臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第280號
原 告 王美惠
訴訟代理人 林鼎鈞律師
楊繼証律師
被 告 佳群建設股份有限公司
法定代理人 羅宏心
訴訟代理人 施懿哲律師
沈志成律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國110年3月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬捌仟捌佰元，及自民國一０九年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將原告簽發，票面金額為新臺幣伍佰伍拾陸萬元之本票乙紙返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。本判決第一、二項，於原告分別以新臺幣伍拾玖萬元、新臺幣壹佰捌拾陸萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如分別以新臺幣壹佰柒拾陸萬捌仟捌佰元、新臺幣伍佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告王美惠於民國（下同）107年間，就坐落新竹縣○○ 鎮○○段000地號之竹北甜心建案（下稱系爭建案），向被 告佳群建設股份有限公司購買系爭建案第B2棟6樓房屋及 停車位1個，當時銷售人員除向原告逐條解釋契約內容， 並表示系爭建案具備「全棟設自動灑水系統」，及以該契 約書之附件六建材設備表為證明，雙方意思表示明確且合 致，並進而簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約書） 。原告對於系爭建案房屋部分已繳納新臺幣（下同）155 萬元現金及交付票面金額556萬元之本票一張，土地部分 則繳納1萬元現金。詎被告嗣後竟告知原告因其公司人員 作業之疏失，方於系爭契約書附件六「誤載」系爭建案設 有全棟自動灑水系統，並稱其無法提供全棟自動灑水系統
盼與原告換約，令原告無法接受。嗣經兩造多次存證信函 往返及消保官、新竹縣竹北市調解委員會調解後仍無法達 成共識，被告仍強勢拒不履約亦無意給付違約金。原告不 得已乃寄發桃園民生路郵局000041號存證信函與被告解除 系爭合約，並提起本件訴訟請求被告返還原告前已給付之 價款1,560,000元、簽發金額為5,560,000元之本票乙紙、 並請求被告給付違約金1,044,000元，以維權益。 (二）按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀 業仲介或代銷者，不動產說明書、買賣契約書等文件應由 經紀業指派經紀人簽章」、「經紀人員在執行業務過程中 ，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」、「 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產 說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產 說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書 之一部分」，不動產經紀業管理條例第22至24條，定有明 文。另參酌內政部不動產說明書應記載及不得記載事項， 預售屋之「主要建材及廠牌、規格」亦屬不動產說明書中 所應記載之項目。系爭房屋買賣契約書第22條第1項規定 ：「若賣方有要求增加價款、違約不賣或於買方付清價款 後無故不履行移轉登記義務、逾期三個月未完工或有其他 本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約 有聯立關係之契約，買方有效解約時，賣方除退還所收價 款及利息外，應賠償本約買賣總價百分之十五之違約金， 但若買方所繳價款未達本約買賣總價額之百分之十五時， 以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」第 4項：「賣方『違反主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取 得執照期限』之規定者，買方得解除契約」。