臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上更一字第14號
上 訴 人 三豐資產管理顧問股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 魏啟育
共 同
訴訟代理人 黃呈利律師
被 上訴人 楊清景
訴訟代理人 陳思成律師
鄭堯駿律師
韓國銓律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年2
月18日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第617號第一審判決提起
上訴，經最高法院發回更審，本院於民國110年1月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、上訴人三豐資產管理顧問股份有限公司（下稱三豐公司）於 民國102年4月9日與被上訴人簽訂不動產預約買賣合約書（ 下稱系爭合約），由上訴人魏啟育及訴外人蔡○○擔任連帶保 證人，除約定買賣標的物為如本院前審判決附件一所示之4 戶房地（下稱附件一4戶房地），價金總計新臺幣（下同）6 ,400萬元外，並另於系爭合約第7條第3項約定：「臺灣臺中 地方法院100年度執卯字第00000號強制執行（下稱00000號 執行事件）之債務人許○○（即被上訴人前妻）所有拍賣標的 計4戶（詳如本院前審判決附件二所示房地，下稱系爭4戶房 地），乙方（即被上訴人）亦同意此4戶以買賣登記方式移 轉予甲方（即三豐公司）指定之第三人，甲方並應於每戶辦 理登記完畢5日內，給付乙方淨利潤新台幣300萬元整‧‧‧」 。可知許○○所有系爭4戶房地無論是經由一般買賣或經由法 院拍賣程序而由他人拍定取得或是由原審共同被告品科國際 資產管理股份有限公司（下稱品科公司）以債作價予以承受 ，於辦理登記完畢5日內，三豐公司就每戶即應給付被上訴 人淨利潤300萬元，4戶共計1,200萬元。㈡、又依系爭合約第7條第3項約定：「同意此4戶以『買賣登記方
式』移轉三豐公司指定之第三人」，被上訴人依約所應配合 之移轉登記事項內容，乃僅止於依相關法令提出應備文件（ 如權狀、身分證影本、印鑑、印鑑證明），俾便辦理系爭房 地移轉所有權登記。系爭合約第7條第3項並未要求被上訴人 或許○○須出面具名為出賣人，或出具授權書、委託書委由他 人簽訂買賣契約。故三豐公司於103年7月11日以臺中英才郵 局第1328號存證信函（下稱1328號存證信函）催告被上訴人 應出具由許○○所簽定之授權書或委託書授與代理權，甚至命 需由許○○出面與第三人簽買賣契約，係逾越被上訴人依約應 負擔之義務，其催告並不合法；另三豐公司於上開存證信函 亦僅要求被上訴人「於5日內『備齊』買賣移轉登記文件」， 並無限期催告被上訴人應「提出」及「交付」買賣移轉登記 文件，或「配合」辦理系爭4戶房地所有權移轉登記之旨， 被上訴人自無負擔遲延責任或遲延給付之可言。因此，三豐 公司嗣以被上訴人及許○○未履行上開催告內容，於103年9月 19日以臺中向上郵局第634號存證信函（下稱634號存證信函 ）向被上訴人為解除系爭合約第7條第3項約定之意思表示， 於法即有未合。
