請求排除侵害等
臺灣臺南地方法院(民事),重訴字,109年度,82號
TNDV,109,重訴,82,20210414,1

臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第82號
原 告 錦鋒開發股份有限公司

法定代理人 郭博裕
訴訟代理人 林堡欽律師
被 告 榮剛材料科技股份有限公司

法定代理人 王炯棻
訴訟代理人 李玲玲律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國110年3月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地如附圖所示編號A部分、面積42.47平方公尺車棚；編號B部分、面積1645.39平方公尺之廠房；編號C部分、面積6.59平方公尺之RC造水箱；編號D部分、面積13.71平方公尺之警衛室；編號E部分、面積4.77平方公尺之圍牆；編號F部分、面積0.63平方公尺之門柱；編號G部分、面積0.81平方公尺之門柱；編號H部分、面積2.58平方公尺之RC造雨水儲存槽；編號I部分、面積2.46平方公尺之RC造雨水儲存槽，均予以拆除，並將該等部分土地交還與原告。
被告應自民國108年10月1日起至交還臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地止，按月給付原告新臺幣153,222元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣3,381,506元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣10,144,519元或等值之第一商業銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告起訴主張：
㈠坐落於台南市○○區○○段000○000○000○000○0○地號之土地（下稱 系爭土地)均為原告所有。兩造就原告所有之系爭土地簽訂租 賃契書約，租賃期限係自民國105年10月1日起至108年9月30日 止（下爭系爭租約）。系爭租約存續期間，被告於系爭土地上 興建如附圖所示編號A部分、面積42.47平方公尺車棚；編號B 部分、面積1645.39平方公尺之廠房；編號C部分、面積6.59平 方公尺之RC造水箱；編號D部分、面積13.71平方公尺之警衛室 ；編號E部分、面積4.77平方公尺之圍牆；編號F部分、面積0.



63平方公尺之門柱；編號G部分、面積0.81平方公尺之門柱； 編號H部分、面積2.58平方公尺之RC造雨水儲存槽；編號I部分 、面積2.46平方公尺之RC造雨水儲存槽(以下合稱系爭地上物) 。原告於系爭租約屆期後遂要求被告依系爭租約第5條第3項拆 除系爭地上物返還土地，惟未獲被告置理。原告為保障權益， 不得已乃提起本訴請求排除侵害，並請求被告將其所占用之系 爭土地交還原告占有。另參系爭租約第4條第1項之約款内容， 可知兩造原係以新臺幣（下同）153,222元（未稅)計算每月租 金，足堪認定原告自系爭租約屆滿之翌日（108年10月1日）起 算迄今，每月至少受有以153,222元計算之相當於租金損害。 依民法關於不當得利規定向占用人即被告請求使用相當於租金 之損害。爰依系爭租約第5條第3項、民法第455條、第767條第 1項規定，請求被告將係爭地上物拆除，並將占用系爭土地之 部分返還原告；並依民法第179條規定，請求被告給付原告相 當於租金之不當得利。並聲明：被告應將坐落於系爭土地上如 附圖所示之系爭地上物均予以拆除，並將該等部分土地交還與 原告；被告應自108年10月1日起至交還系爭土地止，按月給付 原告新臺幣153,222元，並按週年利率5％計算之利息。併願供 擔保請准宣告假執行。
被告則以：
　被告榮剛公司於107年1月31日之前董事長為陳興時，張世豐為 陳興時任内榮剛公司總經理，為原告錦峰公司之股東。103年 間因柳科工業區内土地設有轉售限制，必須取得機關許可出售 文件，而獲許可出售土地之前提，需土地上蓋有地上建物，且 建蔽率不得小於20%。因此，原告決定將系爭土地先租後售予 被告，故兩造於103年10月15日簽立租賃合約書，租賃期間為1 03年10月1日至105年9月30日止（下稱系爭租約一），系爭租 約一第4條之約定及兩造於103年12月10日補簽訂之租賃合約補 充協議（下稱系爭補充協議），均可證明當時乃欲將系爭土地 以先租後售予被告。嗣後被告公司於107年1月23日經營權易主 。被告於系爭租約欲屆滿前之108年1日發函原告請求就系爭租 約進行協商，經原告表示於系爭租約屆滿前一個月，再行協商 ，嗣後原告亦拒絕協商要求被告將系爭地上物拆除。依系爭租 約第4條、第6條約定可知，兩造就系爭土地乃以先租後售為目 的，原告捨上開目的不論，逕行拒絕續約，要求被告拆除系爭 地上物，有違誠信原則且有權利濫用情事。況依系爭租約第5 條第3項約定之反面解釋，被告就系爭地上物亦無拆遷義務。 退步言，若認被告於系爭租約終止後，有不當得利之情事，原 告依據兩造系爭租約每月租金153,222元，請求被告應給付每 月之不當得利金額，高於一般市場行情，並不合理等語，資為



抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行
受告知人陳興時、張世豐則以：兩造間就系爭土地已訂有系爭 租約及系爭租約一，故就系爭土地租賃之權利義務關係，依照 租賃契約之約定，至於被告是否應將系爭地上物予以拆除並返 還原告，應依兩造間之系爭租約決定，與受告知人無涉。兩造不爭執事項：
㈠兩造於105年10月1日簽訂系爭租約，租期從105年10月1日起迄 至108年9月30日止。
㈡系爭土地均為原告所有。
㈢系爭地上物皆為被告所興建及設置，迄今仍為被告所占有。㈣原告分別於108年10月4日及10月18日暨10月30日各以新營郵局 存證號碼000157、000167、000176號信函均通知被告應於108 年10月31日前清空地上物返還土地，被告並分別於108年10月5 日及10月21日暨10月31日均有收受前開各次信函。㈤原告於108年12月11日以新營郵局存證號碼000065號信函通知被 告應於109年1月31日前清空地上物返還土地，並經被告收受該 件信函。
㈥被告於契約終止時，即108年9月30日，仍積欠從107年11月至10 8年9月各期租金，嗣後於108年10月4日被告清償上開積欠租金 。
兩造之爭執事項：
㈠原告依據系爭租約第5條第3項、民法第455條、民法第767條第 1項等擇一請求被告拆除上開之系爭地上物，並將系爭土地交 還原告，有無理由？
㈡原告依據民法第179條訴請被告賠償相當於租金之損害，有無 理由？如有，則被告應賠償之金額若干？
得心證之理由：
㈠原告請求被告應將系爭地上物予以拆除並將系爭土地返還原告 ，為有理由：
　原告主張兩造間之系爭租約既已期滿，被告應將系爭地上物予 以拆除，並應返還系爭土地等情，為被告所否認，並認為兩造 間簽立系爭租約之目的，乃以先租後售為目的，且依據系爭租 約第4條第4項及第5條第3項之約定，被告有權續租，必須被告 不再續租且價購系爭土地，始有拆除系爭地上物並返還土地之 義務。又原告上開請求，乃有違誠信原則及權利濫用之情事等 語，資為抗辯。茲就兩造主張、抗辯，分述如下：⒈本件被告雖於系爭租約屆滿前108年1月22日發函與原告公司， 然觀諸函文內容乃為：現有榮剛管理層鋒認為”柳營區工二路2 號光電廠區”自初始規劃租賃、投入至整地興建迄今，由於已



投入大量資源及資金(目前已支付之租金已超過675萬)且整體 建物業已於2018/06竣工，故針對後續使用(樂活中心處於閒置 狀態)及衡量光電部門營運壓力，擬重新協商修正之土地租金 計價基準及部分條款内容以符合現有之時空環境要求，故請貴 司務必指定代表人一起共同討論，以期謀求共識以達雙方企盼 目標。在貴司尚未指派代表人共同討論新的租賃合約之前，榮 剛對於貴司寄來請款的所有發票將暫時停止支付款項且安排退 還等情，有被告函文附卷可查（見卷一第209頁）。依上開函 文內容可知，被告乃要求原告應重新協商修正系爭租約之土地 租金計算基準及部分條款內容，且對於原告未指派代表人共同 討論新租約前，被告停止支付所有原告之請款，包括租金在內 等情，而被告自107年11月起至108年9月止，即積欠原告各期 租金等情，如兩造不爭執事項㈥。嗣後被告於系爭租約屆滿前 ，又於108年4月2日發函與原告，然仍要求原告重新評估系爭 租約之部分條款及重申原告未與被告重新訂立租約前，被告停 止原告任何請款等情，有被告公司函文可查（見卷一第213頁 、214頁）。更於108年8月12日以存證信函向原告表示有關新 租約之擬定及土地出售等問題，希望與原告進行討論等情，亦 有被告公司108年8月12日存證信函可查（見卷一第215頁、第2 16頁）。堪認被告於系爭租約屆滿前，雖數次發函與原告，但 並無具體表示被告欲系爭土地租賃之續租具體條件為何，亦無 具體表示欲以多少金額向原告購買土地，僅係要求原告應出面 洽談修正系爭租約部分條款及有意願購買土地，並表示於原告 未出面修正系爭租約部分條款前，被告停止支付租金等情無訛 。
⒉而觀諸系爭租約第4條第4項乃約定：甲方可於他日另與乙方協 議購置該租賃土地（由甲方考量商機時效性並可與乙方共同策 略合作進行專案），惟仍應符合主管機關規定（如：取得主管 機關核發之許可文件、事業用地面積之使用建蔽率需大於20% 等，悉依申請時規定辦理），購置之價金需扣除先前承租該土 地之租金後之差額做為支付等情（見卷一第65頁、第66頁）。 然被告於系爭租約屆滿（系爭租約屆滿日為108年9月30日）後 ，雖又分別於108年10月7日、108年10月24日、108年11月5日 ，以存證信函表示希望原告得出面協調續租之租金調整及土地 出售事宜等情，有存證信函2份在卷可參（見卷一第223頁至第 231頁）。依上開存證信函，足徵被告均僅係要求原告應出面 協調續約之租金及出售土地之事宜，均無具體提出續約之租金 金額為何，欲以多少金額向原告購買土地。然依系爭租約第4 條第4款約定，被告除需向原告請求協議購買土地外，其所提 出購置之價金需扣除先前承租該土地之租金後之差額做為支付



