臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第4061號
原 告 陳建東
訴訟代理人 劉炳烽律師
被 告 連盈科（即連茂穗之繼承人即承受訴訟人）
連盈盈（即連茂穗之繼承人即承受訴訟人）
兼
上二人共同
訴訟代理人 方蓉貞（兼連茂穗之繼承人即承受訴訟人）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年3 月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告方蓉貞、連盈科、連盈盈應將坐落於新北市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｃ部分（面積各為一○七點三二、一點二四平方公尺）之建物拆除，並將該土地返還予原告及其他全體共有人。
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬肆仟壹佰捌拾壹元，及自民國一百零九年三月十三日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第二項前段於原告以新臺幣捌仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣貳萬肆仟壹佰捌拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行；後段每月履行部分，於每月履行期屆至，原告以新臺幣壹佰伍拾元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣肆佰壹拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原 告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告將坐落於新 北市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街00 號後面，如附圖所示編號Ａ之建物及編號Ｃ之屋簷拆除，將土 地返還予原告及其他全體共有人，核屬因不動產物權涉訟， 而該土地及建物均坐落本院管轄區域內，依上揭規定，本事
件乃專屬本院管轄。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前揭條 文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明， 民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。經查， 被繼承人連茂穗於訴訟繫屬中之民國109年7月21日死亡，被 告方蓉貞、連盈科、連盈盈（下稱被告方蓉貞等3人）為其 繼承人，有戶籍謄本、個人戶籍資料查詢結果在卷可稽（見 本院卷㈠第159頁、本院卷㈡第270頁），原告已於109年9月3 日當庭並具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第248頁、第251頁 ），揆諸民事訴訟法第168條、第175條第2項及第176條規定 ，於法自無不合，應予准許。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 ；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原 告起訴時訴之聲明為：「㈠被告連茂穗應將坐落新北市○○區○ ○段000地號土地（下稱系爭275地號土地）上，門牌號碼新 北市○○區○○街00號後面，如起訴狀附圖所示斜線Ａ之建物拆 除，將土地返還原告及其他全體共有人；㈡被告方蓉貞應自 如起訴狀附圖所示斜線Ａ之建物遷出；㈢被告連茂穗應給付原 告新臺幣（下同）92,760元，及自本起訴狀繕本送被告翌日 起，按年利率百分之5計算之利息；並應自本起訴狀繕本送 被告翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告1,546元 」，嗣將訴之聲明變更為如後所示（詳本判決實體事項原告 主張之聲明部分，見本院卷㈠第361至362頁、365至375頁） 。查本件經本院於民國109年10月14日會同兩造及新北市新 店地政事務所（下稱新店地政事務所）測量人員至現場履勘 ，並由該地政事務所依據測量結果繪製土地複丈成果圖後， 原告即按該複丈成果圖所載面積予以更正上開第1項聲明， 此僅為聲明範圍之確認，尚非訴之變更或追加，其更正自屬 合法。另原告於訴訟繫屬中，變更原起訴聲明第㈡、㈢項部分 ，則屬減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍 屬同一，亦與上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：其與被繼承人連茂穗均為系爭275地號土地 共有人之一，詎連茂穗於坐落系爭275地號土地及相連之同 地段272、276地號土地上之同地段234建物（即門牌號碼新 北市○○區○○街00號，下稱系爭80號房屋）後方搭建一未辦保
