臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第4510號
原 告 林美娟
訴訟代理人 許英傑律師
彭之麟律師
被 告 京富開發建設有限公司
法定代理人 邱麒瑞
輔 佐 人 游象建
訴訟代理人 楊閔翔律師
楊鈞任律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年3月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣2,030,000元，及自民國110年1月14 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告應給付原告新臺幣2,000,000元，及自民國109年7月28 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔57％，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣677,000元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣2,030,000元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣667,000元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣2,000,000元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
原告起訴時係依兩造間民國105年10月28日備忘錄（下稱系 爭備忘錄)第5條、京富中研成屋買賣契約書（下稱系爭買賣 契約）第13條第1項約定，請求被告給付違約金新臺幣（下 同）5,000,000元，嗣追加請求被告返還已付之買賣價金2,0 30,000元，並增列請求權基礎（見本院卷第219頁），最終 主張如下開主張欄所示（見本院卷第271-272頁），核其追 加前後訴之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2 款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告前於96年1月5日向訴外人元盟開發股份有限 公司（下稱元盟公司）給付100,000元之訂金後，於同年1月
14日與元盟公司簽訂預售屋買賣契約，以總價10,370,000元 ，購買「中研苑」建案中之第C棟7樓之預售屋1戶，並於96 年至104年間陸續給付價金1,930,000元，前後給付予元盟公 司之訂金與價金共2,030,000元。該預售屋於105年3月1日完 工後，編訂為臺北市○○區○○段○○段0000○號、即門牌號碼臺 北市○○區○○○路0段00巷00弄0○0號7樓房屋（以下與其基地、 配賦之共有部分合稱系爭房地）。嗣元盟公司無法如期履約 ，被告因欲接手「中研苑」建案，於105年10月28日與原告 簽立系爭備忘錄，另於同年11月11日與原告簽立系爭買賣契 約，被告承諾以原告上開給付予元盟公司之2,030,000元作 為兩造間買賣價金之一部，於其取得系爭房地之所有權後， 即移轉登記予原告，逾期應給付5,000,000元之懲罰性違約 金。惟被告拖延迄今仍未履約，爰依民法第254條給付遲延 之規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第2 款規定請求返還已付價金2,030,000元；另依系爭備忘錄第5 條、系爭買賣契約第13條第1項約定、民法第231條第1項規 定，請求擇一為勝訴之判決，命被告給付違約金或賠償遲延 損害5,000,000元。並聲明：㈠被告應給付原告7,030,000元 ，及其中5,000,000元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其中2 ,030,000元自原告109 年11月13日民事追加訴之聲明狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭備忘錄、系爭買賣契約係約定以「被告取得 系爭房地之所有權」作為「被告應移轉登記予原告」之先決 條件。被告為取得系爭房地等「中研苑」建案房地之所有權 ，曾於105年11月22日與遠信國際資融股份有限公司（下稱 遠信公司）簽訂買賣契約，於同年11、12月間陸續依約將價 金匯入板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）之信託 專戶中，惟因元盟公司聲明異議，導致被告無法取得系爭房 地之所有權，被告無奈之下已與遠信公司解除買賣契約。系 爭買賣契約因條件未成就而不生效力，原告應自行向元盟公 司請求返還價金，不得向被告請求。