臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三四四七號
原 告 丙○○○
乙○○
右二人共同
訴訟代理人 孫天麒律師
被 告 三盟建設股份有限公司 設台北市○○○路○段九六號八樓
法定代理人 丁○○
被 告 源利工程股份有限公司 設台北市○○○路○段九六號六樓之一
法定代理人 甲○○
右二人共同
訴訟代理人 陳智義律師
複 代理人 劉純增律師
紀復儀律師
右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告源利工程股份有限公司應給付原告丙○○○新台幣捌拾參萬捌仟零柒拾柒元，及
自民國八十八年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告源利工程股份有限公司應給付原告乙○○新台幣壹拾萬零壹仟壹佰貳拾肆元，及
自民國八十八年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告源利工程股份有限公司負擔三分之一，餘由原告丙○○○負擔六分之
三、被告乙○○負擔六分之一。
本判決於原告丙○○○勝訴部分，於原告丙○○○以新台幣貳拾壹萬元為被告源利工
程股份有限公司供擔保後，得假執行，但被告源利工程股份有限公司於假執行程序實
施前預以新台幣捌拾參萬捌仟零柒拾柒元為原告丙○○○供擔保後，得免為假執行。
本判決原告乙○○勝訴部分，於原告乙○○以新台幣肆萬元為被告源利工程股份有限
公司供擔保後，得假執行，但被告源利工程股份有限公司於假執行程序實施前預以新
台幣壹拾萬零壹仟壹佰貳拾肆元為原告乙○○供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應連帶給付原告丙○○○新台幣（下同）二百七十二萬元，連帶給付原告
乙○○四十八萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之五計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告丙○○○係座落台北縣新店市○○路十號一樓及十二號一樓房屋之所有權
人，陳伶係同座落十二號二樓之所有權人，八十四年初，被告三盟設股份有限
公司（下同三盟公司）為起造人，被告源利工程股份有限公司（下稱源利公司
）為承造人，依台北縣政府八十三年度建字第一一九七號建造執照，在緊鄰系
爭房屋處工興建「天闊新建大樓」，因其施工嚴重影響系爭房屋居住品質，且
系爭房屋亦漸漸出現牆壁、地板裂縫，門窗變形等損害，致根本不適於居住，
因而亦無人願意承租。八十八年間，前述工將完工，而系爭房屋之損壞則益形
擴大，原告乃與部分鄰居委請台灣省結構技師公會進行鑑定，結果發現系爭房
屋之損壞係被告施工所致，即被告源利公司亦曾發函承認其施工造成系爭房屋
損壞，顯見被告係共同不法侵害原告之權利，應依民法第一百八十五條第一項
規定，對原告連帶負過失侵權行為之損害賠償責任。
二、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及
所失利益為限，民法第二百十六條定有明文，系爭房屋本均由原告出租與他人
居住，原告得有租金收益，但因被告施工致無法繼續出租，原告自受租金利益
之損失。查：
㈠系爭十二號一樓本由原告丙○○○出租與訴外人林柏華，約定租期自八十四
年七月起至八十七年六月止，每月租金四萬元，但承租人因被告施工乃房屋
發生損壞，僅租用二個月即遷出，自八十四年九月起即無法再行租，則自期
時起算至八十八年六月，共四十六個月，其租金損失為一百八十四萬元。
㈡系爭十號一樓因前述原因本亦無法出租，嗣被告源利公司為便利其自身施工
方便，乃向原告丙○○○承租為工務所使用，惟該被告僅租至八十六年八月
止，自同年九月起不再續租，亦無其他人願意承租供居住之用，至八十八年
六月止，共二十二個月，其每月租金應比照前述十二號一樓計算，則此部分
之租金損失為八十八萬元。
㈢系爭十二號房屋，在八十六年六月前係由原告乙○○以每月二萬元出租與訴
外人釋傳光，嗣因房屋損而未能續租，自應按每月二萬元計算損害，此部分
自八十六年七月起算至八十八年六月，共二十四個月，總額四十八萬元。
㈣系爭房屋乏人問津，主要係內部破損，而被告始終不予修繕處理所致，現因
