臺灣新竹地方法院民事判決
109年度簡上字第120號
上 訴 人 朱民順
訴訟代理人 林宥均律師
被上訴人 温鏡明
上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年5月28日
本院竹東簡易庭108年度竹東簡字第77號第一審判決提起上訴，
本院於民國110年3月31日辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原判決本訴部分－
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣伍萬壹仟捌佰壹拾玖元，及自民國一○八年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之六十六，餘由被上訴人負擔。本判決所命給付部分得假執行。
貳、原判決反訴部分－
原判決主文第八項關於命上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾伍萬參仟柒佰貳拾玖元，及自民國一○八年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人受合法之通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴主張：除與原審主張相同茲予引用外，另 補稱：
㈠、本件兩造並無賣屋或裝修協議，證人劉炳鶴本身為系爭房屋 前承租人劉炳坤之弟弟，且為實際使用人，與系爭房屋有利 害關係，本身先前有多起民、刑事訴訟在案，證人證稱係在
裝潢後要賣屋，何以裝修完成後，被上訴人仍持續繳納租金 至同年7月?又被上訴人裝潢完成後理應通知上訴人履行賣屋 約定，惟未有此通知，上訴人向被上訴人催繳租金並寄發存 證信函，被上訴人未異議。被上訴人曾於107年9月提告上訴 人刑事詐欺，告訴狀未提到有賣屋協議之事，且未提出書面 契約。被上訴人稱於107年1月1日後始入住及施工，實則於1 06年9月、10月開始入住，估價單上記載時間點為106年12月 20日，兩造間係於107年初始更換系爭租約，豈有可能在未 換約前兩造就商討賣屋協議?據被上訴人於原審稱：之前證 人哥哥有在那裡搭鐵床，我偶爾會在那裡睡等語，可見鐵床 早於估價單之前已存在於系爭房屋內，且係證人哥哥所搭建 ，該估價單顯係被上訴人虛偽提出，由假執行勘驗影片及照 片所示，施作項目外觀皆非如被上訴人辯稱入住新施作之樣 ；且記載項目與與實際施作不實；估價單金額顯不符合市場 行情，顯係臨訟為抵銷抗辯而不實記載施作項目及金額，不 可採信。泥作包含系爭建物被拆除一面隔間牆，上訴人發現 時除口頭表達反對且另以存證信函通知應回復原狀，被上訴 人置之不理，應負擔牆面修復費27,200元，不得以此反要求 上訴人負擔裝修費。屋頂根本未見漏水情況及新施作防水痕 跡，前承租人及被上訴人並無告知有何漏水問題，建物牆面 狀況顏色斑駁，根本未重新粉刷過，上訴人檢視系爭建物僅 客廳天花板有鋪設明架天花板，市場行情一坪約僅000-0000 元，對照原來天花板狀況良好，根本無裝修必要，被上訴人 亦未事先告知上訴人。屋內電源開關均為系爭房屋原本開關 ，未有更動，顯係被上訴人安裝鐵捲門、監視器及公園燈， 私自外接之配管配線，與上訴人無涉。系爭房屋室內僅僅局 部有貼塑膠地板，且材質每坪僅350元，該塑膠地板陳舊， 實不像新裝修，該估價單明顯不實在。木板床乃屬被上訴人 之家具，不屬系爭建物必要修繕或裝修。鋁窗乃房屋原先就 配置好，外觀顯然非新裝設，被上訴人根本未更換。劉炳鶴 原先堆積垃圾，本應其等自行處理，不得強加上訴人負擔， 被上訴人未曾催告上訴人系爭房屋有何修繕必要。系爭租屋 處原來屋況是可供居住，被上訴人已先住進去系爭房屋一個 月後，首次見到上訴人僅問是否可將房屋租給伊，皆未提到 屋況有何問題需要修繕。上訴人原審起訴請求租金範圍係自 107年8月1日至108年3月31日扣抵押金後為36,000元，原判 決以系爭契約終止日為108年2月13日止，僅准租金費26,571 元，未審酌上訴人起訴之聲明為整體金錢給付總額，於108 年2月14日至108年3月31日期間乃屬相當於租金之不當得利 請求金額總計9,429元，原判決駁回上開金額為無理由，應
