臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第182號
原 告 謝志長
即反訴被告
訴訟代理人 吳玉豐律師
被 告 王金英
即反訴原告
訴訟代理人 呂富田律師
上列當事人間請求返還土地事件，反訴原告提起反訴，本院於民
國110 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一一八平方公尺）、二六０地號土地（面積一八九平方公尺）、二六一地號土地（面積二平方公尺）、二七三地號土地（面積三九平方公尺）如附圖一所示編號A （面積一一四平方公尺）、編號B （面積一八一平方公尺）、編號C （面積一平方公尺）、編號D （面積三三平方公尺）地上物拆除，將上開土地返還予原告及全體共有人。
被告應自民國一百零八年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣壹仟零柒拾萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣參仟貳佰壹拾萬伍仟伍佰參拾捌元供擔保後，得免為假執行。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一一八平方公尺）、二六０地號土地（面積一八九平方公尺）、二六一地號土地（面積二平方公尺）、二七三地號土地（面積三九平方公尺）應予變價分割，並就賣得價金按兩造應有部分比例分配。
反訴訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、本訴原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 0000 0000 0000 地號（面積分別為118 、189 、2 、39平方公 尺，分別稱系爭257 、260 、261 、273 地號，合稱系爭土 地）為兩造共有，應有部分各為2 分之1 。被告因欲使用系 爭土地作為花圃園藝之用，乃於民國73年11月6 日後之某日 ，向伊承租伊所有系爭土地之應有部分，兩造並口頭合意約 定「被告僅能作為園藝花圃用途，不得轉租或違反法令使用 ，租金為每年新臺幣（下同）30萬元、無押租金」（下稱系
爭租約）。詎伊發現被告竟於系爭土地上大興土木、搭建面 積寬廣之違章建築、廣告棚（下合稱系爭地上物），甚至違 法轉租所搭建之違章建築供他人經營檳榔、中古車買賣之營 業，除違反兩造系爭租約約定外，亦已違反建築法第25條規 定而就系爭土地為違法使用，致伊有受建築法第86條第1 款 、第95條之3 所定行政裁罰之虞，經原告制止未果，原告乃 於107 年5 月21日以存證信函（下稱系爭存證信函）通知被 告違法轉租，依民法第443 條第2 項規定，終止系爭租約， 並限期返還系爭土地，經被告於同年月24日收受在案，復於 107 年6 月11日以存證信函催告請求被告拆除系爭土地如附 圖一即高雄市政府地政局楠梓地政事務所108 年1 月10日土 地複丈成果圖所示之編號A （占用257 地號土地114 平方公 尺）編號B （占用260 地號土地181 平方公尺）、編號C （ 占用261 地號土地1 平方公尺）、編號D （占用273 地號土 地33平方公尺）地上物，並返還系爭土地全部，惟被告仍置 之不理。系爭租約業經伊合法終止，依民法第821 條規定， 兩造對於系爭土地之使用收益，應得全體共有人之同意，被 告既無權占用系爭土地全部，即屬侵害他共有人即伊之權利 ，亦侵害伊本於民法第818 條所生共有物用益權之侵害，如 認不該當，本件起訴狀既應可認屬「制止」之一種通知，如 被告仍爭執民法第438 條第2 項所定終止效力時，原告爰以 民事準備㈡狀再為終止系爭租約之意思表示，並以該書狀繕 本之送達為終止系爭租約效力之發生日。被告搭建系爭地上 物、違法轉租之行為，亦該當土地法第103 條第2 款之終止 事由，不待原告制止，原告即得依土地法第103 條第2 款規 定終止系爭租約，原告終止租約並無權利濫用之情形。爰依 民法第767 條、第821 條、第184 條第1 項前段、第818 條 規定，請求被告將系爭土地如附圖一所示系爭地上訴拆除， 將系爭土地全部返還予原告及全體共有人。復因被告持續占 用，受有等同租金之不法利益，致原告受有相當於租金利益 之損害，爰依民法第179 條規定，請求被告自本起訴狀繕本 送達之翌日起，至返還系爭土地予全體共有人之日止，按年 給付伊30萬元等語。聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖 所示之系爭地上物（編號A 占用257 地號土地114 平方公尺 ；編號B 占用260 地號土地181 平方公尺、編號C 占用261 地號土地1 平方公尺、編號D 占用273 地號土地33平方公尺 ）拆除，並將系爭土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應 自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按年給 付原告30萬元。㈢第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊向原告承租系爭土地之應有部分2 分之1 ，並