查原告購買 系爭房屋之原因非為投資而係自住，自會多加小心謹慎， 尤其原告身為保險從業人員經常處理火險理賠事宜，對於 可能引起火災發生之消防灑水系統相關設施是否設立，更 屬擇屋買房首要之點而屬契約成立必要之點。系爭建案之 銷售人員於介紹該建案時多次向原告指出該建案確實具有 全棟設自動灑水系統，觀諸系爭房屋買賣契約書，附件六 「建材設備表」亦有清楚載明「全棟設自動灑水系統」， 二者互核相符，可證兩造確實已對系爭契約達成合意並為 契約成立必要之點。是以，被告自不得以系爭合約相關文 字係員工誤載等原因，而在事後單方修改契約內容恣意要 求原告接受。再者，因不動產價值非微，為避免不動產買 賣糾紛，制度上設有不動產經紀人。於不動產交易時，不 動產經紀人本應就契約之建材、內容及其他必要事項與買
方及賣方溝通，使雙方明白了解，方得以簽定買賣契約書 。本件房屋買賣依法亦於合約書附件十二不動產經紀人證 照影本處經不動產經紀人何志清簽核，當均已就契約之建 材等內容說明及向契約雙方當事人確認。被告身為經濟實 力雄厚之建商，於兩造簽約後始狡稱爭執建材表中之全棟 灑水設備字樣僅係誤載而非雙方合意範圍、銷售人員未曾 向被告陳稱系爭建案具有全棟灑水系統云云，惡意違約不 賣，罔顧消費者權益及合約內容而拒絕交屋亦或給予消費 者合理賠償，其所為均非可採。
(三)對被告抗辯之陳述：
⒈被告固提出雙方存證信函來往紀錄以及主管機關核發建照 內容作為撤銷錯誤意思表示之答辯依據，然查，本件原告 於107年6月27日就系爭房屋簽訂系爭契約書，被告則係於 107年7月23日簽訂，此為兩造所是認，系爭契約書開宗明 義第一條即載明：「賣方確保本房屋之廣告宣傳品及其所 記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖內 容為真實，為契約之一部分。」、又系爭契約書附件六針 對消防安全設施記載如下：「本大樓皆依消防法規規定設 置消防檢知設備；地下室設置自動泡沫滅火系統，全棟設 自動灑水系統，並設置自動化火警受信總機全天候監控。 」等文字內容，皆屬明確且清晰可辨。次查，被告於簽約 後，始自「107年8月3日」開始以電話聯繫原告告知因人 員作業疏失，關於系爭契約書附件六建案設有全棟自動灑 水系統係屬文字誤載，請求原告盡速與其更換契約及後續 對話，此有雙方通訊軟體LINE對話記錄可證。然被告委託 代銷公司銷售系爭建案，並交付所有相關建案資訊，以供 量身打造文案廣告，本身即負有保證相關資訊正確無誤之 注意義務，被告既為建設公司，每筆建案自開發土地、建 造成本與工程結構設計皆需長時間縝密精細之投資與規劃 ，且不動產交易金額數目亦非小額，自應更為合理謹慎對 待，能否僅以一句人員疏失即謂被告已盡其與處理自己事 務同一之注意？均非無再加詳細研求之必要。再者，消費 者通常不具有判斷各類場所建築或樓層是否符合法定強制 應設置自動灑水設備之專業能力，皆仰賴專業不動產公司 所提供之相關資訊，故應無要求身為消費者之原告竭盡所 能去調查詳細規定之理，反應要求身為專業建商之被告應 詳實載明。兩造就系爭建案之消防安全設備已明確約定為 「全棟設自動灑水系統」，且經銷售人員了解原告相關保 險業務背景並再為保證說明。更甚者，系爭契約書每一附 件之記載，尚需經原告於文末處簽立名字，顯然被告已經
