臺灣新竹地方法院民事小額判決
109年度竹北小字第513號
原 告 林琮棠
戴偉如
被 告 興築家不動產有限公司
法定代理人 柯佳君
被 告 宥德不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 江宥德
被 告 徐譁濰
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國110年3月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定 有明文。查，原告起訴原以興築家竹北分公司、徐譁濰2人 為被告，求為上2人連帶給付原告新臺幣（下同）3萬0,250 元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息（見本院卷第4〜5頁書狀），嗣以興築家不動產有 限公司（下稱興築家公司）、宥德不動產仲介經紀有限公司 （下稱宥德公司）、徐譁濰3人為被告，求為上列3人應連帶 給付原告3萬0,250元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第46〜47頁書狀）， 經核上開原告所為之變更，係基於同一基礎事實且就卷證資 料具共通利用性，應予准許。
二、被告興築家公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由 其一造辯論而為判決。
三、原告主張如下，聲明：被告3人應連帶給付原告3萬0,250元 及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息：
其於109年5月22日經由被告興築家公司、宥德公司之業務專 員即被告徐譁濰帶看位於新竹縣○○市○○路000號之透天厝（ 下稱本件房屋）之3樓，因屋內格局關係，由臥室往返至浴 廁之途中，為本件房屋之4樓另承租房客出入時會經過之區 域，原告基於公共空間之使用與環境安全考量，審慎詢問被
告徐譁濰關於其他租客及本件房屋使用狀況，包含本件房屋 之4樓是否對外作為辦公使用、有無非承租人員進出上班等 節，被告徐譁濰則回覆以本件房屋4樓之承租人其工作型態 為在家經營網拍之SOHO族、沒有員工進出等語，原告本於信 任被告徐譁濰之關係，因此簽訂租賃斡旋委託書（指本院卷 第21頁之文件、影本，下稱系爭委託書），原告於訴訟中得 悉被告宥德公司業於109年5月22日收受原告共同付款斡旋金 6,750元，同年109年5月27日原告再與訴外人即房東鄭張銘 （下逕稱其姓名鄭張銘或簡稱房東）簽房屋出租契約書（指 本院卷第23頁之文件、翻拍，下稱系爭租約），約定租賃期 間自109年7月1日起為期1年，並交付1個月租金1萬3,500元 與擔保金2萬7,000元，於簽約次（6）月14日、17日當原告 前往打掃準備入住時，發現不似住客之數名人員出入，且本 件房屋之1樓大門數次未鎖，經原告透過網路查詢（指本院 卷第25〜26頁資料），得知本件房屋之4樓係作為對外使用之 辦公室，係24小時隨時有人進出之網路直播業，對此疑慮被 告徐譁濰不予積極回應，被告徐譁濰甚至將重點放在密碼鎖 設定成功與否，並未再詢問或關切本件房屋之4樓使用情況 與其原先所述不符之處，原告鑑於無法獲得良好之居住安全 環境，故與房東鄭張銘於109年6月22日簽訂終止房屋租賃契 約書（指本院卷第29頁文件、翻拍，下稱系爭終止契約）， 原告雖經房東返還押租金2萬7,000元，但原告也賠償房東1 個月之租金1萬3,500元，作為終止租約之代價，整件事情被 告3人應對無辜消費者即原告負起連帶賠償責任如下：（一）原告已付之斡旋金或服務報酬6,750元： 被告為仲介員或所屬房仲公司，未盡調查義務，告知原告 錯誤之資訊，致使原告與房東簽訂租約，當不得請求委任 或居間報酬，甚至應賠償先前原告已付之斡旋金6,750元 ，又因系爭終止契約之簽訂，使得原告未能享有使用本件 房屋之3樓其利益，故被告3人收受斡旋金6,750元之法律 上原因不存在，應依不當得利法則返還，且同時被告徐譁 濰之行為屬於民法第184條第1項前段之侵權行為，被告興 築家公司、宥德公司則係被告徐譁濰之僱主，應負民法第 188條第1項連帶損害賠償責任，並有不動產經濟管理條例 第26條第2項「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人 員負連帶賠償責任」之適用。
（二）原告賠給房東之解約金1萬3,500元： 原告認為承租房屋基本目的重在居住安全，原告曾告知被 告徐譁濰相關條件，實際上本件房屋卻出入複雜，不甚安