告知將作為花圃園藝之用，兩造乃口頭約定租金每年30萬元 、無押租金。伊承租原告所有上開土地應有部分後，準用民 法關於租賃規定，已取得抽象權利範圍之收益權，與伊就系 爭土地應有部分2 分之1 土地合併使用，伊未有全部轉租原 告應有部分之行為，如原告認伊經營花圃園藝，自85年間起 使用原告所有系爭土地應有部分之方法不當，仍須先行阻止 未果後，始得依民法關於租賃之規定而為終止，並提起分割 共有物訴訟後，經法院判決分歸原告之土地部分，伊將依法 拆除該部分之地上物，詎原告本訴訴請伊拆除全部地上物、 返還系爭土地予兩造，顯有權利濫用之虞。其次，伊自75年 11月起除向原告承租其所有系爭土地應有部分作為花圃園藝 之用外，同時另向訴外人楊育洲承租相毗鄰之同區段262 、 258 、264 、272- 17 地號等土地，擴大經營花圃園藝使用 ，伊自85年起搭建之系爭地上物，部分坐落於同區段256 地 號土地，原告自75年11月起出租其所有土地應有部分予伊使 用，均委由余學照為代理人，每年收受伊交付之租金，對伊 自85年起搭建完成之系爭地上物，均未制止、異議，原告就 何時發現、制止伊於系爭土地上大興土地、搭建面積寬廣之 違章建築、廣告棚及違法轉租等事實，均未加以證明，且伊 所搭建之系爭地上物係為張貼廣告使用，屬租賃物之使用方 法，非租賃土地之轉租，原告寄發系爭存證信函，因未先阻 止即逕依民法第443 條第2 項規定，終止系爭租約，應不生 終止之效力，既原告未合法終止系爭租約，其請求返還系爭 土地亦無理由，況原告已收受伊給付至107 年12月31日止之 年租金30萬元，亦應扣抵等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實
㈠系爭土地為兩造共有，應有部分各為2分之1。 ㈡本訴被告因欲使用系爭土地作為花圃園藝之用，自75年11月 間起，口頭向原告承租原告所有系爭土地之應有部分，兩造 約定租金為每年30萬元，本訴被告已繳納租金至107 年底。 ㈢系爭地上物為本訴被告於85年間興建，現場掛有門牌號碼「 軍校路751-5 號」。本訴被告將部分建物於提起反訴前出租 檳榔攤、中古車買賣使用。
㈣本訴原告於107 年5 月21日以存證信函通知被告違法轉租， 依民法第443 條第2 項規定，終止系爭租約，並限期返還系 爭土地，經被告於同年月24日收受，復於107 年6 月11 日 以存證信函催告請求被告拆除系爭土地之地上物、返還系爭 土地。本訴被告於107 年9 月13日收受本訴原告民事準備書 狀㈡。
㈤兩造同意高雄市建築師公會鑑定報告就系爭土地價值所為鑑 定意見。
四、本件爭點：原告主張被告違法轉租、未依約定方法使用系爭 土地、得隨時終止租賃契約而終止租賃契約請求拆屋還地， 並給付相當租金之不當得利，有無理由？
五、原告主張被告違法轉租、未依約定方法使用系爭土地、得隨 時終止租賃契約而終止租賃契約請求拆屋還地，有無理由？ ㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前 項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為 之者，出租人得終止契約。又承租人非經出租人承諾，不得 將租賃物轉租於他人。違反前項規定，出租人得終止契約， 民法第438條、第443 條分別定有明文。
㈡經查：
⑴本訴被告因欲使用系爭土地作為花圃園藝之用，自75年11月 間起，口頭向原告承租原告所有系爭土地之應有部分，兩造 約定租金為每年30萬元，系爭地上物為本訴被告於85年間興 建，現場掛有門牌號碼「軍校路751-5 號」。本訴被告將部 分建物於提起反訴前出租檳榔攤、中古車買賣使用。本訴原 告於107 年5 月21日以存證信函通知被告違法轉租，依民法 第443 條第2 項規定，終止系爭租約，並限期返還系爭土地 ，經被告於同年月24日收受，復於107 年6 月11日以存證信 函催告請求被告拆除系爭土地之地上物、返還系爭土地。本 訴被告於107 年9 月13日收受本訴原告民事準備書狀㈡等情 ，為兩造所不爭執，堪信為真實。