存登記之建物（含其屋簷部分，詳如附圖編號Ａ、Ｃ所示，下 稱系爭建物），長期無權占有系爭275地號土地。嗣連茂穗 於本訴繫屬中過世，其繼承人即承受訴訟人為被告方蓉貞等 3人，原告自得請求其等拆除系爭建物以返還系爭土地予全 體共有人。又被告方蓉貞等3人因占用系爭275地號土地，而 受有相當於租金之不當得利，且本件依租賃住宅市場發展及 管理條例第6條規定，不適用土地法第97條第1項，則以系爭 275地號土地鄰近土地之租金行情及其占用系爭275地號土地 之面積所侵害原告之權利範圍計算，自原告提起本件訴訟時 起回溯5年，被告方蓉貞等3人合計取得77,280元之不當得利 ，其後並每月取得相當於租金之不當得利1,288元。為此， 爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定 ，請求被告方蓉貞等3人拆屋還地予原告及全體共有人，並 給付原告相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告方蓉 貞、被告連盈科、被告連盈盈應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地（即系爭275地號土地）上，門牌號碼新北市○○區○ ○街00號後面，如本判決附圖所示編號Ａ之建物及編號Ｃ之屋 簷（即系爭建物）拆除，將土地返還原告及其他全體共有人 ；㈡被告方蓉貞、被告連盈科、被告連盈盈應連帶給付原告7 7,280元，及自本起訴狀繕本送被告翌日起，按年利率百分 之5計算之利息；並應自本起訴狀繕本送被告翌日起至返還 前開土地之日止，按月給付原告1,288元；㈢願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告答辯則以：系爭275地號土地前經法院判決變價分割確 定，現尚在強制執行程序中，原告應不得就系爭275地號土 地另行請求拆屋還地。而系爭275地號土地共有人多為被繼 承人連茂穗之連氏宗親，其等所有之持分加總後換算面積為 644.376平方公尺，大於系爭建物占用系爭275地號土地之面 積，亦大於原告之應有部分比例，顯見系爭建物並非無權占 用系爭275地號土地。又系爭275地號土地業經共有人達成分 管協議，被告方蓉貞等3人自有就分得部分使用管理之權限 ，原告本即無從置喙。再者，系爭80號房屋自39年間即興建 完成，並由連茂穗於該屋後方增建系爭建物，歷經多次修繕 ，顯見系爭建物屬長年存在之既存違建而毋庸拆除。況且， 系爭建物雖未辦理保存登記，然經稅籍登記，更擁有建物門 牌，並按年繳納房屋稅，即無所謂無權占用系爭275地號土 地可言。此外，原告另有於其不動產即同路段78號房屋後方 增建，則其同屬無權占用系爭275號土地，亦須拆屋還地及 給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
原告及被繼承人連茂穗均為系爭275地號土地共有人之一， 應有部分比例分別為15000分之773、1500分之55；而系爭80 號房屋為連茂穗所有，權利範圍為12分之1，該屋後方之系 爭建物則為未經保存登記之房屋，經房屋稅籍登記，並以連 茂穗為納稅義務人；嗣連茂穗於109年7月21日逝世，其繼承 人即被告方蓉貞等3人皆未辦理拋棄繼承等情，為兩造所不 爭執，且有系爭80號房屋建物所有權狀、系爭80號房屋房屋 稅籍證明書、系爭建物房屋稅籍證明書、系爭土地登記公務 用謄本、戶籍謄本在卷可稽（見109年度店司調字第157號卷 ，下稱店司調卷，第207至211、265頁；本院卷㈠第159至161 ；卷㈡第115至138頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：
原告主張系爭建物無權占有系爭275 地號土地，被告方蓉貞 等3人應拆屋還地予原告及其他全體共有人，並給付原告相 當於租金之不當得利等情，為被告方蓉貞等3人所否認，並 以前揭情詞置辯。則本院應審酌者為：㈠原告依民法第767條 第1項前段、中段、第821條規定請求被告方蓉貞等3人拆屋 還地予原告及其他全體共有人，有無理由？㈡原告依民法第1 79條規定，請求被告方蓉貞等3人返還無權占有回溯5年期間 所受相當於租金之不當得利，有無理由？應給付之金額為若 干？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告方蓉貞等3人拆屋還地部分： ⒈按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除 本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務， 民法第1147條、第1148條第1項本文著有明文。經查，系爭 建物未辦保存登記亦未經門牌編釘，而被繼承人連茂穗係系 爭建物之事實上處分權人等情，為被告方蓉貞等3人所不否 認（見本院卷㈠第39頁；卷㈡第165頁），並有新北○○○○○○○○1 10年2月23日新北店戶字第1105781758號函在卷可稽（見本 院卷㈡第229頁），嗣連茂穗於109年7月21日死亡後，其繼承 人即被告方蓉貞等3人均未辦理拋棄繼承，亦經其等當庭陳 明在卷（見本院卷㈠第248頁），復有家事事件（繼承事件） 公告查詢資料附卷為憑（見本院卷㈡第269頁），揆諸前開規 定，連茂穗之繼承人即被告方蓉貞等3人，自連茂穗死亡時 即承受其財產上之一切權利義務，則被告方蓉貞等3人因繼 承而為系爭建物之事實上處分權人，當無疑問。 ⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段、中段分別定有明文。次按各共有人對於第三人，得就
