臺灣臺中地方法院民事判決 八十七年度訴字第一九四六號
原 告 保證責任台中市第十一信用合作社
法定代理人 蔡鈴蘭
訴訟代理人 張 毅
林志忠律師
徐明珠律師
右 一 人
複 代 理 李郁芬律師
被 告 甲○○ 住
乙○○ 住
右二人共同
訴訟代理人 丙○○ 住
被 告 丁○○ 住
右 一 人
訴訟代理人 戊○○ 住
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應將坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地上，門牌號碼台中縣神岡鄉○○村○○路一０一五號，如附圖所示Ａ部分，面積０．０一三七一六公頃，未辦理保存登記之二層樓房全部拆除，並將土地交還原告。被告丁○○應將坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地上，門牌號碼台中縣神岡鄉○○村○○路一０一五號，如附圖所示Ｂ部份，面積０．０二二五０六公頃，未辦理保存登記之二層樓房全部拆除，並將土地交還原告。被告甲○○應給付原告新台幣壹拾壹萬捌仟參佰零壹元，及民國八十七年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付原告新台幣陸萬壹仟柒佰貳拾貳元。被告丁○○給付原告新台幣壹拾柒萬柒仟貳佰參拾伍元，及民國八十七年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾萬壹仟貳佰柒拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○、丁○○各負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項拆屋還地之履行期間均為伍個月本判決原告勝部部分，於原告以新台幣伍拾萬元為被告甲○○供擔保，以新台幣陸拾萬元為被告丁○○供擔保後得假執行，但被告甲○○、丁○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹佰伍拾萬元、壹佰捌拾萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
先位聲明：
㈠被告乙○○、丁○○應將坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地上之建物 ，即門牌號碼台中縣神岡鄉○○村○○路一０一五號加強磚造如附圖所示Ｂ 部份之一層樓房屋（稅籍編號：00000000000號，面積為二二五 ．０六平方公尺）全部拆除，並將土地交還原告。 ㈡被告甲○○應將坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號土地上之建物，即門牌 號碼台中縣神岡鄉○○村○○路一０一五號加強磚造如附圖所示Ａ部份之二 層樓房屋（稅籍編號：00000000000號，面積為一三七．一六平 方公尺）全部拆除，並將土地交還原告。
㈢被告乙○○、丁○○應連帶給付原告新台幣玖拾陸萬貳仟壹佰參拾貳元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十七 年九月一日起至交還第一項土地之日止，按年給付原告新台幣貳拾萬貳仟伍 佰伍拾肆元。
㈣被告甲○○應給付原告新台幣伍拾捌萬陸仟參佰伍拾玖元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十七年九月一日起 至交還第二項土地之日止，按年給付壹拾貳萬參仟肆佰肆拾肆元。 ㈤訴訟費用由被告等負擔。
㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：
㈠核定被告乙○○、丁○○使用原告所有坐落台中縣神岡鄉○○段八九四地號 土地如附圖所示Ｂ部份土地（面積為二二五．０六平方公尺）之代價為每年 新台幣貳拾萬貳仟伍佰伍拾肆元。核定被告甲○○使用原告所有上開土地如 附圖所示Ａ部分土地（面積為一三七．一六平方公尺）之代價為每年壹拾貳 萬參仟肆佰肆拾肆元。
㈡被告等應連帶給付原告柒拾萬柒仟伍佰壹拾參元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十七年九月一日起至返還第 一項聲明之土地之日止，按年給付原告壹拾肆萬捌仟玖佰伍拾元。 ㈢訴訟費用由被告等負擔。
㈣第二項聲明關於命被告等一次給付部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、陳述：
先位之訴部分：
