約定之農舍和農地 搭售，違反農發條例第18條第1項及農業用地興建農舍辦法 第2條之強制規定乙節，係由上訴人主導，且此脫法行為之 最終受益者，亦為依法無權在系爭土地上興建農舍之上訴人 ，堪認本件不法之給付關係，係因上訴人之發動及主導而成 立，上訴人實不值得保護。揆諸前開說明，上訴人依系爭買 賣契約之約定而給付予被上訴人之價金，違反強制規定，構 成民法第180條第4款「因不法之原因而為之給付」，被上訴 人抗辯上訴人不得請求其等返還已收價金，即無不合。 ㈢上訴人不得依民法第113條規定，請求被上訴人返還已收價金 ：
⒈按民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時 知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任 」，惟無效法律行為之當事人，應否返還其所受領之給付， 以「回復原狀」，在民法第179條至183條已設有相關規範以 資適用，不以該當事人是否知或可得而知該行為無效為要件 ，俾能調整因財貨之損益變動而造成不當移動之現象，使之 歸於公平合理之結果，以此觀之，民法第113條之規定誠然 欠缺合理性。此外，民法第113條之立法理由為：「謹按無 效之法律行為，當事人若於行為之當時已知其無效，或可得 而知之者，應負回復原狀或損害賠償之責任，所以保護相對 人之利益也」。但相對人為保護其利益，依不當得利或物上 請求權之規定，即得請求返還給付；適用民法第113條，相 對人則應證明受領給付之他方當事人，知或可得而知其行為 無效，始得請求返還給付，因此，適用民法第113條規定， 反而加重相對人請求返還給付之困難，悖反其立法目的，尤 徵此條規定之不當。我國學者通說認為此條規定，係屬重複 或累贅（可參見詹森林大法官《民法第一一三條與其他規定 之競合關係》，收錄於民事法理與判決研究㈡第5-31頁），實 值贊同。
⒉又依不當得利規定，因不法原因而為給付者，除非該不法原 因僅存在於受領人一方，否則，給付之人，仍不得請求返還
（參見民法第180條第4款規定），但若依民法第113條規定 ，因不法原因而為給付者，只要能證明受領者於行為當時明 知或可得而知法律行為具無效之原因，即得請求回復原狀， 顯與民法第180條第4款之規定矛盾。為貫徹民法第180條第4 款之立法意旨，解釋上應認此為特別規定，不得藉民法第11 3條而規避民法第180條第4款之適用（相同見解參見前揭論 文第23頁）。從而，上訴人亦不得依民法第113條規定，請 求被上訴人返還已收價金。
六、綜上所述，上訴人依民法第113條、第179條規定，請求郭吳 桃、王花英等4人各給付80萬元、206萬元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當 ，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖 與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日 民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 趙雪瑛
法 官 陳婷玉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 張永中