最 高 行 政 法 院 判 決
109年度上字第401號
上 訴 人 許允傑
古玉英
共 同
訴訟代理人 林明侖 律師
被 上訴 人 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃一平
上列當事人間都市計畫法事件，上訴人對於中華民國109年2月13
日臺北高等行政法院108年度訴字第751號判決，提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
壹、緣上訴人所有之臺北市○○區○○路000號9樓建築物（權利範圍 各2分之1，下稱系爭建物），坐落同區○○段83-1地號土地， 位於都市計畫商業區；依臺北市政府民國83年6月1日府都二 字第83027894號公告之「擬訂基隆河（中山橋至成美橋段） 附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」都市計畫（下稱 83年都市計畫）圖說，及臺北市政府105年11月9日府都規字 第10539571200號公告之「修訂臺北市『基隆河（中山橋至成 美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北 段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案」都市計畫書（下稱 105年都市計畫），均明訂系爭建物所在商業區係供一般商 業使用，不得作住宅使用。嗣被上訴人查得系爭建物係按住 家用稅率課徵房屋稅，乃以106年4月14日北市都築字第1063 2747400號函（下稱106年4月14日函）通知上訴人改善，繼 於107年8月13日北市都築字第1076025079號函通知上訴人， 將於107年9月6日派員至系爭建物現場勘查，惟屆期未獲上 訴人配合無法進入，被上訴人乃以107年9月12日北市都築字 第1076035553號函（下稱107年9月12日函）通知上訴人就系 爭建物涉及違反都市計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見 ，未獲回應。經被上訴人審認上訴人並未提出系爭建物未作 住宅使用之具體事證供核，乃以系爭建物違規作為住宅使用 ，違反系爭建物所在土地使用分區之都市計畫規定，依都市 計畫法第79條第1項前段及臺北市中山區大彎北段商業區及
娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原 則（下稱裁處作業原則）等規定，以107年12月22日北市都 築字第10760680701號裁處書（下稱原處分）處上訴人新臺 幣（下同）10萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違 規使用。上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回，遂向臺北高 等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟，聲明求為判決撤銷 訴願決定及原處分，經原審判決駁回，上訴人不服，提起上 訴。
貳、上訴人起訴主張及被上訴人在原審答辯及聲明，均引用原判 決所載。
參、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： 依都市計畫法第32條、第35條、第79條第1項、82年11月2日 修正發布「都市計畫法臺北市施行細則」（於100年7月22日 更名為「臺北市都市計畫施行自治條例」）第10條第1項第2 款、第2項、第10條之1第2款、第25條規定，系爭建物坐落 之土地，位於83年都市計畫街廓編號A9範圍內，明定係商業 區（供一般商業使用），未容許供住宅使用。