臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2886號
原 告 禾達不動產仲介有限公司
法定代理人 賴建程
訴訟代理人 呂大維
郭昌凱律師
被 告 吳建融
楊英風
許雪玲
共 同
訴訟代理人 李致詠律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110年4月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告吳建融、楊英風於民國109年5月4日將其所有門牌號碼 為新北市○○區○○○路00巷0號2樓之1之房屋及其基地（ 下合稱系爭房地）以總價新臺幣（下同）1,250萬元委託伊 銷售，委託銷售期間自109年5月4日起至109年8月4日止，並 與伊簽立委託銷售契約書（係屬一般委託，下稱系爭契約） 。被告許雪玲（與被告吳建融、楊英風下合稱被告，分則以 其姓名簡稱）於109年5月26日與伊簽立不動產買賣斡旋契約 書（下稱斡旋契約）及買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭 承諾書），委請伊向吳建融、楊英風承購系爭房地。伊於10 9年6月7日邀約吳建融、楊英風與許雪玲至店內見面，然價 格未能合意。吳建融、楊英風於同年6月9日與伊簽立契約內 容變更合意書，將委託價格降至1125萬元（含4%仲介服務費 45萬元及土地增值稅）同意出售，同年6月15日許雪玲透過 通訊軟體LIN E告知同意加價至1080萬元（加上仲介服務費4 5萬元，即為1125萬元，應認吳建融、楊英風與許雪玲就系 爭房地之買賣總價已達成合致），同年6月18日許雪玲以太 忙及另有房屋在談，暫停其子同年6月20日將複看的要求， 同年6月20日伊向吳建融、楊英風回報有客戶想和吳建融、 楊英風談論價格，竟遭吳建融、楊英風假借回南部，不便看 屋為由，一直不願見面或聯絡，迄至同年6月26日吳建融、 楊英風始傳LINE訊息告知伊系爭房地已賣掉，嗣經伊自系爭
房地之建物第二類謄本得知新所有權人為訴外人即許雪玲之 子郭哲維，因認許雪玲為了規避伊之服務費，而利用其子郭 哲維與吳建融、楊英風完成系爭房地之交易，係屬不可歸責 伊之因素致系爭房地買賣契約不成立，或許雪玲於吳建融、 楊英風委託期間屆滿後兩個月內就系爭房地與吳建融、楊英 風成交時，許雪玲同意視為伊已完成居間仲介之義務，許雪 玲承諾仍應給付系爭房地買賣總價款1125萬元百分之壹（即 1%）之服務報酬予伊，故伊得依伊與許雪玲於109年5月26日 簽立之系爭承諾書請求許雪玲給付該服務報酬112,500元。 另吳建融、楊英風刻意迴避伊之聯繫，致無法與許雪玲簽立 買賣契約，屬可歸責於吳建融、楊英風之事由，伊得依系爭 契約第12條第1項第1款請求吳建融、楊英風給付伊按系爭房 地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%）之服務報酬45萬 元；若認吳建融、楊英風與許雪玲就系爭房地之買賣總價未 達成合致，因吳建融、楊英風於委託銷售期間內將系爭房地 出售予伊曾經仲介之客戶許雪玲，伊亦得依系爭契約第12條 第1項第2款請求吳建融、楊英風給付上列服務報酬45萬元。 ㈡爰依系爭契約第12條第1項第1款、第2款擇一、系爭承諾書 之法律關係，聲明求為判決：⒈被告吳建融、楊英風應給付 原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五之計算之利息。⒉許雪玲應給付原告112,500元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠吳建融、楊英風於109年5月1日前將系爭房地委託中信房屋 銷售，俟於同年5月4日，又將系爭房地分別委託原告及新北 區綜合工商不動產有限公司（下稱新北區公司）銷售，均為 一般委託銷售。