㈠緣原告於八十年十二月間借款予訴外人詹家修，詹家修並提供坐落台中縣神 岡鄉○○段第四八八之三一地號土地（重測後為厚生段八九四地號）設定最 高限額抵押權六百萬元予原告，系爭土地雖於八十一年五月十三日移轉為訴 外人范陳碧玫所有，然因詹家修未如期清償借款，原告遂於八十二年五月八 日聲請拍賣抵押物並於同年十二月以債權人身分承受系爭土地，此有土地登 記簿謄本︶可稽。
㈡所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有 權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。按被告等未經原告同 意而占用原告所有之系爭土地，自屬無權占有，又被告等在系爭土地上有未 經保存登記之房屋（門牌號碼為台中縣神岡鄉○○村○○路一０一五號）並
妨害原告之所有權，原告爰引民法第七百六十七條物上請求權規定，請求被 告等拆除地上建築物並將土地返還與原告，自屬有據。 ㈢又被告乙○○、丁○○為系爭土地上建物之現占有人，業經訴外人丙○○及 被告丁○○之父戊○○於另案供述明確，此有台灣台中地方法院八十六年度 執字第一一一七二號民事裁定足稽。原告以被告乙○○等現占有人為被告起 訴請求拆屋還地，實屬適法。
㈣次按被告等無權占有原告所有之土地，因而受有相當於租金之利益，並致原 告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法則請求被告等依法返還 其利益。計算方式如下：⑴被告乙○○、丁○○占有部分（附圖之Ｂ部分） ：查系爭土地之公告現值每平方公尺九千元，而Ｂ部分土地經測量為二二五 ．０六平方公尺，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定以土地總 價之年息百分之十計算租金，則被告乙○○、丁○○應返還原告相當於租金 之利益每年為二十萬二千五百五十元（9000元／㎡×225.06㎡×10%﹦20255 4 ）；又原告係於八十二年十二月承受系爭土地，迄至原告起訴之日止，計 有四年九個月之期間，依據上開標準計算四年九個月之租金金額，共計原告 因被告乙○○、丁○○無權占有Ｂ部分土地所受相當於租金之損害額為九十 六萬二千一百三十二元。⑵被告甲○○占有部分（附圖之Ａ部分）：查系爭 土地之公告現值每平方公尺九千元，而Ａ部分土地經測量為一三七．一六平 方公尺，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定以土地總價之年息 百分之十計算租金，則被告甲○○應返還原告相當於租金之利益每年為十二 萬三千四百四十四元（9000元／㎡×137.16㎡×10% =123444）；又原告係 於八十二年十二月承受系爭土地，迄至原告起訴之日止，計有四年九個月之 期間，依據上開標準計算四年九個月之租金金額，共計原告因被告甲○○無 權占有Ａ部分土地所受相當於租金之損害額為五十八萬六千三百五十九元。 ㈤對被告抗辯之陳述：⑴查系爭土地為原告所有，被告等未經原告同意而占用 系爭土地，自屬無權占有，且被告等於系爭土地上未經保存登記房屋，係屬 鼠違章建築，被告等自未取得該建物之所有權或其他物權，亦不因被告等有 給付價金予其讓與人而即有物權效力，被告等指稱其承買系爭土地上之房屋 ，係有支付價金，並多次經手買賣移轉物權使用之實體權利事實，並不足採 。⑵系爭土地上之建物並未為保存登記，訴外人詹家修亦非原始起造人，詹 家修既未出資建築該房屋，即非該房屋所有權人，自無所謂「土地及其土地 上之建築物同屬於一人所有」可言，被告等指稱土地及建物當初同屬訴外人 詹家修所有，依據民法第八百七十六條第一項規定，應有法定地上權，自不 足採。另被告指稱房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然 除有特別情事可解釋為當事人真意，限於賣屋而無基地使用外，均應推論土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟系爭土地於八十二年十二月間即 經原告以債權人身分承受在案，訴外人丙○○向詹家修買受系爭土地上之房 屋，以及嗣後被告等向丙○○買受房屋時，早已知悉系爭土地業由原告取得 ，該房屋為未經保存登記之房屋，被告等顯然明知其等所買受之房屋係屬違
章建築，亦從未獲得土地所有權人出具之土地使用同意書，自無所謂土地承 買人默許其等繼續使用之可言。又被告等提出之稅籍證明書上亦載明僅供課 稅之用，不作產權及他項權利之用，足見被告等自始即知其所買受者為未經 保存登記，亦未獲得土地使用同意書之違章建築而已，被告等主張有法定地 上權，實無足採。
二、備位之訴部份：
