拆屋還地
臺灣彰化地方法院(民事),簡上字,107年度,58號
CHDV,107,簡上,58,20210426,1

臺灣彰化地方法院民事判決
107年度簡上字第58號
上 訴 人 黃美婷
訴訟代理人 林見軍律師
被上訴人 何秀鳳
訴訟代理人 張家萍律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107年3月1日
本院彰化簡易庭第一審判決（106年度彰簡字第232號），提起上
訴，本院於110年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及訴訟費用之裁 判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應將坐落彰化縣○○市○○段00000地 號土地上如附圖編號B所示之壁柱拆除，並將所占用之土地 返還予上訴人。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為坐落彰化縣○○市○○段00000地號土地 （下稱299-7土地）及其上門牌號碼彰化縣○○市○○○路000巷0 號房屋（下稱3號房屋）之所有人，而被上訴人則為鄰地彰 化縣○○市○○段000000地號土地（下稱299-10土地）及其上門 牌號碼彰化縣○○市○○○路000巷0號房屋（下稱5號房屋）之所 有人，詎被上訴人卻未經上訴人之同意，強行要求立拓營造 有限公司（下稱立拓公司）故意逾越299-7、299-10土地之 地界而在299-7土地上興建如附圖編號B所示之壁柱（下稱系 爭壁柱），已無權占有299-7土地面積0.14平方公尺，並妨 害上訴人之使用收益。因此，上訴人茲依民法第184條第1項 前段、第767條之規定，請求被上訴人將坐落299-7土地上之 系爭壁柱拆除，並返還所占用之299-7土地等語（按：上訴 人於原審聲請假執行部分，業經原審判決駁回確定，不予贅 述）。
二、被上訴人抗辯：　　　
（一）系爭壁柱為3、5號房屋之共同壁柱，即上訴人增建圖說之 正方形增建結構柱，故上訴人主張系爭壁柱為共同壁柱以 外之獨立柱體，並非可採。
（二）299-7、299-10土地原為訴外人賴煒傑所有，因賴煒傑與 泉宇建設股份有限公司（下稱泉宇公司）訂立合建契約， 賴煒傑遂同意泉宇公司在299-7、299-10土地上興建建物 ，因此，賴煒傑就299-7土地之占有使用收益權能即移轉 給泉宇公司，則泉宇公司基於299-7土地之占有使用收益



權能而在299-7土地上興建系爭壁柱，自有合法占用299-7 土地之權源；後泉宇公司將系爭壁柱、5號房屋之所有權 一併移轉予被上訴人時，系爭壁柱所占用之299-7土地亦 隨同移轉給被上訴人，則基於占有連鎖之法理，被上訴人 自屬有權占有系爭壁柱所坐落之299-7土地。（三）泉宇公司是基於與賴煒傑之合建契約而取得299-7土地之 利用權，嗣並再將與系爭壁柱密不可分之5號房屋移轉登 記予被上訴人，雖與民法第425條之1「土地及其土地上之 房屋同屬一人所有」未盡相同，但依最高法院91年度台上 字第1919號判決、93年度台上字第1328號判決意旨，應仍 得類推適用民法第425條之1之規定，認被上訴人所有之系 爭壁柱占用299-7土地有推定租賃關係存在而屬合法占有 。
（四）依泉宇公司106年12月5日泉宇字第106120501號函暨所附 之竣工圖、立拓公司106年12月8日立拓字第106120801號 函暨所附之增建圖說、立拓公司與上訴人之父黃金池於10 3年10月6日所簽訂之工程合約書暨所附之增建圖說所示， 上訴人於取得299-7土地所有權前，即已知悉系爭壁柱將 興建在299-7土地上，故上訴人實已默許被上訴人使用系 爭壁柱所占用之299-7土地而與被上訴人默示成立無償之 使用借貸契約，因此，被上訴人就系爭壁柱所占用之299- 7土地為有權占有。