，但被告僅係請求原告出面協議。再者，依系爭租約第4條第4 款之約定，被告僅係日後可與原告協議購置租賃之土地，並非 被告只要一提出價購土地之協議，原告一定需為同意出售。核 與證人何天佐即被告公司光電部經理於本院審理時證述：系爭 租約第4條第4項當時訂立之初，被告他日與原告協議購買租賃 土地時，並無要求原告無論價金高低，一定需出售土地，因為 土地價金仍須由雙方協議等語相符（見卷二第34頁）。是以， 本件被告僅係向原告協議購買土地，未依系爭租約第4條第4款 約定，具體提出價購之金額為何，難認業已依系爭租約第4條 第4款之約定，完成系爭土地之價購。
⒊依據系爭租約第5條第3項約定：若租約期滿，甲方不再續租亦 未或無法依本約第4條第4項約定辦理時，甲方有義務將地上物 清除或搬遷，並應回復租賃標的原狀等情，有系爭租約附卷可 查（見卷一第65頁）。本件被告於系爭租約期滿前，被告僅係 要求被告出面協調調整系爭租約之部分條款，及要求調降租金 ，甚至向原告表示原告不出面協商系爭租約，則拒絕支付原告 任何款項，包括租金在內，已如前述。被告雖有與原告續約之 意，然續約乃需出租人與相對人對於租賃之租金及租賃期間達 成合意，始謂成立續租。被告僅為續約之提議，但被告續約之 條件乃要求原告應調整部分租約及租金且未具體提及租金為何 ，且系爭租約第5條第3款亦無約定原告對於被告之續租條件應 全面接受，若兩造就續租條件無法談妥，無法達成續約之合意 ，仍應屬租約期滿後，被告不再續租之範疇。況且，系爭租約 108年9月30日期滿後迄今，被告除上開存證信函重申要求調降 租金及調整租約部分內容，被告仍無具體提出續租之租金及存 續期間為何。足徵，被告於系爭租約期滿後，因原告不願降租 及調整租約部分內容後，被告已無續租之意願甚明。⒋按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第 2項固定有明文。惟該條文係指權利人在相當期間內不行使其 權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使 其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院 為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之 關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高 法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）。又被告雖主張 附圖編號B所示之廠房即被告所稱之樂活館，當時乃依原告之 要求所興建，現因系爭租約期滿要求被告予以拆除，有違民法 誠實信用原則，及有權利濫用情事。然依證人何天佐於本院審 理時證述：樂活中心設置功能及大小都是訴外人郭惠祝及吳俊 民提出相關功能要求，因為郭惠祝、吳俊民均離開被告公司， 所以樂活中心現在閒置。伊僅知道樂活中心要做茶樹精油及咖



