臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第1385號
上 訴 人 張雅利
孫家禾
共 同
訴訟代理人 戴家旭律師
許寧珊律師
被上訴人 陳色嬌
袁守新
共 同
訴訟代理人 袁江龍
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109
年10月14日臺灣新北地方法院109年度訴字第692號第一審判決提
起上訴，被上訴人追加訴訟標的，本院於110年4月14日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第25 5條第1項但書第2款定有明文。被上訴人戊○○、乙○○（合稱 為被上訴人，分別即載姓名）於原審主張上訴人丁○○、甲○○ （合稱上訴人，分別即載姓名）未得伊等同意即將兩造所共 有如附表一編號2之房屋（下稱系爭房屋）出租並收取租金 ，爰依民法第179條規定，於原審聲明：㈠上訴人應給付被上 訴人各新臺幣（下同）51萬7500元，及均自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息。㈡上訴人應自民國109年3月25日 起至系爭房屋出租予己○○租賃契約終止或屆期之日按月給付 1萬1250元。㈢願供擔保請准宣告假執行。經原審判決：㈠上 訴人應給付被上訴人各51萬元，及丁○○部分自109年3月19日 起、甲○○部分自109年3月18日起，均至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡上訴人應自109年4月1日起至訴外人丙○○將系 爭房屋旁之違章建築拆除之日止，按月給付被上訴人各5000 元；並附條件為准、免假執行之宣告，及駁回被上訴人其餘 之訴。被上訴人就原審判決其敗訴部分未聲明不服上訴（此 部分非本院審理範圍，不贅），上訴人就原審判決其敗訴部 分均聲明不服提起上訴（本院卷第19頁至20頁），嗣於本院
就原審判決主文㈡部分減縮上訴，即僅就原審判決主文㈠部分 上訴（本院卷第128頁、137頁），參最高法院30年渝抗字第 66號判例意旨，自無不合（其上訴聲明減縮部分，非本院審 理範圍，亦不贅）。另被上訴人則於本院審理中主張追加依 共有關係、無因管理、委任契約等法律關係，並請求與原審 所主張之不當得利法律關係擇一為有利判決（本院卷第97頁 、144頁、117頁至119頁、190頁），核其上開追加，因與渠 等原審主張上訴人應將所收取房屋租金按被上訴人應有部分 比例分配交付之基礎事實係屬相同，與前揭規定無違，自應 准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：坐落附表一編號1所示土地上之系爭房屋（ 即附表一編號2房屋）為兩造所共有，上訴人未經伊等同意 即將系爭房屋出租予訴外人己○○，自105年5月25日起至109 年3月31日期間共計收取租金408萬元（詳如附表二「上訴人 所收取之租金」欄），依伊等應有部分各8分之1為計算，應 分得各51萬元，然上訴人迄未將按伊等應有部分比例分配交 付，爰本於兩造間共有關係、不當得利、無因管理、委任契 約等法律關係擇一為請求，並求為判決：上訴人應給付被上 訴人各51萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5％計算之利息。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：自105年4月25日起至108年9月訴外人袁淑青死 亡為止，系爭房屋均由伊等共同協助袁淑青管理，且袁淑青 與丁○○之應有部分比例合計已逾3分之2，自得依民法第820 條規定決定將系爭房屋為管理出租。至被上訴人雖得依渠等 應有部分比例分配租金，然其2人僅有系爭房屋持分，並無 系爭土地持分，而房屋性質不能與土地使用權分離存在，故 被上訴人所得請求之租金，自應扣除己○○應付之土地租金或 使用土地代價；另被上訴人亦應分擔系爭房屋之必要成本即 房屋損耗及必要費用，自應按財政部核定財產租賃關於固定 資產之必要損耗及費用標準減除43%。又倘認被上訴人得受 分配者無須扣除土地租金，惟袁淑青於74年5月29日將系爭 房屋應有部分4分之1贈與袁學忠，及袁學忠於99年12月1日 將該持分贈與被上訴人時，皆不包含系爭土地之使用，依民 法第425條之1規定，被上訴人就系爭房屋應與系爭土地所有 權人間成立租賃關係，仍應支付系爭土地租金，否則被上訴 人即屬無權占有土地，而獲有相當於土地租金之利益，亦應 返還不當得利。另伊等否認袁淑青與袁學忠間成立使用借貸 契約，且袁淑青長期出租系爭房屋，被上訴人從未向其請求 租金，顯見雙方為便利行事而互不向對方請求系爭土地租金