該損壞部分業經於八十八年七月間達成和解，故原告所受租金損失係算至同
年六月為止，附此敘明。
三、綜上所據，原告丙○○○所受租金利益之損失共計二百七十二萬元，乙○○所
受租金利益損失為四十八萬元，此等損失係被告共同侵權行為所致，自應由被
告連帶賠償之，系爭房屋損壞部分，兩造已經由台北縣政府工務局協調達成和
解，惟系爭房屋因被告施工及所造成損壞，致無法出租之損失，被告則不願處
理，為此提起本件訴訟。
四、按因侵權行為所生之害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，
二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條第一項前段定有明文，所謂知有損
害及賠償義務人，係指明知而言，本件原告於起訴狀已陳明係於八十八年被告
之工地將近完工，經台灣省結構技師公會鑑定，始發現系爭房屋之損壞乃被告
施工所致，亦即原告此時始明知有賠償義務人，則原告之損害賠償請求權時效
，應自原告得知鑑定結果時起算，顯尚未罹於消滅時效。原告起訴固主張系爭
十二號一樓承租人林柏華因被告施工及房屋發生損壞，僅租二個月即遷出，十
號一樓無法出租及十二號二樓未能續租等情，但均僅指發現房屋損壞而言，非
謂原告於承租人遷出或不續租時，即已明知有賠償義務人，被告辯稱時效消滅
等語，即有誤會，況原告係請求不能出租之損害賠償，其請求權係時間經過而
陸續發生，自不能於發生前先行起算時效。被告辯稱原告早於八十四年七月即
知「因被告之施工造成鄰損」等語，要非可採。
五、關於被告源利公司曾發函承認其施工造成系爭房屋損壞一事，除曾致函原告乙
○○外，亦曾以同一內容致函原告丙○○○，由此存證信函可知，被告源利公
司已承認其施工與系爭房屋損壞之間，有因果關係存在，而損壞之房屋，必然
無人願意承租，乃明顯之經驗法則，自無庸舉證，至被告提出之和解書，係兩
造經台北縣政府就房屋損壞部分調解而成立，租金問題自始不在和解範圍內，
自不容被告據以對抗原告。
六、被告三盟公司為「天案新建大樓」之起造人，亦即建造該建築物之申請人，則
承造人即被告源利顯係三盟公司所僱請並受其監督，應依民法第一百八十八條
第一項規定，對原告連帶負損害賠償責任，即就建築法之規定觀之，承造人若
有變更，應由起造人申報讓管主管機關備案，起造人應依照核定工程圖樣及說
明書施工，違反者，處其起造人或承造人或監造人三千元以下罰鍰，亦均可見
起造人對如何施工，有管控之權責，從而，被告三盟公司以其並不施作辯，應
無可採。
七、系爭房屋之課稅現值為：環河路十號一樓三八四、五○○元；同路十二號一樓
四八一、三○○元；同路十二號二樓四七五、六○○元。又上開房屋之基地座
落於台北縣新店市○○段第四七五地號，總面積八○五點八八平方尺，惟因該
大廈係地主與建商合建，目前上開三戶房屋之基地尚未完成全部移轉登記（有
部分現以陳光超名義登記，至乙○○雖登記萬分之二九○，但乙○○名下有二
戶房屋），故只能暫以建商所計算之基地權利範圍為依據，即：十號一樓萬分
之二○○，相當於一六點一平方公尺；十二號一樓應有部分萬分之二二一，相
當於一七點八平方公尺；十二號二樓萬分之二二○，相當於一七點七平方公尺
，至上開基地八十六年七月之當期申報地價，則為每平方公尺一一、二○○元
。次按損害賠償以補被害人所受損害及所失利益為範，就本件損害係指房屋不
能出租之損失而言，其金額自應依據附實際交易價格判斷，較為合理，證人施
慶宏已證稱系爭房屋所在之大廈樓上有每月租金一萬八千元之成交紀錄，另原
告乙○○於系爭房屋對面擁有環河路十一號一樓及二樓房屋，現出租與訴外人
井寶琳，每月租金共為六萬元，均可徵系爭屋附近之交易，應足為原告請求之
佐證。
參、證據：提出㈠所有權狀影本三份、㈡台灣省結構技師公會鑑定報告書節本影本一
份、㈢存證信函影本一份、㈣房屋租賃契約三份、㈤存證信函影本一份、㈥房屋
稅單影本三份、㈦變更起訴人申請書附表影本一份、㈧土地登記謄本影本二份、
㈨房屋租賃契約公證書影本一份為證，並聲請訊問證人施慶宏。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告請求權時效業已消滅：
㈠原告丙○○○於起訴狀內自承八十四年七月與訴外人林柏華訂有租約至八十
七年六月止，..... 但因承租人因被告施工及房屋發生損壞，僅租月二個
