臺灣高等法院民事判決
109年度上字第1386號
上 訴 人 華固奧之松公寓大廈管理委員會
即附帶被上
訴人
法定代理人 李宜真
訴訟代理人 王瀚興律師
複代理人 潘建儒律師
被上訴人即 賴淨
附帶上訴人
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 羅婉秦律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年5月
29日臺灣士林地方法院107年度訴字第1140號判決提起上訴，被
上訴人為附帶上訴並為訴之追加，本院於110年4月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴、追加之訴暨假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴、追加之訴部分，由被上訴人負擔。
事 實
一、按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之，但有因請求之基礎事實同一之情形不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上 訴人即附帶上訴人（下稱賴淨）除起訴之聲明外，於民國11 0年3月12日在本審追加依民法第195條第1項規定，聲明請求 上訴人即附帶被上訴人（下稱管委會）應給付其新臺幣（下 同）31萬8,050元及自追加訴之聲明狀送達翌日起算之法定 遲延利息（見本院卷第170頁）。核上開追加之訴與原訴均 基於兩造間因華固奧之松公寓大廈（下稱系爭社區）規約禁 止賴淨將所有在該社區之專有部分，即門牌號碼臺北市○○區 ○○路000巷00弄00號6樓房屋（下稱系爭房屋）出租予訴外人 香港商香港電競有限公司台灣分公司（下稱電競公司）所生 爭執之同一基礎事實，依上開說明，應予准許，合先敘明。二、賴淨主張：管委會獲悉伊於106年12月28日與電競公司訂立 租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋出租與該公司人員 作為宿舍使用，租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日 止。即於107年1月13日召開系爭社區第八屆臨時區分所有權 人會議，竟通過決議在該社區規約第十五條第三款增訂禁止
社區內專有部分作為員工宿舍使用之條款，並分別於同年月 15日、21日、23日阻擋電競公司人員遷入，致伊無法履行系 爭租約，為電競公司解除契約。伊為系爭房屋之所有權人， 因系爭社區區分所有權人之決議，無法就系爭房屋自由收益 ，所有權受有侵害。管委會自應就伊已支付之仲介費3萬3,0 00元、無法收取自同年1月1日起至108年12月31日止之租金1 60萬4,088元及在同期間應由電競公司支付之管理費19萬5,9 12元等損失，負損害賠償責任等情。爰依民法第184條第1項 前段、第2項規定，求為命管委會給付183萬3,000元及自起 訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決，並願供擔保 請准宣告假執行。原審判命管委會給付104萬5,500元及自10 7年5月5日起算之法定遲延利息（駁回其餘請求）。賴淨就 管委會上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。並就其敗訴部分附 帶上訴，且因在電競公司要求下刊登道歉啟事，致受登報及 名譽侵害之損失，復依民法第195條第1項規定，追加精神慰 撫金30萬元及登報道歉聲明費用1萬8,050元之請求，聲明： ㈠原判決不利於賴淨部分廢棄；㈡上開廢棄部分，管委會應再 給付賴淨78萬7,500元本息；㈢（追加部分）管委會應給付賴 淨31萬8,050元本息；㈣願供擔保請准宣告假執行。三、管委會則以：管委會僅有訴訟程序上之當事人能力，並無實 體法上之權利能力，故無侵權行為能力，賴淨之起訴不合法 。又賴淨將專有部分做為員工宿舍使用，僅能在工業區為之 ，明顯不符使用執照用途，亦妨害建築物之正常使用。至系 爭社區增訂規約有關專有部分不得做為員工宿舍使用之條款 ，僅本於不容閒雜人等進入住宅之目的，並未違反公序良俗 與權利濫用。再者，賴淨的損害係因電競公司違法轉租與員 工，違約在先所致，伊並無代為賠償之理等語，資為抗辯， 並就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。對於被上訴人之附帶上訴及追加之訴則聲明 ：㈠附帶上訴、追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
