臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第873號
原 告 袁逸笙
訴訟代理人 李思樟律師
被 告 洪再金
洪志忠
上 一 人
訴訟代理人 洪淑惠
被 告 洪清義
洪志偉
兼上列一人
訴訟代理人 洪志文
受告知人 彰化縣花壇鄉農會
法定代理人 鄭三明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年4月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○○○段0000地號、使用分區及使用地類別特定農業區農牧用地、面積6392.36平方公尺土地，其分割方法：如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號109年11月17日彰土測字第3217號土地複丈成果圖）及附表一之分配取得編號欄暨面積欄所示。
訴訟費用由兩造依附表二所示之「訴訟費用分擔比例」負擔。 事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○○○段0000地號、使用分區及使用地類別為 特定農業區農牧用地、面積6,392.36平方公尺之土地（下稱 系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示。系 爭土地並無因物之使用目的不能分割，亦無契約訂有不分割 之情形，然原告自民國109年3月27日拍賣取得應有部分後， 被告間為親族與原告間對於如何使用系爭土地難以達成共識
，兩造間曾於109年6月14日召開土地所有權人會議，被告間 不但阻礙原告發言權，更甚者原告表示意見時，被告洪志忠 更表示已經散會強制收桌椅欲驅趕原告，可知兩造間信任已 蕩然無存，就分割方法無法達成協議。又系爭土地為農業發 展條例第3條第11項所稱之耕地，原告應有部分為355.13平 方公尺（約0.035公頃），分割應受農業發展條例第16條第1 項本文限制，即未達0.25公頃不得實物分割，因原物分配顯 有困難，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定訴請裁 判變價分割系爭土地。另系爭土地上設定抵押予第三人彰化 縣花壇鄉農會，爰依民事訴訟法第65條第1項規定，聲請告 知訴訟。
㈡原告不同意按被告所提附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件 日期文號109年11月17日彰土測字第3217號土地複丈成果圖 ）所示方案分割，亦不同意分割後與被告洪志偉、洪志文維 持共有，且附圖方案編號C，即分割後原告與被告洪志偉、 洪志文共有取得部分，分割後面積小於0.25公頃，已違反農 業發展條例第16條第1項本文規定。因原共有人洪志峰之應 有部分比例18分之1，原告於109年3月27日因拍賣取得，是 就原共有人洪志峰及被告洪志偉、洪志文間之共有關係，已 產生新共有關係，即由原告與被告洪志偉、洪志文間成立新 共有關係，依内政部91年8月15日台内地字第0910010422號 函說明二可知，已不適用農業發展條例第16條第1項但書第3 款之規定「應分割為單獨所有」及「不受0.25公頃之限制」 ；又附圖編號C部分，面積1065.39平方公尺，分割後面積小 於0.25公頃，依據農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款 規定及行政院農業委員會107年7月26日農企字第1070012917 號函，已不得興建農舍，且「未臨接道路」，此對原告及其 他分得人明顯不公平。另附圖所示編號A部分，分配由被告 洪清義取得、編號B部分，分配由被告洪志忠取得，分割後 均臨接「菊中街」，而分得附圖編號C部分，分配由原告與 被告洪志偉、洪志文共同取得、編號D部分，分配由被告洪 再金取得，分割後卻均未臨「菊中街」，日後必產生「無臨 接道路」之分得人通行問題，並進而發生通行權紛爭，此窘 境實已對於分得附圖所示編號C、D部分之分得人產生嚴重不 公平之現象，況且臨道路相較於未臨路之土地，兩者價值必 有差距，附圖方案必對於取得未臨路之分得人產生不公平之 現象，更徵附圖方案，尚非公允等語。並聲明：⒈兩造共有 之系爭土地准予變價分割，所得價金依附表二所示比例分配 。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告等則以：
㈠被告洪再金部分：同意分割，同意按附圖方案分割，惟不同 意賣土地等語。
㈡被告洪志忠部分：同意按所提之附圖方案分割，不同意按原 告所提以變價方式分割。系爭土地經詢問彰化地政事務所後 ，只能繪製4筆，原因如下：原共有人即被繼承人洪再傳於9 8年9月19日死亡，其所遺之應有部分比例6分之1，於98年11 月19日因分割繼承移轉登記予被告洪志偉、洪志文及原共有 人洪志峰，應有部分比例各18分之1，而洪志峰之持分因拍 賣移轉予原告，因此，原告與被告洪志偉、洪志文只能分在 同一筆；而被告洪再金原即共有人之一、洪志忠於89年1月4 日前繼承自洪再添、洪清義受贈自其父洪良玉，故均可單獨 取得。又系爭土地東側有一條三米半到五米多的產業道路， 環狀連接到田裡，並可以停3到4部的農機車，附圖方案只有 被告洪志忠與洪清義分配取得的位置，臨該產業道路，而系 爭土地北、西側則沒有鄰路等語。