㈠若認被告等有使用原告系爭土地之權，惟因被告等使用原告土地而受有利益 ，原告並應負擔地價稅等稅捐，依衡平法則並參照司法院大法官會議釋字第 二九一號解釋，為平衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，原告自 得請求被告等支付使用土地之代價。又兩造對於土地使用之代價無法協議， 爰依民法第八百七十六條第一項規定，謹請鈞院予以核定。 ㈡查系爭土地面積為四０六．四六平方公尺，被告乙○○、丁○○占用未經保 存登記之房屋面積，即附圖所示Ｂ部分土地面積為二二五．０六五平方公尺 ，另被告甲○○占用如附圖所示Ａ部分土地面積為一三七．一六平方公尺， 而系爭土地八十六年之公告現值為每平方公尺九千元，依土地法第一百零五 條準用同法第九十七條規定，被告乙○○、丁○○占用如附圖所示Ｂ部分土 地之使用代價應為每年二十萬二千五百五十四元，被告甲○○占用如附圖所 示Ａ部分土地之使用代價應為每年十二萬二千三百四十四元，爰請求核定系 爭土地使用代價如備位聲明第一項所載。
㈢又自原告於八十二年十二月承受系爭土地至起訴之日止，計有四年九個月之 期間，被告等就其已經使用上開土地之時間亦應支付使用代價，依據前開標 準計算，被告乙○○、丁○○英支付原告九十六萬二千一百三十二元，並應 依核定之使用代價自八十七年九月一日起至返還系爭土地予原告止，按年支 付使用代價，數額如備位聲明第二項所載。被告甲○○應支付原告五十八萬 六千三百五十九元，並應依核定之使用代價自八十七年九月一日起至返還系 爭土地予原告之日止按年支付使用代價，數額如備位聲明第三項所載。 參、證據：提出台中縣神岡鄉○○段第八九四地號土地之土地登記簿謄本乙份、台 灣台中地方法院八十六年度執字第一一一七二號民事裁定影本乙份、合作社變 更登記證影本一份，聲請勘驗現場及囑託台中縣豐原地政事務所測量。乙、被告方面：
壹、聲明：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。 貳、陳述：
被告共同陳述部份：
㈠原告於民國八十二年十二月因拍買取得系爭土地，惟原告之債務人詹家修（ 即原系爭土地及房屋之所有權人）亦尚未清償訴外人丙○○之借款債務，於 八十五年五月份，業經詹家修將其所有之系爭二棟房屋，依買賣移轉予訴外 人丙○○作為清償債務之價金，足徵該房屋已生物權移轉之效力。
㈡訴外人彭金清金於八十五年八月，將稅籍編號00000000000號之 房屋移轉予被告乙○○，被告乙○○另於八十五年十二月份出賣予被告丁○ ○。丙○○再於八十五年十月將稅籍編號00000000000號之房屋 與訴外人黃銘立（即被告甲○○之夫）互訂契約交換房屋。 ㈢原告於八十二年十二月因拍賣取得系爭土地前，該土地上已有門牌號碼台中 縣神岡鄉○○路一０一五號之房屋二棟存在，且亦有稅籍編號，並於六十七 年九月已設籍居住使用。原告與訴外人丙○○均為詹家修之債權人，為各自 以拍賣或協議取得，且取得之期間不同，原告遽為拆屋還地之請求，自屬於 法無據。
㈣原告於拍賣取得系爭土地前，上開房屋前既已有人設籍居住，拍定人自買受 時起均應承受買賣標的物之利益及危險，被告等承買系爭土地上之房屋，有 其價金給付，並多次經手買賣移轉物權使用，原告請求被告拆屋還地及損害 賠償，難謂有據。
㈤按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事可解釋為當事人真意，限於賣屋而無基地使用外，均應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一 四五七號參照）。揆諸上開事證，原告請求被告拆屋還地及賠償損害，於法 無據。
㈥關於原告備位部份之請求，應以被告於戶籍遷入居住使用時計算。而依土地 法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以土地總價之年息百分之十計算 租金，係以最高計算，惟本件之備位請求應衡量被告之居住使用、修繕及社 會經濟現象為酌量。
被告丁○○部份：
㈠系爭房屋於原告拍賣取得土地前早已建築前上，八十五年十二月間被告係向 訴外人乙○○承買系爭建物，為善意之第三人，系爭建物有買賣契約且有實 際價金給付予出賣人乙○○，並有買賣移轉公式契約、稅籍編號、機關繳納 契約之合法權源，原告先位聲明請求拆屋還地，顯然於法無據。 ㈡本件備位聲明部份應衡量被告係居住使用，非為營業處所，以及建物修繕及 被告之收入為衡量要件，為此被告主張系爭土地之法定地上權存續及租金， 應以土地總價年息百分之二計算為適當。
