臺灣臺北地方法院小額民事判決
109年度店小字第1543號
原 告
即反訴被告 高妃凡
被 告
即反訴原告 張政輝
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國110年3月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰柒拾玖元，及自民國一百零
九年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴部分，訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔四分之三，餘由被
告負擔。
本判決本訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹萬伍仟捌佰柒拾
玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴部分，訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命
令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為
起訴，民事訴訟法第519條第1項定有明文。查原告原係向本
院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依同
條之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於
原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的
，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽
連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分
別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有
牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關
係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方
法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本
訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴
標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一
法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴
標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者
間有牽連關係（最高法院91年度臺上字第262 號判決參照）
，此即包含兩者在法律上或事實上關係密切，而審判資料有
其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度臺抗字第1005號
裁定參照）。經查，原告主張租屋期日屆至後，伊已返還承
租房屋予被告，被告應返還押租金新臺幣（下同）60,000元
，惟被告於本訴訴訟程序進行中，主張原告未依租賃契約將
承租房屋回復原狀，並由被告代其回復，自應扣除押租金60
,000元後，清償被告為原告代償之金額，實屬就同一事件所
生爭議提起反訴，有本院民國110年1月14日言詞辯論筆錄在
卷可稽（參見本院卷第183頁），其反訴之標的與本訴之標
的之法律關係發生之原因及其防禦方法有牽連關係，揆諸上
開規定，被告即反訴原告提起反訴合於民事訴訟法第259 條
及第260 條第1 項之規定，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張：原告於108年5月5日向被告承租門牌號碼為臺
北市○○區○○街000號1、2樓之房屋（下稱系爭房屋），約定
租賃期間自108年5月5日起至109年5月4日止，共計1 年，租
金為33,000 元，及押租金60,000元（下稱系爭租約）。原