迄臺北市政府 92年1月7日府都二字第09126159700號公告之「修訂臺北市 基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂 主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地 使用分區與都市設計管制要點』案」（下稱92年都市計畫） 、105年都市計畫，仍維持關於系爭建物所在A9街廓不得供 住宅使用之規定，並未變更，是系爭建物自建造完成得使用 時起，依其坐落土地所在區域之都市計畫，即不得供作住宅 使用，上訴人將系爭建物作為住宅使用，與上開都市計畫於 系爭建物坐落土地限定之用途相違，違反直轄市政府依都市 計畫法發布之命令。又被上訴人曾以106年4月14日函通知上 訴人改善。是上訴人即知悉其將系爭建物供作住宅用途係屬 違法，而仍使該違法狀態存續，自構成故意違反行政法上義 務之行為。被上訴人依都市計畫法第79條第1項前段及裁處 作業原則，以原處分對其裁處10萬元罰鍰，並限於文到次日 起9個月內停止違規使用，尚無違誤。
次依都市計畫法第15條第1項、第17條至第21條、第22條第1 項第3款及第23條規定、司法院釋字第513號解釋意旨，可知 都市計畫經法定審議程序者，其區域內土地的使用分區及其 使用管制，將隨都市計畫之公告發布實施生效而確定。故直 轄市政府為規範都市計畫區域內各土地使用分區的使用管制 程度，而依都市計畫法公告發布實施之都市計畫，及併同都 市計畫頒行的管制要點均屬於都市計畫法第79條第1項所稱 直轄市政府依本法所發布的命令，則對於都市計畫範圍內土
地或建築物的使用違反使用管制命令者，即該當於都市計畫 法第79條第1項所稱違反直轄市政府依都市計畫法所發布之 命令此一要件。是上訴人主張其縱有違反83年都市計畫、92 年都市計畫關於「土地及建築物之使用限制」內容者，係屬 於違反「行政處分（一般處分）」之行為，而非「違反依本 法所發布之『命令』」之行為，要非可採。又都市計畫關於擬 定、審議及核定之行政程序，應如何充分納入公眾參與之機 制，及現行都市計畫法第19條等人民程序參與之規定是否已 足夠等問題，容有立法上合理為政策形成、思辯之空間，都 市計畫與都市更新間於性質、效力、擬定程序及影響範圍等 ，容有顯著差異，尚非可遽予相提並論。是上訴人援引司法 院釋字第709號解釋，主張都市計畫法第19條內容，應屬不 符正當行政程序而有違憲法所保障人民之居住自由及財產權 ，自屬違反憲法之法規命令，亦無可採。
臺北市政府所訂定之臺北市土地使用分區管制自治條例已有 關於商業區中第一種至第四種商業區之使用管制規定，仍不 妨礙臺北市政府於擬定都市計畫細部計畫時，視個別都市計 畫區域之實際需要，就特定商業區作更嚴格之使用管制，以 達前述都市計畫法第32條關於土地使用分區管制因地制宜之 立法目的。故83年、92年都市計畫因應大彎北段都市計畫區 域建設成為未來臺北市現代化購物商業娛樂中心之實際需求 ，於細部計畫管制要點中制訂更嚴格之土地及建築物之使用 管制規定，應符合前述都市計畫法之規定及立法意旨。上訴 人主張83年、92年都市計畫關於「土地或建築物使用限制」 之內容，顯然欠缺都市計畫法之授權，應屬無效，並無足採 。
稅捐機關核定系爭建物按自用住宅稅率課徵房屋稅之處分， 充其量僅得證明系爭建物經稅捐機關審認係供住宅使用，至 系爭建物作為住宅用途是否合法、有無違反都市計畫法規， 並非稅捐機關有權認定；土地及建築改良物之所有權與他項 權利登記制度，地政機關並無義務在土地及建物登記資料上 ，將非屬其權責範圍之不動產所在區域都市計畫法令等行政 規制管理內容，併予記載，上訴人以系爭建物經核准按自用 住宅稅率課徵房屋稅之處分、系爭建物所有權狀未記載「不 得作為住宅使用」等為由，主張其因而對系爭建物得作住宅 使用產生信賴云云，尚難採憑。又系爭建物所在大樓之使用 執照，載明其坐落基地之使用分區為商業區，並無任何有關 系爭建物得作住宅使用之記載，亦不得作為上訴人信賴系爭 建物可供作住宅用途之信賴基礎。至於上訴人主張戶政機關 准許上訴人設戶籍一節，縱然屬實，也無法變更系爭建物所
