臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第21126號
原 告 楊澤世
訴訟代理人 曾朝誠律師
被 告 鄭仁慶
石院電子股份有限公司
法定代理人 鄭彥彤
被 告 石邁實業有限公司
兼
法定代理人 呂集蓉
共 同
訴訟代理人 林峻義律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110年4月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：㈠被告鄭仁 慶、石院電子股份有限公司(下稱石院公司)、石邁實業有限 公司(下稱石邁公司)應自門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷 00號房屋(下稱系爭房屋)遷出，並將該房屋騰空返還予原告 及其他全體共有人。㈡被告鄭仁慶、石院公司、石邁公司應 共同給付原告新臺幣(下同)27,143元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告27,143元。㈢願供 擔保請准宣告假執行，有起訴狀可稽(見本院卷第9頁)，嗣 於嗣於訴訟中追加被告呂集蓉，並變更聲明為：㈠被告應自 系爭房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告及其他全體共有 人。㈡被告應共同給付原告27,143元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告27,143元。㈢願供 擔保請准宣告假執行，亦有準備㈠暨追加被告變更訴之聲明 狀可憑(見本院卷第169、171頁)，核其所為，係擴張應受判 決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。二、原告主張：原告於民國109年7月28日買受坐落臺北市○○區○○ 段0○段000地號土地及其上500建號即系爭建物(下合稱系爭 房地)，權利範圍各30/72，並於同年8月5日完成所有權移轉
登記，而與被告鄭仁慶及訴外人鄭永慶、鄭國慶共有系爭房 地，原告於取得系爭房地後，發現系爭房地竟遭被告鄭仁慶 占有使用，系爭房地既未經全體共有人協議分管，且被告鄭 仁慶亦未經原告及其他共有人同意即占有使用系爭房地，顯 係無權占有系爭房地；另原告前往系爭房地堪查時，亦發現 被告石院公司、石邁公司竟未經原告同意，占有並設立登記 公司地址於系爭房屋，而被告呂集蓉亦設藉於系爭房屋，均 為無權占有系爭房屋，原告自得為共有人全體之利益，請求 被告遷讓系爭房屋。又被告無正當權源占用系爭房屋及土地 ，可能獲得相當於租金之利益，致原告受有每個月相當於租 金之損害，應負損害償償責任，其中土地為26,252元【計算 式：申報地價75,606.4元×占用面積100平方公尺×原告持分3 0/72×年息10%÷12個月＝26,252元，元以下四捨五入】，房屋 為891元【系爭房屋現值25,600元×原告持分30/72×年息10%÷ 12個月＝891元，元以下四捨五入】，合計27,143元【計算式 ：26,252元＋891元＝27,143元】，而原告於109年8月5日取得 系爭房地之所有權，至起訴狀繕本送達翌日止，無權占用系 爭房屋，共計1個月相當於租金之不當得利27,143元，爰依 民法第179條、第184條第1項之規定起訴請求，並聲明：㈠被 告應自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告及其他全 體共有人。㈡被告應共同給付原告27,143元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告27,143元。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告石院公司於78年11月23日設立並登記於系爭房屋，被告 石院公司向當時系爭房屋所有權人鄭戴尾妹承租系爭房屋， 約定每月租金為15,000元，系爭房屋嗣歷經繼承，然被告石 院公司均有持續依應有部分比例支付租金予系爭房屋之繼承 人，被告石院公司自78年11月23日設立登記後，始終本於租 賃關係合法占有使用系爭房屋，非無權占有。另88年4月21 日修正公布(89年5月5日施行)民法第425條規定，於民法債 編施行法未定有回溯規定，基於不溯及既往原則，依民法債 編施行法第1條後段規定，在修正施行前已成立未經公證、 其期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法 第425條第2項規定之適用，被告石院公司之租賃關係既成立 於78年間即民法第425條修正施行前，自應適用修正施行前 之規定，原告係於109年7月28日向系爭房屋共有人買受系爭 房屋之應有部分30/72，並於109年8月25日辦畢所有權移轉 登記，應依修正施行前民法第425條規定，系爭房屋出租人 於租賃物交付被告石院公司占有後，縱將其所有權應有部分