告承租系爭房屋時，內部留有前承租人即訴外人蔡錦鎮之窗
戶改裝裝潢（下稱系爭窗戶），依系爭租約第25條約定，頂
讓人即原告需於將來退租時，將系爭窗戶回復為訴外人蔡錦
鎮改裝前之狀態，嗣系爭租約屆期後，原告於109年5月29日
將系爭房屋清空返還予被告，然被告要求原告需將系爭窗戶
回復原狀，並加裝鋁窗及防盜窗，或給付全額改裝費用，並
以押租金60,000元扣抵，爰依租賃契約之法律關係，為此提
起本件訴訟，請求被告返還押租金等語。並聲明：被告應給
付原告60,000元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭房屋本無防盜窗，故不應由原告負擔加裝防盜窗費用，
且加裝防盜窗及拆除二扇窗戶之費用因窗戶係於20幾年前安
裝，應予以折舊，依照系爭租約，現僅餘窗戶需回復原狀。
另系爭租約中未提及牆面拆除，自不能將此費用由押租金抵
扣。就損失房租1個月部分，被告未曾向原告提及，被告曾
於109年5月10日詢問被告是否有人欲承租系爭房屋，迄109
年5月23日止依然未有第三人欲承租系爭房屋，此部分有作
電話紀錄，故此部分之損失不能由押租金抵償。因被告欲系
爭房屋續租予他人作為KTV使用，原告因而將家俱留下而未
搬離。
⒉拆除2扇窗戶之費用為17,220元。水費478元、電費137元部分
應由原告繳付，此部分不爭執；然預繳電費492元及94元部
分，不應由原告給付。
二、被告答辯稱：
㈠原告將系爭房屋作為經營KTV場所，於簽訂系爭租約時曾告知
原告將來如返還系爭房屋須回復原狀，被告自行雇工回復原
狀花費101,768 元（含修理輕鋼架天花板3,500元、拆除KTV
裝置及清運19,000 元、搬運廢棄物家具4,000元、回復2扇
氣密窗41,067 元、電費723 元、水費478 元及因回復原狀
受有一個月無法出租系爭房屋，計33,000 元之損失），以
押租金60,000 元抵銷後，原告尚欠41,768 元，故原告不得
向其請求返還押金60,000 元。且目前尚有氣密窗未回復原
狀，系爭窗戶於10幾年前安裝。
㈡系爭房屋由被告整理完畢，拆除木作門、玻璃門、系爭房屋
隔間及氣密窗、安裝熱水器後，於109年5月29日出租予訴外
人林家偉經營汽車美容院等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張其向被告承租系爭房屋，租賃期限至109 年5 月4
日止，原告於109 年5月29 日已將系爭房屋遷讓返還被告之
事實，業據原告提出房屋租賃契約書、兩造LINE通訊軟體對
話記錄截圖影本等件為證（參見本院109 年度司促字第1002
6 號卷第13頁至第33頁、第61頁至第93頁），且被告對於兩
造訂有租賃契約且原告於109 年5月29日搬離乙情不爭執，
僅以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：被告是否應返還押
金？若應返還，其數額為何？本院判斷如下：
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號
民事裁判要旨參照）。次按依系爭租約第5條約定「乙方（
即原告）應於簽訂本租約同時給付甲方（即被告）新臺幣60
,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方
遷空、交還店（房）屋後無息退還押租保證金。」之內容（
參見上開司促卷第23頁），並無押金不得扣抵租金或損害賠
償之約定。查系爭租約業因租期屆滿而終止，原告並已遷離
將系爭房屋返還原告，被告於本件已就原告之水、電費及回
復原狀費用一併請求，揆諸前揭說明，原告自得請求被告將
扣抵相關費用後所剩餘之押租金返還予原告。
㈡被告主張系爭租約終止後，原告依系爭租約第3條、第15條、
第25條之約定請求原告給付水電費、雇工回復原狀花費（含
修理輕鋼架天花板3,500元、拆除KTV裝置及清運19,000 元
、搬運廢棄物家具4,000元、回復2扇氣密窗41,067 元）及
因回復原狀受有一個月無法出租系爭房屋之損失，茲就被告
主張抵銷部分，分別論述如下：
⒈關於電費723 元、水費478 元部分：
系爭租約第3條約定「租金每月新台幣30,000元正（收款付
據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費另外