⑵系爭土地關於原告應有部分2 分之1 出租予被告，乃係供被 告經營花圃使用一節，為兩造所不爭執。則被告因經營花圃 需置放相關園藝植物盆栽、器具等生財用具，而需搭建鐵皮 屋使用，為輔助被告經營花圃所必要範圍內，所為必要之建 築，核與常情無違。原告主張被告未經原告同意，擅自搭建 鐵皮屋，違反租賃物使用等語。並非可採。然被告於提起反 訴前，另將鐵皮屋隔間，出租予檳榔攤、電動車業者使用， 顯非被告承租系爭土地做為花圃使用之相關作為，且被告並 未舉證證明業經原告同意，是被告上開出租行為，核屬未經 原告承諾，將系爭土地部分轉租與他人無誤。又原告於107 年5 月21日以存證信函通知被告違法轉租，依民法第443 條 第2 項規定，終止系爭租約，並限期返還系爭土地，經被告 於同年月24日收受等情，亦為兩造所不爭執，依上開規定， 原告主張以107 年5 月21日之存證信函之送達為終止租約之 意思表示，即屬有據。被告雖辯稱伊自始未有轉租原告應有
部分之行為等語，然因兩造之應有部分均係抽象存在共有物 之全部，且被告未與原告約定分管系爭土地之特定部分，僅 承租原告之應有部分2 分之1 ，則被告轉租予檳榔攤、電動 車之面積，縱未超過系爭土地2 分之1 ，亦包含將原告應有 部分土地轉租，堪以認定，被告此部分抗辯，自不可採。是 兩造間租賃契約，業於107 年5 月24日經原告通知被告終止 契約，而被告收受存證信函時終止，堪以認定。被告雖辯稱 原告應先通知始得終止等語，然與民法第443 條第2 項規定 不符，自非可採。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三 人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。又各共有人按其應 有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟依98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定，共有人對共有物 之特定部分為使用收益，須徵得其他共有人全體之同意，所 稱同意，無論因明示或默示，必以共有人曾為此意思表示為 限。又本諸私法自治原則，全體共有人不能以協議定其共同 管理方法，各共有人不能訴求法院以裁判定之。再者98年1 月23日修正後之民法第820 條第1 項共有物之管理，除契約 另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之 同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計 算。依修正後之規定，共有人對共有物之特定部分為使用收 益，除應有部分合計逾3 分之2 者，人數不予計算外，亦須 徵得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意使得 為之。另共有人之應有部分係存在於共有物之全部上，尚不 得因共有人占用特定部分未逾其應有部分範圍，即可謂其已 取得其他全體共有人之同意。
㈣兩造就原告所有系爭土地應有部分2 分之1 成立租賃契約， 業經原告於107 年5 月24日終止，業經認定如前。而被告雖 為共有人之一，其占用全部系爭土地，依上開規定，仍應經 其他共有人即原告同意，原告已合法終止系爭租賃契約後， 被告原先合法占有權源即已不復存在，被告又未舉證證明與 原告成立分管契約，則被告於租賃契約終止後，占有系爭土 地全部，並建有如附圖所示編號A 、B 、C 、D 之建物使用 ，即屬無權占有，而有害於其他共有人即原告對系爭土地之 使用，是原告依上開規定請求被告將上開地上物拆除清空， 並將系爭土地返還原告及共有人全體，即屬有據，應予准許 。
㈤另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148 條定有明文。又民法第148 條係規定行使權利，不得以 損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失 利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制 （最高法院45年台上字第105 號裁判意旨參照）。經查，兩 造間之租賃契約終止，被告無權占用系爭土地全部等情，業 經認定如前，堪認被告就系爭土地以如附圖一所示編號A 、 B 、C 、D 建物使用，確屬妨礙其他全體共有人對系爭土地 之使用權能。而原告依法律規定行使物上請求權，訴請被告 拆屋還地，此係原告為貫徹土地所有權人權益之合法之行使 ，難認係專以損害他人為主要目的，而謂有違反誠信原則、 構成權利濫用之情事。被告辯稱原告提起本訴乃權利濫用等 語，並非可採，亦可認定。