參、證據：提出建物所有權買賣契約書影本四件、神岡鄉公所監證費通知書影本四 件、台中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本五件、契稅繳款書影本四件、交換 房屋之賣賣契約書影本一件、房屋稅繳款書影本一件等為證。 理 由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又承受訴訟人，於得為 承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五條分別 定有明文。本件原告之法定代理人已變更蔡鈴蘭，原告聲明承受訴訟，核無不合
，應予准許，合先敘明。
二、㈠本件原告先位聲明部分起訴主張，原告於八十年十二月間借款予訴外人詹家修 ，詹家修並提供坐落台中縣神岡鄉○○段第四八八之三一地號土地（重測後為厚 生段八九四地號）設定最高限額抵押權六百萬元予原告，因詹家修未如期清償借 款，原告遂於八十二年五月八日聲請拍賣抵押物並於同年十二月以債權人身分承 受系爭土地，被告等未經原告同意而占用原告所有之系爭土地，自屬無權占有， 又被告等在系爭土地上有未經保存登記之房屋（門牌號碼為台中縣神岡鄉○○村 ○○路一０一五號）並妨害原告之所有權，原告爰引民法第七百六十七條物上請 求權規定，請求被告等拆除地上建築物並將土地返還與原告，自屬有據。另被告 等無權占有原告所有之土地，因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於 租金之損害，原告自得依不當得利之法則請求被告乙○○、丁○○返還原告相當 於租金之利益每年為二十萬二千五百五十元，原告係於八十二年十二月承受系爭 土地，迄至原告起訴之日止，計有四年九個月之期間，依據上開標準計算四年九 個月之租金金額，共計原告因被告乙○○、丁○○無權占有附圖所示Ｂ部分土地 所受相當於租金之損害額為九十六萬二千一百三十二元。原告亦得請求被告甲○ ○返還原告相當於租金之利益每年為十二萬三千四百四十四元，原告係於八十二 年十二月承受系爭土地，迄至原告起訴之日止，計有四年九個月之期間，依據上 開標準計算四年九個月之租金金額，共計原告因被告甲○○無權占有附圖所示Ａ 部分土地所受相當於租金之損害額為五十八萬六千三百五十九元。㈡原告備位聲 明部分起訴主張：若認被告等有使用原告系爭土地之權，惟因被告等使用原告土 地而受有利益，原告自得請求被告等支付使用土地之代價。又兩造對於土地使用 之代價無法協議，爰依民法第八百七十六條第一項規定，請求予以核定，被告乙 ○○、丁○○占用未經保存登記之房屋面積，即附圖所示Ｂ部分土地面積為二二 五．０六五平方公尺，另被告甲○○占用如附圖所示Ａ部分土地面積為一三七． 一六平方公尺，而系爭土地八十六年之公告現值為每平方公尺九千元，依土地法 第一百零五條準用同法第九十七條規定，被告乙○○、丁○○占用如附圖所示Ｂ 部分土地土地之使用代價應為每年二十萬二千五百五十四元，被告甲○○占用如 附圖所示Ａ部分土地之使用代價應為每年十二萬二千三百四十四元。又原告於八 十二年十二月承受系爭土地至起訴之日止，計有四年九個月之期間，被告等就其 已經使用上開土地之時間亦應支付使用代價，依據前開標準計算，被告乙○○、 丁○○英支付原告九十六萬二千一百三十二元，並應依核定之使用代價自八十七 年九月一日起至返還系爭土地予原告止，按年支付使用代價。被告甲○○應支付 原告五十八萬六千三百五十九元，並應依核定之使用代價自八十七年九月一日起 至返還系爭土地予原告之日止按年支付使用代價。㈢被告則以：原告於八十二年 十二月因拍賣取得系爭土地前，該土地上已有門牌號碼台中縣神岡鄉○○路一０ 一五號之房屋二棟存在，且亦有稅籍編號，並於六十七年九月已設籍居住使用。 原告與訴外人丙○○均為詹家修之債權人，為各自以拍賣或協議取得，且取得之 期間不同，原告遽為拆屋還地之請求，自屬於法無據。又依最高法院四十八年台 上字第一四五七號判例意旨所示，應推定原告默許被告繼續使用土地，原告自不 得請求被告拆屋還地。關於原告備位部份之請求，應以被告於戶籍遷入居住使用
時計算，另本件之備位請求應衡量被告係居住使用，非為營業處所，以及建物修 繕及被告之收入為衡量要件，為此被告主張系爭土地之法定地上權存續及租金， 應以土地總價年息百分之二計算為適當等語，資為抗辯。三、按甲無權占有乙之土地興建違章建築後，出售與丙，丙再轉售與丁，迄未辦理所 有權保存登記及移轉登記，但已點交與丁居住，則丁已取得事實上處分權，甲自 已失其事實上處份之權利。而房屋之拆除復為一種事實上之處分行為（參見最高 法院六十九年度台上字第八五一民事判決），交還土地，亦以現占有人為被告為 已足，故乙起訴請求拆屋並交還土地，應以丁為被告（參見民事法律問題研究彙 編第一輯七十一頁）。