臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第21960號
原 告 喬崵不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 藍仁鴻
訴訟代理人 枋啟民律師
被 告 曾智瑩
訴訟代理人 李志正律師
王文廷律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國110年3月8日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一○九年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元，其中新臺幣貳仟元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108年12月16日與原告公司簽訂買方 確認書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，委請原告居間 仲介，就門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號2樓之1（下 稱系爭不動產）向訴外人即賣方紀百泉進行斡旋，兩造約定 被告以新臺幣（下同）2,268萬元為承購總價，委託原告向 賣方議價，原告持續斡旋並仲介買賣雙方見面，於109年1月 5日有望成交之際，被告突然向原告表示不再委託服務。詎 料原告事後調閱建物登記謄本發現，被告之配偶即施○○已於 109年1月5日以買賣為原因向紀百泉購得系爭不動產，於109 年2月17日完成移轉登記。依買方確認書第11條約定，被告 之配偶既於109年1月5日之委託銷售期間屆滿後3個月內，就 系爭不動產與同一賣方成交，視為原告已完成買賣之居間仲 介，被告仍應給付委託承購總價2%服務報酬即453,600元（＝ 22,680,000元×2%），為此依民法第568條、第1項、買方確 認書第11條提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告453,600元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊心儀系爭不動產，於108年12月16日與原告公
司營業員趙英豪簽訂買方確認書、附停止條件定金（斡旋金 ）委託書，並交付斡旋金10萬元，希以預期價格2,268萬元 購得，惟109年12月16日晚間，原告聲稱伊開價與紀百泉售 價2,500萬餘元落差過大而斡旋失敗，直至108年12月31日兩 造間附停止條件定金（斡旋金）委託書有效期限屆至，原告 仍未斡旋成功，該委託書因條件未發生而不生任何效力，趙 英豪於109年1月4日將10萬元退還。因紀百泉於108年12月24 日起與訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋） 簽訂專任銷售契約，伊再無可能透過原告居間仲介購得，僅 得配合紀百泉另尋永慶房屋仲介購屋，並與永慶房屋簽訂不 動產買賣意願書，於109年1月5日交付斡旋金10萬元，經永 慶房屋許哲瑋居間協調，與紀百泉就系爭不動產達成買賣合 意，又因被告配偶向銀行貸款成數較高，故以配偶名義購入 ，被告亦依約給付買賣價金1%之居間仲介報酬予永慶房屋， 被告既非基於原告之居間媒介而成立買賣契約，亦無規避仲 介報酬之情事，自無法適用買方確認書第11條；又系爭不動 產經永慶房屋媒介成交價格為2,396萬元，顯非訂立與原告 媒介同一內容之契約，自無給付居間報酬之義務；另買方確 認書第11條違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保 護法第12條第1項規定，亦屬無效等語置辯。並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、本院之判斷：
原告主張依兩造簽訂買方確認書第11條約定，被告之配偶於 委託銷售期間屆滿後3個月內（即109年1月5日），就系爭不 動產與同一賣方成交，視為原告已完成買賣之居間仲介，被 告仍應給付報酬，被告固不否認就系爭不動產曾與原告簽訂 買方確認書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，嗣其配偶 透過永慶房屋仲介購得系爭不動產，惟以前揭情詞置辯，茲 就本件重要爭點析述如下：
㈠買方確認書第11條約款，是否有效？
原告為提供房地仲介服務之企業經營者，卷附中信房屋買方 確認書為其與不特定多數消費者訂立同類型契約之用，屬定 型化契約，自有消費者保護法之適用。因現今不動產交易市 場，或因資訊公開性不足、或因不動產交易之技術性、專業 性、高價性、及交易需配合向銀行貸款與不動產移轉登記事 項，乃經由房仲業者居間並提供交易過程之協助，消費者藉 此則減省勞力、時間，買賣成交時則由消費者支付房仲業者 一定之報酬。依據兩造於108年12月16日簽訂買方確認書第1 1條約定：「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷
售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者 ，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託 承購總價百分之二服務報酬予受託人。」。前開約款一方面 避免房仲業者投入之心力付諸流水，另一方面避免客戶惡意 違約圖免仲介費，且未限制買方購買市場上其他不動產，契 約屆期三個月後客戶亦可再透過房仲購買系爭不動產，並無 違反誠信原則而對消費者顯失公平情事，基於私法自治、契 約自由原則，兩造間就上開約款之約定，難認有何不當，被 告主張系爭約款違反消費者保護法第12條規定而屬無效云云 ，並非可採。
