臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
110年度重簡字第24號
原 告 日翔租賃興業股份有限公司
法定代理人 林榮顯
訴訟代理人 李佳蕙
傅嘉和
杜欣鴻
林家麒
詹濰軒
被 告 謝子齊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年4 月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告起訴主張：緣被告於民國108 年10月9 日向原告承租新 北市○○區○○○路000 號14樓之10之房屋，約定租期2 年 ，即自108 年10月16日起至110 年10月15日止，每月1 日前 應給付租金（含管理費）新臺幣12,000元。詎被告於租賃期 間，積欠109 年7 月份及8 月份之租金共計2 期，經原告於 109 年8 月21日以存證信函催告被告應於同年8 月31日前清 償積欠之租金，否則將於函達之次月末日終止租約，然被告 於8 月24日收受後，仍未遵期繳清積欠之租金，系爭租約已 於109 年9 月30日終止，足見兩造間之租賃關係已合法終止 而消滅，而被告目前仍占用系爭房屋之行為，妨害原告對於 系爭房屋使用收益之權利。為此，爰依系爭租賃契約第12條 第1 項及民法第455 條之規定，提起本件訴訟等語，求為判 決：被告應將坐落新北市○○區○○○路000 號14樓之10之 房屋騰空遷讓交付原告。並陳明願以現金或合作金庫銀行營 業部無記名可轉讓定存單供擔保後，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、法院之判斷：
原告主張之事實，固據提出新北市青年社會住宅房屋租賃契 約書、三重正義郵局第1312號存證信函、國內各類掛號郵件
執據及郵件收件回執等件資料為證。然查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第 1 項、第2 項定有明文。次按土地法第100 條第3 款規定： 「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積 欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時」。該條款關 於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然 在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（ 最高法院44年台上字第516 號判例意旨、95年度台上字第 206 號、91年度台簡上字第16號裁定意旨參照）。是故出租 人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應類推適用 土地法第100 條第3 款規定先扣除擔保金（即押租金）後積 欠租金逾2 個月時，始得行使上開權利。又關於擔保金抵償 租金規定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足 即遭出租人終止租約，故不得以特約排除法律所設之限制， 應屬民法第71條所稱之強制規定，如有違反，應屬無效。 ㈡經查，被告雖因未繳納109 年7 月份、8 月份之租金，經原 告於109 年8 月21日寄發存證信函催告被告於同年8 月31日 前給付上開積欠之租金，否則將自函到之次月末日終止租賃 契約，該意思表示已於109 年8 月24日送達被告，然依原告 所提出存證信函所附附表一未繳款明細表之記載，斯時被告 積欠109 年7 月份、8 月份2 個月之租金合計24,000元及違 約金480 元，惟被告於簽立系爭租約時有繳付24,000元之房 屋押金，此有青年出租住宅押租金收據可按，則類推適用土 地法第100 條第3 款規定，就被告積欠之租金額自應先以其 繳付之房屋押金抵償。至兩造間系爭租賃契約第4 條第1 項 末段雖約定承租人於租賃期間，不得主張以擔保金（押金） 抵付租金，惟揆諸前開說明，該約定因違反法律強制規定， 應屬無效，仍應以被告於簽立系爭租約時所繳付之押金24 ,000元依序抵償違約金480 元及2 個月未支付之租金，是原 告於109 年8 月21日催告被告於限期內給付租金時，被告遲 付之租金總額僅為480 元，尚未達2 個月之租金額，依上揭 說明，原告尚不得依民法第440 條之規定行使終止租賃契約 之權利。從而，原告以上開存證信函催告被告於109 年8 月 31日前給付積欠租金，逾期即於109 年9 月30日終止租賃契 約，自不生合法終止租賃契約之效力，故原告主張系爭租賃 契約於109 年9 月30日即已終止乙節，應無足採。
五、綜上所述，原告於109 年9 月30日對於被告終止兩造間租賃 契約，並不合法，已如上述，則原告依據系爭租賃契約第12 條第1 項及民法第455 條之規定，請求被告應將坐落新北市 ○○區○○○路000 號14樓之10之房屋騰空遷讓交付原告， 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請，亦失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加 論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 楊家蓉
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