）」、第15條約定「印花稅各自負責，店（房）屋之稅捐由
甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」
（參見上開司促卷第23頁、第27頁），原告對於水費478元
及電費137元部分因用水及用電時間在尚未清空系爭房屋其
間而不爭執（參見本院卷第215頁），且此部分有被告所提
台灣電力公司繳費憑證1紙、臺北自來水事業處水費通知單2
紙在卷可參（參見本院卷第159頁、第165頁、第167頁），
至電費492元、94元部分因繳費憑證上載明「預繳電費」，
無法確認用電時間，被告復未舉證證明該費用之支出係於原
告尚未搬離系爭房屋前系爭房屋所應繳納之費用，是此部分
自無從為有利於被告之認定，故原告所應給付者乃水費478
元及電費137元。
⒉關於雇工回復原狀花費（含修理輕鋼架天花板3,500元、拆除
KTV裝置及清運19,000 元、搬運廢棄物家具4,000元、回復2
扇氣密窗41,067 元）部分：
系爭租約第25條約定「前房客蔡錦鎮，為隔音效果好而拆除
窗戶另行改建。這個部分頂讓人繼續沿用，所以頂讓人將來
退租時，原拆除窗戶另行改建，這個部分頂讓人必須負責恢
復原狀不得推辭」（參見上開司促卷第31頁），是依系爭租
約文義解釋，乃拆除窗戶改建部分，將來退租時，承租人需
將原拆除之窗戶回復原狀，是就被告主張雇工回復原狀花費
分述如下：
⑴關於修理輕鋼架天花板3,500元、拆除KTV裝置及清運19,000
元部分：
被告雖提出（SL）欣農金屬工業有限公司請款單欲證明有支
出修理輕鋼架天花板3,500元、拆除KTV裝置及清運19,000
元等費用（參見本院卷第155頁），然修理輕鋼架天花板3,5
00元、拆除KTV裝置及清運19,000 元部分，乃被告欲將系爭
房屋出租他人做其他營業使用所需支出之成本，此部分非屬
系爭租約第25條約定之範疇，被告復未舉證證明兩造於締約
當時對於修理清鋼架天花板及拆除KTV裝置部分約定由原告
予以負擔，是此部分之費用自不應轉嫁由原告負擔，此由被
告自陳將來要拆除木作門及玻璃門並安裝熱水器供新房客使
用並將該部分明文記載於其與訴外人即系爭房屋後任租客林
家偉間之房屋租賃定金中（參見本院卷第171頁、第213頁）
，亦可佐證被告於訂立租約時對於應由何人負擔系爭房屋裝
修費用均會詳加載明，是被告主張原告應負擔修理輕鋼架天
花板3,500元、拆除KTV裝置及清運19,000 元等費用，實屬
無據。
⑵關於搬運廢棄家具4,000元部分：
被告主張清除系爭房屋內之垃圾、家具、床墊等雜物因而支
出搬運廢棄家具4,000元，有（SL）欣農金屬工業有限公司
請款單1份附卷可查（參見本院卷第155頁、第213頁），觀
諸兩造LINE通訊軟體對話記錄截圖中被告於109年5月5日詢
問原告「妳屋內還有要的東西嗎？或是全部都可以丟掉」，
原告答以「還有要的」，被告回覆以「那我就沒有辦法幫忙
處理。因為我不知道什麼是妳還要的。」、「今天去看的人
說，那些桌椅也不是很好，一件也不要留」，原告回以「他
有打算承租了嗎？」、「有的話我會把它清掉」；被告於10
9年5月10日詢問原告「已經延誤很多天，什麼時候能處理好
，點交給我」；被告於109年5月20日詢問原告「早安，房子
處理好了嗎？」，原告答以「剩家具，看下一個房客要不要
」，被告回覆「都清掉吧！」、「但原本廚房的用具要留下
。」，原告稱「嗯瓦斯爐飲水機在」，被告以貼圖答覆「OK
AY」；被告於109年5月22日詢問原告「妳清理好了嗎？」，
原告回覆「再一次差不多你要請我朋友去弄窗戶嗎？」；被
告於109年5月23日提及「早上我去了屋內還是老樣子，該搬
到東西一件也沒有搬。到了6/5就延誤一個月交屋，妳打算
如何。」，原告回以「會請慈濟的人來收喔」、「另外你之
前說要什麼又不要什麼一直變動」、「我還好心想盡量幫你
爭取多留一些可用家具給您」、「你一下想頂讓要我留著家
具一下又要我清空」、「之前不是說好配合房客如果他們想
要可以留給他們」、「你後來又說要清」（參見司促卷第79
頁、第81頁、第83頁、第85頁、第89頁至第93頁），由上揭
對話記錄可知，被告於請求原告點交返還系爭房屋之過程中
明確提及除廚房用具要留下外，其餘家具均清掉，然原告並
未依被告之指示將系爭房屋內之物品予以清除，而未依約騰