共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明文。又 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台 上字第1120號裁判意旨參照）。本件被告方蓉貞等3人既對 原告為系爭275地號土地共有人之一無爭執，僅抗辯其就該 土地有合法占有權源，自應由被告方蓉貞等3人就有權占有 之事實負舉證責任。
⒊經查，兩造均為系爭275地號土地之共有人之一乙節，為雙方 所不爭執之事實，已如前述。又系爭建物坐落於系爭275號 地號土地上，其占用面積如附圖所示編號Ａ部分為107.32平 方公尺、Ｃ部分為1.24平方公尺等情，經本院偕同兩造及新 店地政事務所人員至現場履勘並進行測量，並由該地政事務 所依據測量結果繪製土地複丈成果圖，有勘驗筆錄、現場照 片及土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷㈠第265至280、331 頁），堪可認定。被告方蓉貞等3人固辯稱：系爭275地號土 地共有人多數均為該地連姓家族之人，其等權利範圍加總後 換算土地面積，約有644.376平方公尺，顯超出上開系爭建 物占用面積甚多，反之原告所擁有之權利範圍極少，顯見被 告方蓉貞等3人並非無權占有系爭275地號土地云云，並提出 系爭275地號土地第二類登記謄本為憑（見店司調卷第171至 203頁）。然所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之 比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人 ，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。但 共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全 體同意，非謂共有人得對共有物全部或任何一部有自由使用 收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之 全部或一部任意使用收益，自屬侵害他共有人之權利（最高 法院87年度台上字第2043號判決意旨參照）。由上可知，應 有部分係將所有權以量為抽象的劃分，並將之分屬於各共有 人，為各共有人得就共有物行使權利之比例，而非僅指共有 物之特定部分。是被告方蓉貞等3人為系爭275地號土地之共 有人，亦僅得按其等應有部分之比例，對於共有物之全部行 使權利，而非得對系爭275地號土地全部或任何特定一部有 自由使用收益之權利。因認被告方蓉貞等3人上開所辯，礙 無可採。
⒋被告方蓉貞等3人又以38年12月13日之共有建物分割同意書暨 共有建物分割圖、35年9月7日鬮分合約書（下稱系爭合約書
）（見本院卷㈠第400至457頁），主張共有人間就系爭275地 號土地存在分管協議，故其等具有占有使用系爭275地號土 地之合法權源云云。然查：
⑴上開38年12月13日之共有建物分割同意書暨共有建物分割圖 （見本院卷㈠第400至410、434至444頁），係就重測前新北 市○○區○○○段○○○段000地號土地（現為新北市○○區○○段000地 號土地，見店司調卷第127頁）上之建物為分割，與本案系 爭275地號土地並無關聯。而系爭合約書記載：「……甲（指 連阿撬、連植林、連朝順、連銀河、連福春、連茂良、連茂 穗7人）、乙（指陳萬溢）、丙（指連金鑑）、丁（指連樹 、連舜卿、連耀卿、連金鑑、連茂松、連茂榕、連茂桐、連 茂杉、連茂柏9人）所有共同建置之文山郡新店籍大坪林字 七張361番、同所361之1、同所361之2（即系爭275地號土地 ）各建物敷地及該地上建設平家貳座貳樓貳座……欲期掌管收 益便宜起見，互相協議結果，各議定左列條件鬮分，歸個個 單獨業主權利各自分、自管……㈠歸甲者（即含被繼承人連茂 穗在內等7人）應得之分額，即南方頭軒平家壹座（鄭金定 鄰壁在內）及南方以北第三軒貳樓壹座、平家比連貳樓磚壁 壹座在內，即乙者北方磚壁起北至丙者南方磚壁壹片在內為 堺，地基堺止即平家南方壁至第壹軒貳樓壁路為堺，第三軒 貳樓堺址者即壹軒貳樓北方磚壁起至第三軒，貳樓北方磚壁 為堺，各厝後道到圳溝為界。……」等語（見本院卷㈠第412至 422、434至440頁），固可知悉系爭275地號土地前經共有人 依據其上建物座落位置不同，而成立分管協議，然該分管協 議距今已逾70年，真實分管情形難以考究，且其上建物型態 、樣貌、坐落位置亦可能已因時而異；況被告方蓉貞等3人 復自承系爭建物於共有人簽訂系爭合約書時尚未興建，該處 尚屬空地等語（見本院卷㈠第475頁），已難逕予推認被告方 蓉貞等3人所有系爭建物所坐落之基地，確為系爭合約書所 劃定之範圍。
