臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1093號
原 告 財團法人台灣基督教門諾會
法定代理人 李紫陽
訴訟代理人 鐘耀盛律師
被 告 陳澤民
陳彧馨
共 同
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 告 郭陳瓊雲
周永和
陳嬪嬪
陳玟玟
陳枝挺
陳珊珊
陳四維
陳枝榮
林舜乾
林士弘
林千幼
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年4 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，准予分割，分割方法為：上開土地分歸原告所有，原告應按如附表二所示金額補償被告。
訴訟費用由兩造依如附表一所示比例負擔。
事實及理由
一、被告郭陳瓊雲、周永和、陳嬪嬪、陳玟玟、陳枝挺、陳珊珊 、陳四維、陳枝榮、林舜乾、林士弘、林千幼均未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（
下稱系爭土地）為兩造共有，所有權應有部分如附表一所示 ，並無因物之使用目的不能分割，亦無契約訂有不分割之期 限，且兩造無法就分割方法達成協議，爰依民法第823 條第 1 項、第824 條第2 項規定，請求判決分割系爭土地。又系 爭土地全部為原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段 000 巷00號、同巷47號房屋（下稱系爭房屋）所占，將系爭 土地全部分歸原告所有，由原告按如附表二所示鑑定價格補 償被告，為最妥適之分割方案等語。並聲明：兩造共有系爭 土地，准予分割，分割方法為：系爭土地分歸原告所有，原 告應按如附表二所示金額補償被告。
三、被告陳澤民、陳彧馨、陳枝榮則以：系爭土地之使用分區為 「第三種住宅區」，依臺北市土地使用分區管制自治條例第 17條規定，其最小建築面積為128 平方公尺，然系爭土地之 面積僅11平方公尺，未達最小建築面積，屬於臺北市畸零地 使用自治條例第3 條第1 項第1 款規定之畸零地，不宜再細 分，且原告所有系爭房屋占用系爭土地，未經其他共有人同 意，並作為基督教門諾會大同教會使用，且將系爭土地併同 毗鄰其所有同小段626 地號土地（下稱626 地號土地）、同 小段637 地號土地（下稱637 地號土地）共同使用，系爭土 地宜全部分歸原告；又因原告將來以其所有626 地號土地、 637 地號土地重新建築房屋時，應向被告買受系爭土地其餘 應有部分，626 地號土地為系爭土地畸零地之唯一合併地， 系爭土地須與626 地號土地合併始得建築，依臺北市畸零地 使用自治條例第8 條規定，原告欲以626 地號土地為建築時 ，應依臺北市畸零地調處委員會全體委員會議近一年度建議 價額買受系爭土地其餘應有部分，該價額依臺北市政府108 年9 月3 日府授都建字第1083228256號函應為公告現值之2. 32倍，依此計算系爭土地價值為新臺幣（下同）4,210,800 元（即11平方公尺×公告現值165,000 元×2.32倍＝4,210, 800 元），原告應以此價格作為標準補償被告；千禾不動產 估價師事務所作成之不動產鑑定報告（下稱系爭鑑定報告） 及該所於民國110 年2 月9 日（110 ）禾文字第0012號函所 提補充說明（下稱系爭補充說明），係以系爭土地無法建築 為基礎，並未將拆除原有建物後合併建築之可能列入估價考 量，然原告已計畫將系爭房屋拆除重建，系爭鑑定報告以系 爭土地無法建築作為基礎估價，未顧及原告已計畫將系爭土 地及626 地號土地上之系爭房屋拆除後合併上開2 筆土地重 新建築，導致鑑定價格被嚴重低估，不應以系爭鑑定報告作 為被告應受補償金額之依據；且系爭鑑定報告以公告現值與 系爭土地相同之同小段695-1 地號土地（下稱695-1 地號土
地）作為比準地，並認定比準地之價格為每坪1,265,000 元 即每平方公尺382,663 元，以系爭土地為畸零地無法合併開 發為由，認定其價格應較比準地減少38％，未顧及原告已計 畫將系爭土地及626 地號土地上之系爭房屋拆除後合併上開 2 筆土地重新建築，其調降顯屬有誤，應以比準地之價格即 每坪1,265,000 元作為系爭土地之價格等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
四、其餘被告均經合法通知無正當理由不到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