在A9街廓不得供作住宅使用的使用分區管制。此外，被上訴 人亦無任何表現於外之行政行為，足使上訴人信賴系爭建物 得作住宅使用。被上訴人乃綜合各項事證，認定系爭建物違 規作為住宅使用作成原處分，要無違反信賴保護原則、誠信 原則、禁反言原則、明確性原則，及行政程序法第7條、第9 條、第36條、第43條等規定之情事。況被上訴人前即以106 年4月14日函就系爭建物合法使用進行行政指導，自斯時起 ，上訴人明知系爭建物坐落商業區，不得為自用住宅使用， 其仍持續為自用住宅使用，自具有違章故意。上訴人經行政 指導後已明知系爭建物不得作為住宅使用，對於法律所禁止 之行為應有所認識，其仍將系爭建物作為住宅使用，自無行 政罰法第7條、第8條但書規定之適用。另系爭建物既係位於 「商業區」，於83年都市計畫及92年都市計畫內均已明定其 坐落之使用分區內不得作為住宅使用，自不適用「臺北市一 定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」，面積50 0平方公尺以下免辦理變更使用執照。上訴人執此主張，難 以期待上訴人於取得系爭建物時，即有「不得作為住宅使用 」之認識，其無故意過失，亦非可採。
系爭建物坐落基地，自83年都市計畫即限定為商業區，不得 供作住宅使用，92年、105年都市計畫亦無變更，然上訴人 購買後作住宅使用迄今，且經被上訴人以106年4月14日函通 知後，上訴人即知悉系爭建物坐落土地，依都市計畫係不准 作住宅使用後，迄未改善，則被上訴人依89年1月26日即已 修正之都市計畫法第79條第1項規定，對上訴人裁處罰鍰， 所適用之法律，於上訴人將系爭建物作住宅使用時，早已生 效施行，並無所謂新法規範之法律關係跨越新、舊法施行時 期之情形，被上訴人亦非將新訂生效之法規，適用於法規生 效前已發生事件，從而自無違反法律不溯及既往原則及司法 院釋字第620號解釋意旨之情事。
被上訴人以系爭建物面積為157.43平方公尺，應適用級距三 之裁罰基準，並審酌上訴人違反行政法上義務行為應受責難 程度、所生影響、因違反行政法上義務所得之利益等情狀， 依裁處作業原則第5點規定，以原處分裁處上訴人10萬元罰 鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，尚無裁量怠 惰之違法。
綜上所述，被上訴人審認上訴人將系爭建物作住宅使用，違 反臺北市政府依都市計畫法所發布之命令，依都市計畫法第 79條第1項規定，以原處分處上訴人10萬元罰鍰，並限於文 到次日起9個月內停止違規使用，於法並無違誤。訴願決定 予以維持，亦無不合等語，因將訴願決定及原處分均予維持
，駁回上訴人之訴。
肆、上訴意旨略以：
原處分違反相關法律原則，原判決有未斟酌適用相關規範之 違法：
㈠被上訴人裁罰上訴人係以上訴人違反大彎北段地區建築物 不得做為住宅使用之規範為由，並以都市計畫法第79條第 1項前段、裁處作業原則等為據。然觀諸臺北市都市計畫 施行自治條例、臺北市土地使用分區管制自治條例皆未有 限制商娛區不得作為住宅使用，況臺北市政府亦未依法公 告限制大彎北地區建物不得作住宅使用，原處分及訴願決 定違反法律保留原則。
㈡都市計畫法第79條明定之行政主體為臺北市政府，非被上 訴人，故判別本案有無違反誠信原則、信賴保護原則、行 政自我拘束原則，應將臺北市政府轄下所有機關單位之行 為納入考量。上訴人向臺北市稅捐稽徵處（下稱稅捐處） 申請變更稅率，經准許變更；於系爭建物設戶籍時，戶政 機關均無問題或提出質疑，且臺北市土地使用分區管制規 則(100年7月22日修正名稱為「臺北市土地使用分區管制 自治條例」)並未限制商業區不得作為住宅使用。況上訴 人並無行政程序法第119條所規定之各項情形，原處分之 情形亦非不適用信賴保護原則。臺北市政府讓上訴人長期 適用住家稅率、設戶籍，嗣後卻又以此為據裁罰上訴人， 顯違反行政自我拘束原則。
㈢上訴人於買受系爭建物時，均不知悉該地區有不得作為住 宅使用之限制，而相關不得作為住宅使用之資訊，卻於10 4年9月1日、107年3月5日起始得查知。又都市計畫法並未 賦予被上訴人有強制進入私人所有建物勘查之法源依據。 依臺北市土地使用分區管制自治條例第93條、第94條規定 ，縱認上訴人使用相關建築物有不合分區使用限制之情形 ，依法亦應得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使 用。原處分直接禁止上訴人繼續使用，有違比例原則及有 利不利一體注意原則。
