臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第96號
原 告 蘇竣明
訴訟代理人 施承典律師
被 告 黃麗儒
黃建凱
上二人共同
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
王宏鑫律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國110年3月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：被告應給付原
告新臺幣（下同）9,778,100元，及其中6,350,000元自民國
101年9月12日起自清償日止，其中3,428,100元自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息（
見本院卷第13頁）。嗣於訴狀送達後之民國110年3月19日具
狀變更聲明為：被告應給付原告3,428,100元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息（見本院卷第307頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，
依前揭規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告於101年7月30日，以635萬元向被告買受坐落臺南市○○區
○○○段0000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），原
告已付清買賣價金，系爭土地亦於101年9月12日移轉登記予
原告(下稱系爭契約)。詎原告於108年11月28日申請系爭土
地最新登記謄本，始發現系爭土地早於78年4月21日即遭人
作為興建農舍之農業用地，並註記「已興建農舍，使用執照
核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」
，則系爭土地具有權利瑕疵，被告違反系爭契約第5條「甲
方【按指出賣人即被告】保證本件出賣不動產絕無典掛或來
歷不明情事」之約定，原告爰依系爭契約第11條請求被告給
付違約金。
㈡又原告雖於本件訴訟繫屬中，將系爭土地以668萬元出賣予訴
外人李良發，並移轉登記完畢，惟李良發買回系爭土地，無
礙於原告依系爭契約第5條、第11條請求被告給付違約金之
請求。另原告出賣系爭土地雖獲利約33萬元【計算式：668
萬元－635萬元】，然原告於系爭土地支出填土費用225,000
元、施作擋土牆費用203,100元、出賣系爭土地支付土地增
值稅540,390元，故原告仍受有實際損失638,490元【計算式
：225,000元＋203,100元＋540,390元-33萬元】，原告依系爭
契約第11條約定，原得請求被告給付買賣價金1倍之懲罰性
違約金，原告僅請求被告賠償3,428,100元之違約金。
㈢並聲明：被告應給付原告3,428,100元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供
擔保，請准宣告假執行（見本院卷第307頁）。
三、被告則以：系爭土地係於107年11月21日始註記「已興建農
舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不
得辦理分割」，兩造簽立系爭契約時，被告並不知悉系爭土
地受套繪管制之情事。又解釋契約應不得逾越契約文義，系
爭契約第5條已載明「保證本件出賣不動產絕無典掛或來歷
不明情事」，並無保證第三人就買賣之標的物，對買受人不
得主張任何權利，被告僅需確保系爭土地之取得係合法來源
，且被告已依約移轉系爭土地所有權予原告，自無違反系爭
契約之約定，原告逾越系爭契約文義進行解釋，應不足採等
語置辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保
，請准宣告免為假執行（見本院卷第135頁）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第259、260頁）：
㈠系爭土地及坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地(下稱系爭129
5地號土地)於78年間均為李良發所有，李良發於78年間申請
在系爭1295地號土地上興建農舍（合併系爭土地為法定空地
），經原臺南縣政府核准，而在系爭1295地號土地上興建門
牌臺南縣○○鄉○○村○○○0○00號農舍。
㈡系爭1295地號土地於95年8月14日以拍賣為原因移轉登記予李
全教所有迄今。
㈢系爭土地於94年7月13日由李良發以買賣為原因移轉登記予李
英桐；李英桐於98年7月17日復將系爭土地以贈與為原因移
轉登記予李良發；李良發再於98年7月28日將系爭土地以買
賣為原因移轉登記予林雪華；林雪華於101年1月6日將系爭
土地以買賣為原因移轉登記予被告；被告再於101年9月12日
將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原告。
㈣兩造於101年7月30日簽立系爭契約，約定由原告以635萬元向
被告買得系爭土地、面積1,500平方公尺、權利範圍全部。
原告已付清價金，系爭土地於101年9月12日移轉登記為原告
所有，且已交付原告使用。
㈤原告買受系爭土地時，系爭土地使用現況為空地，系爭土地
登記謄本上並無「套繪限制」之記載。
㈥系爭土地為特定農業區農牧用地。
㈦系爭土地由臺南市安定區公所以107年8月28日所建字第10705