（五）系爭壁柱為3、5號房屋之共用結構柱，已與3、5號房屋成 為一體，倘將系爭壁柱拆除，依臺中市建築師公會109年1 2月25日中市建師鑑字第50號鑑定報告書（下稱補充鑑定 報告書）所載，拆除系爭壁柱費用及補強費用合計高達新 臺幣（下同）87萬元以上，耗費甚鉅，又會損及3、5號房 屋之結構安全，而相對地，系爭壁柱僅占用299-7土地0.1 4平方公尺，且為室外邊角空間，旁邊復緊鄰排水溝渠， 若將系爭壁柱拆除，上訴人實無法為其他有效利用，且經 被上訴人多次向上訴人表示願向上訴人購買系爭壁柱所占 用之299-7土地面積或以支付償金等方式賠償其損害後， 上訴人均予以拒絕，並堅持以拆屋還地之途徑解決，可見 上訴人是以損害被上訴人之利益為主要目的，構成權利濫 用。
（六）依土地登記謄本、泉宇公司106年12月5日泉宇字第106120 501號函所附之竣工圖、立拓公司106年12月8日立拓字第1 06120801號函暨所附之增建圖說、立拓公司與上訴人之父 黃金池於103年10月6日所簽訂之工程合約書暨所附之增建 圖說所示，上訴人於登記為299-7土地之所有人前，即已



知悉系爭壁柱將興建在其日後所受讓之299-7土地上，卻 仍於事後主張拆除系爭壁柱，已有違誠信原則。三、原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人對其不 利部分，提起上訴，並聲明：（一）原判決駁回上訴人之訴 部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人應將坐落299-7 土地上之系爭壁柱拆除，並返還所占用之299-7土地。被上 訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）上訴人為299-7土地及其上3號房屋之所有人，而被上訴人 則為鄰地299-10土地及其上5號房屋之所有人；且被上訴 人曾委由立拓公司在299-7土地上以二次施工之方式興建 系爭壁柱，而占用299-7土地面積0.14平方公尺之事實， 為兩造所不爭執（見105補800卷第4頁；原審卷第10、22 、43、75、77、157頁、第59頁背面、第156頁背面；本院 卷第81頁），並有土地登記謄本、建物登記謄本、立拓公 司106年12月8日立拓字第106120801號函、附圖在卷可稽 （見105補800卷第8、9頁；原審卷第17、18、24、147、1 48頁），應屬真實。
（二）系爭壁柱之性質及位置為何？上訴人於受讓299-7土地前 是否即已知悉系爭壁柱之存在？
1、經本院就系爭壁柱之性質及位置一節，送請臺中市建築師 公會鑑定後，鑑定結果認：「土地複丈成果圖編號B部分 壁柱（按：即系爭壁柱），不為編號B2、B3建物（按：即 3、5號房屋）之共用結構柱，也不屬編號B2、B3建物合法 建物部分之共用結構柱，或增建部分之共用結構柱。」， 並依系爭壁柱現場位置、兩造之增建圖說，分別繪製詳圖 ，以示系爭壁柱與兩造之增建圖說原定規劃不同之處（見 補充鑑定報告書第5、10、18頁），可見僅供5號房屋增建 小樑使用之系爭壁柱，確已超出由立拓公司所提供予兩造 且以電腦軟體繪製之增建圖說範圍（見原審卷第80、148 頁），而非屬3、5號房屋之共用結構柱，故被上訴人以泉 宇公司106年12月5日泉宇字第106120501號函暨所附之竣 工圖、立拓公司106年12月8日立拓字第106120801號函暨 所附之增建圖說、立拓公司與上訴人之父黃金池於103年1 0月6日所簽訂之工程合約書暨所附之增建圖說為證，辯稱 ：系爭壁柱就是兩造增建圖說上以電腦軟體繪製之正方形 增建共用結構柱，即其所書寫之「增建結構柱」位置等語 （見本院卷第49、55頁），核與系爭壁柱之實際現場位置 不符，不足採信。
2、被上訴人固另辯稱：依泉宇公司106年12月5日泉宇字第10