透過上開行為進行多次程序檢驗，再三確認原告所欲購買 者係一具有全棟自動灑水設備之房屋，何以被告認為已盡 其與處理自己事務同一之注意？再將過失之不利益交由原 告承擔？是本件縱使有發生錯誤之情事，亦應屬因被告之 過失所致，且被告自承之，被告如何得因此主張民法第88 條意思表示內容錯誤之撤銷權？更遑論被告就該認識不正 確應僅屬動機錯誤，而非意思表示內容錯誤，顯無民法第 88條規定之適用，被告自不得以意思表示錯誤主張撤銷。 ⒉被告與證人鄧博聖前任職公司間訂有委託銷售契約，並由 其協助出面與原告議價決定，簽約由其代表賣方簽訂契約 ，應可認為系爭預售屋買賣契約締結之賣方代理人或使用 人，乃賣方就成立系爭預售屋買賣契約行為之履行輔助人 ，並非為買賣契約關係外之單純第三人，其既為賣方本人 之手臂延伸，所為法律行為之效果，依民法第103條規定 ，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，故實與賣方本人親為法律行為無異。 而證人鄧博聖於109年9月3日證稱：「(你剛剛說的房屋買 賣契約書有誤載，這份契約書是誰擬定的？是廣告公司嗎 ？)對，是我們擬的。(為何會有這樣的錯誤？)是校稿時 人員疏失」等語，足見證人鄧博聖自承係因前任職代銷公 司人員之疏失及誤植，被告對此亦未否認。依前所述，代 銷公司之法律地位既為被告契約履行之代理人或使用人， 被告自應承擔其過失行為。其次，依民法第88條第1項但 書規定，第88條第1項前段意思表示之撤銷，限於錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限，亦即表意人對 於陷於錯誤或不知事情自己有過失者，則不得主張撤銷意 思表示。本件被告自原告於108年6月27日簽約交其審閱起 ，至108年7月23日完成簽約止，長達近1個月卻對於上開 約定內容（房屋附有全棟消防灑水系統），並無發見錯誤 而同意簽訂，顯未盡與處理自己事務同一之注意。更何況 ，系爭房屋預定買賣契約書係由被告所提供，若真發生錯 誤情事，亦應屬因被告應承擔代銷公司之過失所致，被告 自不得主張撤銷錯誤之意思表示。
⒊又證人鄧博聖前所任職代銷公司並非一開始即有告知原告 有關解除系爭契約之選項，而係受被告指示，採以先行換 約之想法，不斷與原告進行溝通，證人代表被告於107年1 0月12日在麥當勞見面會談時，並未提及解約之事由，蓋 原告依照系爭房屋買賣契約仍明確表達想繼續購買具有全 棟灑水系統之房屋，而被告轉達予證人之完成任務，則仍 係想與原告進行換約，而非解約，故雙方並無提出任何關
於解約之意見，亦即兩造皆基於以時間換取空間之想法， 延續該契約效力，至一方達至各自目的，此亦可由證人表 達交屋時以家電補償等語，以證上情為真。是以，本件原 告於107年10月之時點並無法明確知悉被告有解約之可能 ，且並未受通知確信被告絕對無法依約提供具有全棟灑水 系統之房屋，否則在原告堅持被告依約須交付具有全棟灑 水系統之房屋時，何以被告未直接要求證人告知原告無法 提供得以解約，而係單方要求契約紀載錯誤要求原告換約 。嗣兩造於108年12月5日在新竹縣政府消保官辦公室進行 第一次協調時，被告始打算針對原告採行解約之方式，顯 見證人鄧博聖於開庭證稱之時點108年6月25日，顯屬錯誤 記憶之陳述。且兩造雙方驗屋之時點訂於108年11月2日以 前，衡諸一般常情，被告並無可能於驗屋完成前提出解約 ，反需由自己按時分期繳款建造費用之理。是被告直至調 解時始向原告提出解約之方案，且亦為證人所自承，即原 告自108年12月5日之時點始明確知悉被告無履約之可能。 況且，為顧及契約法之經濟成本效益，涉及大筆金額交易 之不動產土地或房屋，解除契約應為不得已之最後選項； 又原告既已付款，被告按理會盡力促成原告答應換約之可 能，以時間換取空間，一來不用立即還款，二來或許原告 基於各種壓力下會選擇答應換約，以上總總因素衡量，如 認被告係於第一次會談即明確告知解約方案，實有違事實 且與常情不符。
⒋又系爭契約書第11條為針對系爭建案開工及取得使用執照 期限相關事項約定並載明：「本房屋之建築工程於簽訂本 約時已開工…。」等語，足見兩造於簽約之時，被告早已 將「未規劃全棟設自動灑水系統之建築工程圖樣」送交主 管機關審核建照，何來被告所辯稱發現疏失而進行後續換 約後，始將系爭建案之工程圖樣送交主管機關審核？是以 ，被告不斷以其「依法按圖施工，自不得任意施作」辯稱 系爭建案後續尚經由主管機關審核合法，企圖倒果為因且 混淆視聽。次查，被告與系爭建案之全體買受人所簽訂者 ，為具有規劃全棟設自動灑水系統之買賣契約，而原告自 本案發生至今，經由被告之說明已了解系爭建案僅有地上 10層，並非屬於法律強制要求設置全棟自動灑水系統之場 所類型。然而，法律亦未強制要求被告針對系爭建案「不 得提供」具有全棟自動灑水系統，被告既承諾之，即應負 責，縱有疏失亦應屬被告債務不履行之可歸責事由，並非 原告危險負擔之範疇。原告所主張訴求核心為被告應為其 願意提供消費者一個優於法規最低保障之承諾負責。再查
