臺灣雲林地方法院民事判決
109年度訴字第330號
原 告 李秀娥
訴訟代理人 鍾竹簧律師
被 告 劉國忠
訴訟代理人 李易杰
受 告 知 雷金興
訴 訟 人
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國110年3月31日
言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
確認原告與被告間於民國一○九年一月四日，就坐落雲林縣虎尾鎮廉使段一○四一之一○、一○四一之一一地號土地（權利範圍均全部）之買賣關係不存在。
被告應同意原告領回第一建築經理股份有限公司向第一商業銀行股份有限公司桃園分行申設、戶名為第一商業銀行受託信託財產專戶、帳號為00000-000000000號之履約保證金專戶內之買賣價金新臺幣壹佰貳拾捌萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告 新臺幣（下同）128萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年利率5%計算之利息」。嗣於民國109年7月27日 具狀變更訴之聲明為：「㈠確認原告與被告間於109年1月4日 ，就坐落雲林縣○○鎮○○段0000000○0000000地號土地（以下 合稱系爭土地）之買賣關係不存在。㈡被告應同意原告領回 第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）向第一商 業銀行股份有限公司桃園分行申設、戶名為第一商業銀行受 託信託財產專戶、帳號為00000-000000000號之履約保證金 專戶（下稱系爭履約保證金專戶）內之買賣價金128 萬元。 」（見本院卷第103 、119 頁）。經核上開訴之聲明變更， 與原訴之基礎事實同一，證據資料可互為援用，於法尚無不 合，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀
態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上 字第1240號判決意旨參照）。經查，原告請求確認兩造間於 109年1月4日，就系爭土地之買賣關係不存在，為被告所否 認，則有關兩造間就系爭土地之買賣關係存否不明確，在法 律上之地位有不安之狀態，此不安狀態，原告得以確認判決 將之除去，依上開說明，應認原告有即受確認判決之法律上 利益，原告提起本件確認之訴，於法即屬有據。三、當事人得於訴訟係屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。 而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該第 三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位， 將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟 標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷 ）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可免 受此不利益者而言。本件原告起訴主張兩造間就系爭土地之 買賣關係不存在，並請求被告應同意原告領回已存入系爭履 約保證金專戶內之價金128萬元。被告則辯稱系爭土地乃訴 外人雷金興借名登記於其名下，系爭土地之實際所有權人為 雷金興，並提出被告與雷金興所簽訂之借名登記協議書為憑 （見本院卷第89至91頁），且原告亦自承簽約過程都是與雷 金興洽談等語（見本院卷第80頁）。綜此，堪認被告僅為系 爭土地之名義上所有權人，雷金興為系爭土地之實際所有權 人，雷金興將因本件裁判之內容，於法律上或事實上受有不 利益，即就本件訴訟有法律上之利害關係，被告聲請將本件 訴訟告知雷金興，核與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告於109年1月4日簽訂「第一經建土地 買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受系 爭土地，約定買賣價金為248萬元，並於系爭買賣契約書第1 3條特約事項約定：「⒈本件買賣含地上未保存建物（下稱系 爭建物），賣主同意無償贈與給買主（本建物稅捐處無稅籍 證明，有水電及門牌）。⒉本件申請鑑界，地上建物若有占 用到私人土地契約無效，賣主應原金退還買主，鑑界費用由 賣主負責繳納。」嗣原告依約於109年1月6日、22日各匯款2 0萬元、108萬元至系爭履約保證金專戶，合計支付簽約款、 完稅款共128萬元。惟系爭土地經雲林縣虎尾地政事務所（ 下稱虎尾地政事務所）鑑界結果，發現系爭建物占用私人土 地及道路用地，依系爭買賣契約第13條約定，系爭買賣契約 因條件成就而無效，被告自應同意原告領取系爭履約保證金 專戶內之價金等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告答辯略以：系爭土地乃訴外人雷金興借名登記於被告名 下，雷金興始為系爭土地之實際所有權人，被告對原告與雷 金興間如何商議有關系爭土地之買賣契約內容及過程，概無 所知，亦從未收受原告所交付之價金等語。並聲明：原告之 訴駁回。