啡館之用，茶樹精油為兩造合作項目，當時在被告公司內部有 推銷一些精油，當時被告都會拿精油產品當作客戶之伴手禮或 尾牙獎品等語（見卷二第38頁、第39頁），核與證人葉琮合即 被告公司設備工程室之助理副課長於本院審理時證述：當時被 告公司秘書郭惠祝有提出興建樂活中心之要求等語相符（見卷 二第43頁）。顯見當時樂活中心應為被告公司內部人員郭惠祝 、吳俊民所提出要求興建等情無訛。從而被告主張樂活中心乃 係原告要求所興建一節，係屬無據，尚難採憑。本件被告本得 依系爭租約第4條第4款及第5條第3款之約定，為續約或購買系 爭土地，然被告僅選擇要求原告調降租金或調整租約，原告並 無一定經被告提出調降租金續約之要求或購買土地之要求不論 價金為何，一定需予同意之義務。被告捨棄續租或購買土地之 權利而不為，則原告本於土地所有權人提起本件訴訟，自無何 違反誠信原則之情形，是被告上開抗辯，應無可採。⒌民法第148條固有規定權利之行使，不得違反公共利益或以損害 他人為主要目的。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益 ，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。 而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權 利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。若當事人行使權利，雖足使他人喪 失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍 之內。本件附圖編號B所示之廠房即被告所稱之樂活館有相當 之經濟價值，如拆除確屬不利益，惟系爭租約第5條第3款已明 訂，若被告不續租或未購買土地，將來可能被訴請拆除，已如 前述，被告既未續租亦未購買土地，即應承受上開不利益，系 爭地上物租約屆滿後無合法使用系爭土地之權源占用系爭土地 ，確會使原告不能使用收益系爭土地而受有損害，倘不准原告 行使土地所有權，顯難達保護土地所有權之立法意旨，對原告 亦屬不公平，綜上情節，本院認原告基於系爭土地所有權人地 位，訴請系爭地上物之所有權人拆屋還地，係正當行使所有權 人之物上請求權，非屬權利濫用，亦無何違反誠實信用原則之 可言，是被告上開抗辯，亦無可採。㈡無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而 其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之 利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益 之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條 、第181 條分別定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當



於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判決意旨參照）。本件被告原向被告承租系爭土地，租期屆 滿後，被告迄今仍未返還系爭土地，則被告自系爭租約108年9 月30日屆滿後起因無權占有系爭土地而受有利益，致原告受有 相當於租金之損害，且依其性質屬不能返還，原告自得依不當 得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之價額。是原告主 張被告應自108年10月起至返還系爭土地之日止，給付相當於 租金之不當得利，即屬有據。原告主張被告占用系爭土地受有 相當租金之不當得利，應以系爭租約期滿前每月之租金153,22 2元做為計算基準。被告雖抗辯，其於108年曾請訴外人彩經開 發有限公司評估系爭土地之租賃條件，依據該調查報告可知， 區內填土完成素地（熟地），租賃行情約在每坪80至150元之 間，因面積、地形等租賃條件不同而有所差異，本件系爭租約 之每月租金明顯過高，應受土地法第105條準用第97條租金最 高額之法定限制等語。惟土地法第105條準用第97條第1項規定 ，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總 價年息10% 為限。再於城市地方租地建屋供營業使用者，承租 人得以營商而享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上 開法條規定之限制。再者，被告委請訴外人評估系爭建物之價 金金額為何，乃為108年度之情事，然本件原告起訴至本件言 詞辯論終結期日止此段期間，不動產價格上揚甚多，被告所提 出之108年之評估報告，顯不適用於目前系爭土地之租金，又 本院斟酌系爭土地對外之交通狀況、工商業繁榮之程度、被告 利用系爭土地之經濟價值及利益，以及兩造間訂立之系爭租約 約定系爭房屋之租金為每月153,222元等情，認原告主張按每 月153,222元計算被告占有系爭土地所能獲得相當於租金之利 益，尚稱允洽。又原告與被告間並無約定租金之給付及給付期 限，而本件關於相當於租金之不當得利請求，係預為將來給付 之請求，並無約定給付期日，難謂被告已有給付遲延之情形， 原告並請求自108年10月1日起至清償日止，按年息5％計算之利 息部分，難謂有據。則原告請求被告應自108年10月月1日起至 被告依主文第1項拆除並返還系爭土地之日起，按月給付153,2 22元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無理由。綜上所述，本件系爭租約屆滿後，被告迄今仍未續租，且無法 依據系爭租約第4條第3款購買系爭土地，故原告依據系爭租約 第5條第3款之約定、民法第455條規定及民法第767條第1項規 定，請求被告將系爭地上物予以拆除，及將占用之系爭土地返 還與原告，及依民法第179條之規定，請求被告將系爭地上物 予以拆除，並將占用土地返還予原告，及自108年10月1日起至 返還占用系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得



利153,222元，係屬有據，予以准許，逾上開部分之請求，無 從准許。
按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量 情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其 支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告雖一 部勝訴、一部敗訴，惟原告僅係就請求相當於租金之不當得利 請求利息之部分敗訴，被告就系爭地上物占用系爭土地之部分 仍負拆除並返還土地之義務，是認訴訟費用由被告全數負擔為 適當，爰判決如主文第3項所示。
兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執 行，就原告勝訴部分經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分 別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失 所附麗，應予駁回。
本件為判決基礎之事證已臻明確，至於被告請求傳喚顏耀星、 張世豐，以明系爭租約形成起源、系爭地上物興建及租賃合意 內容等情，惟本院認本件待證事實已臻明確，而無傳喚必要， 未予傳喚，附此敘明。兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併 此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　14　　日 民事第四庭 法 官　葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　14　　日 書記官　許榮成