臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第236號
原 告 永豐商業銀行股份有限公司
法定代理人 陳嘉賢
訴訟代理人 曾語蘋
被 告 楊善迪
楊介一
上 一 人
訴訟代理人 林淑娟律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國110
年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告間就如附表所示之不動產，於民國108年11月26日 之買賣關係及於民國108年12月23日移轉登記之物權關係均 不存在。
二、被告楊善迪應將上開不動產，於民國108年12月23日以買賣 為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
訴外人鑫高科技有限公司（下稱鑫高公司）於民國108年8月 13日邀同被告楊介一為連帶保證人，陸續向原告借款合計美 金162萬5,080元，於108年9月至12月起陸續未依約還款，迄 尚積欠美金154萬8,511.5元及利息、違約金（下稱系爭借款 ）未為清償。詎楊介一為規避原告追償，於108年11月26日 與其子即被告楊善迪，就如附表所示不動產（下稱系爭房地 ）通謀虛偽成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於108 年12月23日將系爭房地所有權移轉登記為楊善迪所有，系爭 買賣契約及所有權移轉行為均屬無效，惟楊介一怠於行使回 復原狀請求權，爰先位之訴，依民法第242條、第113條、第 767條規定，訴請確認被告間就系爭房地之買賣關係及所有 權移轉登記之物權關係不存在，並代位楊介一請求楊善迪將 系爭房地所有權移轉登記予以塗銷。倘認被告間非屬通謀虛 偽意思表示，然楊介一以新臺幣（下同）250萬元（其中220 萬元為贈與額）將系爭房地出售楊善迪，使楊善迪僅以30萬 元價金取得市價高達6、7百萬元之系爭房地，不論屬有償或 無償行為，已有害於原告之債權，爰備位之訴，依民法第24 4條第1、2、4項規定訴請撤銷之，楊善迪並應塗銷上開所有 權移轉登記等語。並聲明：
㈠先位部分：
⒈確認被告間就系爭房地於108年11月26日之買賣關係及於108 年12月23日移轉登記之物權關係均不存在。 ⒉被告楊善迪應將系爭房地，於108年12月23日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷。
㈡備位部分：
⒈被告間就系爭房地於108年11月26日之買賣關係及於108年12 月23日移轉登記之物權關係均應予撤銷。
⒉被告楊善迪應將系爭房地，於108年12月23日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則答辯如下：
鑫高公司資金周轉不靈之原因係因108年12月初廠商未履行 交易，楊介一於108年12月間至中國處理問題。而被告等於 108年11月間即有委請代書鄭月資處理系爭房地買賣事宜， 後雙方於108年11月26日簽訂系爭買賣契約，並交由代書全 權處理過戶，楊介一並無法預見鑫高公司將於108年12月初 資金周轉不靈，原告僅因被告等為父子關係、系爭房地買賣 時點鄰近鑫高公司營運困難之時點，即認被告間乃通謀虛偽 成立買賣契約，實屬推測。又系爭房地之買賣價金為25 0 萬元，其中220萬元由108年度贈與額轉作價金支付，另30 萬元由楊善迪之帳戶匯款至被告楊介一之帳戶，代理人亦為 鄭月資，可證系爭房地之買賣並非臨時起意。而楊善迪購買 系爭房地之資金為其自有，且除價金250萬元外，楊善迪尚 需負擔系爭房地之房屋貸款100萬餘元，該價格（350萬元） 介於市價與公告現值間，並無不相當，可見被告間就系爭房 地之買賣確為一般真實交易等語，並聲明：原告之訴駁回。三、查原告主張鑫高公司前邀同楊介一為連帶保證人，陸續向原 告借款合計美金162萬5,080元，於108年9月至12月間陸續未 依約還款，鑫高公司迄仍未清償系爭借款，業經臺灣臺北地 方法院109年度重訴字第217號判決鑫高公司應與楊介一連帶 給付原告美金154萬8,511.5元及利息、違約金確定之事實， 有民事判決書、聯徵中心資料、存證信函、放款往來明細表 等件在卷可參（見本院卷第13至16、121、278至314頁）； 另楊善迪為楊介一之子，楊介一於108年12月23日將系爭房 地以買賣為原因，移轉登記予楊善迪所有等情，亦有系爭房 地之土地及建物登記謄本、異動索引可參（見本院卷第49至 64頁），此部分事實應堪信為真。
四、原告另主張其得本於楊介一之債權人地位，先位之訴依民法 第242條、第113條、第767條規定，確認被告間就系爭房地 所為買賣關係及所有權移轉行為，因通謀虛偽意思表示無效 而均不存在，備位之訴依民法第244條第1、2、4項規定，訴