㈣原處分未說明應如何變更稅率，反倒以誘導上訴人變更稅 率配合規避檢查之方式為之，且原處分所謂停止違規使用 之所指為何，語意不明，均有違反明確性原則。 都市計畫法第79條第1項規定「使用」之要件，皆係著重於「 違規行為」，故依該規定所為之裁處應屬「行為責任」。是 以，即便認為上訴人等人有違反都市計畫法第79條第1項情 事，但上訴人等人之使用行為早已完成該條之構成要件，僅 是繼續維持其事實上效果，純屬「狀態之繼續」，仍應於行
為完成時（即上訴人買受使用建物時）起算時效。而自上訴 人買受系爭建物使用後，已逾越行政罰法第27條規定之3年 裁處時效，原處分當屬違法。
原處分所據之法令依據為105年都市計畫、裁處作業原則及臺 北市政府104年4月29日府都築字第10433041900號公告（下 稱104年4月29日公告），均在上訴人買受系爭建物之後，自 不得溯及既往適用，原處分違反不溯及既往原則。 被上訴人雖稱上訴人於接獲行政指導時即知系爭建物不得作 為住宅使用，惟上訴人接獲行政指導當時，臺北市政府已公 開宣稱大彎北地區爭議甚大，並允諾大彎北地區將暫緩開罰 ，同時也力推回饋金方案，最終行政目的皆是要輔導大彎北 地區人民得將該地區建物作為住宅使用。是以，在當時氛圍 下，上訴人認知係系爭建物仍得作為住宅使用，只是將來可 能會有繳納回饋金的問題而已，並不得據此認為上訴人已具 有故意。
本件爭議實係肇因於臺北市政府長年來之違法失職，上訴人 向來信賴臺北市政府底下行政機關之行政行為，認為大彎北 地區建物係可以作為住宅使用。被上訴人雖辯稱已有行政指 導給予上訴人改善機會，但大彎北地區建物價值不菲，尤其 在爆發本件爭議後，上訴人連要脫手系爭建物都極為棘手， 上訴人如何能於短時間內改善？本案實有行政罰法第8條但 書減輕或免除處罰規定之適用等語。 伍、本院查：
依地方制度法第18條第6款第1目規定，直轄市都市計畫之擬 定、審議及執行，為直轄市自治事項。都市計畫法第4條規 定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄 市政府；在縣（市）（局）為縣（市）（局）政府。」第6 條規定：「直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍 內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第22 條第1項第3款規定：「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫 圖就左列事項表明之：……三、土地使用分區管制。」第32條 規定：「（第1項）都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使 用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。 （第2項）前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別 予以不同程度之使用管制。」第35條規定：「商業區為促進 商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之 便利。」第79條第1項規定：「都市計畫範圍內土地或建築 物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或 內政部、直轄市、縣(市)(局)政府依本法所發布之命令者， 當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰 ，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建 、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電 、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土 地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」第85條規定 ：「本法施行細則，在直轄市由直轄市政府訂定，送內政部 核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政院備案。」 臺北市政府依都市計畫法第85條規定授權，於82年11月2日 修正發布「都市計畫法臺北市施行細則」，於100年7月22日 修正改為新名稱「臺北市都市計畫施行自治條例」；另臺北 市政府於82年11月2日依「都市計畫法臺北市施行細則」第2 6條修正發布「臺北市土地使用分區管制規則」，於100年7 月22日修正改為新名稱「臺北市土地使用分區管制自治條例 」。