，證人鄧博聖於109年9月3日庭期證稱：「當時我們有清 楚告訴王小姐，這個東西我們無法做，依照建築圖面當初 沒有規劃，確實沒有辦法做，也做不出來」等語。然而， 實務上，被告在送審主管機關消防圖說之程序中，本身尚 有為建築額外考量安全而提升消防等級之「自設」項目存 在，並不會受主管機關依法限制，此有內政部消防署判解 函示公告可證。亦即被告僅需向主管機關辦理變更建照圖 說即可，足見被告所述需依建照圖施作無法變更設計云云 ，顯不足採。是以，被告所簽訂系爭契約係具有履約之可 能，然被告如捨之不為，自應就違反契約之內容承擔其結 果。是被告辯稱系爭建案須依法按工程圖樣施工否則無法 取得使用執照，甚至藉由新竹縣政府消防局所為之合格檢 驗作為系爭建案本不須強制設置自動灑水設備之佐證云云 ，實非合理。
⒌又系爭契約書第7條第1項記載：「買方應依附件(四)『付款 辦法表』中所約定之繳款條件，於接獲賣方書面繳款通知 期日或期限內，以現金或即期支票自行向賣方指定之地點 或金融機構專戶如數一次繳納」、又同條第3項亦載明： 「買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現 時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之 遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方」，足見系爭契約 書訂有明確之付款條件及方式，原告依約履行應盡之義務 如何有違反誠信原則之虞？再者，系爭建案之建造過程中 ，被告自107年11月起至108年9月止持續寄發繳費通知予 原告，要求原告按工程進度及期數匯款，原告為避免違約 ，故皆有按時履行其繳費義務。若如被告所述其主張系爭 合約意思表示有錯誤而無法履行，焉有持續寄發繳費通知 予原告之理？足認被告之外顯行為，確實足以使原告誤信 被告最終為避免消費者申訴與商譽受損而有履行契約之可 能。參以證人鄧博聖於109年9月3日庭期證稱：「(問：… 為何原告嗣後又陸續在107年11月繳交第一期工程款以及 後續的款項？)答：建設公司在寄發客戶的繳款通知時， 當時沒有把王小姐的這戶排除在外，所以都有寄出繳款通 知。…據業務告訴我，王小姐在現場一定要繳這筆款項， 然後她打電話到建設公司說我們拒收」等語，顯見原告係 因收到被告所寄發之繳款通知，為避免違約負擔遲延利息 ，始堅持繳款履約，何以被告再次忽略並檢討自身之過失 行為所引發之結果，反而將原告塑造成堅決繳款以圖不利 益之形象？實令人匪夷所思。原告係按系爭契約書履行義 務並無違反誠信原則。
⒍次查，被告所委託代銷公司之銷售員工甘小姐自107年8月3 日與原告開始聯繫，該代銷公司之銷售經理鄧博聖亦於同 年8月14日開始加入聯繫被告。其中，原告自始至終皆以 「我就按照當時雙方談好的條文走，請尊重消費者的權益 」、「今日在麥當勞的談話，錄音檔已經紀錄的很清楚了 ，請勿再自問自答，請尊重消費者權益」、「重申全棟設 自動灑水系統若有違建築法條主管機關不准，本人定當與 貴公司修改契約內容，若無牴觸，請貴公司履行合約內容 」等語明確表明不接受變更契約，反而可見代銷公司經理 不斷嘗試將原告所表達之意見，導向其已同意被告更換合 約，明顯扭曲原告意思，此有雙方以通訊軟體LINE對話記 錄可證，足見被告辯稱其於同年7月23日發現契約違誤即 當下開始聯繫、原告自始基於惡意行使權利以圖高額違約 金云云，顯屬卸責之詞。