嗣被告經原告邀約共同於109年6月7日至原 告辦公處所見面，然因買方出價950萬元，賣方出價1,250萬 元，雙方出價差距過大而未能合意，之後吳建融、楊英風於 109年6月9日與原告簽立契約內容變更合意書（下稱系爭變 更合意），於第肆條特約條款載明：「當買方價格達1125萬 元整，所有權人同意出售，本價格含4﹪仲介服務費‧‧‧ 」，然觀諸許雪玲於109年5月26日簽立之斡旋契約第二條承 購總價款之記載為玖佰伍拾萬元，縱使原告與許雪玲之通訊 軟體LINE對話紀錄顯示109年6月15日許雪玲敘及「1080(萬) 要賣記得通知我」等語，亦無法證明許雪玲受有出價至1080 萬元（含仲介費）之法律效果拘束，蓋按通訊軟體LINE對話 紀錄中原告之員工表示「‧‧‧我現在趕快過去，店長現在 不在7點會回來」、「‧‧‧我就等明天跟您寫完（斡旋契
約）再過去找屋主」云云，可證原告員工明知許雪玲必須簽 立斡旋契約之要式行為始受其出價之拘束；退一步言，縱使 109年6月15日原告與被告許雪玲之通訊軟體LINE對話紀錄逕 為推論許雪玲已出價至1080萬元（含仲介費）者（假設語氣 ），原告之員工亦已於LINE表明：「‧‧‧他真的1100已經 是他不含仲介費的最底了」，足見許雪玲即使出價至1080萬 元亦無法達到吳建融、楊英風之底價1,125萬元，並遭原告 之員工明示無法達成買賣契約價金之合致，是本件買賣雙方 就價金自始未達成合致，買賣契約並未成立，原告請求吳建 融、楊英風給付居間報酬45萬元，即屬無據。又本件吳建融 、楊英風係透過新北區公司居間，與郭哲維簽訂買賣契約， 然郭哲維並非原告之客戶，依系爭契約第12條第1項第2款本 文，原告不得請求報酬。再者，依系爭契約第12條第1項第2 款但書規定，吳建融、楊英風既係由新北區公司居間成交， 故不論買方是否曾為原告之客戶，原告均不得請求上列服務 報酬45萬元。
㈡本件原告居間買賣雙方間之契約未成立，原告不得請求許雪 玲給付報酬，且細繹原告主張之系爭承諾書內容係限於吳建 融、楊英風委託期間屆滿後兩個月內就系爭房地與許雪玲成 交時始有適用，惟本件吳建融、楊英風委託期間係至109年8 月4日始屆滿。又系爭房地係出售予郭哲維，並非許雪玲， 與系爭承諾書之內容不符。吳建融、楊英風係同時委託中信 房屋、新北區公司及原告同時銷售系爭房地，且109年6月7 日被告雙方至原告公司議價時，全程均由原告公司人員陪同 ，買賣雙方均未取得對方之聯繫電話，買賣雙方間如何聯繫 ？郭哲維是許雪玲之子，為一志願役士官，常年在外服役未 與許雪玲同住，惟郭哲維曾於休假返家時收到新北區公司發 送之宣傳廣告單，對系爭房地出售之訊息感興趣，遂與新北 區公司聯繫，該公司仲介建議郭哲維先至591房仲網賞屋， 嗣後新北區公司約郭哲維及吳建融、楊英風見面議價，郭哲 維便與許雪玲一同前往，到場後見到吳建融、楊英風，許雪 玲才知母子所看上之房屋是同一標的，遂在新北區公司仲介 人員引介下洽談，過程中郭哲維與吳建融、楊英風對於價金 仍有相當落差而陷入僵局，仲介人員遂表示為促成雙方買賣 成立，仲介費用僅會向雙方各收取5萬元，以增加雙方議價 空間，因此郭哲維與吳建融、楊英風最後達成賣價1060萬元 之合意，並於109年6月20日簽立買賣契約書於同年7月10日 支付仲介費用。
㈢因房屋仲介業者為求業績，降低仲介費用以求成交增加業績 時有所聞，並無違背契約自由原則與違反常情。又系爭承諾
書除未明定包括許雪玲之親屬外，原告亦於準備書狀自承雙 方簽立系爭承諾書之真意，本係為避免私下交易，然系爭房 地係由吳建融、楊英風與郭哲維經由新北區公司居間仲介成 交，雙方係透過仲介公司居間成立買賣契約，非由吳建融、 楊英風與許雪玲私下成交。按吳建融、楊英風於109年6月9 日與原告簽立契約內容變更合意書第肆條特約條款：「當買 方價格達1125萬元整，所有權人同意出售，本價格含4﹪仲 介服務費˙˙˙」，依其文義可知，需買方出價達1125萬元 整，買賣雙方價金始合致，不容原告扭曲，然本件買方被告 之LINE對話紀錄出價最高為1080萬，從未達到1125萬元，則 買賣雙方價金未合致。倘原告辯稱1080萬元為買賣雙方意思 表示合致之總價金（假設語氣，被告否認），依前開條款約 定，賣方被告需支付總價款肆﹪之仲介服務費金額應為43萬 2千元，非原告所主張之45萬元，且依原告所稱以仲介費再 加賣價1080萬元之方式也僅有1123.2萬元（計算式：1080× 4﹪＋1080＝1123.2），未達契約內容變更合意書第肆條約 定吳建融、楊英風之底價1125萬元，另許雪玲倘依原告主張 之成交總價1080萬元（假設語氣）之1%之服務費為108,000 元，亦非原告所稱之112,500元等語，資為抗辯。併為答辯 聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