準此，直轄市政府本於其自治權限，除了可以擬定、審議及 執行直轄市的都市計畫外，還可以基於都市計畫法第6條、 第22條第1項第3款及第32條第2項規定的授權，對於都市計 畫範圍內的土地，限制其使用人為妨礙都市計畫的使用，並 於細部計畫書圖表明「土地使用分區管制」事項。而臺北市 政府除可依「都市計畫法臺北市施行細則」（及其後修正的 「臺北市都市計畫施行自治條例」）第10條第1項規定劃定 「商業區」，第10條之1第2款限制其不得為有礙商業的便利 、發展或妨礙公共安全、衛生的使用外，必要時更可依同細 則（條例）第10條第2項規定，劃定其他使用分區或特定專 用區，而且依同細則（條例）第25條、第26條規定，臺北市 政府如認為土地有合理使用的必要時，得依都市計畫法第23 條規定擬定細部計畫，規定地區內土地及建築物的使用等事 項，或依同法第32條第2項規定將使用分區用建築物及土地 的使用，再予劃分不同程度的使用管制，並另訂「臺北市土 地使用分區管制規則（自治條例）」管理。由此可知，臺北 市政府於臺北市轄區內擬定發布之細部計畫，規定細部計畫 地區內土地及建築物使用類別者，即屬都市計畫法第79條第 1項規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內 土地或建築物之使用所發布之命令，臺北市轄區內建築物所 有權人，應按臺北市政府所發布都市計畫細部計畫所定使用 類別使用，倘於商業區內而為有礙商業的便利、發展或妨礙 公共安全、衛生的使用情形，主管機關得依都市計畫法第79 條第1項規定，據以裁罰該土地或建築物所有權人、使用人 或管理人，並勒令停止違規使用。
再按都市計畫法第79條第1項前段規定，都市計畫範圍內之土
地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府依都市計 畫法所發布之命令者，主管機關得對土地或建築物所有權人 、使用人或管理人加以處罰，並勒令停止使用或恢復原狀。 因此為維持都市計畫空間使用秩序之手段，都市計畫法第79 條第1項規定有行政罰性質之「罰鍰」，以及管制性不利處 分性質之「勒令停止使用或恢復原狀」。蓋行政罰與管制性 不利處分之目的不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出 於故意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處 分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制 理由，而係以管制措施乃為向未來維持行政秩序所必要。若 建築物所有權人因故意或過失從事違法使用行為，主管機關 自得依都市計畫法第79條第1項規定，對此主觀有責之違反 行政法上義務人（即建築物所有權人）裁處罰鍰，並依同條 項規定，作成管制處分，限期令其停止違法使用，以利都市 計畫之實現。
又臺北市政府在都市計畫法第79條第1項授權裁罰金額及管制 行為範圍內，為積極有效處理監察院糾正文指正之大彎北段 商業區及娛樂區違規作住宅使用情事，針對上開區域該等違 規事件訂頒裁處作業原則，核其基準，係就違法情節態樣（ 依建物面積分級距）、經限期命停止違規使用後是否遵期改 正（分為3階段）等因素，訂定裁罰金額原則以及管制改正 期限與手段，以利不同案件同一違規情事得適用相同裁罰原 則及管制措施，並未逾越授權範圍，且標準客觀合理，被上 訴人自得據以適用。另臺北市政府業已依據行政程序法第15 條第1項規定，以104年4月29日公告將「都市計畫法第79條 」有關權限委任被上訴人辦理，是被上訴人得依據裁處作業 原則而為裁罰以及作成管制處分。
