最高法院民事判決 109年度台上字第2742號
上 訴 人 廖憲宗（兼周良富承受訴訟人）
訴訟代理人 鄭文龍律師
上 訴 人 廖瑛霖
廖周彥
廖玟萍
廖玟玲
李毅鋒
李俊毅
李淑英
李淑姿
廖鳳湄（兼周良富承受訴訟人）
周芳竹（兼周良富承受訴訟人）
謝沛勳
謝沛霖
謝佩君
被 上訴 人 王思銘
訴訟代理人 湯明亮律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年6月
12日臺灣高等法院第二審更審判決（ 108年度重上更一字第18號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件原審判命上訴人將其等所公同共有之門牌號碼新北市○○區○○路0000000號建物（下稱Α建物）拆除並返還占用之基地，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故上訴人廖憲宗提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之同造當事人廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君，爰併列其等為上訴人，合先敘明。次查被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○0000地號土地（重測前○○段○○小段000地號，下稱系爭土地）為伊與訴外人陳金春共有，廖崑郁於民國53年間無權占用如原判決附圖所示Α部分土地（下稱Ａ部分土地）興建Α建物，廖崑郁於93年10月 6日死亡，上訴人為其繼承人（其中繼承人周良富於104年9月23日
死亡，由同為廖崑郁繼承人之廖憲宗、廖鳳湄、周芳竹繼承），因繼承而為Α建物之公同共有人等情。爰依民法第767條第1項、第821 條規定，求為命上訴人將Α建物拆除，返還Α部分土地予伊及全體共有人之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人則以：廖崑郁於53年1月8日、54年 1月31日與訴外人黃則茂（於59年 9月17日死亡）訂立土地部分讓渡契約書（下合稱系爭讓渡契約），由廖崑郁向黃則茂購買系爭土地應有部分，黃則茂交付Α部分土地後，廖崑郁於其上興建Α建物。斯時土地法第30條規定，並未限制私有農地所有權移轉為共有，且廖崑郁具自耕能力，系爭讓渡契約並非無效。黃則茂之繼承人就Α部分土地已出售之事實，知之甚詳，乃將之二重出售予身為建商，且明知伊係合法占有Α部分土地之被上訴人，顯係權利濫用，並有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地現為被上訴人與陳金春共有，廖崑郁於53年 1月8日、54年1月31日與黃則茂簽立系爭讓渡契約，由黃則茂讓與系爭土地之部分予廖崑郁，並約定：「…⑴前開後款付清時讓與人應將本土地點交讓受人興工建築。⑵本土地共有人亡故關係雖為讓與人分管取得但所有權無法移轉登記而致此後每期田賦官租應依面積所負稅額拆算足數提交讓與人代納互不得異言。⑶本土地嗣後如有辦理繼承其所有權可能移轉登記時而讓與人之印章應付方便但契稅登記費均由讓受人支理…」。廖崑郁已依約付清買賣價金，由黃則茂點交占有之Α部分土地後，廖崑郁於其上興建Α建物，然未辦理系爭土地所有權移轉登記。廖崑郁於93年10月6 日死亡，Α建物由其繼承人即上訴人全體繼承，為兩造所不爭執，堪信為真實。按64年 7月24日修正前之土地法（下稱64年修正前土地法）第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。是承買人無自耕能力而承買私有農地者，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項本文之規定，其契約為無效。又承受私有農地所有權之人有無自耕能力，應以承受時為準，如其承受時無自耕能力，此項契約應屬無效，不因嗣後承受人取得自耕能力而使原來無效之契約，成為有效，此規定係就私有農地所有權移轉之限制規定，不因移轉之標的係農地之全部所有權、應有部分而有不同。查系爭土地於53、54年間為農地，有土地登記簿謄本及新北市樹林地政事務所105年5月10日函在卷足憑，復為兩造所不爭，依上說明，廖崑郁於53年、54年若未具備自耕能力，以買賣農地為標的之系爭讓渡契約，即難認有效。次按土地法第6 條規定：「本法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論」。上訴人所提79年5月4日自耕能力證明書、83年10月29日臺北縣政府函文、81年 2月27日參加農保之投保資料，無從推認廖崑郁於20
餘年前訂立系爭讓渡契約時亦具備自耕能力，參以廖崑郁買受系爭土地後即建築房屋，未在系爭土地自任耕作，益難認廖崑郁於買受系爭土地時有自耕能力。上訴人既未舉證證明廖崑郁於53年、54年承買系爭土地後能自耕，則系爭讓渡契約即係以不能之給付為標的，當屬無效，上訴人據之抗辯有權占有Α部分土地，自非可採。又被上訴人為達其建屋之目的，於取得系爭土地所有權後，請求無權占有系爭土地之上訴人拆屋還地，乃權利之合法行使，並非權利濫用，上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地係屬權利濫用，亦非可採。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第 821條規定，請求上訴人將Α建物拆除，返還占用之Α部分土地予上訴人及共有人全體，為有理由，應予准許。爰廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。64年修正前土地法第30條明定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」。係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定。是於斯時約定出售私有農地於無自耕能力之人者，其所約定之給付，乃「以不能之給付」為契約標的，該契約自屬無效。此無效之契約，係自始、當然、絕對無效，不能因嗣後買受人取得自耕能力，或土地法修正取消農地承受人之資格限制而認為有效。又買賣契約如屬無效，買受人即無從基於買賣關係占有買賣標的物。物之買受人在取得該物之所有權以前，雖經出賣人交付標的物，倘該買賣契約係自始無效，買受人之占有權源自始即有欠缺。查上訴人之被繼承人廖崑郁與黃則茂於53年1月8日、54年1 月31日簽立系爭讓渡契約，由廖崑郁向黃則茂買受系爭土地，斯時系爭土地為私有農地，廖崑郁為無自耕能力之人，為原審認定之事實。果爾，系爭讓渡契約依民法第246條第1項本文規定，為自始無效，縱經出賣人黃則茂點交系爭土地予買受人廖崑郁，上訴人占有Α部分土地之權源仍屬自始欠缺。又查系爭讓渡契約記載：「…⑵本土地共有人亡故關係雖為讓與人分管取得但所有權無法移轉登記…⑶本土地『嗣後如有辦理繼承』其所有權可能移轉登記時而讓與人之印章應付方便但契稅登記費均由讓受人支理。…」，並未約定預期不能「興立建築」情形可以除去時為給付，是原審未適用民法第246條第1項但書規定，核無違背法令。原審以上訴人無權占用被上訴人所有之Α部分土地，被上訴人本於所有權人之地位，訴請上訴人拆屋還地，為有理由，爰為上訴人敗訴之判決，並無違誤，至其餘贅述理由，無論當否，要與本件判斷結果並無影響。上訴論旨，復執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨與判決基礎無涉部分，指摘原判決違背
法令，聲明廢棄，非有理由。末查上訴人於上訴第三審後始提出被上訴人應受權利失效原則限制、兩公約適足居住權之抗辯，核屬新防禦方法，依民事訴訟法第476條第1項規定，非本院所得審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 陳 玉 完
法官 周 玫 芳
法官 王 金 龍
法官 王 本 源
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日