予廢棄。被上訴人106年9、10月開始住在系爭房屋應負擔10 6年12月水費15,819元，系爭租賃契約僅變更承租人，對於 租期等契約要點並未變更，租期係106年7月1日至109年6月3 0日，於租期發生之水費應由被上訴人負擔。
㈡、上訴聲明：
⒈本訴部分：
⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人79,019元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒉反訴部分：
⑴被上訴人之反訴請求及其假執行之聲請駁回。 ⑵反訴訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人經合法通知，未於上訴審準備程序、言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被上訴人於原審之主 張、聲明、陳述茲予引用(詳原審判決)。
三、茲就上訴人上訴之爭點，說明法院之判斷如後：㈠、兩造有無賣屋裝修協議？
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。民法第345條定有明文。買賣契約之成立， 以標的物及價金為要素，倘當事人對此二者之意思表示未能 一致，其契約難謂已成立（最高法院81年度台上字第3134 號民事判決要旨參照）。次按租賃關係存續中，租賃物如有 修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催 告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得 終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣 除之；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物 主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者 ，不在此限。民法第430條、第437條定有明文。 ⒉經查，依被上訴人偵卷告訴狀記載：被告（即上訴人朱民順 ）刻意隱瞞事實，未告知土地為公有不得轉租之情事，致使 告訴人（即被上訴人）投下大筆資金為其修繕房屋而使告訴 人平白遭受無故損失；偵訊中則稱：當初他也有說要賣，後 來說他兒子不肯，而且我們都己經裝修好，就想說鼻子摸一 摸就算了，後來是其他人跟我說那個土地是公有的，那是公 有的他怎麼可以賣，後來我去芎林鄉公所問，他們說對，被 告（即上訴人）不能轉租，芎林鄉公所現在還沒請我拆遷等
語(臺灣新竹地方檢察署107年度他字第3056號卷（下稱他字 卷）第1、14-15頁)；於原審稱：當初劉炳坤的弟弟劉炳鶴 是我朋友，那時我從中壢剛回來沒地方住，劉炳鶴就說他哥 哥那邊有地方可以讓我暫時住，住大約一個月左右聲請人（ 即上訴人）有過來，我有和聲請人問說房子可不可以租給我 ，聲請人說好，但他不想重新打一份契約，所以才變更承租 名義人。裝潢到一半的時候聲請人有來房屋的庭院和我聊天 ，所以他確實是知道我裝潢的事，在還沒打契約就知道了等 語（原審卷第41-43頁）。證人劉炳鶴於原審證稱：估價單 是施作系爭房屋63號的裝潢。被告（即被上訴人）找我做， 工程做了幾個月，因為房屋很糟糕。還沒整修前幾乎不能住 人，天花板幾乎崩塌。被告是我們管理組長，因為被告沒有 地方住，所以就讓他先住，被告就說房租他自己付。事先沒 有問過原告。那時候在庭院時原告（上訴人）就說乾脆修理 裝潢後便宜賣給被告，所以才會找我裝潢。承攬工程報酬大 概2、30萬元。因為我比較專業，可能鐵工、水電的找來估 價一下，就直接報給被告。原告都有來工地關心，裝潢期間 有見過原告很多次，在裝潢還沒開始前就已經說了很多次， 說裝潢好後要賣給被告。後來裝潢原告知情，因為他也來看 很多次，他都有來工地關心，裝潢前有看到原告，因為他來 幫忙後面小山坡的事，還幫忙除草等語（原審卷第103-109 頁）。參酌證人劉炳鶴為系爭房屋前承租人劉炳坤之弟弟， 其稱該房屋未整修前既不能住人，卻又稱未事先告知上訴人 即讓被上訴人居住，整修花了好幾個月；被上訴人則稱裝修 到一半時上訴人來系爭房屋，所以知道裝潢的事，在還沒打 契約就知道等語。