四、查，賴淨主張管委會於107年1月13日召開臨時區分所有權人 會議，通過修改系爭規約第十五條第三款約定，決議不同意 香港電競公司員工遷入系爭社區，並阻止上開人員入住，致 賴淨遭電競公司解除系爭租約，無法收取原定之租金。嗣賴 淨經訴外人幫你租公司仲介，自108年2月15日起至109年2月 14日止，另訂新租約（下稱新租約），出租其專有部分，每 月收取租金6萬7,000元等節，為管委會所不爭執（見本院卷 第135頁），且有系爭租約、規約、會議紀錄、公告、新租
約等件可資佐據（見臺灣士林地方法院107年度湖調字第134 號卷，下稱調字卷第15至18、19至34、35至38、39至40頁； 原審卷第184、187頁），堪認為真實。
五、賴淨主張管委會應再給付租金損失78萬7,500元，另應給付 其名譽受損之精神慰撫金30萬元、登報道歉聲明費用1萬8,0 50元乙節，為管委會否認，並以前詞置辯，經查：（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184條第1項前段定有明文。又區分所有權人除 法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處 分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例 ）第4條第1項定有明文。準此，專有部分區分所有權人本 於所有權之作用，將其專有部分出租於人而收取法定孳息 ，係固有收益權之行使。倘未經該區分所有權人同意，擅 自禁止專有部分之出租，即難謂無侵害該區分所有權人之 所有權，自應負損害賠償責任。本件管委會未經賴淨同意 ，在系爭租約甫起租之際，召開臨時區分所有權人會議， 通過修改系爭規約第十五條第三款約定，決議不同意電競 公司員工遷入系爭社區，並阻止上開人員入住如上述，致 賴淨無法就系爭房屋自由收益。賴淨主張：其關於系爭房 屋之所有權受侵害，管委會應負賠償責任，依上揭說明， 應屬有據。
（二）管委會雖辯稱：其並無實體法上之權利能力，故無侵權行 為能力，賴淨之起訴不合法云云。惟按公寓條例之管理委 員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之 執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時， 其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被 害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規 定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員 會為被告起訴請求，不僅迅速而簡易確定私權並實現私權 ，且避免公寓條例規定管理委員會有當事人能力，失其意 義。賴淨既選擇管委會為被告起訴，即屬程序選擇權之具 體表現，並無不合。管委會是項抗辯，要非適法。管委會 又以賴淨將系爭房屋出租他人供為員工宿舍，係違反都市 計畫法規定，且與系爭社區房屋使用分區用途僅限於「供 住宅使用」亦不合云云置辯，並提出使用執照存根為據（ 見原審卷第213頁）。然查：系爭房屋地址位屬「住宅區 （供住宅使用），依臺北市政府（下稱北市府）92年9月1 9日府都二字第09222207100號公告「修訂臺北市『基隆河 成功橋上游河道截彎取直後兩側土地細部計畫暨配合修訂 主要計畫案』內土地使用分區與都市設計管制要點計畫案