本件原告先位聲明部分主張依民法第七百六十七條規定， 請求被告拆除房屋並交還土地，而系爭房屋係未辦理保存登記之建物，此為兩造 所不爭執。是以，原告請求拆除房屋部分，應以最後取得事實上處分權者為已足 ，而請求返還土地部分則應以現占有人為當。經查：㈠系爭門牌號碼台中縣神岡 鄉○○路一０一五號之房屋二棟，係由不詳姓名之第三人出資建築起造，嗣由訴 外人詹家修買售後，再將之轉售與丙○○，此有本院八十六年度執字第一一一七 二號民事裁定，附卷可憑。又訴外人彭金清金於八十五年八月，將稅籍編號00 000000000號之房屋（附圖所示Ｂ部分）移轉予被告乙○○，被告乙○ ○另於八十五年十二月份出賣予被告丁○○。丙○○再於八十五年十月將稅籍編 號00000000000號之房屋（附圖所示Ａ部分）與訴外人黃銘立（即被 告甲○○之夫）互訂契約交換房屋，目前則由甲○○占有使用中等情，亦經被告 陳述甚明（本院八十七年十月二日、八十九年一月二十一日言詞辯論筆錄）。是 以，系爭房屋目前之事實上處分權應已分別讓與由被告甲○○（附圖所示Ａ部分 ）及丁○○（附圖所示Ｂ部分）取得。而系爭房屋坐落之土地亦係由其二人占有 使用中等事實，應足認定。㈡被告乙○○既已將系爭房屋之事實處分權讓與被告 丁○○，則系爭房屋及其坐落之土地係分別由被告甲○○、丁○○占有使用中。 原告請求拆除房屋及返還土地，自應以具有事實上處分權及現占有人之甲○○、 丁○○為被告。是原告先位聲明起訴請求對於系爭房屋無事實上處分權，又非現 占有系爭土地之被告乙○○拆除房屋及返還土地並賠償原告相當於租金之損害， 均無理由，應予駁回。其備位聲明請求核定被告乙○○使用土地之代價，亦無理 由，不應准許。
四、次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度臺上字第一五五二號判決參照）。 本件被告甲○○、丁○○對於原告現為系爭土地之所有權人，而其等分別在系爭 土地上占有如附圖Ａ部分及Ｂ部分之建物使用之事實均不爭執，被告甲○○、丁 ○○自應就其等取得占有，係有正當權源之事實舉證證明之。茲就被告主張其有 使用系爭土地之權源，分述如下：㈠被告抗辯：原告於八十二年十二月因拍買取 得系爭土地，惟原告之債務人詹家修（即原系爭土地及房屋之所有權人）亦尚未 清償訴外人丙○○之借款債務，於八十五年五月份，業經詹家修將其所有之系爭 二棟房屋，依買賣移轉予訴外人丙○○作為清償債務之價金，足徵該房屋已生物
權移轉之效力。又訴外人彭金清金於八十五年八月，將系爭房屋（附圖Ｂ部分所 示）移轉予被告乙○○，被告乙○○另於八十五年十二月份出賣予被告丁○○。 丙○○再於八十五年十月將系爭房屋（附圖Ａ部分所示）與訴外人黃銘立（即被 告甲○○之夫）互訂契約交換房屋，而原告於拍賣取得系爭土地前，該土地上已 有系爭房屋存在，亦有稅籍編號，並於六十七年九月已設籍居住使用。原告與訴 外人丙○○均為詹家修之債權人，為各自以拍賣或協議取得，且取得之期間不同 ，原告遽為拆屋還地之請求，自屬於法無據云云。然查，上開房屋係未辦理保存 登記之建物，係屬違章建築，而依民法第七百五十七條「物權法定」之原則，被 告等自無法依民法第七百五十八條之規定，經登記而取得系爭房屋之所有權。而 其等主張讓與房屋時給付之價金，僅係買賣房屋之代價，不得因此而主張取得對 於土地之使用權源。是被告等抗辯，其承買系爭土地上之房屋，係有支付價金， 並多次經手買賣移轉物權使用之實體權利事實，並不足採。又納稅義務以及稅籍 記載，在法律上縱可證明納稅人之所有意思，尚難以之證明所有權之存在或移轉 之完成，亦不得以此主張有使用他人土地之權源。是以，被告以其等繳納稅捐及 系爭房屋均有稅籍登記，而主張係有權使用系爭土地，亦無足採。㈡被告另抗辯 ：系爭土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地，其等自有使用土地之權源云云。惟 查，系爭土地原為訴外人詹家修於七十七年九月五日以買賣為原因，於同年十月 五日登記為其所有，經原告於八十二年五月八日聲請拍賣抵押物，並於同年十二 月以債權人身分承受系爭土地，此有土地登記簿謄本一份，在卷可稽。而系爭建 物並未辦理保存登記為違章建築，然違章建築得為交易標的物，其讓與如無相反 約定，應認讓與人已將違章建築之事實上處分權讓與受讓人，雖不能為移轉登記 使受讓人取得所有權，惟違章建築仍由原始建造人原始取得所有權。是系爭房屋 之所有權人仍為「不詳姓名之第三人」之原始起造人，而非訴外人詹家修。訴外 人詹家修既非系爭房屋之所有權人，縱其將房屋之事實上處分權移轉予訴外人丙 ○○，丙○○再輾轉移轉予本件被告，此顯與上開「土地及房屋同屬於一人」之 情形有別，被告以此主張其有使用系爭土地之權源，亦屬無據。