月隨即遷出等語，職是原早於八十四年七月即知因被告之施工造成鄰損，卻
遲至八十八年八月起訴主張，其請求權罹於時效消滅。
㈡另原告丙○○○就十號一樓房屋與被告源利公司訂有至八十六年八月止之租
約，並不爭執，然基前述原因就本建物亦早於八十四年七月即知損害發生，
卻遲至八十八年八月訴訟主張，時效業已消滅。
㈢原告乙○○自承伊之十二號二樓房屋，亦因房屋損壞而未能續租，準此原告
乙○○之損害賠償請求權，亦因消滅時效而消滅。
㈣雖原告主張源利公司發函施工造成系爭損壞事，惟查該函之收件人乃原告乙
○○，不及另原告丙○○○，自不得由丙○○○弔為權利主張之依據，另由
所呈和解書可證，原告並未就租金損失部分向被告主張。
二、損害與租金並無因果關係：
㈠被告否認原告與林柏華及釋傳光租約之真實性，原告就此應予證實。
㈡原告主張渠等受有租金收入之損失，惟加害行為與損害之間須有相當因果關
係，該等損失始得請求，然本件因果關係並不具備，蓋我國年不動產景氣低
迷週所共知，空屋餘屋充斥，承租人、買屋者選擇機會增加，是若地點不佳
，價格不具競爭力等因素，均致房屋無法出租，是兩者有無因果關係存在，
原告應證明。
三、查土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管縣市政府得
依前項所定標準強制減定之」，復依土地法施行法第二十五條規定「土地法第
九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依
該管市縣地政機關估定之價額」，另同法第一四八條規定「所謂法定地價為申
報地價」，按上開規定乃強制規定，縱若原告等受有租金利得之損害，其租金
應受土地法規定之限制。
四、被告三盟公司並非共同侵權行為人：
㈠按侵權行為人須有不法之行為，且就行為有故意過失，本件原告主張被告三
盟公司就損害與另被告源利公司係共同侵權行為所致，惟查，如原告所言系
爭「天闊」案大樓，被告三盟公司為起造人，而源利公司為承造人。稱起造
人，依建築法第十二條規定乃建造該建築物之申請人，同法所稱承造人依規
定乃營造業，同時參酌建築法第十五條規定「營業造應設專任工程人員，負
承攬工程之施工責任」，職是身為起造人之三盟公司僅負責申請建造建物，
並不施作，自始而終而加害之不法行為，何來因共同侵權行為，是原告之主
張恐有誤會。
㈡次查原告主張依據建築法第五十五條第一項第二款、第三十九條及第八十七
條等規定，逕認被告間為僱傭關係，而一改原先主張原被告二人係共同侵權
行為人之主張，惟查上開規定乃主管機關為執行行政管理所課起造人、承造
人之義務，違之者，處以罰鍰之處分，得否據此認定被告二人之關係為僱傭
契約，若得以此認定當事人間私法關係何，除有違私法自自治原則外，則起
造人與承造人一體適用一「僱傭」關係而已，其不合常情不言自明，復與社
會上建築業與營造業間為承攬委任關係之狀況相背，如此原告主張以民法第
一八八條僱傭人責任相繩實有違誤。
參、證據：提出㈠和解書影本三份、㈡台灣省土木技師公會鑑定報告書影本一份、㈢
台北縣政府工務局建築工程勘驗報告書影本一份、㈣鄭愛卿書面一份為證。
理 由
一、本件原告丙○○○係座落台北縣新店市○○路十號一樓及十二號一樓房屋之所有
權人，原告陳伶係同座落十二號二樓之所有權人，渠等主張八十四年初，被告三
盟公司為起造人，被告源利公司為承造人，在緊鄰系爭房屋處工興建「天闊新建
大樓」，因其施工嚴重影響系爭房屋居住品質，且系爭房屋亦漸漸出現牆壁、地
板裂縫，門窗變形等損害，八十八年間，前述工將完工，而系爭房屋之損壞則益
形擴大，經委請台灣省結構技師公會進行鑑定，結果發現系爭房屋之損壞係被告
施工所致，就系爭房屋損壞部分，兩造經台北縣政府工務局協調達成和解，然因
被告施工所造成損壞，致無法出租，原告丙○○○所受租金利益之損失共計二百
七十二萬元，乙○○所受租金利益損失為四十八萬元，被告不願處理，依民法第
一百八十五條第一項及同法第一百八十八條第一項，被告三盟公司及源利公司就
原告租金之損失，應負連帶賠償責任，為此提起本件訴訟。
二、被告則以原告自承八十四年即知系爭房屋損害，其請求權時效業已消滅；且近年
社會景氣不佳，空屋增加，系爭房屋無法出租與損害有無因果關係，原告應加證
明，縱認原告受有租金之損害，其租金亦應受土地法第九十七條規定之限制；至
被告三盟公司非共同侵權行為人，與源利公司間應為委任承攬關係，原告主張共