又被告分別於107年12月28日、1 08年1月21日、108年5月20日寄發存證信函予原告之期間 ，原告自始皆同樣分別於108年1月4日、同年1月24日、同 年5月22日、同年11月1日、109年1月22日、109年2月21日 、109年4月1日以存證信函明確表示其不接受被告更換合 約之要求，並且按約準時履行其繳費義務，此有原告寄發 之存證信函可證。是以，被告辯稱原告對其所為之回應皆 置之不理而有違反誠信原則云云，實屬無稽而無可採。況 法律未有強制規定要求原告應該針對被告之新要約為承諾 ，如何能以原告未同意為由即謂原告有違反誠信原則？原 告自107年6月27日簽訂契約後，被告於同年7月23日簽訂 用印，直至同年8月3日始發現系爭合約書附件錯誤，該時 程是否已超過一般合理之相當期間？顯有爭議。以被告公 司之規模，卻產生如此之效率，依一般理性客觀之人或社 會上普遍認知及觀感，被告進行更換契約之舉動是否符合 誠信原則？亦尚有可議之處，是被告主張誠信原則顯非合 理。
⒎系爭建案如具有當初被告向原告所聲稱全棟設自動灑水系 統之設備，系爭建案價格與轉售市場接受度自與一般未具 有自動灑水設備房屋有實際上之落差。甚且，於銀行放貸 過程中，所要求投保之火災險保險費用與貸款額度條件皆 為相對低廉與容易。被告既無給付具有自動灑水設備房屋 之可能存在，何以原告需擔負違約風險按時繳費而不為其 他運用？甚至發生問題至今已兩年有餘，原告每每為回應 被告所寄發之存證信函要求換約所耗費之時間與心力，卻 仍獲得無法置產之最終結果，是以被告論原告並無受有損 害云云，實非可取。是被告既然無法履行系爭契約書之給
付義務，而造成原告受有損害，自應負擔違約金之責任。 查系爭建案之買賣係分別由「房屋預定買賣契約」(即系 爭契約書)及「土地預定買賣契約書」共同組成，依該「 土地預定買賣契約書」第12條第1項記載：「本契約土地 上之房屋由買方另向佳群建設股份有限公司價購，且本契 約同買方與佳群公司簽訂之『竹北甜心房屋預定買賣契約 書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對 任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約 之解除，效力均及於兩契約全部。」等文字。則原告固就 房屋與基地分別簽訂買賣契約，房屋由被告建造，而基地 由訴外人劉得燈所提供，然此兩契約之締約目的係使原告 取得系爭房屋與基地應有部分，否則將不能達到上開契約 本旨。可見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地契約具有 連帶不可分性，應共同履行，倘僅就房屋或土地單獨給付 ，並不能達契約之目的，是系爭房屋契約與土地契約屬聯 立契約，具有連帶不可分性。再依消費者保護法第11條第 2項，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之 解釋，是原告以存證信函向被告解除房屋買賣之意思表示 ，該解除契約效力除包含系爭房屋買賣契約外，且應及於 系爭土地買賣契約效力，始符上開法條及契約明定有利於 消費者解釋之意旨，故原告已合法解除系爭土地買賣契約 。又被告與訴外人劉得燈對原告應負系爭房屋、土地契約 所約定之全部給付義務，其中1人之違約，均可視為另1人 違約，被告與訴外人劉得燈2人間就系爭房屋及土地契約 之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦 然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如債 務人其中1人為給付，其餘負擔義務者即可免給付義務， 被告與訴外人劉得燈應成立不真正連帶債務關係。故原告 請求被告應給付上述房屋與土地之違約金，洵屬可採。 ⒏本件兩造系爭房屋預定買賣契約第22條第1項關於違約金之 約定並未明定為懲罰金違約金，應可視為因不履行契約而 生損害之賠償總額預定性質之違約金約定。是原告依該條 「同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」之約定，請 求被告給付違約金，即無待舉證證明其所受損害係因債務 不履行所致及損害額之多寡，即得按約定違約金請求被告 支付，被告所辯原告未有損害，不得請求等語，自不可採 。又依據原告給付之買賣價款明細均記載於系爭房屋契約 後附之「房屋付款辦法表」中，足見原告所繳納者皆係以 房地買賣總價之一部分，且皆由被告所接收確認金額，自