」規定，適用臺北市土地使用分區管制自治條例（下稱自 治條例）「第一種住宅區」之使用組別。而同自治條例第 5條及第6條規定得附條件允許作「第2組：多戶住宅」使 用，且無須事先申請許可。另勞工權益部分並無特別限制 ，有北市府都市發展局（下稱都發局）108年6月10日北市 都規字第1080005212號函、同府勞動局同年月17日北市勞 資字第1086064029號函可稽（見原審卷第292至293、296 頁）。再者，系爭房屋原核准使用用途為「集合住宅」(H -2類組)，建築物登記權狀面積為128.09平方公尺，依照 「建築物使用類組及變更使用辦法」規定，倘供宿舍使用 應歸屬(H-1)類組，依「臺北市一定規模以下建築物，免 辦理變更使用執照管理辦法」規定，使用樓地板面積未逾 500平方公尺者，得免申請辦理變更使用執照，有臺北市 建築管理工程處108年7月1日北市都建使字第1083212581 號函在卷（見原審卷第297至298頁）。可見系爭房屋係供 住宅使用，即使供多戶使用，無須預先申請。若變更類組 為宿舍使用，亦無須變更使用執照。賴淨本件出租行為， 應未受建築管理法令限制。管委會僅以賴淨聲稱出租他人 供宿舍使用與使用執照所載使用分區欄不符，即謂賴淨違 反法令云云，自非可取。管委會復以賴淨之出租，因電競 公司員工彼此並非「家庭」，與「多戶住宅」之定義不符 ；若係作為「寄宿住宅」，依照自治條例第2條第7款、第 8款規定，所謂寄宿單位係供一人以上居住使用，而無個 別廚房之建築物。寄宿舍係含一個以上寄宿單位之建築物 。倘賴淨未拆除廚房，即不符合「寄宿住宅」之規定，縱 使拆除廚房，因寄宿住宅不能在第一類住宅使用或附條件 使用，亦與上開規定不合云云。但查，賴淨陳稱：系爭房 屋未因出租電競公司人員變動格局，亦未拆除廚房等語（ 見本院卷第188頁），核與都發局派員勘驗系爭房屋，確 認系爭房屋尚有廚房、餐桌一致，有現場使用情形訪視表 可按（見原審卷第333頁）。復參酌賴淨僅出租予電競公 司，並非個別與電競公司人員締約，有該公司與賴淨間租 約可參（見調解卷第18頁），益見系爭房屋僅是供電競公 司租用，其居住形態尚無須在多戶及寄宿住宅間選擇其一 之必要，管委會該部分所辯，亦非正當。管委會再辯稱： 其攔阻電競公司人員遷入，至多侵害賴淨對電競公司之債 權云云，然按收益權係所有權內容之一部，無法自由收益 自屬所有權侵害，管委會攔阻行為，足使賴淨無法對系爭 房屋收益，即屬賴淨之所有權受侵害，管委會該部分所辯 ，並無理由。此外，管委會以電競公司告知系爭房屋將供
作其成員「觀光」及「訓練」之用，因香港疫情肆虐，自 有管制必要；並以系爭規約得限制停車位承租人為例，舉 輕明重，因賴淨出租予電競公司恐常有流動人士出入各樓 層與電梯，為系爭社區住戶之安全，亦有限制必要，抗辯 其所為是共同利益之具體表現，並無不法云云。惟按公寓 條例關於專有部分與共用部分之管理限制，因區分所有權 人以專有部分為所有權之標的，得自由使用、收益、處分 ，並排除他人干涉，故專有部分之管理，由各該區分所有 權人為之，僅於區分所有權人對專有部分之利用，有妨害 建築物之正常使用或違反共同利益，始有限制必要。共用 部分之管理，則由管理負責人或管理委員會為之，重大限 制事項除法律明定外，僅須經區分所有權人會議決議或定 明於規約即得據以執行，此觀諸公寓條例第4條第1項、第 5條、第8條第1項、第10條第1項、第2項、第11條第1項、 第16條規定即明。本件管委會固舉系爭社區停車場之限制 出租事宜作為限制行為合法性之依據，然停車場一般為共 用部分，與專有部分之管理規定不同，該援引已有失當。 又未具體證明電競公司人員來自香港，即有極大可能染患 疫病，而有特別防阻必要。其徒以內部曾有停車場限制前 例或香港疫情報導，即聲稱限制行為非不法云云，自不可 採。
六、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，為民法第216條所明定。賴淨係經訴外人柏林不動產仲 介經紀有限公司（下稱柏林公司）仲介，與電競公司締結系 爭租約，並已支付柏林公司仲介費用3萬3,000元，有統一發 票附卷（見調字卷第41頁），因遭電競公司解除契約，無法 向柏林公司請求返還，自屬受有損害。又賴淨依系爭租約約 定，於108年2月15日再行出租系爭房屋前，預期自107年1月 1日起迄再行出租日之前1日止，每月預計可收取租金而獲利 6萬6,837元，共計90萬2,299元（6683713＋14（66837 28）=902299，元以下四捨五入），且因電競公司同意於租 賃期間負擔管理費每月8,163元，故自上開起租日起迄108年 2月14日前，亦預期因免於支付管理費而取得11萬201元之利 益（816313＋8163/2814=110201，元以下四捨五入），均 因無法出租受有預期利益之損失。因此，賴淨主張其得向管 委會請求賠償104萬5,500元（902299＋110201＋33000=000000 0），即為有據。賴淨雖主張其自108年2月15日後之出租獲 利，非出於管委會之侵權行為所生，不得因第三人之給付填