同侵權行為及僱傭人責任實有誤會等語置辯。
三、兩造對於原告丙○○○係座落台北縣新店市○○路十號一樓及十二號一樓房屋之
所有權人，原告陳伶係同座落十二號二樓之所有權人，渠等房屋於被告三盟公司
任起造人，被告源利公司任承造人，在緊鄰系爭房屋處工興建「天闊新建大樓」
時，出現牆壁、地板裂縫，門窗變形等損害，嗣被告源利公司於八十八年八月十
一日曾就房屋修繕費用分別與原告達成和解等情，均不爭執，並有台灣省結構工
程技師公會鑑定報告影本一份、和解書影本三份為證，自堪信為真實。原告主張
因被告施工造成系爭房屋損壞，致無法出租，請求被告賠償租金之損失；被告則
辯稱請求權時效業已消滅，是首應審酌者，為原告損害賠償請求權是否已罹於時
效。
四、按因侵權行為所生損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二
年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。民法第一百九十七條第
一條定有明文。被告雖辯稱原告於起訴狀內自承於八十四年七月因被告施工造成
鄰損，系爭房屋原承租人，因房屋損壞而未能續租，是原告早於八十四年七月即
知損害，遲至八十八年八月起訴，其請求權已罹於時效等語。惟為原告所否認，
陳稱其係於八十四年七月開始發現房屋有損壞，非謂於承租人遷出或不續租時，
即已明知有賠償義務人等語。查依兩造所不爭執台灣省結構工程技師公會鑑定報
告書，其申請日期為八十八年五月二十六日，鑑定結果為標的（含系爭十號一樓
、十二號一、二樓）之受損與鄰房工地施工有關；嗣於八十八年八月十一日與二
原告分別就修繕賠償費用達成和解，足徵於八十八年五月二十六日委請結構技師
公會鑑定後，確定鄰損責任歸屬後，被告源利公司始與原告就修繕費用成立和解
，而原告亦應自是時，始確知此侵權行為之賠償義務人，被告辯稱原告於八十四
年七月即知損害賠償義務人，請求權已罹於時效等語，不足採信。
五、次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及
所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之
利益，視為所失利益，民法第二百十六條定有明文；原告丙○○○主張其所有系
爭十號一樓房屋自八十四年四月二十日至八十六年八月止出租予被告源利公司，
此有租賃契約一份為證，並為被告所自認，自堪信原告丙○○○所有系爭十號一
樓房屋本即有出租之計劃；而原告丙○○○所有系爭十二號一樓原自八十四年七
月起至八十七年六月止出租予訴外人林柏華，被告乙○○所有十二號二樓原在八
十六年六月以出租予釋傳光，固提出租賃契約二份可證，然此為被告所否認，且
原告亦未能舉證證明租約之真正，自難信原告主張系爭十二號一樓、二樓房屋確
有出租之事實；然證人施慶宏亦結證稱原告所有系爭房屋於八十七年初曾委託伊
出租，然因附近施工，且房況有龜裂，細紋很多，委託期間並未租出等語（本院
八十八年十二月三十日詞辯論筆錄），按房屋通常得出租以收租金之利益，且原
告自八十七年就系爭十二號一樓、二樓有出租之計劃，而有龜裂、細紋之房屋，
承租人承租之意願亦較低，是以就「天闊」大樓施工所造成系爭房屋損害，所造
成系爭房屋無法出租，原告自八十七年後，至八十八年六月止，被告修繕完畢前
所受此所失利益之損失，被告應亦負賠償責任。
六、查系爭系爭十號一樓自八十四年四月二十日至八十六年八月出租予被告源利公司
，每月租金三萬五千元，此有租賃契約一份可證，並為兩造所不爭執，是就八十
六年九月起至八十八年六月止，原告丙○○○所受租金之損失，應以每月三萬五
千元計算；至原告主張系爭十二號一樓，每月租金損失四萬元，系爭十二號二樓
，每月損失租金二萬元，則為被告否認，且原告亦未舉證證明真實，故就所受租
金之損失，應依土地法有關房屋租金之規定計算。按城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文
，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物
價額，依該管市縣地政機關估定之價額；而所謂法定地價為申報地價，土地法施
行法第二十五條、土地法第一百四十八條分別規定。查系爭房屋座落之台北縣新
店市○○段第四七五地號土地，八十六年七月申報地價為每平方公尺一萬一千二