或分配系爭房屋租金，故袁淑青未曾向被上訴人請求土地租 金，並非因使用借貸之故，現被上訴人請求分配系爭房屋之 租金，伊等自得依推定租賃關係或不當得利向被上訴人請求 系爭土地租金；又伊等得請求之土地租金經以坐落土地價值 比例、法定地價年息10％為計算後，分別為48萬6959元、11 萬6041元，自得就其一於本件為抵銷。再縱認袁淑青無償提 供被上訴人使用系爭土地，但此並不及於丁○○，丁○○就其原 有土地應有部分仍得請求被上訴人給付土地租金1萬2252元 ，並為抵銷。另伊等亦得以被上訴人應分擔之系爭房屋損耗 及費用支出22萬0413元於本件為抵銷。並為上訴聲明：㈠原 判決主文第一項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴駁回。
三、經查，系爭房屋及附表一編號3所示同址3樓房屋（下稱3樓 房屋）暨房屋所坐落之系爭土地，原均為丁○○與其母袁淑青 所共有，袁淑青於74年5月29日將系爭房屋應有部分4分之1 （袁淑青仍保留應有部分4分之1）贈與訴外人袁學忠（為丙 ○○、乙○○、戊○○之父親、祖父、公公），袁學忠復於99年12 月1日贈與被上訴人2人（各取得權利範圍8分之1）；嗣袁淑 青於108年8月9日死亡，其所遺留系爭土地、系爭房屋及3樓 房屋等應有部分，於108年10月31日由其繼承人即丁○○繼承 登記取得應有部分2分之1、及丁○○之子甲○○遺贈登記取得應 有部分2分之1，故系爭土地、系爭房屋、3樓房屋目前共有 情形如附表二所示等情，已為兩造不爭執（原審卷第179頁 至181頁），並有新北市中和地政事務所109年3月20日、5月 27日函文檢附之土地及建物登記謄本、異動索引，及土地登 記申請資料存卷可稽（見限閱卷第5頁至27頁、31頁至101頁 ），堪先認定。
四、又被上訴人主張上訴人應將出租系爭房屋所收取租金，按伊 等應有部分比例分配交付各51萬元等語，雖為上訴人否認， 並以前揭陳詞為辯。然查：
㈠按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權。又共有物之管理，除契約另有 約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民 法第818條、第820條第1項已定明文。查上訴人（含受其等 之前手袁淑青委任）於105年5月25日起至109年3月31日止之 期間，將系爭房屋出租予己○○，並收取如附表二所示之租金 共計408萬元等情，已有租賃契約、公證書暨租賃契約及切 結書可稽（見本院卷第103頁至114頁），並經證人即承租人 己○○證述：伊承租系爭房屋，原係簽立日期為105年4月25日
起、每月租金6萬元之契約書，後來發現袁淑青僅有系爭房 屋持分，導致伊無法申請營業事業登記，之後袁淑青提供可 申辦營利事業登記證之資料，然表示所收取租金將來需再分 給其他共有人，故將租金提高為每月9萬元，雙方並重新簽 訂自105年5月25日起、每月租金9萬元之契約書，當時都是 由丁○○出面與伊接洽，但以袁淑青名義簽約；嗣袁淑青死亡 ，出租人改為其繼承人，丁○○、甲○○並與伊重新簽訂一份租 期長達10年之租約，每月租金為8萬元，後來因疫情之故， 租金調降為5、6萬元，復又因丙○○在系爭房屋旁之畸零地搭 蓋違建，影響伊生意，上訴人提議將租金再降到每月4萬元 等語可稽（本院卷第138頁至139頁、141頁至142頁、143頁 ），洵堪認定。是以，上訴人（含其等前手袁淑青）之應有 部分合計占4分之3，已逾3分之2，固得依民法第820條規定 決定系爭房屋之管理方法，並為之出租，惟無礙被上訴人得 按應有部分比例享有系爭房屋因出租所獲取之收益之權利， 從而被上訴人主張其等得依共有關係，請求上訴人按伊等應 有部分比例各8分之1分配交付租金各51萬元（408萬元×1/8＝ 51萬元），自屬有據。上訴人雖抗辯：房屋不能脫離土地而 單獨存在，故己○○支付之租金乃包含系爭土地租金或使用土 地之對價，被上訴人非系爭土地共有人，其等不得請求分配 此部分土地租金或對價云云。然觀諸上開租賃契約及切結書 ，業經載明己○○承租之標的僅有系爭房屋，證人己○○並證述 ：伊僅承租系爭房屋，不包含系爭土地，伊可以使用土地是 因系爭房屋坐落在系爭土地上等語甚詳（本院卷第139頁至1 40頁）。