⑵再按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固 得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之 狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分 割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應 認為終止（最高法院85年度台上字第1046號判決意旨參照） 。又分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法 所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管 契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行 分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力（最高法 院107年度台上字第879號判決意旨參照）。查，系爭275地
號土地前經本院88年度重訴字第2924號判決准予變價分割確 定，並由本院民事執行處以107年度司執字第34563受理強制 執行，目前執行程序尚未終結等情，有上開本院88年度重訴 字第2924號判決、本院民事執行處108年9月26日、109年1月 31日、同年8月6日北院忠107司執佳字第34563號通知、本院 110年2月4日公務電話紀錄存卷可考（見店司調卷第73至102 、109至113頁、本院卷㈠第43至64、77至85、213至216、484 頁），就此被告方蓉貞等3人亦未予以爭執，足徵系爭275地 號土地業經分割共有物事件判決確定，揆諸前揭說明，縱認 系爭275地號土地曾存在分管協議，亦因該分割共有物事件 判決變價分割確定而失其效力甚明。
⑶此外，被告方蓉貞等3人復未再舉證其等有於該分割共有物判 決確定後，重新就系爭建物坐落基地之使用權取得系爭275 地號土地共有人之同意，本院自無從為其有利之認定。從而 ，被告方蓉貞等3人抗辯其等因分管契約而取得系爭建物合 法占有權源云云，實難有據。
⒌又被告方蓉貞等3人當庭陳稱：本判決附圖編號Ｃ是同路段82 號房屋所有，並非系爭建物之屋簷云云（見本院卷㈠第362頁 ）。惟查，本判決附圖乃本院偕同兩造及新店地政事務所人 員至現場實際勘測，並就系爭建物占用位置為丈量，其中內 部三側係以系爭建物外牆為界，最外側以滴水線為界，再由 新店地政事務所繪製土地複丈成果圖，此有本院109年10月1 4日勘驗測量筆錄暨當日勘驗照片、新店地政事務所109年11 月3日新北店地測字第1096077008號函暨所附109年10月14日 土地複丈成果圖（即本判決附圖）附卷可參（見本院卷㈠第2 65至280、329至331頁）。而於現場履勘當日，本院當場諭 知兩造就測量範圍表示意見，惟被告方蓉貞等3人均未就屋 簷部分提出異議，亦於勘驗測量結束後於筆錄上簽名確認（ 見本院卷㈠第266至267頁），且復未提出任何具體證據以供 參酌，自難僅憑其片面說詞否認前經其等確認之系爭建物範 圍，是被告方蓉貞等3人前開辯稱，要難採認。 ⒍被告方蓉貞等3人再稱：系爭建物已取得房屋稅稅籍，且長年 來均依法繳納稅捐云云，並舉系爭建物房屋稅籍證明書為證 （見店司調卷第211頁；本院卷㈠第173頁）。惟房屋稅稅籍 乃行政機關就課徵稅收所設立之管理方法，與被告方蓉貞等 3人是否取得占有之合法權源究屬有別。被告方蓉貞等3人復 稱系爭建物於系爭275地號土地劃入都市計畫前即已存在， 屬既存違建不須拆除云云（見本院卷㈠第249頁）。然系爭建 物是否屬既存違建，或是否已有列管之情形，均為主管機關 針對違章建築所訂立之行政管理措施，與被告是否有權占有
系爭275地號土地亦屬二事。據此，無論系爭建物有無房屋 稅籍、是否為既存建物，均難逕予認定系爭建物具占用系爭 275地號土地之正當權源，被告方蓉貞等3人上開主張，自難 憑採。
⒎被告方蓉貞另稱系爭275地號土地現仍進行拍賣程序中，故原 告不得提起本件拆屋還地之訴訟云云（見本院卷㈠第39頁） 。惟原告為系爭275地號土地之共有人，已如前述，其自得 就共有物全部為本於所有權之請求，此觀民法第821條即明 ，與該土地上有無強制執行事件尚待進行無涉。至被告方蓉 貞等3人稱系爭80號房屋之建號並非新北市○○區○○段000○號 （見本院卷㈠第285頁；卷㈡第20、237頁），原告亦有以建物 占用系爭275地號土地，同應拆屋還地並返還相當於租金不 當得利（見店司調卷第69頁；本院卷㈠第39至41頁）云云， 核均與其等是否有正當權源占用系爭275地號土地無關，不 另贅述。且被告方蓉貞等3人倘認系爭80號房屋建物謄本登 載有誤，或認原告應返還共有物及相當於租金不當得利，皆 應由其等另尋法定救濟途徑以資解決，尚非本件訴訟得予審 究，併此敘明。
⒏綜前，被告方蓉貞等3人未能舉證說明系爭建物占有系爭275 地號土地具有合法權源，核屬無權占有，是原告依民法第76 7條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告方蓉貞等3人 將其等所有之系爭建物（即如附圖所示編號Ａ、Ｃ部分）拆除 ，並將該建物所占用系爭275地號土地返還原告及該土地全 體共有人，洵屬有據，應予准許。