讓與原告，其租賃契約對於原告仍繼承存在，是被告石院公 司非無權占有，原告主張被告石院公司無權占有而應遷讓系 爭房屋，依侵權行為損害賠償及不當得利返還利益云云，顯 無可採。
㈡被告石院公司向鄭戴尾妹承租系爭房屋時，因鄭戴尾妹及其 配偶鄭石正、被告即鄭戴尾妹之子鄭仁慶、被告即鄭戴尾妹 之媳婦呂集蓉均居住於系爭房屋內，被告石院公司乃與鄭戴 尾妹達成合意，同意鄭戴尾妹、鄭石正、被告鄭仁慶、被告 呂集蓉仍得繼續居住於系爭房屋內，亦即被告鄭仁慶、被告 呂集蓉係取得承租人即被告石院公司之同意而居住於系爭房 屋內；另被告石邁公司於100年設立時亦是經過系爭房屋承 租人即被告石院公司之同意，將被告石邁公司登記於系爭房 屋並使用系爭房屋，是被告鄭仁慶、被告呂集蓉、被告石邁 公司與系爭房屋承租人即被告石院公司間確實存在未定期限 之「使用借貸」法律關係，基於占有連鎖，被告鄭仁慶、被 告呂集蓉、被告石邁公司並非「無權占有」。
㈢系爭房屋因繼承關係，原由被告鄭仁慶、訴外人鄭永慶、鄭 國慶、鄭佳慶、鄭瑞芬、鄭斯謙及鄭景文分別共有，並由被 告本於租賃關係等法律關係合法占有使用中，此為所有共有 人及週遭鄰居所明知，亦有招牌等資料可供原告查悉，詎原 告為求開發土地，明知上情，仍執意向共有人鄭佳慶、鄭瑞 芬、鄭斯謙及鄭景文購買系爭房屋及所坐落土地之應有部分 ，並於取得移轉登記後，刻意無視被告之租賃關係，諉稱事 後發現被告無權占有而拒絕被告石院公司繼續給付租金並向 被告主張遷讓房屋，及向法院聲請對其他共有人分割拍賣系 爭共有物，損害共有人及被告之權益，其權利之行使，應已 違反誠實及信用方法等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 四、原告於109年7月28日向訴外人鄭佳慶、鄭瑞芬、鄭斯謙及鄭 景文購買系爭房地，權利範圍各30/72，並於同年8月5日完 成所有權移轉登記；被告石院公司及石邁公司營業所均登記 於系爭房屋，被告呂集蓉及鄭仁慶均設籍於系爭房屋，有系 爭房地土地及建物登記第一類謄本、土地及建物異動索引表 、被告石院公司及石邁公司變更登記表、被告呂集蓉及鄭 仁慶戶籍謄本可稽(見本院卷第49-55、57-61、63、67、193 -195、201-203頁)，復為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：
原告主張被告無權占有系爭房屋，原告得為共有人全體之利 益，請求被告遷讓系爭房屋，並請求給付27,143元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付27,143元
相當於租金之不當得利，則為被告否認，並以前詞置辯，茲 析論如下：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般 交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此 項意思表示亦不必以明示之方法為之(最高法院37年上字第8 288號判決要旨參照)。又視為以不定期限繼續契約，非出租 人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不 得謂非存續。
⒈被告辯稱：被告石院公司於78年11月23日設立登記時即向當 時的房屋所有權人鄭戴尾妹承租系爭房屋，每月租金為15,0 00元，因鄭戴尾妹過世後租金調漲為每月30,000元等語，有 石院公司90年度、99年度、100年度各類所得扣繳暨免扣繳 憑單申報書及鄭戴尾妹各類所得扣繳暨免扣繳憑單、石院公 司89年度營利事業所得稅結算申報書及查核報告書、石院公 司存款交易查詢可稽(見本院卷第139-159、283、291頁)， 且參鄭戴尾妹於95年度、97年度、98年度至102年度、103年 度分別申報對被告石院公司之租金收入每年180,000元，亦 有財政部臺北國稅局110年3月10日財北國稅內湖綜所二字第 1100952322號函、110年2月17日財北國稅審二字第11010114 56號函、財政部北區國稅局110年3月11日北區國稅金門綜字 第1102569174號函可憑(見本院卷第323-327、331-333頁)， 又經證人鄭永慶結證稱：被告鄭仁慶是我的三弟，被告呂集 蓉是他的太太，系爭房屋原為鄭戴尾妹所有，後來於104年4 月22日由繼承人等繼承，之前我們全家都住在系爭房屋，我 在70年結婚，71年搬出，我弟弟鄭仁慶仍居住在該屋，我祖 母也居住在該屋，系爭房屋在70幾年於石院公司成立時有出 租給該公司，石院公司是是鄭仁慶成立的，但登記負責人是 鄭仁慶或呂集蓉我不是很清楚，我後來才知道有石邁公司， 是他們進駐房屋後我才知道，我不知道石邁公司登記在系爭 房屋，石邁有掛招牌，也有相關的作業人員，可以跟石院公 司的人員相區隔，而石邁公司是鄭仁慶的女兒在管理的，繼 承之後我就有開始收到石院公司公司給的租金，一直到現在 ，每個月有固定進帳，繼承以前石院公司有給付租金，我有 一段時間有幫父親處理所得稅事情，當時父親母親及鄭國慶 都是掛在我名下報稅，這是我退休之後才掛在我名下，之前 我只是幫他們處理報稅，之前他們也有掛在鄭佳慶的名下， 裡面有他們的扣繳憑單，有相關的租金收益，而平時我跟父 親聊天時，我有跟他提過我每個月會在我父親戶頭領取五萬