復按房屋不能脫離土地而獨立存在，故占有基地者 ，係房屋所有人，而非房屋使用人，而就承租人占有房屋所 彰顯客觀上亦占有基地之外觀而言，乃係因房屋存在而取得 ，惟在房屋承租人取得對房屋的所有權或得拆立存廢的處分 權之前，尚難僅因其使用占有房屋，即謂亦受有房屋占有土 地之利益；且占有他人土地而獲得者之利益，與占有建物所 獲利益，係屬不同之占有利益，占有房屋之人所受利益為房 屋之使用收益，該利益歸屬於房屋所有權人，而非土地所有 權人；因此房屋承租人占有使用房屋，並不會構成妨害基地 所有人之所有權，土地所有人不得請求房屋承租人返還土地 或使用土地之利益。故上訴人抗辯被上訴人得請求之租金應 扣除己○○使用土地之租金或對價云云，委無可採。 ㈡上訴人另抗辯：系爭土地與系爭房屋同屬丁○○、袁淑青共有 ，袁淑青將系爭房屋應有部分4分之1贈與袁學忠，依民法第 425條之1規定，袁學忠與系爭土地所有權人間應推定有租賃 關係存在，並經兩造繼受該租賃關係，被上訴人自應給付系
爭土地租金，否則即屬無權占有，亦應給付使用系爭土地所 獲取之不當得利，伊等並於本件為抵銷云云。惟按土地與房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上 不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房 屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同 時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可 解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院固著 有48年台上字第1457號民事判例參照。嗣民法於88年4月21 日亦增訂第425條之1，將上開判例意旨明文化，明定當事人 間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係（參 該條文立法理由）。惟由上開判例可知，倘有特別情事，可 解釋為當事人之真意者，自不受推定租賃關係之拘束，另參 酌民法第425條之1規定，亦僅規定可推定有租賃關係，故當 事人自非不能以反證推翻該推定之效力。至土地與其上之房 屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如 何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間 之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所 受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等具 體情形情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決 議參酌）。準此，系爭房屋與系爭土地原皆屬於袁淑青、丁 ○○所有，然袁淑青於74年5月29日僅將其就系爭房屋之權利 範圍4分之1部分贈與袁學忠，但不含基地即系爭土地，系爭 土地與系爭房屋斯時即屬不同人所有。復參酌袁學忠為被上 訴人訴訟代理人丙○○（原名袁士春）之父親，丙○○曾於77年 4月21日為袁淑青收養至81年3月23日終止收養關係，其自收 養前、迄終止收養後，乃至91年11月27日為止，均以家屬身 分與袁淑青同住3樓房屋，另乙○○自90年10月30日起至袁淑 青死亡時止，亦以家屬身分設籍於3樓房屋，此已有戶籍謄 本可稽（見原審限閱卷第49頁、51頁、67頁、161頁），足 見袁淑青與袁學忠、乙○○間有一定親誼關係存在，並以家屬 互稱，則袁淑青於74年間將系爭房屋應有部分4分之1贈與袁 學忠，應無再就系爭房屋使用系爭土地部分，另向袁學忠或 其後受贈之被上訴人收取費用而抹煞贈與美意之舉。復參酌 被上訴人主張袁淑青原欲贈與土地暨房屋持分，嗣為免遭課 徵土地增值稅，始僅贈與系爭房屋持分等情，亦合於一般親 屬贈與之社會常情，非不可憑信。據上堪認袁淑青應有使袁 學忠或其後受贈之被上訴人在取得系爭房屋持分後得無償使 用系爭土地之合意。至丁○○與袁淑青為母子，並與袁淑青於 69年5月9日繼承取得系爭土地、系爭房屋及3樓房屋等應有