6120501號函暨所附之竣工圖、立拓公司106年12月8日立 拓字第106120801號函暨所附之被上訴人增建圖說、立拓 公司與上訴人之父黃金池於103年10月6日所簽訂之工程合 約書暨所附之上訴人增建圖說、土地登記謄本所示，上訴 人於受讓299-7土地前，早已知悉系爭壁柱將興建在上訴 人所購買之299-7土地上，應受拘束等語（見本院卷第55 、57、59頁），然由前揭竣工圖、上訴人增建圖說、謄本 觀之（見105補800卷第8頁；原審卷第80至85、138、142 至146頁），系爭壁柱並無呈現在前揭竣工圖、上訴人增 建圖說、謄本上，且雖前揭謄本記載：「…金馬段888～954 建號之建築基地地號：金馬段…299-7…地號」，但屬違法 二次施工工程之系爭壁柱根本未經彰化縣彰化地政事務所 測量而予以登記在案（見原審卷第141頁），則上訴人自 無從透過前揭竣工圖、上訴人增建圖說、謄本知悉其所購 買之299-7土地上將有系爭壁柱之存在；又將前揭立拓公 司函文暨所附之被上訴人增建圖說與前揭上訴人增建圖說 、補充鑑定報告書相互對照（見原審卷第80、147、148頁 ；補充鑑定報告書第18頁），立拓公司所指上訴人應有一 定程度認知者，應是指兩造增建圖說上之正方形增建共用 結構柱，而非系爭壁柱，則前揭立拓公司函文自不足為有 利於被上訴人之認定。因此，被上訴人上開所辯：上訴人 於受讓299-7土地前，早已知悉系爭壁柱將興建在299-7土 地上，故上訴人應受拘束等語，並非可採。　　（三）被上訴人所有之系爭壁柱有無占有299-7土地之合法權源 ？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還 土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有是有正當權 源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意 旨參照）。兩造對於上訴人為299-7土地之所有人一節並 不爭執，則揆諸前揭說明，自應由被上訴人就其所有之系 爭壁柱有占用299-7土地合法權源之事實負舉證責任。 2、被上訴人雖以前詞置辯，惟查：
（1）被上訴人得以占有連鎖之法理對抗上訴人？ ①按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權 占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性



質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外， 第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有 之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（最 高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。 ②依土地房屋合建分售契約書、彰化縣彰化地政事務所建物 測量成果圖所載（見原審卷第139至141頁），229-7土地 之原所有人賴煒傑固有提供299-7土地予泉宇公司在其上 興建建物，然參以前揭合建分售契約書第1條、第5條之約 定：「甲方（按：即賴煒傑）提供坐落…為建築基地，由 乙方（按：即泉宇公司）斥資興建地上5層鋼筋混凝土結 構…」、「契約成立後，乙方應即委請建築師設計，並申 請建照，取得建照7日內甲方應將土地交乙方施工…」、「 乙方應於取得建照，甲方交地起90天內動工興建，並負責 於動工後550工作天完工，領得建物使用執照…」（見原審 卷第139頁），可見賴煒傑是同意交付229-7土地供泉宇公 司依建築法等相關建築法規取得建造執照，並在主管建築 機關核發之建造執照許可範圍內興建建物，而並未同意泉 宇公司在逸脫建造執照許可範圍外使用299-7土地，因此 ，依前所述，系爭壁柱既屬未經取得建造執照之二次施工 工程，而顯已逾越賴煒傑交付299-7土地直接占有予泉宇 公司之同意範圍，則系爭壁柱對賴煒傑而言，自無占有29 9-7土地之合法權源；再者，被上訴人已陳稱：泉宇公司 之營造廠商為立穩營造股份有限公司（下稱立穩公司）， 而其是委由立穩公司之子公司立拓公司增建系爭壁柱等語 （見原審卷第77頁），而立拓公司之存證信函復記載：「 …泉宇公司與本增建案無契約關係…」（見原審卷第161、1 62頁），則與賴煒傑簽訂前揭合建分售契約書之泉宇公司 是否有同意交付299-7土地予非營造廠商立穩公司之立拓 公司，而使立拓公司取得299-7土地之直接占有，誠有疑 問，而此亦未見被上訴人提出證據予以證明；何況，縱認 被上訴人得依占有連鎖之法理抗辯，因與泉宇公司簽訂前 揭合建分售契約書之人為299-7土地之原所有人賴煒傑， 故被上訴人依占有連鎖之法理所得對抗者亦是賴煒傑，而 非已輾轉自賴煒傑取得299-7土地所有權（見原審卷第49 、50頁）、不受前揭合建分售契約書拘束之上訴人，否則 豈非紊亂物權優先效力！