是以被上訴人與證人劉炳鶴陳述關於上訴 人知悉系爭房屋裝潢之事時間點、過程並不相符。被上訴人 於原審反訴起訴狀記載：兩造間曾約定上訴人於租約期滿後 將房屋出售予被上訴人（原審卷第33頁），於原審又稱：原 告有答應說房屋裝修好要賣給我等語（原審卷第162頁）。 被上訴人前後陳述亦不一致，尚難認兩造有賣屋裝修協議。 觀諸系爭房屋月租僅6千元，估價單金額高達288,800元，約 相當48個月即4年之房租，若被上訴人事前業經與上訴人達 成賣屋協議而裝修，此關涉賣屋價格及租金收益如何計算折 抵，且上訴人亦得自行就各估價單所列裝修項目評估修繕必 要性及金額合理性，以決定是否由證人進行裝修，應無僅由 證人找人估價報給被上訴人，並未向上訴人報價之理。次查 ，上訴人係出租房屋未包含土地，上訴人就房屋坐落之土地 與新竹縣芎林鄉公所訂有租賃契約（106年12月28日申請續 租，租賃1107年1月1日至109年12月31日止），上訴人僅出
租房屋尚不構成轉租行為，有新竹縣芎林鄉函及函附租賃契 約等可佐(原審卷187-189頁、他字卷第16頁-19頁反面、23- 24頁)，新竹縣芎林鄉公所並無要求被上訴人拆遷，上訴人 亦無必須出賣房屋予被上訴人之情。再查，證人劉炳鶴雖證 述上訴人於裝潢期間及裝潢前均曾到系爭房屋關心，然地點 為系爭房屋庭院、後面小山坡，就上訴人曾進入系爭房屋與 被上訴人確認損壞及須修繕項目、金額、修繕費用由何人負 擔、雙方賣屋裝修協議內容等，均未曾明確證述，又其雖證 稱「修理裝潢後便宜賣給被上訴人」，然尚難據此即推斷兩 造就系爭房屋買賣契約成立之要素—買賣價金、標的範圍均 已確認，進而達成意思表示合致，自難認兩造間有賣屋裝修 協議。又估價單上記載時間為106年12月20日，上訴人於原 審稱：後來被上訴人拿契約來，大約是107年2月10日變更的 等語（原審卷第37、42-43頁），衡情上訴人應無於換約前 即與被上訴人達成賣屋裝修協議；況且，被上訴人於106年9 月、10月已先行入住系爭房屋，若系爭房屋確有因自然損壞 未修繕無法居住、使用之情，被上訴人應會要求上訴人修繕 ，待修繕完畢後再變更租約名義人，又兩造既已有賣屋裝修 協議，被上訴人何須再變更租約，且至107年7月4日仍匯款 繳納租金4,000元予被上訴人(他字卷第3頁)，依證人證述系 爭房屋裝修亦需時數月，被上訴人應可就買賣價金金額、租 金是否納入買賣價金、及買賣標的範圍等事宜，與上訴人商 議確認後，簽訂買賣契約，於兩造訂立系爭房屋買賣契約及 完成契約相關事宜後，再進行裝修，被上訴人未與上訴人確 認前開賣屋裝修相關事項即率予花費高達288,800元，逕行 裝修月租金僅為6千元之房屋，顯有違常情。綜上以觀，尚 難認兩造間有賣屋裝修協議。
㈡、被上訴人主張以修繕房屋費用抵銷租金是否有理由? ⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之；租賃關係存續中，租 賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有 設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通 知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。民法第430 條 、第437條定有明文。又按二人互負債務，而其給付種類相 同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為 抵銷。民法第334條前段定有明文。是以債務之抵銷，以雙 方當事人互負債務為其要件，若一方並未對他方負有債務， 則根本上即無抵銷之可言。