五、本院心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。原告主張系爭土地 為兩造共有，所有權應有部分如附表一所載，有土地登記謄 本（見本院士調字卷第18至21頁）、土地建物查詢資料（見 本院卷第47至50頁）在卷可稽，系爭土地並無因物之使用目 的不能分割之情事，且兩造並未訂有不分割之期限，復無法 就分割方法達成協議，原告請求判決分割兩造共有系爭土地 ，應屬有據。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法 第824 條第2 項、第3 項分別定有明定。又共有物分割之方 法，由法院依職權定之，不受當事人聲明之拘束（最高法院 68年台上字第3247號判例及69年度第8 次民事庭會議決議㈡ 參照）。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係 、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經 濟原則，其分割方法始得謂為適當。經查，系爭土地全部為 原告所有系爭房屋所占，有地籍圖謄本（見本院士調字卷第 10頁）、建物登記謄本（見本院士調字卷第22頁）、勘驗筆 錄（見本院卷第229 頁）、複丈成果圖（見本院卷第257 頁 ）、現場照片（見本院卷第105 頁）、地籍地形整合圖面查 詢結果（見本院卷第107 頁）在卷可稽，又原告及被告陳澤 民、陳彧馨、陳枝榮所提分割方案，均係將系爭土地全部分 歸原告所有，經本院審酌系爭土地之面積、經濟效用、實際
使用狀況、全體共有人之利益及意願、兩造所有權應有部分 之比例及價值，認採原告及被告陳澤民、陳彧馨、陳枝榮所 提之上開分割方案，應為適當之分割方法。
㈢經本院囑託千禾不動產估價師事務所鑑定，經該所不動產估 價師依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場 現況，採用比較法進行評估，系爭土地價值為每坪單價764, 000 元、總價2,542,210 元（系爭鑑定報告所載總價2,542, 000 元係將千元以下捨去），有系爭鑑定報告在卷可稽（附 於本院卷後），依此計算，原告應補償被告之金額詳如附表 二所載。
㈣至被告陳澤民、陳彧馨、陳枝榮抗辯因原告將來以其所有62 6 地號土地、637 地號土地重新建築房屋時，應向被告買受 系爭土地其餘應有部分，626 地號土地為系爭土地畸零地之 唯一合併地，系爭土地須與626 地號土地合併始得建築，依 臺北市畸零地使用自治條例第8 條規定，原告欲以626 地號 土地為建築時，應依臺北市畸零地調處委員會全體委員會議 近一年度建議價額買受系爭土地其餘應有部分，該價額依臺 北市政府108 年9 月3 日府授都建字第1083228256號函應為 公告現值之2.32倍，依此計算系爭土地價值為4,210,800 元 （即11平方公尺×公告現值165,000 元×2.32倍＝4,210,80 0 元），原告應以此價格作為標準補償被告云云。惟原告並 不確定是否會將系爭土地及626 地號土地上之系爭房屋拆除 後合併上開2 筆土地重新建築，此業據原告陳述明確（見本 院卷第264 頁），且被告對此並未舉證證明以實其說，其據 此抗辯應依上述標準按公告現值2.32倍計算系爭土地價值為 4,210,800 元云云，尚非可採。
㈤被告陳澤民、陳彧馨、陳枝榮抗辯系爭鑑定報告（附於本院 卷後）及系爭補充說明（見本院卷第319 至345 頁），係以 系爭土地無法建築為基礎，並未將拆除原有建物後合併建築 之可能列入估價考量，然原告已計畫將系爭房屋拆除重建， 系爭鑑定報告以系爭土地無法建築作為基礎估價，未顧及原 告已計畫將系爭土地及626 地號土地上之系爭房屋拆除後合 併上開2 筆土地重新建築，導致鑑定價格被嚴重低估，不應 以該鑑定報告作為被告應受補償金額之依據云云。惟原告並 不確定是否會將系爭土地及626 地號土地上之系爭房屋拆除 後合併上開2 筆土地重新建築，此業據原告陳述明確（見本 院卷第264 頁），且被告對此並未舉證證明以實其說，其據 此抗辯系爭土地鑑定價格被嚴重低估云云，亦非可採。 ㈥被告陳澤民、陳彧馨、陳枝榮抗辯系爭鑑定報告以公告現值 與系爭土地相同之695-1 地號土地作為比準地，並認定比準
地之價格為每坪1,265,000 元即每平方公尺382,663 元，以 系爭土地為畸零地無法合併開發為由，認定其價格應較比準 地減少38％，未顧及原告已計畫將系爭土地及626 地號土地 上之系爭房屋拆除後合併上開2 筆土地重新建築，其調降顯 屬有誤，應以比準地之價格即每坪1,265,000 元作為系爭土 地之價格云云。惟原告並不確定是否會將系爭土地及626 地 號土地上之系爭房屋拆除後合併上開2 筆土地重新建築，此 業據原告陳述明確（見本院卷第264 頁），且被告對此並未 舉證證明以實其說，其據此抗辯系爭鑑定報告認定系爭土地 價格應較比準地減少38％有誤云云，亦不可採。六、綜上所述，原告依據民法第823 條第1 項、第824 條第2 項 規定，請求判決分割兩造共有系爭土地，為有理由，應予准 許；其分割方法，應為系爭土地分歸原告所有，原告應按如 附表二所示金額補償被告。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均 不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明 。
八、按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1 定有明文。共有物分割事件，應由法 院斟酌經濟效用並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法， ，不受當事人聲明之拘束，由兩造依勝敗比例負擔訴訟費用 ，顯失公平，爰依上揭規定，命兩造依如附表一所示應有部 分比例負擔訴訟費用。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
民事第三庭 法 官 陳世源