五、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告甲○○、丁○○分別占有該土地， 其等自應就取得占有，係有正當權源之事實證明之，惟被告未能舉證證明有何使 用土地之正當權源，則原告主張依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求 被告甲○○將附圖所示Ａ部分之建物拆除，被告丁○○將附圖所示Ｂ部分之建物 拆除，並將土地交還原告，洵有理由，應予准許。六、再按無權占有使用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。本件原告主張被告甲 ○○、丁○○等無權占有原告所有之土地，因而受有相當於租金之利益，並致原 告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法則，按土地法第一百零五條 準用第九十七條之規定，以土地之公告現值每平方公尺九千元及其等分別占有土 地之面積、原告自八十二年十二月承受系爭土地，以土地總價之年息百分之十計 算租金，請求被告丁○○給付原告相當於租金之利益，每年為二十萬二千五百五
十元，損害總額為九十六萬二千一百三十二元。請求被告甲○○給付原告相當於 租金之利益，每年十二萬二千三百四十四元，損害總額為五十八萬六千三百五十 九元，及均自八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付分別原告二十萬 二千五百五十元、十二萬三千四百四十四元。惟按基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地 價年息百分之十最高額（最高法院六十八台上字第三０七一號判例意旨參照）。 查本件依本院現場勘驗結果，系爭土地位於台中縣神岡鄉郊區，附近有搭蓋之工 廠廠房及一般之民房，須經簡便之橋樑始得通往道路，土地經濟價值不高，又系 爭土地上之建物作住宅及「傑川企業有限公司」辦公處所使用等事實，業經本院 勘驗現場屬實。本院斟酌上開情節，認為原告請求按基地申報地價年息百分之十 計算其相當於租金之損害，顯然過高，認為以土地申報總價額年息百分之五（被 告丁○○部分為十萬一千二百七十五元，被告甲○○部分為六萬一千七百二十二 元）為適當。又被告丁○○係自八十五年十二月份起占有系爭土地，被告甲○○ 則自八十五年十月份起占有系爭土地，計算至八十七年八月三十日止，原告請求 被告丁○○給付十七萬七千二百三十五元（元以下四捨五入），及自起訴狀繕本 送達翌日（八十七年十月一日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，並自八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付原告十萬一千二百七十 七元；請求被告甲○○給付十一萬八千三百零一元（元以下四捨五入），及自起 訴狀繕本送達翌日（八十七年九月十七日）起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，並自八十七年九月一日起至交還土地之日止，按年給付原告六萬一 千七百二十二元，為有理由，自應准許。原告逾此部分之主張，則屬無據，應予 駁回。
七、查拆屋還地，非立時可就，斟酌實際情況，定履行期間為伍個月。八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當 之擔保金額予以准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
九、原告先位之訴既有理由，本院自不再就其備位之訴部分審究。又本件事證已臻明 確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘 明。
十、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九 條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條、第三 百九十六條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 一 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭
~B法 官 林三元
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 二 月 三 日~B法院書記官
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