百元，系爭十二號一樓房屋之課稅現值為四十八萬一千三百元，系爭十二號二樓
房屋之課稅現值為四十七萬五千六百元，此有土地登記謄本一份及房屋稅單影本
三份為證，系爭房屋所持有基地面積，因尚未完全辦妥登記之故，依變更起造人
申書附表為據，系爭十二號一樓應有部分萬分之二二一，十二號二樓萬分之二二
○，其租金以土地及房屋申報總額年息百分之十計算，原告系爭房屋所受租金損
失為：
㈠系爭十號一樓部分：
35,000×22=770,000(系爭房屋自八十六年九月起八十八年六月之租金總額)
㈡系爭十二號一樓部分：
[(805.88×221/10000×11,200) +481,300]×10/100=68,077(系爭房屋每年租
金額)
68,077÷12=5,673(系爭房屋每月租金額)
5,673×18=102,114(系爭房屋自八十七年一月起八十八年六月之租金總額)
㈢系爭十二號二樓部分：
[(805.88×220/10000×11,200)+475,600]×10/100=67,415(系爭房屋每年租
金額)
67,415÷12=5,618(系爭房屋每月租金額)
5,618×18=101,124(系爭房屋自八十七年一月起八十八年六月之租金總額)
七、綜上所陳，原告丙○○○所受租金損失為八十三萬八千零七十七元，被告乙○○
所受租金損失為一十萬零一千一百二十四元，被告源利公司為「天闊」大樓之承
造人，因其施工嚴重影響系爭房屋出現牆壁、地板裂縫，門窗變形，致原告未能
出租所受租金之損失，應依民法第一百八十四條第一項前段，負損害賠償責任；
原告雖亦主張被告三盟公司為「天闊」大樓之起造人，依民法第一百八十五條第
一項、第一百八十八條第一項亦應負連帶賠償責任；然被告三盟公司辯稱其身為
起訴人，僅負責申請建造建物，並不施作，無加害行為；且社會上建築業與營造
業間多為承攬委任關係，非僱傭關係等語；按建築法第十二條第一項前段規定，
本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人；第十四條規定本法所稱建
築物之承造人為營造業，以依法登記開業之營造廠為限；第十五條第一項規定營
造業應設置專任工程人員，負承攬工程之施工責任，是起造人僅負責申請建造建
物，並未施作工程，並無何不法之加害行為；，再社會上建築業與營造業間多為
承攬關係，原告所舉建築法第五十五條變更承造人、第三十九條起造人若有變更
，應由起造人申報讓管主管機關備案，起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工
，違反者，處其起造人或承造人或監造人三千元以下罰鍰之規定，並不能證明二
被告間有僱傭關係，原告依民法第一百八十五條第一項、第一百八十八條第一項
規定，請求被告三盟公司亦負損害賠償責任，並不足採。從而，原告丙○○○請
求被告源利公司給付八十三萬八千零七十七元，原告乙○○請求被告源利公司給
付一十萬零一千一百二十四元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月二
十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，
逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、原告及被告源利公司陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝勝
訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。就被告敗訴部分，
其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但書
、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文 。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日 民事第二庭法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 二 月 十五 日~B法院書記官 歐陽更生
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