74042號函囑託臺南市新化地政事務所辦理農舍管制註記，
故系爭土地登記謄本標示部因而註記「已興建農舍，使用執
照核發日期78年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割
」。
㈧原告於109年1月3日以臺南地方法院郵局第14號存證信函通知
被告稱：系爭土地已供為他人興建農舍之基地，無法再興建
農舍，無法分割，買賣標的有重大權利瑕疵，被告應於接函
後1個月內排除系爭土地上之權利瑕疵，否則即以催告函解
除系爭契約等語。被告於109年1月6日收受上開存證信函。
㈨系爭土地迄今仍未解除套繪管制。
五、得心證之理由：
㈠原告主張兩造就系爭土地簽立系爭契約；系爭土地於107年間
註記「已興建農舍，使用執照核發日期78年5月21日，未經
解除套繪管制不得辦理分割」等節，業據原告提出系爭契約
、系爭土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19至21頁），
復有臺南市新化地政事務所109年4月17日所登字第10900341
01號函檢附之兩造間辦理系爭土地所有權移轉登記、107年
辦理農舍管制註記全卷資料（見訴字卷第77至121頁）在卷
可稽，並為兩造所不爭執，固堪信為真。
㈡惟按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利。債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確
係存在，民法第349條、第350條前段分別規定甚明。所謂不
得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、
地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是
。因此，出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的
物，擔保其權利無缺及存在。查系爭土地因遭人用為興建農
舍之農業用地，並註記「已興建農舍，使用執照核發日期78
年5月21日，未經解除套繪管制不得辦理分割」，與前述之
權利瑕疵有間，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍。再
者，系爭契約第5條、第11條約定：甲方【即被告】保證本
件出賣不動產絕無典掛或來歷不明情事，如有其他糾葛發生
時均由甲方負責處理與乙方【即原告】無涉。甲方如有違約
時，除退還已收價款全數外，願另支付加1倍金額之違約金
給乙方（見本院卷第19頁）等語，則依系爭契約第5條約定
文義觀之，顯係關於權利瑕疵擔保責任之約定。故系爭土地
因作為提供他人興建農舍之建蔽率使用，不得再興建農舍使
用，核非屬第三人否認原告為系爭土地之所有權人或就系爭
土地主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在，難認係被
告依系爭契約第5條所應負擔之權利瑕疵擔保範疇，因此原
告依系爭契約第5條、第11條約定請求被告給付違約金，洵
屬無據。
㈢又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；當事人得
約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當
事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約
定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須
支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因
不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額
，民法第227條第1項、第250條定有明文。違約金依其性質
可分為制裁性質之違約金與損害賠償性質之違約金，前者為
對於債務不履行之懲罰，以強制債務之履行為目的，其違約
金債權之發生，「以有債務不履行為已足」，不以損害之發
生為必要，最高法院77年度台上字第2555號判決足資參照。
而給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，
其因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負
遲延責任，最高法院21年上字第1956號判例可資參照。準此
，則不論違約金之性質屬制裁性質之違約金抑或損害賠償性
質之違約金，其請求殆以債務人有債務不履行之情形為要件
。是以，倘債務人對於不完全給付有不可歸責之事由，自不
須負債務不履行之責任。查系爭土地因做為系爭1295地號土
地上興建農舍之法定空地，而經註記套繪管制，為兩造所不
爭執，惟原告對被告就系爭土地經註記套繪管制乙情，確具
有故意或過失而有可歸責事由乙節，未能舉證以實其說，則
其據此主張被告應賠償違約金，難謂可採。
六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付3,42
8,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本
判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
民事第四庭 法 官 王淑惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
書 記 官 洪凌婷