臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上易字第292號
上 訴 人 李春生
訴訟代理人 李慶榮律師
林宜儒律師
被 上訴人 趙釗英
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年7月
17日臺灣嘉義地方法院第一審判決（109年度訴字第295號）提起
上訴，本院於110年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊經由法院拍賣取得坐落嘉義縣○○鄉○○ 段000○000○000地號土地（下稱系爭土地），然系爭土地上 建有一排連棟已廢棄之建物（即門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村 ○○000○00○00○00號，下分稱118之31號建物、118之32號建物 、118之33號建物，合稱系爭建物），無權占用系爭土地如 嘉義縣朴子地政事務所（下稱朴子地政）民國（下同）109 年5月18日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號C、F、B、 E、A、D所示部分。伊自得依民法第767條第1項前段規定， 請求上訴人拆除坐落系爭土地，如附圖所示編號C、F部分、 面積87.28平方公尺；編號B、E部分、面積87.82平方公尺； 編號A、D部分、面積87.12平方公尺之系爭建物，並返還土 地予伊。原審准伊之請求，並無違誤等語。並答辯聲明：上 訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物係由原土地所有權人蔡榮宗建造，並 申請門牌編定、辦理房屋稅籍登記，嗣蔡榮宗於77年9月29 日將系爭建物之事實上處分權讓與訴外人王萬金，再於80年 1月24日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予訴外人 吳崑山，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推 斷系爭土地承買人默示同意系爭建物承買人繼續使用土地， 則吳崑山與王萬金之間就系爭土地自應適用民法第425條之1 規定，成立法定租賃關係。嗣吳崑山於82年9月8日以買賣為 原因將系爭土地所有權移轉登記予訴外人翁明志，依民法第 425條第1項之規定，上開王萬金與吳崑山間之法定租賃關係 對於系爭土地之受讓人即翁明志應繼續存在。之後王萬金又 於83年10月13日將系爭建物出售予伊，同時將其對於系爭土
地之占有移轉予伊，基於占有連鎖之法理，伊自取得合法占 有系爭土地之正當權源，且承接與土地所有權人間之法定租 賃關係，自非無權占有。被上訴人明知系爭土地有建物坐落 其上而仍應買，則其拍得系爭土地後，自應推斷其有默示建 物所有人繼續使用土地，伊就系爭土地之法定租賃關係應適 用民法第425條第1項規定，對被上訴人繼續存在，且系爭建 物仍存有經濟價值，是被上訴人主張伊無權占有系爭土地而 請求拆屋還地，為無理由。原審准被上訴人之請求，顯有不 當，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第 一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第254-255頁） ㈠被上訴人經由原法院107年度司執字第29126號拍賣取得翁明 志所有、坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（即系 爭土地），並於108年8月23日完成所有權移轉登記。（原審 卷第19-23頁、本院卷第187頁）
㈡上訴人於83年10月13日向王萬金買受門牌號碼嘉義縣○○鄉○○ 村○○000○00○00○00號之未保存登記連棟建物（即系爭建物） ，而成為系爭建物之事實上處分權人。（本院卷第111-133 頁）
㈢門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○000○00○00○00號之未辦保存登記 建物分別坐落於系爭969、970、971地號土地上如附圖所示 編號C（RC造樓房）、F（空地）部分、面積分別為80.25平 方公尺、7.03平方公尺；編號B（RC造樓房）、E（空地）部 分、面積分別為80.65平方公尺、7.17平方公尺；編號A（RC 磚造樓房）、D（空地）部分、面積分別為79.81平方公尺、 7.31平方公尺。（原審卷第223-225頁） ㈣原法院民事執行處108年2月26日嘉院聰107司執弘字第29126 號通知之附表標別：1（即系爭土地）中「點交情形」記載 「不點交」；「使用情形」記載「本件拍賣之土地上有他人 所興建未保存登記之建物，不在本次拍賣範圍，其占用土地 之法律關係未明，拍定後由拍定人自理，該建物占用之土地 不點交」。（原審卷第190-191頁）
㈤依嘉義縣東石鄉公所109年5月26日嘉東鄉建字第1090006176 號函，系爭建物建築時，係於東石鄉實施區域計畫時即動工 興建中之建築物，故無須辦理建築許可，故該所無同意書可 資提供。（原審卷第215頁）
㈥上訴人就系爭建物有繳納109年之房屋稅。（原審卷第249-25 3頁）
㈦系爭建物之門牌係由蔡榮宗所申請編定。（本院卷第247頁）四、兩造之爭點：（本院卷第255頁）
㈠上訴人所有之系爭建物占有系爭土地有無正當權源？ ㈡被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭 建物拆除，並將系爭土地返還予被上訴人，有無理由？五、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1 第1項定有明文。其立法理由為「土地及房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離 而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷 土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代 價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確， 爰將其明文化。」