元給父親做生活費，及他收取的租金約3萬元，及我給他的 零用金1 、2萬元約有10萬元的生活費等等，所以我知道在 繼承之前石院公司就有給付租金給父母親的情形，但是確切 進入誰的戶頭我不記得了，帳簿的事情都是我妹妹鄭瑞芬在 處理，我不知道母親跟石院公司有無簽訂租約，我事後有看 過租約，但日期是什麼時候我不記得，據我所知石院公司的 租金是轉帳過去的，是年繳或季繳我不清，但我跟我父母親 聊天時他們有提及租金好像是一個月三萬元，我經手母親的 租金每年都有報稅等語(見本院卷第207-210頁)，是依證人 上開證述，及石院公司營利事業所得稅結算申報、鄭戴尾妹 所得稅申報情形，堪認被告石院公司與鄭戴尾妹間確實有就 系爭房屋簽訂租賃契約並按時繳納租金。
⒉另被告石院公司陳稱後期並無簽約，應為不定期租約(見本院 卷第168頁)，而觀被告石院公司仍登記於系爭房屋之事實， 且於租賃契約租期屆滿後，被告石院公司仍繼續繳納租金， 出租人之繼承人亦繼續收取租金，揆諸前開說明，可認為出 租人未即表示反對之意思表示，故被告石院公司就系爭房屋 於租期屆滿後轉變為不定期租賃契約，堪可認定。 ㈡按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃 契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文 ，修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於 第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第4 25條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5 月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依 民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425 條第2項之規定。又按出租人於八十九年五月五日民法債編 修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或 未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中 ，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於 保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當 無適用修正後民法第四百二十五條第二項之規定之餘地(最 高法院98年度台上第692號判決、98年度第2次民事庭會議決 議參照)。
⒈原告主張被告石院公司與鄭戴尾妹間有租賃關係，本件亦應 適用修正後民法第425條規定云云，然被告石院公司於78年 間向系爭房屋之原所有權人鄭戴尾妹承租系爭房屋，嗣雙方 租賃關係繼續，變更為不定期租賃，原告於109年7月28日向 訴外人鄭佳慶、鄭瑞芬、鄭斯謙及鄭景文購買系爭房地，權 利範圍各30/72，並於同年8月5日完成所有權移轉登記，均
已如上述，而被告石院公司與鄭戴尾妹就系爭房屋之租賃契 約之成立日期在民法89年修正前，並已視為不定期租賃，並 不適用修正後民法第425條第2項之規定，故原告取得系爭房 屋之應有部分後，依前揭說明，仍有民法425條第1項「買賣 不破租賃」規定之適用，是被告石院公司與原告間存有不定 期租賃之關係，殊無疑義。
⒉又被告鄭仁慶、被告呂集蓉係取得承租人即被告石院公司之 同意而居住於系爭房屋內，另被告石邁公司於100年設立時 亦是經過系爭房屋承租人即被告石院公司之同意，將被告石 邁公司登記於系爭房屋並使用系爭房屋，是被告鄭仁慶、被 告呂集蓉、被告石邁公司與系爭房屋承租人即被告石院公司 間確實存在未定期限之使用借貸關係，基於占有連鎖，而取 得占有使用系爭房屋之權源。
㈢從而，原告主張被告無權占有系爭房屋云云，尚非可採，被 告辯稱非無權占有使用系爭房屋等語，應屬可採。六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告應自系爭房屋遷出 ，並將該房屋騰空返還予原告及其他全體共有人，並共同給 付原告27,143元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之 日止，按月給付原告27,143元，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日 臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,750元
第一審證人旅費 1,080元
合 計 4,830元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日 書記官 林錫欽
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