故被上訴人辯稱：泉宇公司依前 揭合建分售契約書之約定，有在賴煒傑所有之299-7土地 上興建系爭壁柱之權源，而其既是從泉宇公司取得系爭壁 柱所有權，基於占有連鎖之法理，自同屬有權占有299-7 土地等語（見本院卷第51頁），並非可採。




（2）被上訴人得以推定租賃關係對抗上訴人？ 被上訴人援引最高法院91年度台上字第1919號判決、93年 度台上字第1328號判決意旨為其類推適用民法第425條之1 規定之論據（見原審卷第44、45頁；本院卷第53頁），然 前引判決是以「房屋所有人對土地所有人原已取得基地利 用權」、「房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權 及地上權」為前提基礎，而依前所述，被上訴人之前手泉 宇公司並無逸脫建造執照許可範圍而在299-7土地上興建 系爭壁柱之權限，且被上訴人亦無提出證據證明基於土地 房屋合建分售契約書取得299-7土地占有之泉宇公司確有 交付299-7土地之直接占有予立拓公司及同意立拓公司在2 99-7土地上興建系爭壁柱，可見泉宇公司、立拓公司均無 合法使用299-7土地建築系爭壁柱之合法權源，核與前引 判決之前提基礎不同，自難比附援引，故被上訴人辯稱： 應類推適用民法第425條之1之規定，認兩造間就299-7土 地、系爭壁柱有推定租賃關係存在等語（見本院卷第51、 53頁），難以採信。
（3）被上訴人得以使用借貸契約對抗上訴人？ 依前所述，系爭壁柱並無呈現在上訴人之父黃金池與立拓 公司所簽訂之工程合約書暨所附之增建圖說上，則上訴人 自無從知悉系爭壁柱將興建在其所購買之299-7土地上， 亦無可能因此默示同意被上訴人以系爭壁柱無償使用299- 7土地而與被上訴人成立使用借貸契約，故被上訴人辯稱 ：因上訴人早已知悉系爭壁柱將坐落在299-7土地上，故 與其默示合意成立使用借貸契約等語（見本院卷第55頁） ，並非有據。
（4）上訴人請求被上訴人拆除系爭壁柱，有無違反權利濫用禁止原則及誠信原則？　　　　　　　　　　　　 ①按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民 法第148條第1項、第2項定有明文。所謂行使權利不得以 損害他人為主要目的，是指行使權利，專以損害他人為目 的之情形而言，若為自己利益而行使，縱於他人利益不無 損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條規定之適 用。
②依前所述，被上訴人並無占有連鎖、推定租賃、使用借貸 等占有使用299-7土地之法律上權源存在，故上訴人行使 物上請求權，攸關其使用299-7土地之財產上利益，核屬 正當權利之行使，尚難遽認是以損害被上訴人為主要目的 ；又依補充鑑定報告書所載（見補充鑑定報書第6至10頁 ），雖拆除系爭壁柱、共用分戶牆會影響3、5號房屋增建



建物之結構安全，且拆除系爭壁柱費用及補強費用合計為 87萬元（即：29萬元＋58萬元＝87萬元），然臺中市建築師 公會已表示為避免影響3、5號房屋增建建物之結構安全， 所以須先做補強，並提供具體之拆除及補強工程施作方法 供兩造及本院參酌（見補充鑑定報書第6至10、18、19頁 ），可見由被上訴人先在其所有之5號房屋內施做補強工 程，再拆除系爭壁柱，即無有害3、5號房屋增建建物結構 安全之虞；另依被上訴人所出具予立拓公司之切結書所載 ：「因客戶變更外推部份其因結構基礎已完成…客戶強行 再行將牆面向外推其5～10公分距離，此項已完整告知客戶 後續嚴重性，故影響其後續結構及產權相關問題，爾後其 發生任何相關問題，客戶自行處理，一概與本公司無關。 