無違約金分開計算之必要，是被告辯稱：渠等分別收取房 屋及土地價款，縱應負返還溢收之違約金，亦各別限於土 地價款、房屋價款部分云云，亦無可採。末以，系爭房屋 買賣契約第20條第1項約定：「解約時賣方除應將買方已 繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，『並應同時』賠 償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限。」，依照民法上契約自 由、私法自治原則之精神，本件被告既已透過契約約定： 「違約金如超過已繳金額，則以已繳價款為限」，顯見具 有豐富建造、販售房屋經驗與專業之被告，以其具有較強 勢之締約談判地位，訂定系爭違約金之約款。且於原告違 約時，亦以相同之方式計算，許由被告沒入已付價金充作 違約金，對雙方均屬公允，並無違約金過高而可能違反公 平正義或誠信原則之虞。況系爭房屋買賣契約係被告片面 擬定之定型化契約，身為消費者之原告顯然於系爭房屋買 賣契約中處於弱勢之一方，對於系爭房屋買賣契約內容並 無置喙之餘地，只能就被告提供之系爭房屋買賣契約而締 約。再者，被告亦未具體舉證兩造約定之違約金額過高而 顯失公平，及該約定金額應予如何核減至相當數額。是此 ，本件兩造間違約金並無過高而須酌減之必要，彰彰明甚 。此外，兩造所約定之違約金計算以房屋總價之百分之十 五為標準，相較內政部所公布之預售屋買賣契約書範本規 定，被告所片面擬訂之違約金條件，亦為最低房屋總價款 之百分之十五，並無過高之虞，核與一般常情相符，至為 昭然。是本件兩造間違約金之約定應無過高而顯失公平之 處，兩造自均應本於契約自由、私法自治原則同受該違約 金約定之拘束。綜上，原告依系爭房屋契約第22條約定、 「預售屋買賣契約範本」應記載事項第24條第3項規定， 請求被告依不真連帶之法律關係，給付原告違約金合計10 4萬4,000元，自109年2月21日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，應有理由。
(四)綜上，被告因有過失行為不得主張內容錯誤而撤銷其意思 表示，且就其無法履行優於法規更高標準安全措施之給付 承諾，本應由被告負擔解約後之返還價金義務及賠償違約 金之責任。準此，原告自得依約主張解除契約，並依民法 第259條第1款及第2款及系爭契約第22條第1、4項之規定 請求被告返還已給付之價金156萬元、原告簽發票面金額5 56萬之本票乙紙，並請求原告依據系爭合約22條以房屋總 價15%計算之違約金104萬4,000元。為此聲明： ⒈被告應給付原告1,560,000元，及自起訴狀送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告應給付原告1,044,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒊被告應返還原告簽發，票面金額為5,560,000元之本票乙 紙予原告。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣原告於107年6月20日向被告佳群公司購買坐落新竹縣○○ 鎮○○段00號土地「竹北甜心」建案B2-6F房屋及地下二層 編號第45號車位，雙方並訂有房屋預定買賣契約書，惟因 銷售時誤植他建案之契約，疏未將超高樓層依法應設置之 「全棟自動灑水系統」等文字刪除，被告公司於107年7月 23日發現後，隨即多次去電主張上開文字為誤植，並請原 告更正刪除上開文字，然原告均不予理會，嗣被告公司並 分別於107年12月28日、108年1月21日、108年5月20日去 函更正錯誤，未料原告亦置之不理。