全，雖房東曾將原告關於本件透天厝1樓大門上鎖之要求 ，帶給2樓和4樓之房客，然4樓人員馬上下樓向原告說： 不要鎖1樓大門、4樓員工有近10人、沒有多打鑰匙、如果 每次都要下樓幫員工開門會很不方便等語，被告徐譁濰既 未完成原告所託，原告自得主張委任或居間之不完全給付 並求為賠償該1萬3,500元終止系爭租約之代價，並再重申 同上各規定資以作為請求權基礎。
（三）精神慰撫金1萬元：
原告非法律專業人士，與房東鄭張銘交涉與訴訟過程中， 耗費大量心力查找法條、蒐集證據、撰寫訴狀、前往法院 處理諮詢與調解等等，甚至使得情侶倆原先同居之計畫落 空，以上種種皆係因被告3人而起，故被告3人應依第184 條第1項、第195條連帶賠償原告共1萬元精神慰撫金。四、被告除興築家公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述外，其餘2人即宥德公司、徐譁 濰則以下開情詞資為抗辯，爰答辯聲明如主文所示：（一）宥德公司：伊對本件房屋之4樓房客其確切職業無法知道，只能依照現有資訊回答，如同警察也無法知道裡面真正在做什麼，伊合法賺錢沒有違法，也願意再幫原告找過合適之房子，不再收仲介費，原告興訟，實在是很不好。（二）徐譁濰除援引宥德公司所述外，另補充：我只是帶看，租 客有詢問就告知已知之事，我只是認真上班的員工而已， 收到起訴狀覺得莫名其妙，沒有賺到錢就算了，還要叫我 賠錢，真是不太開心。
五、本件不爭執事項共二點如下：（見本院卷第107頁筆錄）（一）原告於109年5月22日共同付款6,750元，並經被告宥德公 司收受。
（二）原告於109年6月22日共同付款房東鄭張銘1萬3,500元。六、本件爭執事項共三點如下：（同上卷頁） （一）原告依民法第188條第1項(見本院卷第45頁)或侵權行為或 不當得利或委任或不動產經紀等等規定(見本院卷第11〜12 頁)請求被告3人連帶給付6,750元及其遲延利息，有無理 由?
（二）原告依民法第188條第1項(見本院卷第45頁)或侵權行為或 不當得利或委任或不動產經紀等等規定(見本院卷第11〜12 頁)請求被告3人連帶給付1萬3,500元及其遲延利息，有無 理由?
（三）原告依民法第184條第1項、第195條(見本院卷第11頁)請 求被告3人連帶給付1萬元及其遲延利息，有無理由?七、得心證之理由：
（一）關於契約上之請求：
1、按：
（1）民法規定：「（第565條）稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬 之契約。（第567條）居間人關於訂約事項，應就其所知 ，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其 無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者， 關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。（第568條第1項）居間人，以契約因其報告 或媒介而成立者為限，得請求報酬。（第571條）居間人 違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行 為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得 向委託人請求報酬及償還費用。」。
（2）民法規定：「（第227條）因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者， 債權人並得請求賠償。」。
2、查：
（1）依商工登記公示資料查詢可知，被告興築家公司所營事業 資料含有代碼H704031不動產仲介經紀業（見本院卷第65 頁），而系爭委託書記載：「茲收到承租人（以下為甲方 ）林琮棠預定承租坐落於新竹縣○○市○○路000號3樓乙戶斡 旋金6,750元整（☑匯款）雙方約定事項如下，特立此據， 資以信守：【一】約定每月租金13,500…【二】約定押金 ：27,000元整（將來簽訂房屋租賃契約書時才支付）…【 三】…【四】承租日期：109年7月1日起，租賃期間1年0個 月。【五】若出租人已同意本出租條件，則該斡旋金將自 動轉為租金訂金，雙方必須履行契約，否則視同違約依照 違約處理辦法。【六】違約處理：若因甲方反悔則已負全 部訂金由出租人沒收，甲方絕無異議；若因出租人反悔不 出租時，則須加倍返還訂金予甲方。【七】出租人不同意 本出租條件而不欲租屋時，則須將本斡旋金無息全數退回 於甲方。【八】甲方與出租方簽訂不動產租賃書之同時， 甲方同意支付興築家不動產有限公司首月租金50％服務報 酬（外加5％營業稅）。…立據人：興築家不動產有限公司… 承租人姓名：林琮棠…立約日期：109年5月22日…。」（見 本院卷第21頁），則被告興築家公司既以仲介不動產為業 ，並因此受任為原告林琮棠尋求承租本件房屋3樓之訂約 機會，法院判斷其契約關係之正確定（屬）性（最高法院 109年度台上字第3124號判決意旨參看），乃係被告興築 家公司為原告林琮棠從事媒介居間之行為，並無疑問。本 件原告於109年5月22日共同付款6,750元，最後由另名被 告宥德公司收受，並由被告興築家公司代表人柯佳君經管