吳建融、楊英風於109年5月1日前將系爭房地委託中信房屋 銷售，俟於同年5月4日，又將系爭房地分別委託原告及新北 區公司同時銷售，均為一般委託銷售。又吳建融、楊英風於 109年5月4日將其所有系爭房地以總價1,250萬元委託原告銷 售，委託銷售期間自109年5月4日起至109年8月4日止，並與 原告簽立系爭契約（係屬一般委託）。許雪玲則於109年5月 26日與原告簽立斡旋契約及系爭承諾書，委請原告向吳建融 、楊英風承購系爭房地。原告於109年6月7日邀約吳建融、 楊英風與許雪玲至店內見面，然價格未能合意。吳建融、楊 英風於同年6月9日與原告簽立契約內容變更合意書，將委託 價格降至1125萬元（含4%仲介服務費及土地增值稅）同意出 售，同年6月15日許雪玲透過通訊軟體LIN E告知原告同意加 價至1080萬元。吳建融、楊英風於109年6月20日經由新北區 公司仲介，而與許雪玲之子郭哲維就系爭房地簽立不動產買 賣契約書，約定系爭房地之買賣價款為1060萬元。此有109 年5月1日中信房屋委託銷售同意書、109年5月4日授權書、 不動產買賣契約書、新北區公司收據及服務報酬給付同意書 、系爭契約（係屬一般委託）、斡旋契約及系爭承諾書、原
告分別與許雪玲、吳建融、楊英風之通訊軟體LINE對話紀錄 、地政關貿建物第二類謄本、契約內容變更合意書附卷可稽 （本院卷第129-140頁、第23-41頁、第51頁）。四、兩造爭執要點為：㈠原告依系爭契約第12條第1項第1款、第 2款請求吳建融、楊英風給付系爭房地成交總價款1,125萬元 百分之肆（即4%）之服務報酬45萬元，是否有據？㈡原告依 系爭契約第12條第1項第2款請求吳建融、楊英風給付系爭房 地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%）之服務報酬45萬 元，是否有據？㈢原告依系爭承諾書請求許雪玲給付系爭房 地買賣總價款1125萬元百分之壹（即1%）之服務報酬112,50 0元，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如 下：
㈠原告依系爭契約第12條第1項第1款、第2款請求吳建融、楊 英風給付系爭房地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%） 之服務報酬45萬元，是否有據？
⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法 第565條、第568條第1項定有明文。又民法第565條所定之居 間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之 媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為 之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間 人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求 。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有 效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52台上 字第2675號判例要旨參照）。