臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3585號
原 告 楊明穎
訴訟代理人 陳昭全律師
複代理人 陳葛耘律師
廖姿語
被 告 張崇連
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年3 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市西區後壠子段一四九之二一、三八九之七八、三八九之七七及三八九之一二○地號土地上，如附圖所示一四九之二一（B ）面積四平方公尺、三八九之七八（B ）面積三平方公尺、三八九之七七面積十三平方公尺及三八九之一二○面積一平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。被告將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地上，如附件所示建物（即後廚房）全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百零九年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年九月一日起至遷讓返還前二項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租臺中市○區○○路000 號騎樓及 後廚房暨入口空間右側約5 坪（門牌號碼為臺中市○區○○ 路000 巷0 號所在位置）之土地及建物（下合稱系爭租賃範 圍），租賃期間自民國107 年9 月1 日起至109 年8 月31日 止，每月租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元，兩造並簽立房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），其中使用範圍為臺中市○ 區○○路000 號騎樓及入口空間右側約5 坪部分，係坐落原 告所有臺中市西區後壠子段149-21、389-77、389-78、389- 120 地號土地上（下以各該地號土地稱之，合稱系爭土地）
，其上並有被告自行搭建之地上物。被告自109 年4 月起即 積欠租金，至系爭租約期滿止僅給付租金5,000 元，尚有10 9 年4 月至8 月租金共7 萬元未給付，經原告以臺中法院郵 局第2010號存證信函催討，被告仍置之不理，且租期屆滿後 亦未將自行搭建之地上物拆除，甚至將系爭租賃範圍一部轉 租予訴外人簡秋霞開設麵店使用。兩造間租賃關係既因系爭 租約期滿而消滅，爰依系爭租約第4 條第3 項約定及民法第 455 條、第767 條規定，請求被告將如附圖即臺中市中山地 政事務所110 年1 月20日複丈成果圖所示149-21（B ）、38 9-78（B ）、389-77、389-120 之地上物拆除，並將該部分 土地及149-21、389-78地號土地上後廚房部分全部騰空返還 原告。又被告有系爭租約第6 條之違約情事，不於租期屆滿 時交還房屋且違反不得轉租之約定，併依系爭租約第6 條約 定，請求被告給付懲罰性違約金10萬元，加計積欠租金7 萬 元，共計17萬元。另依民法第179 條規定，請求自109 年9 月1 日起至遷讓返還系爭租賃範圍止，按月給付原告1 萬5, 000 元之不當得利等語。並聲明：如主文第1 、2 、3 項所 示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
（一）原告主張於107 年9 月18日與被告簽訂系爭租約，將系爭 租賃範圍出租予被告，租賃期間自107 年9 月1 日起至10 9 年8 月31日止，每月租金1 萬5,000 元，其中使用範圍 為臺中市○區○○路000 號騎樓及入口空間右側約5 坪部 分，係坐落原告所有系爭土地，其上並有被告自行搭建之 地上物。詎被告自109 年4 月起即積欠租金，至系爭租約 期滿止僅給付租金5,000 元，尚有109 年4 月至8 月租金 共7 萬元未給付，經原告於109 年8 月10日以臺中法院郵 局第2010號存證信函催討，被告仍置之不理，且租期屆滿 後亦未將自行搭建之地上物拆除，甚至將系爭租賃範圍一 部轉租予簡秋霞開設麵店使用等情，業據原告提出地籍圖 騰本、系爭租約、系爭土地登記謄本、現場照片、臺中法 院郵局第2010號存證信函及被告親簽之收件回執為證（見 本院卷第21、25至65頁）。又被告於系爭租賃範圍自行搭 建之地上物範圍，經本院囑託臺中市中山地政事務所測量 結果，係如附圖所示149-21（B ）面積4 平方公尺、389- 78（B ）面積3 平方公尺、389-77面積13平方公尺及389- 120 面積1 平方公尺之地上物，有本院勘驗筆錄、現場照 片及臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可佐（見
本院卷第95至135 頁、第147 頁）。而被告經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，是經本院調 查前開證據後，堪認上開情事為真實。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其 所有權者，得請求除去之，民法第455 條、第767 條第1 項規定甚明。又於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之 權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有 人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則 除基地所有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋 所有人當然有回復原狀，交還基地之義務（最高法院18年 上字第2957號裁判要旨參照），是承租人返還租賃物，應 回復租賃物之原狀，即對出租人負有回復原狀之義務。查 系爭租約第2 條約定：「租賃期限自107 年9 月1 日起至 109 年8 月31日止」、第4 條第3 項約定：「乙方（即被 告）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即 原告）請求遷移費或任何費用」（見本院卷第25、27頁） ，而原告已於109 年8 月10日以臺中法院郵局第2010號存 證信函通知被告租期屆滿不再續租，堪認兩造間之租賃關 係已於109 年8 月31日租期屆滿而消滅，被告於系爭租約 期滿後，已無其他正當權源繼續占有系爭租賃範圍，自屬 無權占有。從而，原告依民法第455 條、第767 條第1 項 規定，請求被告拆除如附圖所示149-21（B ）面積4 平方 公尺、389-78（B ）面積3 平方公尺、389-77面積13平方 公尺及389- 120面積1 平方公尺之地上物，將該部分土地 及149-21、389-78地號土地上後廚房部分全部騰空返還原 告，為有理由，應予准許。
（三）又被告依系爭租約之約定，尚應給付109 年4 月至8 月積 欠之租金共7 萬元，故原告請求被告給付租金7 萬元，即 屬有據。再者，系爭租約第6 條約定：「乙方如違約不於 租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋獲違反第4 條 第2 款之規定者甲方得請求乙方給付懲罰性違約金10萬元 整」、又第4 條第2 項約定：「未經甲方同意，乙方不得 將房屋全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法 由他人使用房屋」（見本院第25、27頁），而被告於租賃 關係消滅後，未將系爭租賃範圍返還原告，且曾將系爭租 賃範圍一部轉租予他人開設麵店使用等情，已如前述，則 被告既有系爭租約第6 條所定之違約情事，則原告依此請 求被告給付懲罰性違約金10萬元，亦屬有據。故原告請求 被告給付租金7 萬元、懲罰性違約金10萬元，合計17萬元
，為有理由。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其 他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第18 1 條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上 字第1695號判決意旨參照）。系爭租約既因租期屆滿而消 滅，則被告自租期屆滿之翌日起，已無占有使用系爭土地 之正當權源，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭土 地，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人即原告受 有無法使用系爭土地之損害。揆諸上開說明，原告依不當 得利之法律關係，請求被告自系爭租約期滿之翌日即109 年9 月1 日起至遷讓返還上開地上物及建物之日止，按月 給付原告相當於租金之不當得利1 萬5,000 元，亦應准許 。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約、所有物返還請求權及不當 得利之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示14 9-21（B ）、389-78（B ）、389-77及389-120 之地上物拆 除，並將占有之土地騰空返還原告；及將坐落149-21及389- 78地號土地上，如附件所示建物（即後廚房）全部騰空遷讓 返還原告；並給付原告17萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 109 年11月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 暨自109 年9 月1 日起至遷讓返還前2 項土地及建物之日止 ，按月給付原告1 萬5,000 元，均為有理由，應予准許。五、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不 合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
書記官 顏嘉宏