㈡原告依買方確認書第11條請求被告給付報酬453,600元，有無 理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項定有明文。再按民法第565條所定之居間有二種情 形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。 所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必 要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬， 於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院 52年台上字第2765號判例意旨參照）。復按媒介居間人固以 契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人 倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應 支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照） 。
2.經查，被告之配偶施○○於109年1月5日以買賣為原因向賣方 紀百泉購得系爭不動產，於109年2月17日完成移轉登記一情 ，業據原告提出建物登記謄本為證（見本院卷第23頁），且 為被告所不爭執（見本院卷第63頁）；再依兩造簽訂之附停 止條件定金（斡旋金）委託書有效期限為108年12月31日24 時止，被告於委託書期間屆滿後三個月內即109年1月5日就 系爭不動產與賣方紀百泉成立買賣契約，依買方確認書第11 條約定，應視為原告已完成仲介義務，被告自應給付報酬予 原告至明。再就媒介就緒一節，依原告提出被告與原告仲介 人員趙英豪手機對話紀錄（見本院卷第153頁），可知被告 於108年12月20日就系爭不動產曾出價2,360萬元，佐以證人 即永慶房屋仲介人員許哲瑋當庭提出之委託事項變更契約書 （見本院卷第99頁），賣方紀百泉於108年12月24日開價為2 ,324萬元，可認於被告簽立附停止條件定金（斡旋金）委託 書有效期限108年12月31日之前，買賣雙方開出價格接近，
已達媒介就緒。至被告辯稱原告未斡旋成功、未透過原告居 間仲介購屋云云，惟買方確認書第11條僅以被告或其配偶就 系爭不動產完成交易為違約條件，並不以原告居間仲介為必 要，此部分所辯，自無可採。
3.再依兩造間之買方確認書第10條約定「…；或買賣雙方簽訂 買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相 當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。...」（見本 院卷第17頁），可知被告倘透過原告居間仲介與賣方簽訂買 賣契約，需給付成交總價2%之服務報酬。參以被告自承系爭 不動產透過永慶房屋以2,396萬元購入，並支付買賣總價款1 %服務報酬239,600元予永慶房屋等情，有買方給付服務費承 諾書、分期匯款明細、電子發票可證（見本院卷第75至77頁 、141頁），顯然前後兩家房屋仲介就服務報酬確實有買賣 總價1%之差距；再依被告與原告公司仲介人員手機對話內容 、證人許哲瑋之證述（見本院卷第73、94頁），被告於109 年1月4日取回交付原告之斡旋金，旋即於109年1月5日與永 慶房屋簽訂不動產買賣意願書，再次交付斡旋金，並於當日 與賣方簽訂買賣契約，益徵被告係為減省仲介費用之支出， 故意不透過原告進行買賣交易，卻站立於原告代為向賣方磋 商買價之基礎，迅速透過永慶房屋進行買賣交易，顯然違反 誠信原則。被告雖辯稱其未規避居間報酬，仍依約給付永慶 房屋仲介費云云，係避重就輕，並非可採。
4.參諸內政部制訂之不動產委託銷售契約書範本第11條違約之 處罰第1項第3款規定「委託人如有下列情形之一者，視為受 託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務 報酬，並應全額一次付予受託人。…㈢受託人已提供委託人曾 經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內， 逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀仲介成交 者，不在此限」，可知系爭買方確認書第11條約定，係因可 歸責於買方之事由，致妨害受託人達成仲介目的，受託人實 際上並未完成居間仲介，買方仍應給付相當於委託報酬之金 額，顯係對買方違約之處罰，不因買方確認書第11條約定「 仍應給付…服務報酬予受託人」之用語，而改變該條款係屬 違約金約定之性質。按約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高 ，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切 利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所 失利益為標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之 （最高法院79年台上字第1612號判例參照）。本院審酌原告
就系爭不動產買賣進行帶看、介紹買賣雙方認識、進行價格 磋商，已有相當付出等情，本件交易若經原告仲介成功，原 告得向被告收取成交總價2%之服務報酬，然原告並未進行買 賣交易簽約、過戶、點交等媒介居間繁瑣工作，亦減省人力 、時間成本，關於買方確認書第11條以承購總價2%（＝2,268 萬元×0.02）之違約金約定，尚屬過高，應酌減為18萬元。四、綜上，原告依買方確認書第11條，請求被告給付18萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日即109年12月19日（見本院卷第46-3 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣 告被告於預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不逐一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。職權確定訴訟費 用額為4,960元（第一審裁判費），由被告負擔2,000元，餘 由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 4 月 1 日 臺北簡易庭 法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 1 日 書記官 賴敏慧
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