況原告從未催告請求被 告「取得系爭房地」，僅一再催告請求被告「辦理過戶」， 被告自無給付遲延之情事，原告亦未證明其受有何等損害， 其請求返還價金、給付違約金或賠償損害，均無理由等語置 辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠被告依系爭備忘錄、系爭買賣契約之約定，負有取得系爭房 地所有權並移轉登記予原告之給付義務：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並 使其取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1 項定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不 得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當 事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示 所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知 、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而 為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對 兩造之權利義務是否符合公平正義，此有最高法院105年 度台上字第2240號、107年度台上字第1644號民事判決意 旨可據。
⒉查原告前於96年1月14日以總價10,370,000元向元盟公司購 買系爭房地，且於96年至104年間已給付買賣訂金與價金 共2,030,000元予元盟公司一節，為兩造所不爭執（見本 院卷第272-273頁），且有原告與元盟公司間「中研苑」 房屋土地買賣契約書、發票、匯款單據在卷可佐（見本院 卷第21-49頁），堪以認定。而「中研苑」建案是由元盟 公司向遠信公司借款興建，雙方共同委託板信銀行擔任受 託人，將該建案房地均信託登記於板信銀行名下，嗣因元 盟公司無法如期完工，且無力清償債務，三方即於104年1 1月間洽由被告進場完成後續興建、申請使用執照等事項 ，為被告所陳明（見本院卷第134頁），且有接管續建協 商會議紀錄、委任同意書在卷可查（見本院卷第143-147 頁）。
⒊其後，被告與原告於105年10月28日簽訂系爭備忘錄，約定 ：㈠被告願於取得系爭房地所有權後，立即過戶給原告， 原告於取得系爭房地所有權登記後一週內應給付9,800,00 0元予被告，被告應於收受款項3日內辦理點交。㈡原告就 承購系爭房地已支付之價款2,030,000元視為向被告買受 系爭房地之價金之一部。被告嗣後得否向元盟公司主張權 利，概與原告無涉。㈢原告對於元盟公司如有任何之損害 賠償請求權，均讓與被告行使。……㈤被告為擔保系爭房地 之過戶，同意交付票面金額5,000,000元之即期支票予原 告指定之律師，於系爭房地點交完畢後返還與被告。被告 如違約不過戶，原告得行使票據上之權利，以作為原告損 害之補償等語（見本院卷第51頁）。兩造嗣於同年11月11 日另簽立系爭買賣契約，約定：被告前已支付元盟公司之 2,030,000元視為買賣價金之一部（第3條第2項）；因系 爭房地現信託登記於板信銀行名下，兩造同意以下列方式
辦理過戶，即被告自板信銀行取得系爭房地所有權後，應 將之過戶給原告（第4條第1項）；原告於取得系爭房地所 有權登記後1週內應給付9,800,000元之剩餘款項予被告（ 第4條第4項）；原告同意將已支付元盟公司2,030,000元 之返還請求權及契約違約金請求權讓與被告行使，被告嗣 後得否向元盟公司主張權利，概與原告無涉（第4條第5項 ）；被告應依元盟公司原提出於原告之設計規劃、建材設 備完成系爭房地之興建，以點交於原告（第9條第1項）； 被告應於原告依第4條給付9,800,000元之款項後3日內辦 理系爭房地之點交（第9條第2項）；被告為擔保系爭房地 之過戶，同意交付發票金額5,000,000元之即期支票予原 告指定之律師，於系爭房地點交完畢後返還與被告。被告 如違約不過戶，原告得行使票據上之權利，以賠償原告之 損害，原告如有其他損害，被告仍應負損害賠償責任（第 13條第1項）（見本院卷第53-79頁）。 ⒋通觀締約經過及契約全文可知，被告係因接手「中研苑」 建案之後續工程而與原告簽訂系爭備忘錄、系爭買賣契約 ，當時系爭房地雖仍信託登記在板信銀行名下，惟被告仍 承諾將取得系爭房地所有權，並立即過戶給原告。雖被告 辯稱：「被告取得系爭房地之所有權」僅係「被告應移轉 登記予原告」之條件，並非被告之給付義務等語，惟倘若 如此，原告當不至於僅因一不確定之事實，即同意將已給 付予元盟公司之價金2,030,000元之返還請求權及契約違 約金請求權讓與被告行使，被告亦不至於在未取得系爭房 地所有權以前，即提出5,000,000元之支票以擔保系爭房 地之過戶。據此，被告既為系爭房地之出賣人，負有取得 系爭房地所有權並移轉登記予原告之給付義務，並非僅以 被告取得系爭房地之所有權此一不確定之事實作為條件而 已。
