撤銷不動產買賣契約等
彰化簡易庭(民事),彰簡字,110年度,102號
CHEV,110,彰簡,102,20210421,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事簡易判決
110年度彰簡字第102號
原 告 丁天義
訴訟代理人 何信宗
被 告 尚紅霞

訴訟代理人 吳松峯
上列當事人間撤銷不動產買賣契約等事件，本院於民國110年3月
24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣4,520元由原告負擔。
事實及理由
原告聲明：㈠兩造於民國109年11月18日就坐落彰化縣○○市○○段0 0○0○00○0地號土地（下合稱系爭土地）所訂立之買賣契約（下 稱系爭契約）撤銷；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）42萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。陳述：
㈠原告於109年11月間閱覽廣告單，得知大家房屋仲介有限公司 （下稱大家公司）之加盟店房尚有限公司（下稱房尚公司） 宣傳銷售被告所有系爭土地（33之5地號為應有部分10分之1 ，33之6地號為應有部分全部），乃與房尚公司仲介員電話 聯繫，並由原告之友人陪同，會同仲介員前往勘查系爭土地 現況。仲介員於109年11月18日再度邀約原告，與被告之配 偶林峻鋐前往系爭土地，並向原告宣稱，亦有他人表示應買 ，但原告得以350萬元之對價優先承買。原告為31年次，年 事已高，罹患阿茲海默氏病，有失智症狀，過去無買賣土地 經驗，遂向仲介員與林峻鋐表示，希望友人陪同提供意見再 作決定，然其等卻同意原告僅需先給付定金5萬元及簽發交 付金額30萬元本票供擔保即可，原告乃前往房尚公司與被告 訂立系爭契約，並交付上開定金及本票，再於109年11月20 日交付37萬元，其中包含仲介費7萬元。
㈡原告訂立系爭契約以前，表示希望在系爭土地上興建貨櫃屋 並種植花木，林峻鋐回以其從事營造工程，可代為處理云云 。原告訂立系爭契約時，林峻鋐與仲介員雖曾提供土地所有 權狀及被告與仲介員林妤宣訂立之不動產委託銷售標的現況 說明書（下稱現況說明書）予原告，並要求原告在現況說明 書簽名，然未提供土地登記謄本、地籍圖謄本、鄰近土地實 價登錄資訊、不動產說明書，以供原告知悉系爭土地之權利 內容、界址及交易行情；其次，被告與林妤宣係於109年4月



25日訂立現況說明書，原告係於109年11月18日在其上簽名 ，並非同時為之，現況說明書亦無取代不動產說明書之效力 ；再者，系爭契約第2條雖記載「有設定抵押權共1筆」，然 其權利內容不明。是林峻鋐與仲介員所為，有違不動產經紀 業管理條例第24條之2第1款規定。
㈢原告給付42萬元後，將上情告知女兒及女婿，經其等查詢土 地登記謄本及實價登錄資訊後，發現被告於107年5月間取得 系爭土地所有權時，公告現值為每平方公尺1,700元，而同 地段土地於105年4月間實價登錄行情為每坪13,000元，於10 7年5月間每坪降至6,000元，相當於每平方公尺不逾2,000元 ，又系爭土地已於108年間為彰化縣彰化市農會設定擔保債 權總金額144萬元之最高限額抵押權，如未清償債務，系爭 土地將有遭拍賣抵償之虞。
㈣兩造訂立系爭契約以前，被告未依消費者保護法第11條之1規 定，給予原告審閱契約之合理期間，又被告係乘原告之輕率 、無經驗，而訂立系爭契約並給付42萬元，依當時情形顯失 公平。為此依民法第74條、第88條第1項規定，以起訴狀繕 本之送達，請求撤銷系爭契約。系爭契約經撤銷後，被告受 領之42萬元之法律上原因已不存在，為此依民法第179條規 定，請求被告返還價金並加計法定遲延利息。
被告聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠原告於訂立系爭契約前約1星期，即以電話向大家公司詢問有 無土地出賣，仲介員曾引導其勘查他筆土地，其後又勘查系 爭土地3次，始決定購買，兩造自磋商至訂約期間，未見原 告有心智缺陷之情形。
㈡仲介員於109年11月18日引導原告勘查系爭土地時，隨身攜帶 土地相關資料，並依現況說明書向原告說明，當時被告之配 偶林峻鋐正在附近之他筆土地澆水，始前來與原告接觸。仲 介員於原告訂立系爭契約前，曾提示土地登記謄本予原告閱 覽知悉，否認其不知有設定抵押權情事，被告亦未向原告表 示得在系爭土地上興建貨櫃屋。
㈢系爭土地前次買賣係於107年間，本次買賣最初之銷售底價為 398萬元，原告於109年11月18日以350萬元要約，未得仲介 員同意，後來被告親自與原告協商，始以350萬元成交，原 告乃先後給付5萬元現金及37萬元匯款。
民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者 ，不在此限」；民法第74條第1項規定「法律行為，係乘他人 之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定 ，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷



其法律行為或減輕其給付」，第75條規定「無行為能力人之意 思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意 識或精神錯亂中所為者亦同」，第88條規定「意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將 其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己 之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要 者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，第179條規定「無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖 有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」。法院依民法第 74條第1項規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急 迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律 行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形 顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之；如法律 行為未經撤銷，他人依該法律行為受領之給付，非無法律上之 原因，自不必返還。其次，民法第153條第2項規定「當事人對 於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者 ，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致 時，法院應依其事件之性質定之」，第345條規定「稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約 。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」 ；不動產經紀業管理條例第24條規定「雙方當事人簽訂租賃或 買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之 相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明 書視為租賃或買賣契約書之一部分」。土地之買賣雙方當事人 就土地及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，不以買方閱 覽知悉土地登記資料全文，或界址業已踏查複丈為必要，自不 能因上情欠詳，逕謂其為輕率或無經驗；至於不動產經紀業管 理條例第24條規定，係在規範不動產經紀人之從業義務，非謂 不動產買賣契約欠缺不動產說明書，或以現況說明書取代不動 產說明書，即可認為賣方本身有利用買方之輕率或無經驗。再 者，消費者保護法第2條第1款、第2款、第7款、第9款規定「 本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交 易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生 產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。七、定型化 契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用， 所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其 以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦 屬之。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條 款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約」，第11條之1規 定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內



之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約 條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型 化契約之審閱期間」。買賣契約如非消費者與企業經營者所訂 立，尚無適用消費者保護法前開規定之餘地。經查： ㈠原告於起訴狀依民法第74條、第88條第1項規定，主張以起訴 狀繕本之送達，請求撤銷系爭契約；其於言詞辯論期日，則 表明係依民法第74條規定，為上開請求。則本件無庸就關於 民法第88條第1項規定部分，予以判斷，合先敘明。 ㈡原告主張兩造於109年11月18日訂立系爭契約，由原告以350 萬元之價金向被告買受其所有系爭土地，其中33之5地號為 應有部分10分之1，33之6地號為應有部分全部，原告已先後 給付42萬元之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本 、異動索引、現況說明書、登記被告為所有權人之土地所有 權狀、土地買賣合約書、匯出匯款憑證、被告配偶林峻鋐名 片、特約地政士洪靜宜名片、價金履約保證買方隨身資料卡 、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書為證， 且為被告不爭執，堪信原告之主張為真。
㈢原告主張被告係乘原告之輕率、無經驗，於原告年事已高， 罹患阿茲海默氏病，有失智症狀，過去無買賣土地經驗，不 知悉系爭土地之權利內容、界址及交易行情之情形下，而與 原告訂立系爭契約之事實，為被告否認，依民事訴訟法第27 7條前段規定，自應由原告就該利己之事實負舉證責任。原 告雖提出形式上為被告不爭執之診斷證明書、鄰近土地實價 登錄資料為證，然原告於本件係依民法第74條第1項規定請 求撤銷系爭契約，而非依民法第75條規定主張系爭契約無效 ，則原告縱有前開症狀，本院尚無庸進一步調查其是否在無 意識或精神錯亂中訂立系爭契約，並引為判斷之基礎。其次 ，系爭契約為原告與被告之代理人即其配偶林峻鋐所訂立， 尚無適用消費者保護法第11條之1關於契約審閱期間之規定 ，又大家公司、房尚公司並非系爭契約當事人，則其所屬仲 介員有無違反不動產經紀業管理條例第24條規定，不應與被 告或其代理人林峻鋐有無利用原告之輕率、無經驗，混為一 談。系爭契約第2條記載「有設定抵押權共1筆」，第15條第 1款記載「鑑界完交」，堪信原告對於系爭土地之權利狀態 ，包含抵押權之設定及系爭土地坐落範圍，均已有相關資訊 ，而可得知悉，原告以訂立系爭契約時，僅有被告與仲介員 林妤宣先前訂立之現況說明書，而無土地登記謄本、地籍圖



謄本、鄰近土地實價登錄資訊、不動產說明書為由，主張有 撤銷事由，尚非可採。再者，不動產因每筆之權利狀態不同 ，且深受社會經濟起落、周遭環境變化等因素之影響，其買 賣行情因時空環境不同而漲跌，乃屬常態，而所謂實價登錄 ，僅具參考性質，非謂買方以高於市價買受，或賣方以低於 市價出賣，即有輕率、無經驗之情事，原告以其事後查詢土 地登記謄本及實價登錄資訊後，發現價金偏高，請求撤銷系 爭契約，亦屬無憑。是原告此部分主張，尚難採信。 ㈣系爭契約難認被告有乘原告之輕率或無經驗而訂立之情形， 則原告依民法第74條規定，請求撤銷系爭契約，及依民法第 179條規定，請求被告返還價金並加計法定遲延利息，為無 理由，應予駁回。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果 無影響，不另論述。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　21　　日 彰化簡易庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　21　　日 書記官 彭品嘉