經查，上訴人為系爭建物之所有人，系爭建物坐落之土地位 於臺北市政府83年都市計畫及105年都市計畫的商業區內， 係供商業購物中心使用，不容許供住宅使用。上訴人購入系 爭建物後，將之供作住宅使用，並向稅捐處申請核定按自用 住宅課徵房屋稅，經被上訴人以106年4月14日函、107年9月 12日函分別通知上訴人有關系爭建物涉違規作住宅使用，並 請其陳述意見，未獲上訴人回應，亦未提供變更成非住家稅 率之相關資料供核等情，為原判決依法所確定之事實。上訴 人既為系爭建物之所有權人，即有按都市計畫法及本於該法 發布之土地使用分區管制法令而為使用之義務，其違背該等 義務，將坐落商業區之不得供住宅使用之系爭建物充為住宅 使用，經被上訴人通知後仍繼續違規使用，原審核認上訴人 違反商業區管制法令行為，依都市計畫法第79條第1項規定
，並參考裁處作業原則所示裁罰標準，以原處分裁處上訴人 罰鍰10萬元並限於文到次日起9個月內停止違規使用，揆諸 前開規定及說明，於法並無不合。原審已詳述得心證之理由 及法律上之意見，並就上訴人之主張何以不足採取，分別予 以論駁甚明，經核與卷內證據尚無不符，亦無違反論理法則 、經驗法則及證據法則。
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1第2款有關商業區之 使用限制規定（即：「不得為有礙商業之便利、發展或妨礙 公共安全、衛生之使用」），係針對商業使用之各種態樣、 方式而言，並未允許得作住宅使用，且同自治條例第26條亦 有重申臺北市政府得依都市計畫法第32條第2項規定，再予 劃分不同程度之使用管制，臺北市政府早於83年6月1日公告 83年都市計畫所附之都市計畫說明書已明文揭示系爭建物坐 落土地位於商業區，供商業購物中心使用，不容許作住宅使 用，此管制命令有經公告程序，迄105年都市計畫，均未變 更，其管制效力一直延續至今，前揭細部計畫管制命令係經 臺北市政府依都市計畫法規定所發布，有都市計畫法第6條 、第22條第1項第3款、第32條第2項規定的明確授權，並依 都市計畫法臺北市施行細則（含其後修正之「臺北市都市計 畫施行自治條例」）第10條第2項、第25條、第26條及臺北 市土地使用分區管制自治條例第3條規定，於細部計畫內劃 定「商業區」供商業購物中心使用，不容許供住宅使用，各 該使用分區範圍內土地及建築物的使用，都應該受到各該管 制命令的限制，與法律保留原則並無違背。上訴意旨主張臺 北市都市計畫施行自治條例或臺北市土地使用分區管制自治 條例並未限制商業區不得作為住宅使用，臺北市政府從未依 法公告限制大彎北地區建物不得做住宅使用，本件商業區建 物當住宅使用並無礙商業之發展，原處分顯然違反法律保留 原則云云，尚無足採。
72年4月25日公布，名稱為「臺北市土地使用分區管制規則」 ，後經多次修正，並於100年7月22日修正更名為「臺北市土 地使用分區管制自治條例」(最近一次之修正為110年2月5日 )，該新、舊法規範中之第93條及第94條規定(歷次規定內容 大體相近)，其規制對象並非本案事實，因此不會因為該新 舊規範之規定，而影響系爭建物所受公法管制之內容。因為 該等條文之規範意旨應是「在該法規範制定以前已現實存在 之原有土地及建築物，即使不符合該管制規範新定之管制內 容，但在一定條件基礎下，可以繼續使用至新建止」乃是一 種基於信賴保護原則所定之過渡規範。但本件上訴人就系爭 建物不得作為住宅使用之管制，既係適用前述臺北市政府依
都市計畫法發布之命令（即83年都市計畫、105年都市計畫 ）而來，並非臺北市土地使用分區管制自治條例第93條所定 「適用本自治條例後，不合本自治條例規定之原有土地及建 築物」情形，欠缺得適用同條例第94條規定之前提要件，自 無再適用同條第2款規定之餘地。以本件情形而論，更非在 上訴人購入使用系爭建物後，方有前開不得作為住宅使用之 管制命令，自亦無上訴人主張得繼續合法使用之問題。上訴 意旨主張臺北市土地使用分區管制自治條例於100年7月22日 公布施行，晚於上訴人購買使用系爭建物時點，依該條例第 94條第2款規定，自得繼續使用至新建止，縱認本件無上開 規定之適用，依同條第4款規定，亦應准上訴人改為妨害較 輕之使用云云，尚無足採。