㈢被告洪清義部分：同意分割，同意按附圖方案分割，惟不同 意賣土地，伊的持分是伊父親洪良玉所贈與等語。 ㈣被告洪志偉、洪志文部分：同意分割，同意按附圖方案分割 ，惟分割費用應該由原告負擔，伊等僅是共有人，要伊等負 擔不合理。伊等及洪志峰為三兄弟，伊等之父洪再傳於98年 過世，伊等三兄弟因繼承取得系爭土地，一個人持分各18之 1，洪志峰的持分被拍賣，由原告買得；洪再傳原來跟洪再 添、洪良玉及被告洪再金四人共有系爭土地。又系爭土地東 側有臨一條產業道路，出入只能從東邊走等語。三、查原告起訴主張坐落彰化縣○○鄉○○○○段0000地號、使用分區 及使用地類別為特定農業區農牧用地、面積6,392.36平方公 尺之土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附 表二所示，業據提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證，且為 兩造所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定， 亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法則不能 獲致協議，從而，原告訴請分割系爭土地即無不合。四、按農業發展條例第3條第11款及第16條第1項規定觀之，原則 上耕地分割後，每宗耕地每人所有面積未達0.25公頃者，不 得辦理分割。惟若耕地分割後，每宗耕地每人所有面積未達 0.25公頃，於符合同條項但書各款所示情形之一者，仍外允 許耕地分割。其中第3款規定「本條例中華民國89年1月4日 修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有」；第4款又 規定「本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地， 得分割為單獨所有」，其立法理由為：「民國62年本條例制 定前，耕地並未禁止分割及移轉為共有；本條例制定後亦未
禁止耕地因繼承而移轉為共有，故耕地共有狀況普遍存在於 農村，此種共有狀況，表面上地籍仍保留單獨一筆，實際已 由共有人分耕分管，民間時常發生共有耕地分及設定負之產 權糾紛，故最近農民均以放寬分割限制為訴求。為使本條例 修正施行前之共有耕地，產權單純化，少共有糾紛，故依第 四次全國農業會議之結論，將本條例修正施行前之共有耕地 ，其分割最小單位面積不受限制，以解決目前共有耕地之糾 紛並達產權單純化之目的。增列為第四款。」；復於同條第 2項規定：「前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為 單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分 割後之宗數，不得超過共有人人數。」。由上開法律規定可 知，農業發展條例修正「後」繼承之耕地，以及農業發展條 例修正「前」已存在共有關係之耕地，均仍得分割，僅限制 其分割後之宗數，不得超過共有人人數。又依耕地分割執行 要點第9點：「依本條例第16條第1項第3款及第4款規定辦理 耕地分割，應分割為單獨所有。但有下列情形之一者，不在 此限：㈠耕地之部分共有人協議就其應有部分維持共有。㈡依 法院確定判決或和解筆錄就共有物之一部分由全體繼承人或 全體共有人維持共有。」；第10點：「繼承人辦理繼承登記 後，將繼受持分移轉予繼承人者，得依本條例第16條第1項 第3款規定辦理分割。」；第11點：「本條例第16條第1項第 4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後 ，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之 宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。依前項規定申 請分割，其共有人人數少於本條例修正前共有人數者，分割 後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數。」等規定，可 知農業發展條例修正「前」已存在共有關係之耕地，於修正 後縱使共有人或共有持分雖發生變動，然其共有關係未曾終 止或消滅，只要分割宗數「維持」或「少於」修正前之共有 人數者，基於前述農地產權單純化之立法意旨及不影響原共 有人權益之原則，應認得依該條例規定辦理分割，以解除該 條例修法前已存在於耕地上之共有關係，避免共有耕地因長 期無法分割，致產權關係越顯複雜，反不利管理、處分，同 時保障各共有人得有主張分割之權益。
五、經查，系爭土地所有權人於農業發展條例修正前為洪良玉、 洪再傳及被告洪再金、洪志忠等四人，系爭土地分割後最多 僅得分割為四筆，被告洪志偉、洪志文及訴外人洪志峰雖係 農業發展條例修正後繼承自原共有人洪再傳而成立共有關係 ，本得分割為單獨所有，惟訴外人洪志峰之應有部分比例18 分之1，於109年3月27日以拍賣為原因，移轉登記予原告，
已成立新共有關係，依據内政部91年8月15日台内地字第091 0010422號函示，不得再適用上開條例第16條第1項第3款之 規定辦理分割，僅可計算分割筆數為1筆，因此原告、及洪 志偉、洪志文於分割後需繼續保持共有；另被告洪再金及洪 志忠為農業發展條例修正前之共有關係，被告洪清義為農業 發展條例修正後因贈與成立共有關係，惟係單獨受讓自原共 有人洪良玉，並未使共有人數增加，故得分割為單獨所有， 可知系爭土地分割後最多僅得分割為四筆等情，此有彰化縣 彰化地政事務所109年11月4日彰地二字第1090010266號函在 卷可稽。故附圖所示之分割方案，將土地分為四筆，與農業 發展條例第16條之規定，並無不合。原告主張系爭土地分割 後面積，未達農業發展條例第16條第1項本文，每宗耕地每 人所有面積未達0.25公頃，亦無該條例第16條第1項第3、4 款之例外，不得分割云云，依前揭說明，顯然對於相關規定 不甚了解；況其所提申請興建農舍之農地面積不得小於0.25 公頃及其他相關規定等等，此為關於興建農舍之限制，與農 地分割無涉，農地之使用目的在於耕作及農用，農舍僅係供 輔助耕作之用，農地分割全無需考慮將來各宗地是否可興建 農舍一事，原告顯係將兩種規定混為一談，故原告所辯，尚 難可採。
六、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民 法第824條第2項、第3項定有明文。觀其立法理由，原則上 以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困 難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共 有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之 一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有 部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各 共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害 關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之 公平適當。系爭土地既得為原物分割已如前述，依前揭共有 物分割規定之立法理由所示，原則上即應先為原物分割，變 價分割此一方法甚至列於部分原物分割其餘金錢補償之後， 為窮其他分割方法而不可得時之最後考量手段，本件共有人