三、受告知訴訟人之意見：系爭土地係被告向受告知訴訟人母親 雷許月買受，嗣後被告認為其買受價格過高而無利可圖，拒 絕支付尾款，受告知訴訟人參與兩造間買賣契約磋商過程， 是希望原告給付被告買賣價金後，可以將款項支付給受告知 訴訟人母親作為尾款，被告與受告知訴訟人間並無借名登記 契約存在。又系爭建物並非系爭買賣契約之標的，係被告無 償贈與原告，原告不得主張買賣瑕疵擔保責任，且系爭建物 於興建時係以分割完成後之界樁為基準，事過16年後產生之 北側內縮40公分、南側外凸30公分，應係重測時之基準點改 變或新儀器以衛星定位所產生之鑑界公差，不可歸責於被告 ；再者，遭越界之鄰地所有人無意追討被越界之土地，受告 知訴訟人也願意向鄰地所有人購買該部分土地交給原告等語 。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於109 年1 月4 日簽立系爭買賣契約，由原告向被告以 總價金248 萬元，購買坐落雲林縣○○鎮○○段0000000○000000 0 地號、面積各46、37平方公尺，權利範圍均為全部之土地 。
㈡系爭買賣契約第13條特約事項約定：「⒈本件買賣含地上未保 存建物，賣主同意無償贈與給買主（本建物稅捐處無稅籍證 明，有水、電及門牌）。⒉本件申請鑑界地上建物若有占用 到私人土地，本件契約無效，賣主應原金退還買主，鑑界費 用由賣主負責繳納。⒊買賣主同意現況點交土地給買主」。 ㈢系爭買賣契約書第2 條約定：買賣雙方同意就本契約之履行 ，委由第一建經公司辦理「買賣價金信託履約保證」。買賣 雙方於本契約簽訂之同時，共同簽訂「價金信託履約保證書 」，並由第一建經公司核發「價金信託履約保證書」予買賣 雙方收執。
㈣原告已於109年1月6日支付簽約款20萬元、於109年1 月22日 支付完稅款108 萬元，並均匯入「銀行別：第一商業銀行桃 園分行；戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；專屬帳號 ：00000-000000000 號」。
㈤系爭土地於109 年2 月25日經虎尾地政事務所前往鑑界測量 結果，發現系爭建物西側占用到私人土地，東側及南側占用 到道路用地；另於110 年1 月11日經內政部國土測繪中心（
下稱國土測繪中心）鑑定結果，系爭建物占用到同段1041-9 及1042地號土地各0.79、12.68平方公尺。五、本件之爭執事項：
㈠原告主張兩造間就系爭土地之系爭買賣契約不存在，有無理 由？
㈡原告主張被告應同意原告領回系爭履約保證金專戶內之128 萬元，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於109 年1 月4 日簽立系爭買賣契約，由原告 向被告以總價金248 萬元，購買系爭土地，原告已於109年1 月6日支付簽約款20萬元、於109年1 月22日支付完稅款108 萬元，並均匯入系爭履約保證金專戶之事實，業據其提出第 一建經土地買賣契約書、系爭土地之登記第一類謄本、地籍 異動索引、彰化銀行匯款回條、借名登記協議書為佐（見本 院卷第15至25、57至71、83、89至91頁），並為兩造所不爭 執（見本院卷第220頁），堪信屬實。惟原告主張系爭建物 占用鄰地，系爭買賣契約因條件成就而無效，並請求被告應 同意原告領回已繳納之買賣價金，被告及受告知訴訟人則執 前詞否認，辯稱本件測量結果不同，係因測量基準點改變或 新儀器以衛星定位所產生之鑑界公差，不可歸責於被告。本 院爰判斷如下。
㈡按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力， 無待當事人另以意思表示為之。是以附解除條件之契約，於 條件成就時，當然失其效力；又法律行為成立時，其成就與 否業已確定之條件，即所謂既成條件，亦即法律行為所附條 件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無其 實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否 已經確定，亦非民法第99條所謂條件。而我國民法關於既成 條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為 成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為 無效（最高法院68年台上字第2861號判決意旨參照）。 ㈢經查，系爭買賣契約第13條第2項約定：「本件申請鑑界地上 建物若有占用到私人土地，本件契約無效，賣主應原金退還 買主，鑑界費用由賣主負責繳納」，有系爭買賣契約附卷可 憑（見本院卷第23至24頁），並為兩造所不爭執（見本院第 220頁），足認屬實。又系爭建物經國土測繪中心鑑測結果 ，其西南側（即J-K-F-J連接線所圍綠色區域）占用到同段1 041-9地號土地共0.79平方公尺，其東側、南側（即K-B-C-D -L-H-G-F-K連接線所圍黃色區域）占用到同段1042地號土地 合計12.68平方公尺，業經本院勘驗明確，並有現場照片、