，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使 房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安 定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟， 在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重 要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記 建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓 與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登 記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又出讓人將土 地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即 得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之 土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價 ，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐 落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1328號、 107年度台上字第1797號判決參照），且該土地使用權不因 系爭土地物權之嗣後變動而受影響，是縱使該土地嗣後再為 讓與，亦可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，仍不 影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」。
㈡經查，系爭建物係由蔡榮宗於77年5月7日建造完成，並申請 門牌編定、辦理房屋稅籍登記，於77年6月開始課稅，嗣蔡 榮宗於77年9月29日將118之31號建物之事實上處分權讓與王 萬金，於77年10月13日將118之32、33號建物之事實上處分 權讓與王萬金，王萬金再於83年10月13日將系爭建物之事實 上處分權讓與上訴人，有嘉義縣政府財政稅務局109年9月29 日嘉縣財稅字第109001743號函附之課稅明細表、房屋稅稅
籍紀錄表、上訴人提出之公證書、土地建築改良物買賣契約 書及嘉義○○○○○○○○110年1月5日嘉朴戶字第1100000037號函 在卷可參（本院卷第61-73頁、第111-133頁、第247頁）。 又系爭土地由蔡榮宗於51年8月4日以贈與為原因取得所有權 ，嗣蔡榮宗於80年1月24日以買賣為原因移轉所有權予吳崑 山，吳崑山再於82年9月8日以買賣為原因移轉所有權予翁明 志，之後再由被上訴人因拍賣取得所有權，並於108年8月23 日辦理所有權移轉登記，有系爭土地異動索引查詢資料及朴 子地政109年10月30日朴地登字第1090008568號函送之人工 登記簿謄本在卷可證（本院卷第163-167頁、第183-213頁） 。由上可知，系爭土地及系爭建物原均為蔡榮宗所有，嗣蔡 榮宗於77年間將系爭建物之事實上處分權讓與王萬金，再於 80年1月24日將系爭土地所有權移轉登記予吳崑山，房屋性 質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷系爭土地承買 人默示同意系爭建物承買人繼續使用土地，有租賃關係存在 ，即系爭建物於房屋得使用期限內，乃有權使用系爭土地。 嗣吳崑山於82年9月8日將系爭土地所有權移轉登記予翁明志 ，上開王萬金與吳崑山間之租賃關係對於系爭土地之受讓人 即翁明志應繼續存在。之後王萬金於83年10月13日將系爭建 物之事實上處分權讓與上訴人，同時將其對於系爭土地之占 有移轉予上訴人，上訴人自亦取得合法占有系爭土地之正當 權源。被上訴人明知系爭土地有建物坐落其上而仍應買，揆 諸前開說明，自不影響系爭建物對於房屋坐落土地之有權使 用，系爭土地之租賃關係對被上訴人仍繼續存在。 ㈢至被上訴人雖抗辯系爭建物頂樓陽台有被蓄意鑿破許多洞口 ，且二樓前後陽台雜草叢生，其內無窗無門，無水電設施， 浴室無馬桶及洗臉盆，水管無水龍頭，部分牆壁龜裂，幾處 鋼筋裸露鏽蝕，並於內外長出榕樹，已不適合居住，而無價 值云云，然查，系爭建物之整體結構完整，被上訴人所述之 前述屋況，如植物得予以移除，水電、門窗得加以安裝，陽 台破損處亦得為修補，且依嘉義縣政府財政稅務局109年房 屋稅繳款書所載，118之31、32、33號建物之房屋課稅現值 均各為148,100元（原審卷第249-253頁），難認系爭建物已 無經濟價值，且鋼筋混凝土建造之住宅耐用年數為50年，加 強磚造住宅之耐用年數為34年，而系爭建物為RC磚造（見本 院卷第115頁建築改良物買賣契約書所載），迄今並未超過 耐用年數，自難認已逾房屋使用期限，是系爭建物就系爭土 地仍有租賃關係存在，應堪認定。至被上訴人所提內政部93 年7月28日台內營字第030085435號函釋內容，係關於原起造 人為土地所有權人，其土地所有權因拍賣而喪失時，拍定人
得否憑法院之土地權利移轉證明書變更原建造執照之起造人 或廢止建造執照之問題，核與本件之系爭建物已興建完成之 情節炯然有異，被上訴人主張其得憑此主張拆屋還地，容有 誤會。
六、綜上所述，上訴人主張系爭建物有權占有系爭土地，應為可 採，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上 訴人拆除坐落系爭土地之系爭建物，即如附圖所示編號C、F 部分、面積87.28平方公尺；編號B、E部分、面積87.82平方 公尺；編號A、D部分、面積87.12平方公尺之三連棟RC造樓 房，並返還系爭土地，為無理由，不應准許。原審為上訴人 敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日 民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃義成
法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日
書記官 陳筱婷