空返還系爭房屋，致使被告因而支出搬運廢棄家具4,000元
，是被告自得請求原告給付該部分費用。
⑶關於回復2扇氣密窗41,067 元部分：
①被告雖提出力新實業社所提報價單欲證明回復2扇氣密窗需支
出41,067元之費用，然原告就此部分亦提出回到家規劃工作
室報價單1份（參見本院卷第157頁、第201頁），觀諸兩造
所提單據，原告所提之報價單修繕之項目包含拆除窗戶2道
（紅磚）清運、泥作窗框修補/粉光2座及鋁窗2扇，而由卷
附系爭窗戶照片可知，系爭窗戶拆除後係以磚牆方式隔音，
是若欲回復原狀實應拆除磚牆並將窗戶裝上（參見本院卷第
79頁至第85頁），故原告所提報價單修繕之項目實為回復窗
戶原狀所需支出之必要費用。另觀諸被告所提估價單所包含
之項目為拆除費、拆除物運費、拆除物丟棄場地費、新窗戶
材料費、新窗戶施工費，其中拆除費、拆除物運費、新窗戶
材料費、新窗戶施工費均顯較原告估價為高，然該單據並未
詳載相關費用之計算方式及所使用材料之廠牌，是難認該等
費用為回復窗戶原狀之必要費用，另拆除物丟棄場地費亦乏
相關證據證明該等費用為必要之支出，是本院認為於被告並
未舉證證明其所提出之報價單上所載之項目為本件系爭窗戶
回復原狀所應支出之必要費用之情況下，應以原告所提單據
作為本件恢復窗戶原狀之依據。
②民事訴訟法第222條第2項規定「當事人已證明受有損害而不
能證明其數額或證明明顯有重大困難者，法院應審酌一切情
況，依所得心證定其數額」。查本件原告主張系爭窗戶已使
用逾20年，被告則主張約使用10幾年（參見本院卷第71頁）
雖未能舉證證明已使用之期間，本院斟酌前述民事訴訟法第
222條第2項之規定，認應以衡平之觀點，以中等品質亦即以
兩造所主張之使用年限二分之一即15年計算折舊後之價值為
適當。原告主張請求回復2扇氣密窗17,220元部分，其中零
件12,400元（未稅）依行政院公布之固定資產耐用年數表及
固定資產折舊率表之規定，應認屬於第1類第1項「編號1010
1、細目4金屬建造（有披覆處理）」之房屋建築，作為適用
標準，其法定耐用年限為20年，依此計算折舊情形，則依定
率遞減法，20年耐用年限產品折舊率為每年折舊率1000分之
109，上開房屋建築使用期間以15年計算，計算扣除折舊後
之價值應為2,196元（未稅），加計拆除窗戶2道（紅磚）清
運1,000元（未稅）、泥作窗框修補/粉光2座及鋁窗2扇3,00
0元（未稅），所應支出之修繕費用應為6,196元（未稅，計
算式：2,196元＋1,000元＋3,000元＝6,196元），加計營業稅
後應為6,506元（元以下四捨五入），是被告得請求原告給
付之回復原狀費用應為6,506元，逾此部分之請求，即屬無
據，應予駁回。
⒊關於因回復原狀受有一個月無法出租系爭房屋之租金損失33,
000 元部分：
查本件原告自承系爭租約於109年5月4日屆期而終止，其於1
09年5月29日清空房屋（參見本院卷第215頁），又於原告搬
離系爭房屋之同日即109年5月29日被告即與訴外人林家偉簽
立房屋租賃定金，復於109年6月10日簽立房屋租賃契約書，
約定租賃期間自109年6月30日起至110年6月29日止，有房屋
租賃定金及房屋租賃契約書各1份在卷可查（參見本院卷第2
19頁至第225頁），又觀諸上開兩造LINE通訊軟體對話紀錄
之截圖可知，被告於租期屆滿後，一再詢問原告何時清空，
係因原告發生車禍而為將系爭房屋清空點交返還予被告，致
使被告未能盡快將系爭房屋租予他人，此由原告點交返還系
爭房屋後當日旋即由訴外人林家偉決定承租，亦可佐證被告
於兩造對話提及「請你講理一點，你不清空，點交給我，何
人敢租」乙情為真（參見上開司促卷第93頁），況衡諸常情
一般人決定承租與否，常會考量租屋是否業已清空達可承租
之狀態，而此狀態除會影響承租者之意願外，亦會影響租賃
期間，另審酌上開房屋租賃定金可知，因本件系爭房屋原係
供作KTV使用，如欲更改用途，除需將系爭窗戶回復原狀外
，亦應配合後任承租人之使用目的重新裝修，此由上開租賃
定金約定由被告拆除木作門及玻璃門並安裝熱水器以配合訴
外人林家偉開設汽車美容店乙情亦可窺知一二，故本院審酌
原告無故延遲點交系爭房屋及系爭房屋尚待回復原狀以供後
續承租者使用，並衡酌被告與訴外人訂立之租賃契約約定月
租為35,000元等情，認被告主張其因可歸責於原告之事由致
其受有一個月無法出租系爭房屋之租金損失33,000元為有理