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
書記官 吳婉萱
附表一
┌──┬──┬───────┬───────┐
│編號│稱謂│共 有 人│ 應 有 部 分 │
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│ │原告│財團法人台灣基│1604/2025 │
│ │ │督教門諾會 │ │
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│ 1 │被告│陳澤民 │1/9 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│ 2 │被告│郭陳瓊雲 │2/81 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│ 3 │被告│周永和 │1/2025 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│ 4 │被告│陳嬪嬪 │公同共有2/81 │
├──┼──┼───────┤ │
│ 5 │被告│陳玟玟 │ │
├──┼──┼───────┤ │
│ 6 │被告│陳枝挺 │ │
├──┼──┼───────┤ │
│ 7 │被告│陳珊珊 │ │
├──┼──┼───────┤ │
│ 8 │被告│陳四維 │ │
├──┼──┼───────┤ │
│ 9 │被告│陳枝榮 │ │
├──┼──┼───────┼───────┤
│10 │被告│陳彧馨 │4/90 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│11 │被告│林舜乾 │1/1215 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│12 │被告│林士弘 │1/1215 │
├──┼──┼───────┼───────┤
│13 │被告│林千幼 │1/1215 │
├──┼──┴───────┼───────┤
│合計│ │1/1 │
└──┴──────────┴───────┘
附表二
┌──┬────┬──────┬─────────┬───────────────┐
│編號│共 有 人│應 有 部 分│應 受 補 償 金 額 │ 備 註 │
│ │ │ │（新臺幣） │ （計算式，元以下四捨五入） │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│ 1 │陳澤民 │1/9 │282,468元 │1/9×2,542,210＝282,468 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│ 2 │郭陳瓊雲│2/81 │62,771元 │2/81×2,542,210＝62,771 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│ 3 │周永和 │1/2025 │1,255元 │1/2025×2,542,210＝1,255 │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│ 4 │陳嬪嬪 │公同共有2/81│62,771元 │2/81×2,542,210＝62,771 │
├──┼────┤ │ │ │
│ 5 │陳玟玟 │ │ │ │
├──┼────┤ │ │ │
│ 6 │陳枝挺 │ │ │ │
├──┼────┤ │ │ │
│ 7 │陳珊珊 │ │ │ │
├──┼────┤ │ │ │
│ 8 │陳四維 │ │ │ │
├──┼────┤ │ │ │
│ 9 │陳枝榮 │ │ │ │
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│10 │陳彧馨 │4/90 │112,987元 │4/90×2,542,210＝112,987 │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
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│11 │林舜乾 │1/1215 │2,092元 │1/1215×2,542,210＝2,092 │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│12 │林士弘 │1/1215 │2,092元 │1/1215×2,542,210＝2,092 │
│ │ │ │ │ │
├──┼────┼──────┼─────────┼───────────────┤
│13 │林千幼 │1/1215 │2,092元 │1/1215×2,542,210＝2,092 │
│ │ │ │ │ │
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註：鑑定總價經計算後應為2,542,210 元（計算式：764,000 元/ 坪×0.3025×11平方公尺＝2,542,210 元），系爭鑑 定報告所載總價2,542,000 元係將千元以下捨去，有本院 公務電話紀錄在卷可稽。