臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1617號
原 告 張庭瑞
訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師
被 告 郭秋全
郭瀚鍾
郭繼証
郭瀞蓮
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國110 年3 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號建物占有原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（面積五四點七一平方公尺）之民國一Ｏ九年度之每月租金為新臺幣伍仟貳佰壹拾玖元。
被告應自民國一Ｏ九年六月十三日起至上開第一項所示建物不堪使用之日止，按月給付新臺幣伍仟貳佰壹拾玖元，及於次月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾陸萬陸仟零肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國101 年10月間經法院拍賣取得坐落新北市○○區 ○○段000 地號土地之所有權全部（下稱系爭土地），系爭 土地上原有一棟被告郭秋全及訴外人郭秋安即郭議翔（103 年12月25日已歿，被告郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞蓮為郭秋安之 繼承人）共有而未辦保存登記之建物即門牌號碼為新北市○
○區○○街00巷00號之建物（下稱系爭建物），原告主張系 爭建物對於系爭土地乃屬無權占用，曾於102 年6 月間向本 院提起訴訟（下稱另案訴訟），請求郭秋全、郭秋安（郭秋 安當時尚未死亡）將系爭建物拆除並將所占用之系爭土地返 還給原告，於另案訴訟進行中，被告郭秋全與原告達成訴訟 上和解，被告郭秋全同意拆除系爭建物並將系爭土地還給原 告，但原告對郭秋安之請求部分，則遭法院以「系爭建物與 系爭土地原皆屬郭秋安、郭秋全所共有，原告嗣雖經法院拍 賣而取得系爭土地之所有權，但依民法第425 條之1 之規定 『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與受讓人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第四百四十九第一項規定之限制』，認為系爭建 物對於系爭土地有租賃關係存在並非無權占用」，而以本院 102 年度重訴字第427 號判決駁回原告對郭秋安於另案訴訟 之請求。
㈡因被告經原告於108 年12月3 日、108 年12月17日分別以存 證信函催告後仍拒絕給付租金，無法協調下，爰依租賃關係 及民法第425 條之1 第2 項規定，訴請鈞院核定租金額，並 請被告給付之，茲說明如下：⒈系爭土地於104 年度之申報 地價，每平方公尺為新臺幣（下同）16,810元；105 年度、 106 年度之申報地價，每平方公尺為23,853元；107 年度、 108 年度、109 年度之申報地價（109 年度的申報地價尚未 公布，先比照依108 年度的申報地價計算之），每平方公尺 為22,893元，參照土地法第97條第1 項規定每年租金，以土 地及其建築物申報總價額年息10% 計算，且依系爭建物占用 系爭土地之面積54.71 平方公尺計算，104 年度每年應給付 租金為91,967元（計算式：16,810元X54.71㎡X10 ％，小數 點以下不計），104 年度每月應給付租金7,663 元（計算式 ：91,967 元/12 個月，小數點以下不計）。105 年度、106 年度每年應給付租金為130,499 元（計算式：23,853元X54. 71㎡X10 ％，小數點以下不計），105 年度、106 年度每月 應給付租金10,874元（計算式：130,499 元/12 個月，小數 點以下不計）。107 年度、108 年度、109 年度每年應給付 租金為125,247 元（計算式：22,893元X54.71㎡X10 ％，小 數點以下不計），107 年度、108 年度、109 年度每月應給 付租金10,437元（計算式：125,247 元/12 個月，小數點以 下不計）。而原告係於101 年10月拍定取得系爭土地，自該 時即已取得系爭土地之所有權而對於被告發生租金債權，爰
請求核定被告郭秋全、郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞蓮等所有系爭 建物占有系爭土地之104 年度每月租金為7,663 元；105 年 度、106 年度每月租金為10,874元；107 年度、108 年度、 109 年度每月租金為10,437元。
㈢本件原告請求被告給付起訴前5 年半的租金計620,064 元（ 計算式：請求期間從104 年1 月1 日起算至109 年6 月30日 止，104 年度之租金金額為91,956元（計算式：7,663 元X1 2 個月）；105 年度、106 年度之租金金額各為130,488 元 （計算式：10,874元X12 個月）；107 年度、108 年度之租 金金額各為125,244 元（計算式：10,437元X12 個月）；10 9 年度之租金金額為62,622元（計算式：10,437元X6個月） 。爰依租賃關係及民法第425 條之1 第2 項規定提起本訴等 語。並聲明：⒈請核定被告郭秋全、郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞 蓮所有之系爭建物占有原告所有之系爭土地，於104 年度每 月租金為7,663 元；105 年度、106 年度每月租金為10,874 元；107 年度、108 年度、109 年度每月租金為10,437元。 ⒉被告郭秋全、郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞蓮應給付原告666,04 2 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。⒊被告郭秋全、郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞蓮應自10 9 年7 月1 日起至其等系爭建物不堪使用之日止，按月於每 月1 日給付原告10,437元，及按月於每月2 日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。⒋願供擔保，請為假執行之宣告。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