（後1人係被告宥德公司代表人江宥德之配偶，見本院卷 第107頁），並由被告興築家公司或宥德公司所屬業務專 員即被告徐譁濰帶看房屋（見本院卷第18頁徐譁濰使用名 片上，公司統編係宥德公司統編00000000，但紅底白字之 圖文則為：興築家），而原告於109年5月27日與房東鄭張 銘簽訂本件房屋3樓之租約，約定每月租金1萬3,500元， 房東鄭張銘為租約甲方即出租人、原告戴偉如出面為租約 乙方即承租人、原告林琮棠則為租約丙方即房客之連帶保 證人（見本院卷第23頁），據系爭委託書第【五】點，前 述已給付之6,750元斡旋金自動轉為系爭租約租金訂金， 則3樓房客原告戴偉如與本件房屋房東鄭張銘本應依約履 行，並據系爭委託書第【六】點約定，當房客反悔時，則 該斡旋金由鄭張銘沒收，本件嗣於109年6月22日有系爭終 止契約（見本院卷第29頁），則依系爭委託書第【五】點 約定，因受契約拘束結果，房東鄭張銘保有轉換訂金共6, 750元，洵屬有據，因此該斡旋金6,750元在109年5月27日 系爭租約成立後，已自動且不待另為約定而立即轉換成為 租屋訂金。
（2）前述被告興築家公司之媒介居間營業行為，因109年5月27 日系爭租約之簽訂，而得依民法第568條第1項及系爭委託 書第【八】點再為請求報酬，報酬數額則為首月租金1萬3 ,500元之50％即6,750元（另外加5％營業稅），雖原告仍堅 持現場出入複雜、不適合居住，然經本院檢視卷證結果： ①依本件房屋之3樓其格局簡略說明配置圖，客廳及臥室部分 （下稱A部分）與廚房及浴廁部分（下稱B部分），係由通 往2樓與4樓之樓梯間相區隔，如欲由A部分步行至B部分， 不免會經過本件房屋上、下樓層其他房客出入之區域（見 本院卷第19頁），再依現場照片可知A、B各部分與樓梯間 分別設有門扇阻隔並均可上鎖（見本院卷第20頁），未見 不特定人得共見共聞使用A、B部分之住戶其生活舉動或得 任意進入A、B部分，惟本件房屋係透天厝分租，並非分層 （戶）獨立之社區大樓，承租目的復在於情侶同居生活， 此情不為到庭之被告宥德公司、徐譁濰爭執（見本院卷第 109頁筆錄第9行），則原告以安全設詞，固非無見。 但依原告提出104人力銀行更新日期為109年6月14日之徵 才資訊，顯示本件房屋4樓地址係對外徵才之辦公室，工 作內容為網路視訊直播主，正職月休8天，每天上班7小時 ，兼職每月自行排班50小時，並有臉書「沁曦影音企業- 年薪百萬主播團隊」粉絲專頁於不詳時日刊登相類似之「 暑假畢業潮-招募社會新鮮人和短期打工小美女們」之徵
才訊息（見本院卷第25～26頁），本院無從據此判斷該等 徵才，係於系爭委託契約書109年5月22日簽約時點之前或 之後，也無從判斷該等徵才係於系爭租約109年5月27日簽 約時點之前或之後，且查既係網路公開未設防之資料，尚 無責令仲介業者或房仲從業人員遍查之規範。
②復據原告其2人與業務員即被告徐譁濰女士間之對話紀錄： 「(109年6月18日)業務員：因為他們那時候就是說網路上 賣東西，就網拍這樣子，主要是做網路，然後他們是說他 們有電腦。偉如：對，但他們現在不是，他們是近10個人 進進出出的直播，我覺得直播…他們要2個人直播我也沒意 見，但現在是將近10個人在直播，2個人跟10個人是完全 不同的概念…。業務員：他們當初確實是2個人跟我簽約， 如果之後又再多增加員工，我們也真的不知道要怎麼說， 因為他們再裡面其實也沒有做什麼違法的，如果他以這個 跟我們說，確實他們當時也沒欺騙我…。(109年6月19日) 偉如：…我當時很清楚的問你說會不會有人進進出出上班 ，你說不會，他們就是在家做網購的SOHO族，但現在。業 務員：我不可能說租了這個租客，我還天天等在樓下觀察 說他到底幾個人入住，他跟我說他那時候就是2個，他們2 個很年輕，然後剛創業，我覺得很合理啊，但他之後因為 生意好，來了越來越多員工，這個是我無法去預期的事情 ，那我不知道他這些員工是因為生意好，哪時候搬進來， 我之前去帶看的時候，我也都沒有遇到任何人啊…這個我 本來就沒有任何責任，如果今天這個房東他房子發生兇殺 案或漏水，我覺得這個就是我有責任，但就是沒有啊。