次按吳建融、楊英風與原告間 系爭契約第5條：「買賣成交者，甲方（賣方，即吳建融、 楊英風）同意一次給付乙方（即原告）按成交總價款1,125 萬元百分之肆（即4%）之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動 產買賣契約書時一次付清。」、第12條第1項第1款：「甲方 如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍 應給付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：㈠ 買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不 買或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續 履行契約者。」（見本院卷第23-25頁之系爭契約）。 ⒉查吳建融、楊英風於109年5月1日前將系爭房地委託中信房 屋銷售，俟於同年5月4日，又將系爭房地分別委託原告及新 北區公司）同時銷售，均為一般委託銷售。又吳建融、楊英 風於109年5月4日將其所有系爭房地以總價1,250萬元委託原 告銷售，委託銷售期間自109年5月4日起至109年8月4日止，
並與原告簽立系爭契約（係屬一般委託）。許雪玲則於109 年5月26日與原告簽立斡旋契約及系爭承諾書，委請原告向 吳建融、楊英風承購系爭房地。原告於109年6月7日邀約吳 建融、楊英風與許雪玲至店內見面，然價格未能合意。吳建 融、楊英風於同年6月9日與原告簽立契約內容變更合意書， 將委託價格降至1125萬元（含4%仲介服務費及土地增值稅） 同意出售，同年6月15日許雪玲透過通訊軟體LIN E告知原告 同意加價至1080萬元等情，已如前述。又吳建融、楊英風於 同年6月9日與原告簽立契約內容變更合意書，將委託價格降 至1125萬元（含4%仲介服務費及土地增值稅）同意出售，其 中系爭房地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%）之服務 報酬45萬元係吳建融、楊英風應給付原告之服務報酬；土地 增值稅則係吳建融、楊英風依法應繳納之稅款，均與許雪玲 無關。另原告訴訟代理人呂大維亦於109年11月12日本院言 詞辯論時稱：「（法官：究竟何時價金意思表示一致）沒有 一致過。108年提出的時候其實可以成交，但是雙方都阻撓 。」等語（見本院卷第118頁），復據證人即原告員工江家 樂到庭結證稱：「（法官：請問新北市○○區○○○路00巷 0號2樓之一房地出售媒介居間是否由你負責？）是。（法官 ：你是買方或賣方的仲介業務員）兩者都是，我受雙方委任 。（原告訴訟代理人：買賣雙方就系爭房地1080萬元的出售 價格是否已達合意？）1080萬元在仲介角度是可以成交的， 但因為許雪玲沒有把斡旋寫給我，我無法判定最後雙方是否 會合意。（被告共同訴訟代理人：賣方簽訂的底價是1125萬 ，但買方只出1080萬，中間的差額費用是由何人支付？）中 間的45萬是屬於仲介費，仲介費在實務上的操作會有彈性空 間，所以如果真的出到1080，我們還會安排雙方再碰面磋商 。（被告共同訴訟代理人：你說要再安排碰面磋商，就是買 賣價金還沒有合致囉？）價金已經達到合致，只是在公司操 作上，公司還是會希望可以在價格再進行磋商。」等語（見 本院卷第194-196頁），由上足見，就系爭房地而言，吳建 融、楊英風於同年6月9日與原告簽立契約內容變更合意書， 將委託價格降至1125萬元（含4%仲介服務費及土地增值稅） 同意出售，與同年6月15日許雪玲透過通訊軟體LINE告知原 告同意加價至1080萬元同意買受，雙方之系爭房地買賣價款 仍未能達成一致，系爭房地尚未成交，自不成立買賣契約。 是原告依系爭契約第12條第1項第1款、第2款請求吳建融、 楊英風給付系爭房地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4% ）之服務報酬45萬元，即屬無據。
㈡原告依系爭契約第12條第1項第2款請求吳建融、楊英風給付
系爭房地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%）之服務報 酬45萬元，是否有據？