國土測繪中心110年2月8日測籍字第1101300273號函暨所附 鑑定書在卷可證（見本院卷第195至209頁），亦為兩造所不 否認（見本院卷第220頁）。而上開鑑定結果係國土測繪中 心人員本於專業知識，使用精密電子測距經緯儀，在系爭土 地附近施測導線測量及布設圖根導線點，經檢核合格後，以 各圖根導線點為基點，分別施測系爭土地及附近界址點，並 計算其坐標值輸入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上， 並依據虎尾地政事務所保管之地籍圖、圖解地籍圖數值化成 果等資料，展繪系爭土地地籍圖經界線，與前項成果核對檢 核後測定於鑑測原圖上而作成，其測量結果應屬專業客觀公 正，堪以採信。至受告知訴訟人主張系爭建物於興建之初並 無越界，重測結果為測量基準點改變或測量儀器不同所致之 公差乙節，並未舉證以實其說，難認可採。綜此，系爭建物 確實占用到私人土地，且系爭建物占用鄰地乃兩造於訂立系 爭買賣契約前即已存在之事實，前揭國土測繪中心之鑑定結 果僅係事後確認該事實而已，縱兩造於訂約時主觀上均不知 悉該情，而仍約定以此作為解除條件，依前述規定及說明， 應認該法律行為即系爭買賣契約為無效。
㈣另受告知訴訟人主張系爭建物為被告所贈與，非系爭買賣契 約之標的，原告不得主張瑕疵擔保責任。惟本件原告係依系 爭買賣契約第13條約定，主張系爭買賣契約因所附之解除條 件成就而無效，並非依買賣契約之瑕疵擔保責任而為請求， 受告知訴訟人此部分尚有誤會，附此敘明。又受告知訴訟人 表示鄰地所有人無討回遭占用部分土地之意願，且其亦可向 鄰地所有人購買該部分土地交付予原告，惟原告對此表示已 無再購買系爭土地之意願，則系爭買賣契約既屬無效，受告 知訴訟人事後之補救行為，亦無從治癒系爭買賣契約，附此 敘明。
㈤按民法第113條規定：無效法律行為之當事人，於行為當時知 其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。 再依系爭買賣契約第10條第7項約定：「買賣雙方應共同依 約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前如雙方就權利義務 之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任 一方應於點交期限前或催告期限屆至前，向法院提起民事訴 訟，判決確定前雙方同意第一建經應停止履保專戶價金之撥 付。前開爭議經判決確定後，第一建經依確定判決結果做為 履保專戶價金撥付之依據」、第13條第2項約定：「本件申 請鑑界地上建物若有占用到私人土地，本件契約無效，賣主 應原金退還買主」，有系爭契約在卷可憑（見本院卷第23至 24頁）。而本件原告已於109年1月6日、同年月22日各匯款2
0萬元、108 萬元入系爭履約保證金專戶，做為一部價金之 給付，亦有彰化銀行匯款回條可證，復為兩造所不爭執（見 本院卷第83、220頁），又兩造對系爭買賣契約相關權利義 務之履行存有爭議，並提起民事訴訟，第一建經公司並停止 價金之撥付，然系爭買賣契約因附有已成就之解除條件而無 效，業如前述，被告自不得再領取買賣價金，是原告請求被 告應同意其自系爭履約保證金專戶內取回原告已給付之價金 合計128萬元（計算式：200,000+1,080,000=1,280,000）， 核屬有據。
七、綜上所述，系爭建物確有占用到私人土地之情事，原告依系 爭買賣契約第13條約定，主張系爭賣賣契約無效，被告應同 意原告自系爭履約保證金專戶內取回已支付之買賣價金，即 屬有據。從而，原告請求確認兩造間於109年1月4日就系爭 土地之買賣關係不存在，並請求被告應同意原告領回第一建 經公司系爭履約保證金專戶內之買賣價金128萬元，為有理 由，應予准許。
八、本件為判決之基礎已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 4 月 14 日 民事第一庭 法 官 曾鴻文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 14 日 書記官 王淑美
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