補而損益相抵云云。但查賴淨因收益權被侵害所受損害，於 108年2月15日後即不存在，無損害可資填補，是項主張，要 不足取。賴淨又主張：其因另尋他人承租系爭房屋，再行支 付仲介費3萬3,500元，管委會亦應賠償云云，提出統一發票 為據（見原審卷第391頁）。惟該部分支出，係賴淨於電競 公司解除契約後，自行決定另尋他人承租，所支出之仲介費 用，與管委會之限制行為間，尚無相當因果關係，此部分主 張，亦未可採。賴淨再主張：其依系爭租約每月得收取租金 總額為7萬5,000元，新租約每月租金僅6萬7,000元，自新租 約生效日起，每月尚受8,000元之差額損失，迄系爭租約原 定到期日止，尚有11個月，共計8萬8,000元，管委會應負賠 償之責云云。然查，系爭租約每月租金約定為6萬6,837元， 並未超逾新租約所約定租金額，且新租約之承租人亦願負擔 管理費，有系爭租約、新租約足稽（見調字卷第15頁、原卷 第187頁），賴淨所述與租約約定內容未符，在上開期間應 無何預期利益之差額可言，此部分主張，顯有誤會。賴淨另 主張管委會行為致其在電競公司要求下刊登道歉啟事，共花 費1萬8,050元，名譽亦受損失，管委會自應賠償刋登費用及 精神慰撫金30萬元云云。提出剪報及收據為證（見本院卷第 125至129頁）。惟賴淨刊登費用之支出，係本於電競公司之 要求，且因刊登啟事致名譽受損，均與管委會無涉，此部分 損害與管委會之行為間，自欠缺相當因果關係，與侵權行為 賠償之要件不合。賴淨僅執電競公司因解除契約後之要求， 即謂上開損失皆係管委會之責任云云，並不足取。至管委會 辯以賴淨之租金賠償金額，應依照稅捐單位扣除43%房屋保 持之必要費用云云，但管委會並未就賴淨在出租期間，應支 出其所收取租金之43%，做為維持系爭房屋成本之依據，該 部分抗辯，顯已失據。管委會復又以該部分若未扣抵，即有 逃漏稅捐之虞云云，但稅捐機關收取稅額係本於國家徵收稅 捐之法定原因，賴淨既未實際獲取系爭租約租金所得，自無 就賠償金額尚須扣取稅額必要，是項抗
辯，亦不適當。
七、綜上所述，賴淨依民法第184條第1項前段、第2項規定，聲 明請求管委會應給付賴淨104萬5,500元及自起訴狀繕本送達 翌日即107年5月5日起算之法定遲延利息，為有理由，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開 不應准許部分，駁回賴淨之請求（即駁回78萬7,500元本息 ）及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為管委會敗訴之 判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。管委會 、賴淨就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判
決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上 訴及附帶上訴均應駁回。另賴淨追加聲明請求管委會給付其 31萬8,050元本息部分，因屬無據，不應准許。此部分其假 執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及附帶上訴、追加之訴，均為無理由， 依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 20 日 民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡芷瑜
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
書記官 廖逸柔
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