六、原告主張被告應給付相當租金之不當得利有無理由？ ㈠按民法第818 條所定各共有人依其應有部分，對於共有物之 全部，有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於 無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而 言，共有人如逾越應有部分之範圍而使用收益，其超越權利 範圍而使用收益，所受之利益，即屬不當得利（最高法院55 年台上字第1949號判決要旨參照）。再按無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又 占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他 人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領 力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係 一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取 占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。 ㈡系爭租賃契約既經原告終止，被告未將系爭土地返還予原告 ，系爭地上物復占用系爭土地，當可認定被告受有占有之利 益，原告主張本於所有權人之地位，請求被告給付相當於租 金之不當得利，即屬有據。被告辯稱已無使用系爭土地，原 告不得請求相當於租金之不當得利等語，並非可採。又查系 爭土地位於高雄市楠梓區軍校路、右昌街口上，被告搭建系 爭鐵皮屋經營花圃，並曾出租與他人經營檳榔攤、電動車使 用，兩造前就系爭土地成立租賃契約，租金每年30萬元，為 兩造所不爭執。足認系爭鐵皮屋所在區域商業活動熱絡、交 通便利及生活機能良好。則本件於計算被告不當得利時，自 應以被告原本承租原告系爭土地應有部分2 分之1 之租金30 萬元為基準。
㈢復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思 表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷 時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第33 5 條第1 項定有明文。
㈣本件原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系 爭土地之日止按年給付30萬元相當於租金之不當得利，被告 則以其已給付至107 年12月31日止之租金為抵銷。查本件原 告已於107 年5 月24日終止系爭租賃契約，而可向被告請求 自該時起迄至被告拆除地上物並返還系爭土地予全體共有人 止按年給付30萬元相當於租金之不當得利一節，業經認定如 前。而被告已付清107 年度之租金，亦為兩造所不爭執。準 此，原告對被告自起訴狀繕本送達之翌日至107 年12月31日 止相當於租金之不當得利債權與被告自租賃契約終止時起對 原告得請求返還已給付至107 年12月31日之租金債權，均已 屆清償期，復無不得抵銷之特約，被告抗辯就該部分預納租 金返還債權，與原告請求系爭土地相當於租金之不當得利請 求權相互抵銷，並無不合。從而，原告依不當得利法律關係 ，請求被告給付相當於租金之不當得利，經被告抵銷後，僅 得自108 年1 月1 日起至被告拆除系爭地上物並返還系爭土 地予原告及全體共有人之日止，按年給付原告30萬元，自屬 有據，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。七、綜上所述，原告本於所有權、不當得利法律關係，請求被告 拆除如附圖一所示編號A 、B 、C 、D 建物，並將系爭土地 返還予原告及其他共有人全體，並自108 年1 月1 日起至遷 讓返還系爭土地之日止，按年給付原告30萬元相當於租金之 不當得利為正當，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬無據 ，應予駁回。原告就主文第一項勝訴部分，依原告之聲請， 宣告原告供擔保後得為假執行；而被告陳明願供擔保，聲請 宣告免為假執行，核無不合，爰均酌定相當擔保金額准許之 。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：系爭257 地號（面積118 平方公尺）、260 地號（面積189 平方公尺）、261 地號（面積2 平方公尺） 、273 地號（面積39平方公尺）為兩造共有，應有部分各為 2 分之1 ，其中除系爭261 地號土地屬道路用地，依法不得 合併分割外，因兩造就系爭257 、260 、273 地號土地未定 有不分割約定或分管協議，該3 筆土地亦無不能分割之限制 ，惟兩造無法協議分割，爰依民法第823 條第1 項、第824 第2 項條規定，請求合併裁判分割，將如附表、附圖二所示