⒌況原告在與被告締約前之105年9月29日，曾對元盟公司、 板信銀行聲請就系爭房地為假處分，經臺灣士林地方法院 （下稱士林地院）以105年度裁全字第119號裁定禁止元盟 公司就系爭房地為讓與、設定抵押權或其他一切處分行為 ，原告嗣於同年10月12日持該假處分裁定聲請強制執行， 案列士林地院105年度司執全字第437號，原告嗣於同年11 月24日撤回強制執行之聲請等情，經本院調取卷宗核閱無 誤，且有假處分裁定、原告之民事聲請撤回假處分執行狀 在卷可查（見本院卷第173-179頁）。衡酌被告進場接手 「中研苑」建案之後續工程一情，以及兩造在105年10月2 8日簽訂系爭備忘錄之前言所載：「茲就系爭房地承購爭
議事件，雙方達成共識如下」一語（見本院卷第51頁）， 可見原告係因與被告簽訂系爭備忘錄、系爭買賣契約，取 得被告之承諾後，始撤回假處分之強制執行聲請，益徵當 時兩造均認知並同意被告負有取得系爭房地之所有權再移 轉登記予原告之給付義務，否則原告當不至於自行撤回假 處分之強制執行，亦不可能甘願承受系爭房地遭元盟公司 、板信銀行另行變賣之風險。
⒍又系爭房地之登記謄本雖記載建築完成日期為105年3月1日 （見本院卷第89頁），惟此完工應係指主結構完成而言， 其內部之管線、裝潢及其他公共設施等未必於當日即已完 成，否則兩造於同年11月11日簽訂系爭買賣契約時，當毋 庸於第9條第1項約定：被告應依元盟公司原提出於原告之 設計規劃、建材設備完成系爭房地之興建等語（見本院卷 第58頁）。是以，被告以上述登記謄本之記載為據而辯稱 ：被告當時已完成系爭房地之全部工程，並無動機以系爭 備忘錄、系爭買賣契約換取原告撤回前開假處分之強制執 行聲請等語，即難信採。
⒎據此，被告依系爭備忘錄、系爭買賣契約之約定，負有取 得系爭房地所有權並移轉登記予原告之給付義務，堪以認 定。
㈡被告構成給付遲延，原告主張解除系爭買賣契約、請求返還 價金2,030,000元，為屬有據：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約 當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告 其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除 時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物 ，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之 利息償還之，民法第229條第1項、第2項、第254條、第25 9條第1款、第2款定有明文。又按因不可歸責於債務人之 事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230 條固有明文規定，惟就此不可歸責事由之存在，應由債務 人負舉證責任。
⒉被告自承其迄今均未取得系爭房地之所有權（見本院卷第2 73頁）。被告雖曾於105年11月22日與遠信公司簽立買賣 契約，約定由被告以79,336,925元之總價，買受委託人元 盟公司信託登記於板信銀行名下之房地所有權，其中包含 系爭房地在內，且被告已給付部分價金等情，固有買賣契 約書、匯款單據、支票影本在卷可憑（見本院卷第151-16
3頁），嗣元盟公司以105年12月12日（105）元盟函字第1 212001號函知上開締約各方、副知臺北市松山地政事務所 ，主張：遠信公司就信託之房地均無指示處分之權等語（ 見本院卷第165-167頁），導致被告未能取得系爭房地之 所有權，惟此乃被告與「中研苑」建案參與各方之間之契 約問題，本應由被告負責處理，縱使因而發生爭議，導致 被告未取得系爭房地之所有權，仍非屬不可歸責於被告之 事由。此外，被告未能證明有何不可歸責於己之事由存在 ，自無從免責。
⒊因兩造於系爭備忘錄、系爭買賣契約並未約定被告取得系 爭房地之期限，該項屬於無確定期限之給付。原告於109 年2月20日寄發存證信函，指摘：系爭房地已由士林地院 執行拍賣，被告卻未參與投標，且亦未繼續為系爭房地拍 定人遠信公司銷售房屋，長期拖延至今，顯無履行系爭買 賣契約之誠信等語，並限被告於10日內將系爭房地過戶予 自己，經被告於翌（21）日收受（見本院卷第97-102頁） 。因被告必須先取得系爭房地之所有權，始能將系爭房地 移轉登記予原告，應認原告之真意係催告被告取得系爭房 地所有權後移轉登記予自己。被告經催告後逾期迄今，仍 未履行，依民法第229條第1項規定，被告自催告期滿之10 9年3月2日起陷於給付遲延。
⒋嗣原告於本院109年12月30日準備程序再度當庭催告被告於 15日內過戶系爭房地之所有權予原告，若未於期限內過戶 ，即解除系爭買賣契約（見本院卷第272頁），此係於催 告之同時，表示附有停止條件之解除意思，因此他方當事 人如未履行契約，則停止條件成就，解除契約之意思表示 發生效力，故無須再另為解除契約之意思表示（此參最高 法院83年度台上字第1773號民事判決意旨即明），依民法 第254條規定，應認系爭買賣契約於催告期滿之110年1月1 4日發生解除之效力。原告依民法第259條第1款、第2款， 請求被告返還視為已給付之價金2,030,000元，及自解除 日即110年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲 延利息，始屬有據。