又查由主管機關核發 予被告公司之系爭建案建照內容所載，並無「全棟自動灑 水系統」之設置，依法被告公司自不得施作，否則被告公 司根本無法取得使用執照，且被告與原告係約定應按主管 機關核發之建造圖施工，被告事實上亦不得違反系爭建案 建照施作，故上開雙方所簽訂之房屋預定買賣契約書關此 所載，明顯係誤植，且顯屬物之性質錯誤，依民法第88條 第1項及第3項之規定，被告自得撤銷此部分之意思表示， 而被告既以誤植為由已多次去函原告更正，自生撤銷被告 此部分意思表示之效力。此外，本建案其餘有此情況之買 受人經被告公司解釋後，亦均了解並同意更正，唯獨原告 無法接受被告之解釋。甚者，經雙方多次至竹北調解會及 消保官處調解亦無結果，而原告早已明知被告依法無法施 作「全棟自動灑水系統」之設置，且已撤銷此部分之意思 表示，竟仍以此為由一再要求被告施作依法不得施作之灑 水設施，抑或解除契約並要求被告給付高達100餘萬元之 違約金，其心可議，原告於此請求，依法顯屬無據，殊不 足採。
（二）又被告與原告於107年6月20日簽訂系爭房屋預定買賣契約 後，旋於同年7月23日發現系爭契約有誤植「全棟設自動 灑水系統」等字後，立刻通知所有已訂立契約之23位客戶 修正契約內容，其中22戶均已配合被告修正契約內容，唯 獨原告故意不予理會，被告不得已自107年7月起即持續以 LINE通訊軟體、電話及當面拜訪等方式去電原告主張上開 文字為誤植，並請原告更正刪除上開文字，此由被告公司
於109年9月3日庭呈之銷售人員與原告之LINE對話紀錄及 證人鄧博聖於109年9月3日證述可知。因原告就被告之聯 繫皆不予理會，被告公司無奈之下遂於107年12月28日、1 08年1月21日、108年5月20日去函更正錯誤，未料原告仍 置之不理。而斯時房屋尚未興建，且原告亦僅交付些微之 簽約金而已，本諸誠信原則，原告既已明知被告公司依法 無法施作，當時原告即可退屋，然原告捨此不為，故意主 動繳納價金予被告公司，直至建案完成。甚者，原告於10 8年9月16日匯款繳納系爭房屋之備證用印款及暫收款後， 旋即於108年10月21日提起消費爭議申訴，要求被告退還 價金並給付違約金1,560,000元，此益證原告自始即係基 於惡意行使權利，以圖高額違約金，否則焉於繳納價金後 一個月旋又立刻要求退還價金解除契約?是原告所為權利 之行使顯係以損害被告公司為主要目的，依民法第148條 之規定，原告顯有權利濫用及違反誠信原則之情事。（三）按各類場所按用途分類如下：一、甲類場所：……二、乙類 場所：…(七)集合住宅、寄宿舍、住宿型精神復健機構。… 六、其他經中央主管機關公告之場所。（各類場所消防安 全設備設置標準第12條第2款第7目）次按下列場所或樓層 應設置自動撒水設備：一、十層以下建築物之樓層，供第 十二條第一款第一目所列場所使用，樓地板面積合計在三 百平方公尺以上者；供同款其他各目及第二款第一目所列 場所使用，樓地板面積在一千五百平方公尺以上者。二、 建築物在十一層以上之樓層，樓地板面積在一百平方公尺 以上者。…四、十一層以上建築物供第十二條第一款所列 場所或第五款第一目使用者。…八、高層建築物。…。（各 類場所消防安全設備設置標準第17條第1項）復按本章所 稱高層建築物，係指高度在五十公尺或樓層在十六層以上 之建築物。（建築技術規則建築設計施工編第227條）。 查系爭建案為地上10層，地下3層1幢3棟110戶之建築物， 建物高度34.34公尺，主要用途為集合住宅（見系爭房屋 預定買賣契約書附件一建造執照影本），係屬上開各類場 所消防安全設備設置標準第12條第2款第7目規定之集合住 宅，依上開各類場所消防安全設備設置標準第17條第1項 及建築技術規則建築設計施工編第227條之規定，僅11層 以上之建築物及高度50公尺或16層以上之高層建築物應設 置自動灑水設備，而系爭建案既非屬11層以上及高層建築 物，並非為上開各類場所消防安全設備設置標準第17條第 1項規定應設置自動灑水設備之建築物，自無須設置自灑 水設備，且被告公司就系爭建案所設置之消防安全設備經