琮 棠：可是他內部就是有潛在的不安因素阿。」等語(見外 放證物編號原證12，第21、39〜41頁)，可見於109年5月22 日系爭委託書簽訂之前，被告徐譁濰所得到本件房屋之4 樓承租人其資訊僅止於2位網購SOHO族之梗概，至於本件 房屋之4樓是否增員或從事直播業，不能課責於被告徐譁 濰盡曉，尤其原告亦稱：兩個人直播並無意見等語如上， 則究竟多少人在樓上從事直播，即便係於本件房屋有管領 為權之房屋所有權人或出租人，亦非必可全然瞭解各層門 鎖後面即租賃標的物室內之情形，若非見有違法實據，亦 不能貿然檢舉使檢、調入內查訪、甚至搜索，故難認本件 仲介業即被告興築家公司暨其居間法律關係之輔助履行人 即被告徐譁濰，有客觀上未善盡調查義務之情事。 （3）系爭租約各約款包含第1條(租賃標的所在地、使用範圍 及使用目的)、第2條(租賃期間)、第3條(租金及擔保金) 、第4條(稅費)、第5條(轉租)、第6條(修繕及改裝)、第7
條(相關約定事項)、第8條(房屋之使用)、第9條(違約之 效果)、第10條(誠信原則)等內容，均未將原告戴偉如其 個人訂立契約之動機，例如：不允非租客以外之人任意出 入列為特別約定條款予以規範(見本院卷第23頁)，系爭租 約承租人即原告戴偉如亦無提出其與出租人鄭張銘雙方有 就此安全性事項存在約定之證據，則原告戴偉如嗣後不願 履約而於109年6月22日與出租人鄭張銘簽訂系爭終止契約 (見本院卷第29頁)，應認係因自己一造因素所致，並非被 告興築家公司有違反民法第567條就訂約事項有據實報告 及調查之義務，又系爭委託契約並未約定，若因系爭租約 事後因故終止時，委託人對被告興築家公司有返還服務報 酬之請求權基礎，而被告宥德公司及徐譁濰2人復非系爭 委託書其契約當事人，因此被告皆3人亦無所謂返還6,750 元服務報酬之問題。又，系爭終止契約記載：「(第2條) 甲方（即訴外人鄭張銘，下同）依原契約所載，向乙方（ 即原告戴偉如，下同）所收取之押租金於即日扣除必要費 用返還予乙方原告2萬7,000元整，由乙方點收不另立收據 。」（見本院卷第29頁），可信原告戴偉如未能取回1萬3 ,500元首期租金，係受限於本件房屋出租契約書第7條第2 項：「本租賃契約期限未滿，乙方若提早解約遷離他處時 ，乙方應賠償甲方1個月租金，若甲方擬提早時亦同。」 之有效約定所致（見本院卷第23頁），原告戴偉如與房東 鄭張銘就系爭租約終止事宜磋商之結果，縱須付出一定代 價即1萬3,500元，被告3人既未參與協商，此不利益不應 因此轉嫁於被告3人，再依不完全給付之規定請求損害賠 償者，須以有可歸責於債務人之事由為必要，此觀民法第 227條第1項之規定自明，被告興築家公司既無違反民法第 567條就訂約事項有據實報告及調查之義務，如前認定， 故此項所謂首期租金之損失並不存在可歸責於被告興築家 公司之事由，且被告宥德公司及徐譁濰2人並非系爭委託 書契約當事人，亦無從課以負擔債務不履行之不完全給付 其契約責任。綜上所述，茲以契約關係而言，無從責令求 為被告3人連帶賠償2萬0,250元（指：6,750元＋1萬3,500 元）於原告。
（二）關於不當得利部分：
1、按：
（1）民法規定：「（第88條）意思表示之內容有錯誤，或表意 人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示 撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失 者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者
，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。（第114條第1項） 法律行為經撤銷者，視為自始無效。」。
（2）民法規定：「（第179條）無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同。」。
2、查：
（1）雖原告認為其倘知悉本件房屋4樓有非租客以外之人任意 進出致有安全疑慮，即不為承租本件房屋3樓之意思，然 此節並未於系爭委託書或系爭租約加以揭示並明文約定， 此節應屬原告其法律行為之動機，又被告徐譁濰於帶看過 程，業將其經手瞭解之4樓使用情況如實轉述回答，故而 假設此節於交易上認為重要，未據合法撤銷系爭委託書所 為意思表示以前，表意人仍應受系爭委託書內容之拘束， 故無論是被告興築家公司受領斡旋金或折合首月租金50％ 服務報酬(不含稅)之6,750元（此筆款項最後轉給被告宥 德公司並由柯佳君管領），均具有法律上之原因，非為不 當得利，至於未曾經手或受領該筆6,750元之被告徐譁濰 既非為給付對象（見本院卷第22頁匯款帳戶），即無所謂 得利或返還之問題。