⒉參酌兩造間之系爭房屋租賃契約第2條約定：租賃期限經甲乙 雙方洽訂為三年，即自106年7月1日起至109年6月30日；第3 條約定：租金每個月陸仟元；第9條約定：房屋有改裝施設 之要時，乙方（被上訴人）取得甲方（上訴人）之同意得自 行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回 復原狀；第11條約定：房屋因自然之損壞有修繕必要時，由 甲方負責修理（原審卷14-16頁）。依系爭房屋租賃契約及 民法第430條規定上訴人雖負有修繕義務，然被上訴人應先 通知上訴人，被上訴人未舉證「曾先催告、通知上訴人修繕 ，及系爭房屋確因自然損壞而有修繕必要」，且觀諸系爭估 價單所列包含工鐵部分、自動鐵捲門及牌樓架－68,000元、 土木部分：牆壁面內外屋頂漏水處理工程，材料及費用13,5 00元、水泥工資1天2,5008天＝20,000元、油漆部分：三全 一防水處理，牆面地面粉刷，全部處理工程32.000元、天花 板部份：輕鋼架製作工程材料及工資30,000元、水電部份： 電管、配線、開關及外圍公園材料費用（含工資）8,500元 、地板部份：陳貼塑膠木紋地板處理12坪，１坪1,80012坪＝ 21,600元、監控系統45,000元：按裝監控8支配線架設工程 、材料費用及工資45,000元（業經原審駁回確定)、木工部 份：6分桃板48、10片、72010＝7,200元、床板、床板架高 鉄架製作1組4,0004＝16,000元、鋁窗部分：換新制作按裝 紗窗、鋁窗共8組換新1窗2,0008＝16,000元。裝璜垃圾及雜 物清運處理＝11,000元，以上應係系爭房屋全屋裝修費用， 非僅係損壞部分之修繕必要費用；況且，系爭租賃契約書租 賃期限僅為3年(106年7月1日起至109年6月30日)，系爭估價 單所列金額高達288,800元，約相當48個月即4年之房租，被 上訴人亦未舉證各項費用業經上訴人事先確認，且未提出證 據證明裝修前房屋之狀況以供比對損壞程度及修繕必要範圍 ，尚難認各裝修項目確係因自然損壞而屬修繕之必要費用。 再者，依前開估價單所列裝修項目及金額以觀，被上訴人之 修繕裝潢亦已超過保存、利用系爭房屋之所必要，復無急迫 情形，屬被上訴人為自己居住環境舒適方便而為裝潢修繕， 亦無證據證明上訴人明知而不為反對之表示，被上訴人主張 依民法第429條、第430條、第431條規定，就其支出之裝修 費用以資抵銷積欠之租金，並於原審提起反訴請求上訴人給 付系爭房屋裝修費用(原審卷第65頁)，仍屬無理由。㈢、上訴人請求被上訴人給付租金26,571元、相當租金之不當得 利金額9,429元，有無理由?
依系爭房屋租賃契約4條約定：租金應於每月5日以前繳納， 每次應繳一個月份乙方不得藉詞拖延。(原審卷第14頁)。按
承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約 定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者 ，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益 季節終了時支付之。民法第439條定有明文。租賃契約如經 出租人合法終止，即當然消滅，承租人單方面之繼續使用原 租賃物，仍屬無權占有之法律關係。不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地、 房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號民事判例要旨參照）。被上訴人於 原審不爭執積欠租金之事實（原審卷第162頁），依上訴人 之原審起訴狀記載：系爭契約108年2月13日終止，主張給付 終止租約前之租金及終止租約後所受相當租金之不當得利， 自107年8月1日至108年3月31日扣抵押金後為36,000元，自1 08年4月1日起至被告返還房屋日止，每月6,000元之租金(原 審卷第7-8頁)，原審計算被上訴人積欠之租金自107年8月1 日至系爭契約終止日前一日即108年2月12日，為38,571元（ 計算式：6,000 ×6 ＋6,000 ×12/28 ＝38,571），扣除押金12 ,000元後，被上訴人尚積欠上訴人之租金金額為26,571元， 核無不合。另自108年2月13日起被上訴人無權占有系爭房屋 ，即屬無權占有，上訴人請求自108年2月14日至108年3月31 日相當租金之不當得利9,429元（計算式：6,000 ＋6,000 ×1 7/28 ＝9,642，上訴人請求9,429元）為有理由。 ㈣、水費15,819元應由何人負擔?