編號甲部分分歸予反訴原告所有，另系爭261 地號則原物分 配予反訴原告，由反訴原告補償反訴被告等語。反訴聲明： ㈠兩造所坐落高雄市○○區○○段○○段000 0000 0000 地號土地應予合併分割，同小段261 地號土地分割准予分割 。分割方法如高雄市政府地政局楠梓地政事務所108 年4 月 8 日楠法土字第53號複丈成果圖說明欄所示：㈠編號甲257 部分、面積173 平分公尺暨261 地號、面積1 平方公尺土地 ，分歸反訴原告所有；編號乙257 ⑴部分、面積173 平方公 尺之土地，分歸反訴被告所有。反訴被告應補償反訴原告4, 514 元。㈡同小段261 地號土地分歸反訴原告所有，反訴原 告應補償反訴被告82,450元。
二、反訴被告則以：系爭4 筆土地為扭曲之不規則狀，系爭260 、257 、273 地號面積合計僅346 平方公尺，如以反訴原告 所提分割方案，以臨「軍校路」為平均分割，將致編號乙部 分土地更崎曲不整，無從作為建築房屋之用，其中系爭257 、273 地號土地分割後之地形，將極端狹長，縱使在分割後 為價差之補償，仍無法回復其應有之效用，是應以變價分割 為適當。如認定系爭260 、257 、273 地號應採原物分配， 惟反訴原告分割方案將編號甲位置分歸予反訴原告，顯企圖 保留系爭地上物以牟取不法利益，使反訴原告將續享有違法 行為之利益，違反惡意不受保護原則，且編號甲位置土地形 狀完整、二面臨路，土地開發利用上具極大優勢，然編號乙 位置形狀狹長、寬度不一、崎曲多角，尤其系爭257 、273 地號面寬甚為狹窄，無法為土地開發，但反訴原告既認編號 甲、乙位置使用利益及開發價值相同，則應將編號乙位置分 歸予反訴原告。261 地號亦應分歸反訴被告，如反訴被告反 得編號乙及261 地號土地同意依鑑定價格互相補償反訴原告 等語置辯。答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實同本訴。
四、本件爭點：反訴原告請求分割系爭土地有無理由？若有，如 何分割為適當？
五、得心證之理由
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割，民法第823 條第1 項、第824 條第5 項 定有明文。
㈡經查：反訴原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分各2 分之1 ，系爭260 、262 、257 地號土地使用分區為第四種 住宅區，261 地號土地使用分區為道路用地，而兩造間就系
爭土地並無不得分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情 形，惟無法達成協議分割等情，為反訴被告所不爭執（審重 訴卷第198 頁），並有系爭土地登記謄本、土地使用分區證 明書在卷可參（審重訴卷第68至84頁、第147 頁）。又系爭 土地並無最小分割面積及分割比數之限制，除應留設之法定 空地外，及已興建農舍之農業用地外尚無抵觸法令不能分割 之情形，亦有高雄市政府地政局楠梓地政事務所107 年9 月 12日高市地楠測字第10770815900 號函在卷可參（審重訴卷 第186 頁）。系爭土地共4 筆，反訴原告訴請就系爭257 、 260 、273 地號土地合併分割、261 地號土地單獨分割，依 上開法律規定及說明，即無不合。
㈢次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人，同法第824 條第2 項分別定有明文。 而分割共有物，須斟酌各共有人之意願、利益平衡、使用情 形、共有物之性質、價值及其經濟效用，並兼顧各取得部分 之經濟價值，以符合公平、經濟原則，其分割方法始得謂為 適當。
㈣次查：
⑴系爭土地目前有反訴原告所有鐵皮屋，分別占用系爭260 、 261 、257 、273 地號土地面積181 、1 、114 、33平方公 尺。系爭260 、261 、257 、273 地號土地相鄰，坐落軍校 路、右昌街口，260 地號土地面臨軍校路，可直接通行軍校 路，261 地號為角落之道路用地，257 、273 地號土地相鄰 ，雖面臨右昌路側，然其上尚與鄰地即訴外人楊育洲所有26 2 、258 、264 地號土地毗鄰，欲通行右昌路，尚需通過楊 育洲所有262 、258 、264 地號土地。且目前258 、264 地 號土地上，尚有反訴原告搭建之鐵皮屋坐落其上，固可直接 通行至右昌路，然依257 、273 地號土地坐落位置，實屬裡 地，如未經楊育洲同意通行楊育洲之土地，即需自260 地號 方向進出，始能與公路相連接等情，亦有現況複丈成果圖、 現場照片可稽（本院卷第24至36頁、第39頁）。 ⑵觀諸反訴原告主張之附圖二分割方案，反訴原告分得暫編甲 257 地號土地（下稱甲地），反訴被告分得暫編乙257 ⑴地 號（下稱乙地）。整筆土地面臨軍校路之面寬約26.58 公尺 ，甲地面寬約13.71 公尺、乙地面寬約12.87 公尺，整筆土