㈡原告得否請求被告方蓉貞等3人給付相當於租金之不當得利及 數額認定部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院 61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。次按民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收 益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之 權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如 逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而 為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法 院55年台上字第1949號裁判意旨參照）。又分別共有之各共 有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所 謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共 有物之特定部分言；又土地及其上之建物係屬不同權利客體 ，建物所有人如同為座落基地之土地共有人，其使用之土地
，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特定部分 有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用，僅能就 超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決（最高法 院99年度台上字第1357號判決意旨參照）。又此不當得利返 還請求權，屬債權性質，且為可分之金錢債權，是各共有人 僅得按其應有部分請求返還所受利益。準此，被告方蓉貞等 3人因被繼承人連茂穗逝世，而繼承其原有系爭275地號權利 範圍1500分之55，成為該土地共有人，惟僅可就其等取得之 應有部分行使權利。而被告方蓉貞等3人既以系爭建物無權 占有系爭275地號土地，業經本院認定如前，依上說明，其 等就逾越權利範圍之使用，堪認屬無法律上之原因受有利益 ，並致原告及其他共有人不能使用該部分土地，因此受有損 害，故原告自得請求被告方蓉貞等3人就逾權利範圍1500分 之55使用之土地比例即1500分之45.5【計算式：附圖編號Ａ 、Ｃ部分面積計為108.56平方公尺，約占系爭275地號土地全 部面積1,610.94平方公尺之1000分之67（四捨五入至小數點 以下第3位，即1500分之100.5），扣除被告方蓉貞等3人權 利範圍1500分之55，計為1500分之45.5】返還相當於租金之 不當得利，然原告就上開相當於租金之不當得利得請求之範 疇僅止於其權利範圍15000分之773。
⒉次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條 第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土 地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土 地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其 申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價， 免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前 段分別定有明文。又上開規定以年息10％為限，乃指租金之 最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算 之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上 字第855號、68年台上字第3071號裁判意旨參照）。經查， 系爭275地號土地坐落於新北市新店區，鄰近光明街小商圈 ，附近有新店捷運站，其生活、交通、休閒機能尚稱完善； 又系爭建物已有相當屋齡，且為4層樓之磚造房屋，鄰近之 同排建築物均同為低矮或相類之老舊住宅，而其門口位置係 朝向新北市新店區中興路一段上，對外連通亦甚方便，整體 居住環境尚屬適宜，此有現場照片在卷可參（見本院卷㈠第2 79至280頁）。再參酌系爭建物門口外側雖掛有「連手製作 」之招牌，但查無被告方蓉貞等3人有何利用該屋對外經營
或作為銷售據點之行為，應僅將該屋作為住家使用，堪認其 等尚未因占用上開土地而受有高額經濟利益等情，本院認應 按申報地價之年息7％計算占用系爭275地號土地相當於租金 之不當得利。原告就此雖主張系爭275地號土地有租賃住宅 市場發展及管理條例第6條規定之適用，故應以內政部不動 產租賃實價查詢所查得之市場價格，為本件相當於租金之不 當得利之計算標準云云（見本院卷㈠第367至369、379頁）。 然查，系爭275地號土地為建築基地，其上系爭建物亦未經 被告方蓉貞等3人出租營利，與租賃住宅市場發展及管理條 例係保護租賃市場之租賃當事人，並以出租供居住使用之建 築物為管理目標等節已有未合，且原告提出之內政部不動產 租賃實價查詢資料（見本院卷㈠第379頁），所查詢之交易期 間為100年1月至109年10月，然此長達將近9年期間竟僅有1 筆106年4月間之租金價格可資參考，考量單純出租土地之市 場案例非屬常態，單筆之租賃價格亦難期能真實反應市場平 均之交易價值，因認原告主張以不動產租賃實價查詢查得之 市場價格計算相當於租金之不當得利之數額，礙難憑採。 ⒊又查，系爭275地號土地於105年1月期、107年1月期、109年1 月期之土地申報地價分別為每平方公尺29,581元、28,424元 、28,424元，有地價用公務謄本在卷可稽（見本院卷㈡第159 頁）；又依前開平均地權條例第16條規定，若無申報地價， 則以公告地價80％為申報地價，則按新北市不動產公告地價 與現值查詢結果（見本院卷㈡第271至272頁），系爭275地號 於104年1月期、106年1月期、108年1月期之公告地價各為每 平方公尺25,326元、36,976元、35,530元計算，該地上開年 度之申報地價分別為每平方公尺20,261元、29,581元、28,4 24元（計算式：25,326元×80％＝20,261元、36,976元×80％＝29 ,581元、35,530元×80％＝28,424元，元以下四捨五入）。基 此，原告請求被告方蓉貞等3人連帶給付自本件起訴之日（ 見店司調卷第5頁）回溯5年，即104年2月11日起至109年2月 10日止，此期間相當於租金之不當得利共24,181元，及自起 訴狀繕本送達翌日即109年3月13日起（查本件起訴狀繕本係 於109年3月12日送達被告，見店司調卷第67頁送達證書）至 其返還上開土地之日止，按月給付租金418元（計算式均詳 如附表所示），核屬有稽；逾此部分之請求，不應准許。五、據上論結，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條 、第179條規定，請求被告方蓉貞等3人拆除系爭建物（即如 附圖所示編號Ａ、Ｃ部分），並返還上開土地予原告及全體共 有人，及連帶給付24,181元暨自109年3月13日起至返還系爭 275地號土地之日止，按月給付租金418元，為有理由，應予
准許；逾此範圍外，則無依據，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就 本判決主文第2項原告請求金錢給付勝訴部分，核無不當， 乃分別酌定相當之擔保金額予以准許。至本判決主文第1項 原告請求拆屋還地獲勝訴部分，因性質不宜為假執行之宣告 ，應與其金錢請求遭駁回部分，併駁回假執行之聲請。又本 訴雖為一部有理由、一部無理由，惟酌量前揭經本院駁回之 原告金錢請求部分，核屬民事訴訟法第77條之2第2項所規定 不併算訴訟標的價額者，且金額非鉅，是本件訴訟費用仍以 命被告一造負擔為適當，併此敘明。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之 證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均 不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中 華 民 國 110 年 4 月 19 日 民事第五庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 4 月 19 日 書記官 廖健宏
附表：
編號 期間（民國） 相當於租金之不當得利數額 （新臺幣） 計算式（元以下四捨五入） １ 104年2月11日至104年12月31日 3,170元 20,261元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％÷365日×324日×773/15000＝3,170元 ２ 105年1月1日至105年12月31日 5,214元 29,581元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％×1年×773/15000＝5,214元 ３ 106年1月1日至106年12月31日 5,214元 29,581元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％×1年×773/15000＝5,214元 ４ 107年1月1日至107年12月31日 5,010元 28,424元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％×1年×773/15000＝5,010元 ５ 108年1月1日至108年12月31日 5,010元 28,424元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％×1年×773/15000＝5,010元 ６ 109年1月1日至109年2月10日 563元 28,424元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％÷365日×41日×773/15000＝563元 起訴前相當於租金 不當得利之總金額 24,181元 起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止每月相當於租金之不當得利 418元 以109年1月期申報地價計算每月相當於租金之不當得利：28,424元×1610.94平方公尺×45.5/1500×7％÷12月×773/15000＝418元