⒌至原告雖主張自109年11月13日民事追加訴之聲明狀繕本送 達翌日起算遲延利息，且被告當時已陷於給付遲延，惟原 告尚未依民法第254條規定再度定期催告，即於該狀內為 解除契約之意思表示（見本院卷第219-223頁），應認不 生解除之效力，被告於當時尚無返還價金之義務，自無從 起算遲延利息。
㈢原告得請求被告給付違約金2,000,000元及利息：
⒈兩造既於系爭備忘錄第5條、系爭買賣契約第13條第1項約 定：被告為擔保系爭房地之過戶，同意交付發票金額5,00 0,000元之即期支票予原告指定之律師，於系爭房地點交 完畢後返還與被告。被告如違約不過戶，原告得行使票據 上之權利，以賠償原告之損害，原告如有其他損害，被告 仍應負損害賠償責任等語（見本院卷第51、60頁），應認 兩造之真意是約定被告違約時應給付5,000,000元之懲罰 性違約金，並由被告交付支票以為間接給付，作為擔保。 又按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另 有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅， 民法第320條定有明文，而原告已陳明：當時交付之支票 並未兌現，且已罹於時效等情（見本院卷第203-204頁） ，被告亦未提出已清償票款之證明，應認被告原負擔之違 約金債務並未消滅。
⒉被告雖辯稱：其賠償責任僅以支票為限，並無併存之違約 金債務，原告不得再以其他方式請求賠償云云，惟支票僅 為支付工具，被告之所以簽發票據，係因兩造間另有違約 金之原因債權存在。倘依被告所述，被告即可以該支票欠 缺原因關係為由，對原告主張支票債權不存在，如此顯不 合於兩造之契約目的，難以想像原告會同意如此顯無實益 之條款。是以，被告所辯不合常情，無可憑採。 ⒊惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。約定之違約金額是否過高，應依一 般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為酌 定標準，此有最高法院96年度台上字第2539號判決意旨可 參。據以審認違約金過高之評價根據事實，對債務人有利 ，自應由債務人負主張、舉證責任。茲審酌原告於96年至 104年間陸續給付2,030,000元之訂金與價金以來，經過10 5年間與被告締約至今，已等待甚久；系爭房地附近與之 建物面積相同之住宅於109年7月之出售價格為19,390,000 元，有內政部不動產交易實價登錄資料在卷可憑（見本院 卷第319頁），雖無法排除該屋屋主因曾另為裝潢導致屋 況不同，或屋主議價技巧高超以至於賣價較高等因素，惟 仍得認定原告如依約取得系爭房地，當可獲得相當之轉售 利益。被告於109年3月2日陷於給付遲延，至本件言詞辯 論終結時已逾1年，因近年來臺北市房價高漲，乃公知之 事實，另參諸109年1月與110年1月之住宅價格指數，臺北 市全市約上升1.76％、南港區約上升4.35％（見本院卷第35 7-360頁），並衡酌前述兩造締約經過、被告係因與元盟 公司等間另有其他爭議而未能履約、且被告除受讓對於元
盟公司之損害賠償請求權外，並未另外自原告處受領金錢 等節，應認本件違約金約定金額5,000,000元容有過高， 應酌減為2,000,000元始稱適當。
⒋至原告另依民法第231條第1項規定請求損害賠償部分，因 本院憑原告所提出之上述內政部不動產交易實價登錄資料 ，無從認定原告受有更多之損害，至原告另聲請鑑定系爭 房地之交易價額部分，其待證事實與實價登錄資料相同， 應無再為調查之必要。是以，原告逾上開金額之請求，應 屬無據。
⒌上開違約金為未定期限之給付，原告主張自起訴狀繕本送 達翌日即109年7月28日起計付法定遲延利息（見本院卷第 121頁），合於民法第229條第1項、第233條第1項、第203 條規定，應屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款規定請求返還 已付價金2,030,000元，及自110年1月14日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息；另依系爭備忘錄第5條、系爭買 賣契約第13條第1項約定，請求給付違約金2,000,000元，及 自109年7月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回 。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，就原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁， 併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日 民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林瑋桓 法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日 書記官 顏莉妹
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