」（見105補800卷第14頁；原審卷第156頁背面），及由 立拓公司所提供、並經被上訴人簽名確認之增建圖說上有 逾越5號房屋牆面之系爭壁柱手繪痕跡觀之（見原審卷第1 48頁），足見被上訴人於委由立拓公司施做包含系爭壁柱 在內之二次施工工程時，即已預見會有越界建築之爭議， 但卻仍繼續委由立拓公司持續施做，堪認被上訴人主觀上 已有逾越299-7、299-10土地地界興建系爭壁柱之直接故 意存在，則依民法第796條第1項、第796條之1第1項不保 護故意逾越地界者之規範意旨，縱使被上訴人因此須自行 負擔87萬元或高於87萬元之補強與拆除費用，亦是被上訴 人咎由自取，不值得予以同情；再者，系爭壁柱雖僅占用 299-7土地0.14平方公尺，但拆除屬違章建築之系爭壁柱 後，本屬法定空地之0.14平方公尺仍具便於日照、通風、 採光及防火等增進上訴人之舒適、安全之效用，對於上訴 人而言，猶具使用利益，且在建築管理法令上，亦符合公 共利益，免予拆除，反而僅為滿足被上訴人個人之私益而 已。從而，被上訴人抗辯：拆除系爭壁柱後，上訴人並無 法有效利用299-7土地0.14平方公尺，反而將損及3、5號 房屋之結構安全，且造成其須支付高達87萬元以上之補強 與拆除費用，故上訴人已構成權利濫用等語（見本院卷第 55至57頁），並非可採。
③系爭壁柱並無呈現在上訴人之父黃金池與立拓公司所簽訂 之工程合約書暨所附之增建圖說上，故上訴人於受讓299- 7土地前，並不知悉系爭壁柱將興建在其所購買之299-7土 地上一節，業經本院說明如上，故被上訴人辯稱：上訴人 於登記為299-7土地之所有人前，即已知悉系爭壁柱將興 建在299-7土地上，卻仍於事後主張拆除系爭壁柱，已有 違誠信原則等語（見本院卷第58、59頁），不足採信。



（四）至被上訴人雖聲請向臺中市建築師公會補充說明關於為何 拆除之範圍及於5號房屋、若僅拆除系爭壁柱，則補強與 拆除費用為何、若考量河道作業，則補強與拆除費用是否 高於87萬元等節（見本院卷第245、256頁），然依補充鑑 定報告書所示（見補充鑑定報告書第19頁），該公會認應 拆除至299-10土地上之5號房屋共用分戶牆部分，應僅是 為讓被上訴人於拆除系爭壁柱後有施做貼二丁掛磚及防水 等工程之厚度空間，避免施做該等工程後又逾越299-7、2 99-10土地間之地界而已，倘被上訴人之後不願施做該等 工程而決定不拆除該5號房屋共用分戶牆部分，應亦不影 響經補強後之3、5號房屋增建建物之結構安全；再者，依 前所述，縱使補強與拆除費用高於87萬元，本院同認不應 保護故意逾越地界興建系爭壁柱之被上訴人，故被上訴人 上開聲請，殊無調查之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人所有之系爭壁柱既無占有使用299-7土 地之法律上權源存在，自屬無權占有，並已妨害上訴人所有 權之行使，且上訴人對系爭壁柱行使物上請求權，並無權利 濫用及違反誠信原則之情事，故上訴人依民法第767條第1項 前段、中段之規定，請求被上訴人將坐落299-7土地上之系 爭壁柱拆除，並返還所占用之299-7土地予上訴人，為有理 由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴 意旨指摘原審判決不當，請求廢棄改判，為有理由，爰將之 廢棄並改判為如主文第一、二項所示。另本院命被上訴人返 還之遭占用299-7土地面積價額雖未逾50萬元，但本判決既 於宣示時即告確定，則自無依職權宣告假執行之必要，附此 敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　26　　日 民事第四庭 審判長法　官　陳瑞水
法 官 徐沛然
法 官 許嘉仁
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　26　　日 書記官　曾靖雯
附圖：彰化縣彰化地政事務所106年1月25日彰土測字第209號土 地複丈成果圖。