地或甲、乙土地皆呈即不規則狀之畚箕型，現況地勢大致平 坦。甲、乙土地，依高雄市畸零地使用自治條例第6 條規定 皆屬可建地，可單獨申請建築，惟甲、乙土地與整筆土地之 極不規則之情形，屬一般風情民俗忌諱前寬後窄之畚箕地。 分割後乙地之合理可建面積較大，但甲地離道路交岔口較近 ，兩地價格約略相當，皆不利土地開發使用，需有與鄰地整 合合併使用開發者之特殊需求，才會以較高價格購買等情， 經本院依反訴原告聲請囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定 明確，有鑑定報告書在卷可佐（鑑定報告第5 至6 頁）。社 團法人高雄市建築師公會乃建築業之專業人士，對於建築相 關法規、市場機制及風俗民情應知之甚稔，則其所出具上開 意見，應與常情相符，堪以採信。足見反訴原告主張分為甲 地或乙地之分割方案，就系爭土地為第四類建築用地之情形 下，雖均可建築，然均受限於地形，而有利用不便之虞，就 該土地之經濟效用顯然不利。
⑶再審酌系爭260 、257 、273 地號土地，面積合計346 平方 公尺，約104.66坪，分為甲地、乙地後，面積各為52.33 坪 且均為畚箕型，原於使用上即因地形而有所不便，如再予細 分為甲地、乙地，更因土地細分而導致原257 、273 地號部 分無法實際使用或轉手困難，至令土地價值變低，若勉為按 應有部分分割，顯不及土地分配於同一人而為整體利用為佳 。而系爭土地目前有反訴原告所有鐵皮屋，分別占用系爭26 0 、261 、257 、273 地號土地面積181 、1 、114 、33平 方公尺，有現況圖可參，然上開鐵皮屋為反訴原告於85年間 搭建，用以經營花圃使用，迄今搭建已逾20餘年，反訴原告 雖稱仍有經營花圃使用之必要，惟上開鐵皮屋並非合法建物 ，且幾乎占滿甲地、乙地，如其中一部分割給反訴被告，反 訴被告部分將鐵皮屋拆除後，反訴原告部分之鐵皮屋縱使存 在，是否仍可以為花圃使用，即非無疑。又反訴原告並無取 得全部土地之意願，認系爭土地以整體變賣，兩造均以金錢 補償，始得增進系爭土地整體利用之最大價值。 ⑷從而，本院斟酌上開因素，及衡量兩造間若有欲取得系爭土 地整筆作為規劃考量者，尚得行使優先承購權而承買，若有 整體利用系爭土地之意願者，得以競價方式使價高者得，且 若有第三人願意出更高之價格購買，對整體共有人更得均沾 利益，是本院斟酌上開因素，認為系爭土地以原物分割方式 分配顯有困難，若採變價分割之方法，將系爭土地變賣所得 價金，按兩造所有權應有部分比例分配，對共有人並無不利 ，且能發揮系爭土地之經濟價值，使系爭土地不致於因分割 而價值降低，亦可由市場機制決定各別土地之價值，有利系
爭土地之整體利用，爰採取變價分割方式為本件系爭土地之 分割方法。
六、綜上所述，爰斟酌兩造之意見，及系爭土地之性質、使用現 狀、經濟價值、兩造所提分割方案之優劣及公平性等情，認 系爭土地採變價分割之方案，較為公平適切，爰判決如主文 第第6 項所示。
七、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明 文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割 方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決 定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問 題，故本件訴訟費用參酌兩造應有部分比例，命兩造負擔如 主文第7 項所示。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2項、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐
附表：（反訴原告主張之分割方案）：
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│編│共有人│應有│ 分得位置/面積 │
│號│ │部分│ （如附圖二） │
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│ 1│王金英│ 1/2│編號甲257/173㎡ │
├─┼───┼──┼──────────┤
│ 2│謝志長│ 1/2│編號乙257 ⑴/173㎡ │
│ │ │ │ │
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附圖一：高雄市政府地政局楠梓地政事務所108 年1 月10日土地複丈成果圖。
附圖二：反訴原告分割方案即高雄市政府地政局楠梓地政事務所108 年4 月8 日土地複丈成果圖。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 19 日
書記官 許琇淳