除原告外均希望原物分割，是原告未提出其他原物分割或金 錢補償之方案，即逕行起訴主張變價分割，實非妥適，顯無 足採。
七、另查，系爭土地為耕地，略成倒7型狀，東側面臨產業道路 菊中街可對外通行，其餘三面均與第三人土地相毗鄰，此為 兩造所不爭執，自堪信為真實。被告洪志忠提出附圖所示之 分割方案，分得編號C、D部分之共有人固未臨路，無法對外 通行，惟此方案除原告不同意外，均得被告全體同意，原告 除主張將土地變價分割外，對於分配於何處亦未表達意見， 且其分割後必須與被告洪志偉、洪志文繼續保持共有分配於 一處，因此仍以考量大多數共有人之意願為主，且如將來分 配取得編號C、D部分之共有人要求通行編號A、B部分，以對 外聯絡，復為同意分得編號A、B部分之共有人應自行承受之 不利益，因此附圖所示之分割方案洵屬可採。從而，本院審 酌上情認如依附圖所示之分割方案，分割後各筆土地較為方 整，有利日後土地利用，應足採用，爰判決如主文第一項所 示。
八、再按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一權利人同意分割。二權利人已參加共 有物分割訴訟。三權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項 但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規定。訴訟之結果，於第三人有 法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結 前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人； 前項受通知人得於通知送達後5日內，為第242條第1項之請 求；第1項受通知人得依第58條規定參加訴訟者，準用前條 之規定；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加 時已參加於訴訟，準用第六十三條之規定，民法第824條之1 第2、3項、民事訴訟法第67條之1、第67條分別定有明文。 查系爭土地之原共有人洪再添（即被告洪志忠之父）於81年 9月15日將其應有部分6分之1設定抵押權新臺幣60萬元予彰 化縣花壇鄉農會；原共有人即被告洪再金分別於81年10月19 日、87年2月2日將其應有部分6分之1，分別設定抵押權120 萬元、150萬元予彰化縣花壇鄉農會，本院已依前開法律規 定對上開抵押權人告知本件訴訟，抵押權人未到庭等情，此 有系爭土地登記簿謄本在卷足憑，故本件系爭土地分割後， 抵押權人彰化縣花壇鄉農會之抵押權應只移存於被告洪志忠 分得之如附圖所示編號B部分土地上、被告洪再金分得之如 附圖所示編號D部分土地上，併此敘明。
九、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分 配，不受任何共有人主張之拘束，本件係依被告洪志忠主張 之分割方案為分割，並由全體共有人按持分比例分配取得， 惟因分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標 的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法 對於各共有人而言，並無勝敗之問題，本件分割共有物之方 法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益， 並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴 而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用 負擔，如全部由原告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被 告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分 比例負擔之；至於被告洪志偉、洪志文辯稱渠等不願分擔本 件訴訟之任何費用云云，然如前所述仍應由兩造共同負擔之 ，始屬公允。故本件訴訟由勝訴之原告亦負擔一部分訴訟費 用，並以各共有人依系爭土地之應有部分予以計算，而由兩 造按附表二所示之訴訟費用負擔比例負擔之，爰判決如主文 第二項所示。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之 1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日 民事第三庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日 書記官 蔡政軒
附表一：
取得人 分配取得編號 面積 （平方公尺） 共有取得比例 備註 洪清義 A 3196.18 洪志忠 B 1065.40 袁逸笙 C （共有取得） 1065.39 1/3 洪志偉 1/3 洪志文 1/3 洪再金 D 1065.39 附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例。
編號 共有人姓名 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 １ 洪再金 1/6 3/18 ２ 洪志忠 1/6 3/18 ３ 洪清義 1/2 9/18 ４ 洪志偉 1/18 1/18 ５ 洪志文 1/18 1/18 ６ 袁逸笙 1/18 1/18