請撤銷被告間買賣關係及所有權移轉行為，及楊善迪應將系 爭房地所有權移轉登記予以塗銷等節，則為被告所否認，並 以前詞置辯。茲就兩造爭點及本院判斷，分述如下： ㈠先位之訴部分：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。被告雖辯稱其等委請 代書處理買賣契約及辦理過戶事宜，而買賣價金為250萬元 ，其中30萬元為楊善迪自有資金支付，另220萬元為年度贈 與額，且楊善迪尚須負擔房屋貸款100萬餘元，而其等間簽 約及過戶時，楊介一尚未對原告負有債務，其等間買賣為真 實云云。
⒉經查，系爭買賣契約所約定之買賣價金為250萬元，而系爭 買賣契約之標的包含如附表所示5855建號即門牌號碼桃園市 ○○區○○○街00號4樓及其坐落土地，為15層樓建物其中 第4層，建築完成於94年4月25日，建材為鋼筋混凝土造，總 面積為56.31平方公尺、附屬建物陽台及雨遮各為9.17、1.5 3平方公尺（總計67.01平方公尺，約20.27坪）；另包含如 附表所示5981建號之持分面積約為10.71平方公尺（6303.30 平方公尺×權利範圍17/10000＝10.71）、59 82建號之持分 面積約為11.15平方公尺（15932.16平方公尺×權利範圍7/1 0000＝11.15）（主建物加計共有建號之總面積為88.87平方 公尺，約26.88坪），若僅以5855建號換算系爭買買契約每 坪單價為12萬3,335元（250萬元÷20.27坪），若再加計共 有建號持分，每坪單價則僅約為9萬3,006元（250萬元÷26. 88坪），此有系爭房地之土地及建物登記謄本、系爭買賣契 約書可佐（見本院卷第53、83至95頁）。然參照原告所提出 之不動產實價查詢資料，鄰近系爭房地、位於桃園市○○區 ○○○街00○00號、屋齡15年、住宅區、樓高15層樓之其他 筆房地，於108年10月至109年11月間之交易單價約為每坪23 .14萬至27.44萬元（見本院卷第316頁），顯然系爭買賣契 約所約定之總價250萬元，僅不到上開實價登錄行情價之一 半，則被告間以低於市價甚多之價格出售系爭房地，已有違 一般買賣之交易常態，被告間是否就系爭房地確有買賣之真 意，已非無疑。
⒊其次，系爭買賣契約價金250萬元之支付方式，其中頭期款2 20萬元部分，其上有手寫註記：「賣方（指楊介一）主張由 今年度贈與額轉作價金，免除支付價金」，另餘款30萬元部 分，另有手寫註記：「於108年12月18日匯入楊介一渣打帳 戶」（見本院卷第85頁契約書），顯然系爭房地買賣價金25 0萬元之大部分價款220萬元，為楊介一以年度贈與額之方式
轉作價金，而令楊善迪免除給付價金之義務，是楊善迪實際 上取得系爭房地之對價僅為區區30萬元。雖被告辯稱楊善迪 除給付30萬元價金外，尚須負擔楊介一前就系爭房地所設定 之房屋抵押貸款100萬餘元云云，然楊善迪於108年12月18日 所匯入楊介一之渣打銀行帳戶內之30萬元價金，嗣後又經楊 介一委由代書鄭月資於108年12月30日至渣打銀行將該30萬 元款項匯款至系爭房地之抵押貸款清償帳戶內提前還本等情 ，業經證人鄭月資到庭證述屬實，且有臺灣土地銀行桃園分 行（下稱土銀）客戶往來明細查詢可佐（見本院卷第234、3 46頁），亦為被告等所不爭執（見本院卷第267頁），顯見 被告稱系爭房地之房屋貸款後續由楊善迪負擔云云，已非屬 實。
⒋再者，系爭買賣契約第1條明訂買賣總價金議定為250萬元， 顯然約定之價金本不包括房屋貸款在內，又系爭買賣契約第 3條關於賣方抵押處理部分，雖楊介一就系爭房地抵押權設 定之金額以手寫方式記載為371萬元，但對於該條文中關於 「實借債務數額」、「買賣雙方如何清償該貸款及塗銷抵押 權」等欄位均為空白（見本院卷第87頁契約書），顯見被告 等對於系爭房地所設定之抵押權後續如何處理、貸款金額如 何繳納、抵押權如何塗銷等事，均不在意，此更可由被告等 於簽訂買賣契約並移轉系爭房地所有權登記後，並未一併將 抵押義務人變更，楊善迪並不承擔楊介一之抵押債務（見本 院卷第49至55頁謄本、第230頁土銀函文），可見一斑，此 實與一般買賣標的有抵押擔保時，必由出賣人先除去該物上 抵押擔保或由買受人作價承擔該抵押擔保債務之常情有違。 至被告雖辯稱：楊善迪之配偶吳書毓有以臨櫃繳款方式，於 109年2月6日繳款3筆、109年9月4日繳款、109年10月26日繳 款、109年12月17日繳款等語，並以提出之放款利息收據、 證人吳書毓之證詞為據（見本院卷第268、324至330、353頁 ），然前述繳納情形為零星數筆（非按月到期部分均有繳納 ），且均有遲延繳納數日至數月之久之情形，而證人吳書毓 就此雖證稱：因系爭房屋被假扣押，且有債權人告我先生， 我有去銀行問，臨櫃小姐有說來臨櫃繳款，不然錢進去公公 的帳戶會被假扣押等語（見本院卷第353頁），然吳書毓始 終係以楊介一為貸款義務人繳納貸款（見前述收據），如其 變更貸款義務人為楊善迪，以承接全部貸款債務，即可避免 所述楊介一銀行帳戶遭假扣押之情形，竟捨此不為（楊善迪 前於104年間向楊介一購買另外之南華街房地，即係以南華 街房地向銀行辦理抵押貸款後，以該房貸清償楊介一前所設 定之舊房貸並塗銷抵押權，見本院卷第366頁函文），此亦