新竹縣政府消防局查驗合格，新竹縣政府消防局亦認系爭 建案依法免設置自動灑水設備，關此有新竹縣政府消防局 於108年9月16日以竹縣消預字第1080003677號函附消防安 全設備表會勘表記載：「項目：自動撒水設備，本項依法 令規定免設置」等語可資為憑。被告就系爭建案依法既無 須設置自動撒水設備，且主管機關核發予被告之系爭建案 建照亦無「全棟自動灑水系統」之設置，依法被告亦不得 違反建照圖施作，否則被告根本無法取得使用執照，況被 告與原告係約定應按主管機關核發之建造圖施工，被告事 實上亦不得違反系爭建案建照施作，故系爭契約附件(六) 之建材設備表消防安全設施第一項所載「全棟設自動灑水 系統」部分，明顯係誤植而無疑。
（四）又被告與原告於系爭房屋預定買賣契約書第十條約定施工 標準依核准之工程圖樣及契約附件之建材設備表施工，惟 系爭建案建照之工程圖樣並無「全棟自動灑水系統」之設 置，且系爭契約之本約內容亦無任何有關「全棟自動灑水 系統」之記載，而系爭契約附件(六)之建材設備表卻記載 「全棟自動灑水系統」等文字，則系爭契約書之本約與附 件內容明顯相衝突，致就系爭契約有無約定「全棟自動灑 水系統」之設置有所疑義，而有就兩造簽訂系爭契約之真 意為探求之必要。然由兩造簽約當時，被告已依系爭建案 建照進行興建，被告依法或依約均不得違反系爭建案建照 之工程圖樣施作，否則被告無法取得使用執照，亦須對購 買系爭建案之消費者負違約之責，因此被告自不可能於系 爭契約附件(六)之建材設備表約定違反系爭建案建照之工 程圖樣之設置。又依一般社會之理性客觀認知及經驗法則 ，興建建物須依主管機關核准之建照及工程圖樣施作，且 「全棟自動灑水系統」須與建物之消防設施、管線等整體 配套設計，則有無「全棟自動灑水系統」之設置自應先以 建照圖說為主，而系爭建案建照既無「全棟自動灑水系統 」之設置，若謂被告公司仍有依系爭契約附件(六)之建材 設備表給付「全棟自動灑水系統」設置之義務，無異使被 告公司陷於違法施作及違反依主管機關核准之工程圖樣之 約定之窘境。況系爭契約之本約內容並無任何有關「全棟 自動灑水系統」之記載，而係記載於系爭契約之附件(六) 建材設備表中，則解釋系爭契約時，自應通觀契約全文， 及以契約整體體系解釋，若不認為應以契約本約所載依工 程圖樣施作判斷，而僅以契約附件(六)建材設備表所載「 全棟自動灑水系統」之內容認定違約，對被告顯有失公允 ，亦難認與誠信原則相符。此外，原告向被告購買系爭建
案房屋，無非係希儘快取得房屋使用，而被告依系爭建案 建照施工即可按期完工並取得使用執照，得以早日交屋予 原告使用，則以系爭契約本約所約定依工程圖樣施作顯為 有利於原告之解釋。是原告雖以系爭契約附件(六)建材設 備表主張被告未依約給付「全棟自動灑水系統」，惟系爭 建案建照之工程圖樣並無「全棟自動灑水系統」之設置， 被告根本不得施作，且系爭契約之本約內容亦無任何「全 棟自動灑水系統」之記載，依上開民法第98條之規定、最 高法院96年度台上字第286號判決要旨及最高法院98年度 台上字第1925號判決要旨，系爭契約所根基之原因事實、 經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則、法律效 果意思及誠信原則等加以檢視，其解釋結果應以系爭契約 本約所載依系爭建照之工程圖樣施作，對兩造之權利義務 始符合公平及誠信原則。
（五）再按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人 免給付義務。（民法第225條第1項參照）又施工標準悉依 核准之工程圖樣及本契約附件之建材設備表施工，建材設 備表之規格或廠牌型式有多重選擇時，其選擇權歸屬賣方 ；另除經買方同意，賣方不得以同級品之名義變更建材設 備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有
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