依上訴人於原審提出之水費單記載：列帳月份：106/12，實 收總金額15,819元(原審卷第18頁)，用水月份應為106年10 月11月。上訴人於原審稱：系爭房屋實際上劉炳坤和劉炳偉 向我承租，租金是由姚小姐給我，我不清楚他們內部關係， 後來陸陸續續繳了4、5個月後就沒有再繳，姚小姐和我說要 向實際現住人收，我去系爭房屋看發現是被上訴人住在裡面 等語（原審卷第42-43頁）。偵訊中稱：因為水電費1萬多元 ，劉先生說他沒有在那邊住，他叫我去跟現住的人收等語（ 臺灣新竹地方檢察署107年度他字第3056號卷第15頁)。被上 訴人於偵訊稱：去年(106年)9月份至10月份開始住，那個水 電費是很奇怪的問題，我還請抄水表的人來，我覺得這個金 額有點離譜，怎麼可能有1萬5,800元的水費，當時的確是我 在住。我覺得水電費並不是我們等語（原審卷第161-162頁 、臺灣新竹地方檢察署107年度他字第3056號卷第1、14-16 頁)；於原審則稱：（偵卷提及你自106年9、10月開始入住
系爭房屋，有何意見？）之前證人哥哥有在那裡搭鐵床，我 偶而會在那裡睡等語（原審卷第161-162頁）。由上以觀， 被上訴人於106年9、10月開始居住系爭房屋，係在前開水費 計費期間，應由被上訴人負擔系爭水費15,819元。㈤、上訴人請求被上訴人負擔水泥牆修復費用27,200元，有無理 由？
上訴人於原審稱：變更契約時我看了系爭房屋怎麼被加了鐵 門，隔間牆壁被打掉等語（原審卷第42-43頁）。被上訴人 於原審稱：我拆了木板釘的那道牆等語(原審卷第74頁)；證 人劉炳鶴於原審證稱：因為我要補強，要補強一有部分有拆 除是估價單第2項泥作部分等語（原審卷第109頁）。觀諸上 訴人主張之牆面經被上訴人拆除補強，亦有估價單、簡圖、 照片可佐（原審卷第37頁、109頁、本院卷75-85頁、第147 頁），尚難認被上訴人拆除水泥牆有損壞房屋結構致生損害 ，上訴人請求被上訴人負擔牆面修復費27,200元，為無理由 。
㈥、綜上所述，上訴人上訴主張依租賃之法律關係及系爭契約約 定上訴聲明請求：「⒈本訴部分：⑴原判決不利上訴人部分廢 棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人79,019元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息」，就被上訴人應再給付上訴人租金26,571元、9, 429元、水費15,819元，共計51,819元及起訴狀繕本送達翌 日即108年4月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。原審駁回被上訴人應給付上訴人前開應准許金額 本息部分，及該部分假執行之宣告，均有未洽，上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，核無不合，爰由本院 改判如主文壹第2項所示。又本項所命給付未逾50萬元，應 依職權宣告假執行。原審就逾上開金額不應准許部分（除已 確定部分外）駁回上訴人之訴及假執行之聲請，核無違誤， 上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。又上訴人上訴聲明請求：「⒉反訴部分： 被上訴人之反訴請求及其假執行之聲請駁回。」，被上訴人 於原審反訴請求系爭房屋裝修費用為無理由，已如前述，原 審命「反訴被告(上訴人)應給付反訴原告(被上訴人)新臺幣 壹拾伍萬參仟柒佰貳拾玖元，及自民國一○八年五月七日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，及該部分 假執行之宣告，均有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，核無不合，爰廢棄改判如主文貳第2項所 示。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐 一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件就原判決本訴之上訴為一部有理由、一部無 理由；就原判決反訴之上訴有理由，依民事訴訟法第436條 之1第3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、 第463條、第78條、第79條、第389條第1項第5款，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日 民事第二庭審判長法 官 林南薰
法 官 張詠晶
法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日 書記官 郭春慧