由，應予准許。
⒋綜上，本件被告得主張原告給付之款項包含水費478元、電費
137元、搬運廢棄家具4,000元、回復2扇窗戶6,506元、一個
月無法出租系爭房屋之租金損失33,000 元，共計4,4121元
（計算式：478元＋137元＋4,000元＋6,506元＋33,000 元＝4,41
21元）。從而，原告請求被告返還扣除上揭費用後之押租金
15,879元（計算式：60,000元－4,4121元＝15,879元），逾此
部分，則無理由，應予駁回。
四、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第22
9 條第2 項分別定有明文。從而，原告依租賃契約之法律關
係，請求被告給付15,879元及自支付命令狀繕本送達翌日即
109年6月25日（參見上開司促卷第115頁）起至清償日止，
按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至原告
逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
反訴被告前向伊承租系爭房屋經營KTV，系爭租約第25條約
定將來返還系爭房屋時，反訴被告（即頂讓人）須將房屋之
狀態回復如出租予前承租人蔡錦鎮之前，詎系爭租約屆期後
，反訴被告未將系爭房屋回復原狀，故由反訴原告自行雇工
回復原狀花費67,567 元（含輕鋼架3,500元、拆除KTV裝置1
9,000 元、清理雜物4,000元、回復2扇氣密窗41,067 元）
，而反訴被告尚有電費723 元、水費478 元未清償及因反訴
原告未將系爭窗戶回復原狀，而受有一個月無法出租系爭房
屋，計33,000 元之損失，反訴原告將上開費用扣除押租金6
0,000元後，尚損失41,768 元等語。爰依侵權行為之法律關
係，為此提起本件訴訟，請求反訴被告返還41,768元。並聲
明：反訴被告應給付反訴原告41,768元。
二、反訴被告答辯稱：拆除2扇窗戶之費用為17,220元。而水費4
78元、電費137元部分應由反訴被告繳付，此部分不爭執；
然預繳電費492元及94元部分，不應由反訴被告給付等語。
並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
承前所述，本件反訴被告得以其租賃系爭房屋所交付之押租
金60,000元扣抵其應賠償反訴原告之水費478元、電費137元
、搬運廢棄家具4,000元、回復2扇窗戶6,506元、一個月無
法出租系爭房屋之租金損失33,000 元，其餘部分，反訴原
告依侵權行為之法律關係，請求反訴被告返還，顯無理由，
已如前述。從而，反訴原告依侵權行為法律關係請求反訴被
告返還41,768元，為無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，本訴部分，原告依租賃契約法律關係，請求被告
給付原告15,879元，及自109年6月25日起至清償日止，按
年息百分之5 計算之利息，為有理由，至逾此部分之請求，
則無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依侵權行為法律
關係，請求反訴原告給付反訴被告41,768 元，為無理由，
應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造就本件之其餘主張及攻擊防禦方法
，經核均與本件本訴及反訴判決結果無影響，爰不一一予以
審酌，附此敘明。
陸、本件本訴部分，原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第436 條之20條規定，應依職權宣告假
執行；並依同法第392 條第2 項依職權為被告如預供擔保，
得免為假執行之宣告。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。本件訴
訟費用額，本訴部分為第一審裁判費，金額確定為1,000 元
；反訴部分為第一審裁判費，金額確定為1,000 元。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 陳尚鈺
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