（2）民法第179條不當得利請求權之成立，以他人受有利益為 前提，苟他人未受有利益，自無不當得利可言，依系爭終 止契約第2條約定，出租人鄭張銘僅返還原告戴偉如簽訂 系爭租約時之2個月押租金2萬7,000元，未同時返還首期 租金1萬3,500元(見本院卷第29、23頁)，則房東保有該首 期租金之利益，純係依照其與租客間之約定而為，與被告 3人無涉，非可逕謂被告3人獲有額外得利。
（三）關於侵權行為部分：
1、按，民法規定：「（第184條）因故意或過失，不法侵害 他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之 方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生 損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者， 不在此限。（第188條第1項）受僱人因執行職務，不法侵 害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任 。（第195條第1項）不法侵害他人之身體、健康、名譽或 自由者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之 金額，其名譽被侵害者，並得請求為回復名譽之適當處分 。」。又按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故 意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦 有明定
2、查，依前述原告提出其與被告徐譁濰之對話紀錄，可知被 告徐譁濰既已就所知悉本件房屋之4樓其承租人職業性質 與租賃物使用情況，據實轉述回答如上，被告徐譁濰不負 有竭盡心力、隨時察看現址或遍查網路資料之再告知義務 ，故被告徐譁濰並無故意以不實之事，使原告陷於錯誤之 詐欺行為，或有何其他故意、過失之侵害行為。再者，由 於各種承租人之生活態樣諸多，出租人如未以契約限制承 租人對於租賃標的物之使用情形，承租人在合於租賃契約 條款下，本得依彼此間之租賃法律關係，支付對應之租金 並自由使用收益租賃標的物，原告對於所欲承租之租賃標 的物固有居住安全要求，然於原告前往本件房屋現場時， 就該樓層格局、動線，尤其3樓部分由A、B區域移動時， 不免會經過上、下樓梯間之公共區域，當得自行慎選評估 居住風險及自行上網蒐集資料或與左右鄰里詢問，並以之 作為是否締結租賃契約以及另訂租約特約條款之具體內容 ，自不得於系爭租約成立後，始事後指摘承辦人即被告徐 譁濰並欲究責，被告徐譁濰不構成侵權行為，無所謂賠償 3萬0,250元之問題（指6,750元＋1萬3,500元＋1萬元），基 此，原告求為被告興築家公司、宥德公司負民法第188條 第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之連帶損害賠 償責任，亦欠缺憑據。
八、綜上，原告依契約關係及不當得利與侵權行為法則暨不動產 經紀業管理條例第26條第2項規定，求為被告3人連帶給付2 萬0,250元（6,750元＋1萬3,500元），併依侵權行為法律關 係求為被告3人連帶給付1萬元（此部分亦未據原告指出係何 種人格法益且受害情節重大），暨均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5％計算之利息，皆無理由，其訴應予駁 回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、訴訟資料，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論、駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 9 日 竹北簡易庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之。且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由，同時一併繳納上訴審裁判費新臺幣1,500元，暨添具繕本3件。 中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 張景琴
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