⒈吳建融、楊英風與原告間系爭契約第12條第1項第2款：「甲 方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方 仍應給付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方： ㈡委託期間內或受託期間屆滿或契約終止後2個月內，甲方 將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者。但經其他不動產 經紀業仲介成交者，不在此限。」（見本院卷第25頁之系爭 契約）。
⒉查吳建融、楊英風於109年5月1日前將系爭房地委託中信房 屋銷售，俟於同年5月4日，又將系爭房地分別委託原告及新 北區公司）銷售，均為一般委託銷售。又吳建融、楊英風於 109年6月20日經由新北區公司仲介，而與許雪玲之子郭哲維 就系爭房地簽立不動產買賣契約書，約定系爭房地之買賣價 款為1060萬元等情，亦已如前述，足見吳建融、楊英風將系 爭房地先後委託中信房屋等共計3家銷售，並非僅委託原告 一家銷售系爭房地（即專任委託原告銷售），且許雪玲之子 郭哲維以買賣價款為1060萬元向吳建融、楊英風買受系爭房 地，係經原告以外之其他不動產經紀業仲介成交。則依吳建 融、楊英風與原告間系爭契約第12條第1項第2款但書之約定 ，吳建融、楊英風自不必給付系爭契約第5條約定之服務報 酬，即系爭房地成交總價款1,125萬元百分之肆（即4%）之 服務報酬45萬元。再者，吳建融、楊英風將系爭房地先後委 託中信房屋等共計3家銷售，並非僅委託原告一家銷售系爭 房地（即專任委託原告銷售），且許雪玲之子郭哲維最後以 買賣價款為1060萬元向吳建融、楊英風買受系爭房地，係經 新北區公司仲介並表示為促成雙方買賣成立，仲介費用僅會 向雙方各收取5萬元，以增加雙方議價空間等情，亦與一般 吾人社會經驗常情相符。是原告依系爭契約第12條第1項第2 款請求吳建融、楊英風給付系爭房地成交總價款1,125萬元 百分之肆（即4%）之服務報酬45萬元，亦屬無據。 ㈢原告依系爭承諾書請求許雪玲給付系爭房地買賣總價款1125 萬元百分之壹（即1%）之服務報酬112,500元，是否有據？ ⒈許雪玲與原告間系爭承諾書：「‧‧‧若不可歸責受託人之 因素致本不動產買賣契約不成立或無法履行，或立書人（即 許雪玲）於賣方委託期間屆滿後兩個月內就上開房地與賣方 成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立 書人承諾仍應給付前開約定之服務報酬予受託人。」（見本 院卷第27頁）。
⒉查許雪玲之子郭哲維以買賣價款為1060萬元向吳建融、楊英
風買受系爭房地，係經原告以外之其他不動產經紀業即新北 區公司仲介成交，而在吳建融、楊英風與原告間系爭契約第 12條第1項第2款但書之約定範圍，又買受系爭房地之人為郭 哲維，並非許雪玲，縱認郭哲維為許雪玲之子，且二人設於 同一戶籍址，惟系爭承諾書僅對於許雪玲與原告生效，並不 及於許雪玲之子郭哲維，郭哲維既非系爭承諾書之立書人， 自不受許雪玲與原告間系爭承諾書約定效力之拘束。又原告 並未就許雪玲利用其子郭哲維與吳建融、楊英風完成系爭房 地之交易等情陳明，並舉證以實其說，自難逕認「係屬不可 歸責原告之因素致系爭房地買賣契約不成立」。是原告依系 爭承諾書請求許雪玲給付系爭房地買賣總價款1125萬元百分 之壹（即1%）之服務報酬112,500元，即屬無據。五、綜上所述，原告分別依系爭契約第12條第1項第1款、第2款 、系爭承諾書之法律關係，各請求吳建融、楊英風給付45萬 元本息、許雪玲給付112,500元本息，均為無理由，均應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第七庭 法 官 楊千儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 李育真
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