部分，則以丁○○與袁淑青之關係，其就袁淑青贈與系爭房屋 持分及使受贈者得使用系爭土地等事應不會與袁淑青持相反 意見，且長期以來亦未見其曾向袁學忠或被上訴人請求土地 租金，可認雙方亦成立使用借貸契約，或至少成立默示使用 借貸。從而被上訴人主張基於使用借貸契約得無償使用系爭 土地等請，核與常情無悖。上訴人以被上訴人應支付土地租 金或無權占有應付不當得利等債權為抵銷之抗辯，顯不足取 。
㈢至上訴人於準備程序終結後雖謂：被上訴人為系爭房屋共有 人，自應負擔系爭房屋之必要成本即房屋損耗及必要費用， 故其得請求分配之租金，應按財政部核定財產租賃關於固定 資產之必要損耗及費用標準減除43%；否則伊等亦得以被上 訴人應分擔之系爭房屋損耗及費用支出22萬0413元於本件為 抵銷云云。然尚不論上訴人前揭所辯，係於本院準備程序終 結後始提出，並逸脫本院與兩造於準備程序所整理爭點範圍 （本院卷第98頁、144頁至145頁）；且審諸所謂之房屋損耗 乃存於共有物本體上，被上訴人基於系爭房屋共有人地位， 即已承擔該項財產所生損耗之不利益，上訴人又未提出另有 支付所謂房屋損耗成本或必要費用之相關事證，渠等上開所 辯，有違誠信，且無足取。
五、綜上所述，被上訴人本於共有關係，請求上訴人給付被上訴 人各51萬元，及丁○○部分自109年3月19日起、甲○○部分自10 9年3月18日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬 有據，應予准許。又被上訴人追加本於共有關係為請求部分 ，與原審所主張之不當得利及本院其餘追加委任、無因管理 部分，訴訟標的雖有數項，但僅有單一之聲明，本院認其依 共有關係請求為有理由，無須再駁回原訴部分；故就上開應 予准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決理由，雖與本院不 同，但其結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日 民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 邱蓮華
法 官 柯雅惠
附表一
編號 不動產標的 權利範圍 1 新北市○○區○○段000地號土地 丁○○：333/1004（69年5月9日繼承登記取得19239/303710、108年10月31日登記因108年8月9日袁淑青遺囑繼承取得） 甲○○：162987/607420（108年10月31日因108年8月9日袁淑青遺贈取得） 2 新北市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路00號0、0樓） 丁○○：5/8（69年5月9日因繼承登記取得1/2、108年10月31日登記因108年8月9日袁淑青遺囑繼承取得1/8） 甲○○：1/8（108年10月31日因108年8月9日袁淑青遺贈取得） 乙○○：1/8（99年12月1日登記因99年11月24日袁學忠贈與取得） 戊○○：1/8（99年12月1日登記因99年11月24日袁學忠贈與取得） 3 新北市○○區○○段0000○號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路00號0 樓） 丁○○：5/8（69年5月9日因繼承登記取得1/2、108年10月31日登記因108年8月9日袁淑青遺囑繼承取得1/8） 甲○○：1/8（108年10月31日因108年8月9日袁淑青遺贈取得） 乙○○：1/8（99年12月1日登記因99年11月24日袁學忠贈與取得） 戊○○：1/8（99年12月1日登記因99年11月24日袁學忠贈與取得）
附表二
期 間 上訴人所收取之租金 按被上訴人應有部分各8 分之1計算之租金 105年5月25日起至108年8月24日止，共39個月 90,000元/月×39月=3,510,000元 3,510,000元×1/8=438,750元 108年8月25日起至108年11月30日止，共3個月 90,000元/ 月× 3月=270,000元 270,000元× 1/8=33,750元 108年12月1日起至109年2月29日止，共3個月 80,000元/ 月× 3月=240,000元 240,000 元× 1/8=30,000元 109年3月1日起至109年3月31日止，共1個月 60,00元/ 月× 1月=60,000元 60,000元× 1/8=7,500 元 合 計 4,080,000元 510,000元 正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
書記官 陳泰寧