臺北市土地使用分區管制自治條 例第21條至第24條之具體規定內容固然前、後有所不同，但 規範目的始終相同，即在規範依都市計畫劃為商業區之土地 及建物，其合法使用與非法使用之分辨標準，前開規定乃係 在「商業區」管制條件下，再將商業區細分為四種商業區， 而規定各類商業區所能從事或不能從事之商業活動種類。此 等規定應解為「商業區不得供住宅區使用」乃屬自明之理， 而在此自明之理基礎下，再將商業區細分，為更緊縮之管制 ，其與本件系爭建物之管制內容全然無涉。至於臺北市土地 使用分區管制自治條例第21條之原來規定，確曾在一段實施 期間內，許可商業區可供多戶住宅使用，但從83年6月1日公 告之83年都市計畫說明書明示「系爭建物所在地號之土地不 容許供住宅使用」，此即表示該土地自始沒有列入商業區可 供多戶住宅使用之種類。而特定土地應如何加以管制，本來 即屬都市計畫擬定機關(本案為臺北市政府)之職權，自得視 實際需要，就特定商業區土地使用決定其使用管制之強度。 因此前開臺北市土地使用分區管制規則舊法規範第21條規定 在其規範效力存續期間內，對本案事實仍無適用之餘地，也 未改變系爭建物所受土地行政管制之現狀。上訴意旨主張83 年都市計畫當時，並未限制不得供住宅使用，其得繼續為原 有之使用云云，自無足採。
上訴人將系爭建物違規充為住宅使用之行為係持續迄被上訴 人作成原處分時仍然存在，被上訴人援引都市計畫法第79條 第1項及裁處作業原則作成原處分，均為上訴人違規行為時 之法律及行政規則。上訴人主張105年都市計畫、裁處作業 原則、都市計畫法第79條等，皆係在上訴人買受系爭建物後 公布施行，自不得溯及既往適用云云，顯然忽視83年6月1日 公告及83年都市計畫之存在，也未能意識其違反分區使用之 違規行為至被上訴人為處分時仍在持續中，核其主張自無可
採。復按行政罰之裁處權時效之起算，依行政罰法第27條第 2項規定，自違反行政法上義務之行為終了時起算，本件上 訴人之違章行為迄原處分作成時始終繼續進行，自無裁處權 已罹於時效消滅可言，上訴人主張其買受系爭建物使用逾3 年後，被上訴人始為裁處，已逾裁處權時效云云，自不足採 。
又系爭建物使用執照已載明使用分區為「商業區」（供一般 商業使用）（原處分卷一第65頁），上訴人購買系爭建物之 初，應得知悉系爭建物坐落商業區，當受商業區使用限制。 且商業區是否得為住宅使用，身為土地及建物之所有權人及 使用人，本有義務透過政府資訊公開管道查詢，上訴人未進 行必要之查詢，逕行將系爭建物充為自用住宅使用而違規使 用，上訴人主觀上即有可歸責。況被上訴人自106年4月14日 起，即對上訴人就系爭建物合法使用進行行政指導（原處分 卷二第1至8頁），自斯時起，上訴人即明知系爭建物坐落商 業區，不得為住宅使用，其仍持續為住宅使用，自具有違章 故意。至建築執照之核發旨在落實建築法第1條揭櫫之建築 管理，期以事前管制之危險預防機制，達成維護公共安全、 公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻之立法目的；房屋稅則 以房屋價值與實際使用情形定其課徵稅率，均與都市計畫管 制內容要屬無涉。再者，系爭建物是否應受都市計畫管制， 本無從就建築執照或房屋稅所顯示之資訊判斷，建築主管機 關並無將都市計畫法對土地或建築物之管制內容登載於建築 執照之公法上義務，而稅務機關亦無代都市計畫主管機關核 定或確認建物所在位置是否應受都市計畫分區管制之可能， 臺北市政府轄下各別公部門間之作為，縱有上訴人所稱協調 不足之情，亦不得據為排除上訴人對系爭建物有遵從公法管 制之義務。上訴人以臺北市政府轄下機關所為行為，欲脫免 其違反都市計畫法之主觀責任，並指摘原判決違反信賴保護 原則、誠信原則及行政自我拘束原則，本件應有行政罰法第 8條但書規定之適用云云，自不足採。
陸、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日 最高行政法院第三庭
審判長法官 帥 嘉 寶
法官 高 愈 杰
法官 鄭 小 康
法官 林 玫 君
法官 劉 介 中
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日 書記官 劉 柏 君