可見楊善迪根本無欲承擔系爭房地之房屋貸款，僅為配合楊 介一假意買賣過戶系爭房地而已。至被告雖又稱買賣契約及 過戶均委由代書鄭月資辦理，並以證人鄭月資之證詞為據（ 見本院卷第343至349頁），然證人鄭月資於本院審理時證稱 ：其不曉得楊介一為何要將系爭房地賣給其子楊善迪等語（ 見本院卷第344頁），可見證人鄭月資對於被告間成立買賣 契約及移轉房地行為之實際原因並不知情，自無從據以其證 詞即推認買賣關係確屬真實。
⒌本院參以楊介一對原告所負鑫高公司之保證債務，於108年9 月至12月間陸續未依約繳款，債務高達美金154萬8,511.5元 （本金），已如前述，且除原告為楊介一之債權人外，尚有 數名債權人（債權數額達數千萬元）之債權自108年9月至12 月間均有違約未還款之情形（見本院卷第135至139頁支付命 令、本票裁定等件），此與被告等於108年11月26日簽訂買 賣契約及於108年12月23日所有權移轉登記之時間密切接近 ；又楊介一前既已積欠數名債權人債務未清償，猶於系爭房 地過戶前仍納房屋貸款至108年12月2日，且於系爭房地過戶 後，仍於108年12月30日提前還本30萬元（見本院卷第234頁 明細），而系爭房地於過戶前為楊介一名下之唯一不動產（ 見本院卷第147頁），楊介一此舉顯係為保留系爭房地以避 免遭債權人聲請強制執行拍賣而失其所有權，始為本件買賣 關係及移轉登記行為，以達脫產之目的，故本院綜合上情， 認被告間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉行為應均為通 謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段之規定，均為無 效，則原告先位之訴請求確認就系爭房地之買賣關係及所有 權移轉登記之物權關係均不存在，自屬有據，應予准許。 ㈡次按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而 知者，應負回復原狀之責任，民法第113條定有明文。又按 債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之 名義，行使其權利，為同法第242條前段所明定。另債務人 與第三人間之通謀虛偽意思表示之無效行為，債權人得依民 法第242條之規定，代位行使債務人之回復原狀請求權。本 件被告間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉行為既因通謀 虛偽意思表示無效而均不存在，然楊介一迄未行使請求楊善 迪塗銷系爭房地所有權移轉登記，自屬怠於行使權利，故原 告依前揭規定代位楊介一訴請楊善迪塗銷系爭房地所有權移 轉登記，自亦屬有據，自應准許。
㈢本件原告先位之訴為有理由，本院即無庸審酌備位之訴，併 予敘明。
五、綜上所述，原告先位之訴，依民法第242條、第113條、第76
7條規定，請求確認系爭房地之買賣關係及移轉登記之物權 行為均不存在，楊善迪並應將系爭房地所有權移轉登記予以 塗銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認 與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第三庭 法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
書記官 蕭竣升
附表
┌─┬────────┬──────┬──┬────────────┐
│編│ 不 動 產 │ 面 積 │權利│ 備 註 │
│號│（地號或建號） │（平方公尺）│範圍│ │
├─┼────────┼──────┼──┼────────────┤
│１│桃園市桃園區中埔│ 5,907 │1 萬│ │
│ │段732地號 │ │分之│ │
│ │ │ │15 │ │
├─┼────────┼──────┼──┼────────────┤
│２│桃園市桃園區中埔│層次：56.31 │全部│含共有部分即同段5981建號│
│ │段5855建號（坐落│陽台：9.17 │ │（面積6,303.3 平方公尺，│
│ │上開土地、門牌號│雨遮：1.53 │ │權利範圍1 萬分之17）、共│
│ │碼桃園市桃園區中│ │ │有部分即同段5982建號（面│
│ │埔二街75號4樓） │ │ │積15,932.16 平方公尺，權│
│ │ │ │ │利範圍1 萬分之7 ） │
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