三、經查，原告所主張前揭事實，業據其提出系爭土地土地登記 簿謄本、本院102 年度重訴字第427 號和解筆錄影本、本院 102 年度重訴字第427 號民事判決書影本、存證信函影本、 系爭土地104 年至108 年之申報地價資料影本、95年度執全 字第2819號執行筆錄（假扣押）、本院102 年度重訴字第42 7 號言詞辯論筆錄影本、民事答辯狀影本（見本院卷一第15 至32、59至65頁），復經本院依職權調閱本院102 年度重訴 字第427 號、95年度執全字第2819號卷宗全卷核閱無訛，經 核與原告所述相符。復按被告均已於相當時期受合法之通知 ，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依 民事訴訟法第280 條第3 項規定，準用同條第1 項規定，視 同自認。是本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知 ，卻均未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，應 視為對原告主張之事實自認，自堪信原告前述主張之事實應 為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425 條之1 第1 項前段亦有明定。次按民法第425 條 之1 第1 項前段之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時 ，得請求法院定之，同條第2 項定有明文。又土地所有權人 訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，為求訴訟之 經濟，得合併請求給付地租。再於城市地方租用基地之租金 ，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限（土地法第10 5 條準用第97條第1 項參照）。另土地法第97條第1 項規定 所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地 價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申 報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額 ，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參 照）。又按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請 求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示 前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一 併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應 自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人 之日起算，至建物得使用期限為止（最高法院109 年度台上 字第3068號判決意旨參照）。
㈡原告於101 年10月間經法院拍賣取得系爭土地所有權，而因 系爭建物與系爭土地原皆屬郭秋安及被告郭秋全所共有，原 告嗣經法院拍賣取得系爭土地之所有權，依照民法第425 條 之1 規定，土地受讓人與房屋所有人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係，此亦經另案即本院102 年度重訴字第 427 號判決理由同此認定，而被告郭瀚鍾、郭繼証、郭瀞蓮 為郭秋安之繼承人，其等繼受並公同共有系爭建物之應有部 分2 分之1 ，亦應繼受郭秋安之上開權利義務，則系爭建物 現所有權人即被告於系爭建物得使用期限內推定與土地所有 人間就占用土地部分有租賃關係，應得繼續使用系爭土地， 兩造自應受該推定租賃關係之拘束。
㈢兩造在系爭建物得使用期限內，就系爭土地推定有租賃關係 ，惟無法就租金達成協議，則原告主張適用民法第425 條之 1 規定，請求法院核定兩造就系爭土地之租金，自屬有據。 參酌系爭建物為未保存登記建物，原告當初拍賣系爭土地時
即可知其上有系爭建物存在，復審酌系爭土地附近有捷運三 重國小站、三重國民小學、三重分局長泰派出所、彰化銀行 東三重分行、麥當勞三重龍門店、仁福公園、三德公園、仁 興傳統菜市場（在仁興街上）等設施（前開設施自系爭土地 步行10分鐘內皆可到達），另開車約3 分鐘即可上國道一號 三重交流道，有原告提出之google地圖、現場照片等件在卷 可查（見本院卷二第61至73頁），可徵系爭土地附近周遭之 生活機能健全、交通尚屬便利，本院綜合上情，並審酌系爭 建物老舊，復據原告自陳現係供郭秋安及被告郭秋全之妹妹 郭馨鎂居住等語（見本院卷二第41頁），衡以其利用基地之 經濟價值及所受利益程度等因素，認原告請求按申報地價年 息10% 計算並核定租金尚嫌過高，應以申報地價年息5%計算 並核定每年租金較為允當。則因系爭土地之109 年申報地價 尚未得以申請，原告僅先以108 年申報地價即每平方公尺22 ,893元為計算基礎（見本院卷一第22頁），尚屬有據，爰依 此核定系爭土地之109 年度租金為每月5,219 元｛計算式： 22,893元×54.71 平方公尺（被告所有之系爭建物占用系爭 土地之面積）×5%÷12（月）＝5,219 元（元以下四捨五入 ）｝，而因104 年度至108 年度之租金無從回溯請求給付（ 詳後述），則無核定之必要。
㈣原告請求被告應給付自104 年1 月1 日起算至109 年6 月30 日止之租金等語，然揆諸前揭109 年度台上字第3068號裁判 意旨，自不得認核定租金之判決有溯及效力，則核定租金判 決之效力，應自原告請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送 達被告之翌日起算，至建物得使用期限為止，亦即為自109 年6 月13日起（見本院卷一第43至49頁）至系爭建物得使用 期限止得請求給付核定之租金，則本件原告得請求被告自10 9 年6 月13日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付5,21 9 元，超過該部分之主張，則屬無據。
㈤而按以時定期間者，即時起算。以日、星期、月或年定期間 者，其始日不算入。以日、星期、月或年定期間者，以期間 末日之終止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日 起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日， 為期間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日 者，以其月之末日，為期間之末日。應付利息之債務，其利 率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。承租 人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦 無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於 每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節
終了時支付之。民法第120 條、第121 條、第203 條、第22 9 條第1 項、第439 條規定分別定有明文。承前所述，本件 原告得請求被告自109 年6 月13日起至系爭建物不堪使用之 日止，按月給付5,219 元，則應於每期租金屆滿時即次月12 日前給付當月租金，倘若未給付租金，始得於次月13日起至 清償日止請求按週年利率5%計算之遲延利息。五、綜上所述，原告得依民法第425 條之1 第2 項規定請求本院 核定租金金額，並得請求給付自請求核定之意思表示時送達 被告之日起算，至建物得使用期限為止之核定租金，從而， 原告請求核定被告所有之系爭建物占有原告所有之系爭土地 ，於109 年度每月租金為5,219 元，以及原告得請求被告自 109 年6 月13日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付5, 219 元，及於次月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，尚屬無據 ，應予駁回。至本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就 原告勝訴部分經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之； 並依職權宣告被告如預供擔保得免為假執行。至原告其餘假 執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 林沂㐵