臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1974號
原 告 顏大非
被 告 余遠達
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國110年4月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○號二樓之二房屋及上揭房屋所屬B2-34號汽車位及B3-18號機車位遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零肆佰肆拾柒元，及自民國一百零九年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年五月二十五日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰伍拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾捌萬壹仟陸佰貳拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬零肆佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
本件被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：被告承租原告所有門牌號碼臺北市○○ 區○○路0段0號2樓之2（下稱系爭房屋）及系爭房屋所屬 B2-34號汽車位、B3-18號機車位（下合稱系爭兩車位），租 期自民國107年12月15日起至108年12月14日止，經雙方同意 延長至109年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）35,000 元，押租金2個月，並由其母代理伊與被告簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），然被告於108年4、5月並未給付租金
，其同年12月及109年1月各僅匯款30,000元，自同年2月起 即未付依系爭租約之約定給付租金，經原告於同年5月18日 發函（下稱系爭存證信函）催告於5日內清償積欠租金，否 則終止系爭租約，並於同年月25日終止系爭租約，而被告仍 未搬遷，且尚積欠租金288,350元（計算式：108年4月至109 年7月應收560,000元（35,000×16＝560,000）－實收271,6 50元＝288,350），縱扣除押租金，仍已逾4個月，爰依第76 7條第1項、第455條前段、第440條第1、2項等規定，請求返 還系爭房屋。並給付積欠租金288,350元；另系爭租約業經 終止後，被告仍未給付租金，亦仍無權占有系爭房屋，爰依 民法第179條前段之規定，請求被告自109年5月25日起至返 還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利。並聲 明：（一）被告應將系爭房屋及系爭兩車位遷讓返還原告。 （二）被告應給付288,350元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應 自109年5月25日起至返還系爭房屋止，按月給付原告35,000 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雖未於最終言詞辯論期日到場，惟曾於前次言詞辯論期 日略以：被告有承租系爭房屋，並有人代為支付租金，目前 確實居住系爭房屋，其戶籍址位於烏來，資為抗辯。三、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。又終止契約應向他方當事人以意思表示為之 ；非對話而為意思表示者，其意思表示達到相對人時，發 生效力，民法第258條第1項、第263條、第95條第1項定有 明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍， 置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。經查： 1.查原告主張被告承租原告所有系爭房屋及系爭兩車位，租 期自107年12月15日起至108年12月14日止，經雙方同意延 長至109年12月14日止，每月租金35,000元，押租金2個月 ，並由其母代理伊與被告簽訂系爭租約，惟被告於108年4 、5月並未給付租金，其同年12月及109年1月各僅匯款30, 000元，自同年2月起即未付依約給付租金，經原告於同年 5月18日以系爭存證信函催告於5日內清償積欠4個租金，
否則終止系爭租約等事實，業據原告提出系爭租約、系爭 存證信函暨掛號郵件收件回執為證【見本院內湖簡易庭 109年度湖簡字第1590號卷（下稱湖簡卷）第17至27頁、 本院卷第54至60頁】，自堪信為真實。
2.而被告到庭陳稱有承租系爭房屋，並有人代為支付租金， 目前確實居住系爭房屋等情（見本院卷第48至49頁），足 認被告曾與原告簽訂系爭租約，迄今仍居住於系爭房屋情 形，被告本應依系爭租約約定，於上開租賃期間內依約給 付租金。
3.原告主張被告積欠逾2個月以上之租金，並經寄送系爭存 證信函寄送系爭房屋催告被告5日內給付積欠租金，否則 以終止系爭租約，而系爭存證信函於109年5月19日送達由 被告居住之系爭房屋地址，惟被告並未給付等情，亦有原 告所提出系爭租約、系爭存證信函暨掛號郵件收件回執可 為佐證，而被告雖曾到庭陳稱：有人代為支付租金等情， 惟並未提出實際給付租金之時間、金額及相關給付證明到 院，是無法認定被告所述有人代為支付租金等情為可採信 。是原告所為主張堪以採信。依上規定，系爭租約應於19 日起屆滿5日之同年月24日24時發生終止效力。而被告於 系爭租約終止後迄今仍占用系爭房屋及系爭兩車位，則原 告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋及系爭兩車 位遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。
（二）次按系爭租約第3條之約定租金每月35,000元，則被告於 租賃期間內，即負有按月給付原告35,000元租金之義務。 而本件原告主張被告自108年4月至109年7月應收560,00 0 元，實收271,650元，尚積欠288,350元等情，而被告僅到 庭陳稱：有人代為支付租金等情，並未提出實際給付租金 之時間、金額及相關給付證明到院，是無法認定被告所述 有人代為支付租金等情為可採信。惟系爭租約既已經原告 於109年5月24日終止，故原告所得依系爭租約請求被告給 付之租金，僅應計算至109年5月24日，故應給付之租金金 額為482,097元（計算式：35,000×13＋35,000×24/31＝ 48 2,097，元以下四捨五入）。又被告亦未針對原告所主 張實收租金271,650元部分予以否認或爭執下，是原告請 求自108年4月至109年5月24日積欠租金210,447元（計算 式：482,097－271,650＝210,447），洵屬有據，應予准 許。而原告逾上開請求積欠租金部分，為無理由，應予駁 回。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他 人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利 之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決意旨參照）。經查，系爭租約於109年5月24日 終止，已如上述，被告自109年5月25日起無合法占有權源 ，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收 益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房 屋可能獲得相當於租金之利益，被告依系爭租約承租系爭 房屋之租金為每月35,000元，是原告請求被告自109年5月 25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元， 亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第440條第1、2項、系 爭租約第3條及民法第179條請求被告：（一）被告應將系爭 房屋及系爭兩車位遷讓返還原告。（二）被告應給付210,44 7元及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月1日（送達證書見湖 簡卷第39頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。（三）被告應自109年5月25日起至返還系爭房屋止，按 月給付原告35,000元，均為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，則無理由，應予駁回。又原告依民法第455條規定請 求被告遷讓返還系爭房屋，既經准許，其就同一聲明併依民 法第767條第1項前段規定而為請求，自無贅予論述必要，附 此指明。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論 列。
六、末就原告勝訴部分，其所為假執行之聲請，經核尚無不合， 爰酌定相當之擔保金額，併准許之，另依職權宣告如被告為 原告預供相當之擔保，得免為假執行；至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第1、2項，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
書記官 陳紀元