㈢、三豐公司在誤認為系爭合約第7條第3項約定業已合法解除之 情形下，不再尋求以買賣登記之方式，即要求被上訴人「提 出」及「交付」買賣移轉登記文件，繼而出面「配合」履行 辦理系爭4戶房地所有權移轉登記予三豐公司指定之第三人 之處理途徑；卻逕向原法院民事執行處（下稱執行法院）以 103年度司執字第107368號執行事件（下稱107368號執行事 件）對系爭4戶房地聲請強制執行程序，並在104年2月10日 第一次拍賣時，因無人應買，即由三豐公司可實質掌控之執 行債權人品科公司以其抵押債權聲明承受，並由執行法院核 發不動產權利移轉證書予品科公司，使品科公司取得系爭4 戶房地之所有權；則三豐公司除過度解讀系爭合約第7條第3 項約定業已合法解除，誤以為已無須依照約定負擔淨利潤之 給付義務外，三豐公司另違反系爭合約第7條第3項約定「原 則上不得再以任何形式之拍賣處分」，由品科公司先行聲請 執行法院繼續強制執行之拍賣程序，嗣並聲明承受系爭4戶 房地，顯欲規避前揭依系爭合約第7條第3項約定之淨利潤之 給付義務，而使其不致受有給付被上訴人「淨利潤」之不利 益，則揆諸民法第101條第1項之規定，亦應視為條件成就， 三豐公司自應依約給付淨利潤共計1,200萬元予被上訴人， 始符公允。又魏啟育既為系爭合約之連帶保證人，自應與三 豐公司負連帶給付之責。爰依系爭合約第7條第3項之約定， 聲明求為：上訴人應連帶給付被上訴人1,200萬元及自原審
民事準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之判決。（原審就此部分為上訴人敗訴之判決， 上訴人不服提起上訴；未繫屬於本院部分，不予贅述）。並 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
㈠、系爭合約第7條第3項約定之緣由，係三豐公司與被上訴人於1 03年3月間洽談時，由被上訴人主動提出許○○所有系爭4戶房 地有無免於遭拍賣之方法，當時三豐公司考量若由品科公司 承受再出售，需負擔奢侈稅成本（每戶以1,800萬元計算乘 以奢侈稅率15%為270萬元，4戶共1,080萬元），否則須待2 年期滿才得免除奢侈稅，如此將有因持有不動產時間過長， 資金周轉困難之虞。而許○○所有系爭4戶房地自97年間取得 所有權以來已超過2年，若許○○同意由其直接出賣予買受人 ，不僅可節省上開奢侈稅，且可不待強制執行等冗長程序， 使該等房地得以提早變現，三豐公司可收取買賣價金清償貸 款，品科公司亦得早日收取債權，達成三贏局面。故三豐公 司乃於102年4月9日與被上訴人達成系爭合約第7條第3項之 約定。可知當事人關於系爭合約第7條第3項之真意，需以許 ○○直接將系爭4戶房地移轉登記予三豐公司指定之買主，被 上訴人始得在每戶辦理登記完畢5日內，要求三豐公司給付 每戶淨利潤300萬元。
㈡、爾後，三豐公司在103年7月11日覓得買主陳重道，並與陳重 道簽立「不動產預約買賣契約書」，但因三豐公司並非系爭 4戶房地之所有權人，陳重道遂要求三豐公司應於103年7月1 8日前取得所有權人許○○之授權，並另簽訂更新出賣人為許○ ○及依相同條件訂立之正式買賣契約。三豐公司隨即以1328 號存證信函催請被上訴人促請許○○出面締結買賣私契與公契 ，或授權三豐公司締約。惟遭被上訴人拒絕，且被上訴人亦 未提供過戶等文件，甚至在103年8月14日透過韓國銓律師向 上訴人表示不同意由許○○出面親任契約當事人而與三豐公司 所覓得之買方締結任何契約，或提供任何形式之授權書、委 託書予三豐公司或魏啟育，授權或委託其2人得以代理許○○ 締約，顯然拒絕由許○○與三豐公司所覓得之買方締結包括債 權及物權之任何契約，致與陳重道之買賣破局。然系爭合約 第7條第3項前段既謂「以買賣登記方式」移轉予三豐公司所 指定之第三人，如何能認不包含許○○出面簽訂或授權簽訂買 賣契約書？又如何能稱三豐公司要求被上訴人促請許○○出面 或授權洽訂買賣契約之要求係增加原契約所無之要求，被上 訴人即難以「以買賣登記方式」移轉予三豐公司所指定之第 三人？故而本件依據系爭合約第7條第3項約定之目的，及履
約之誠信原則，被上訴人應有配合使許○○出面簽立契約，或 提供授權書、委託書予三豐公司代理許○○簽約，然被上訴人 拒絕履行，且不願配合提出過戶文件及公契用印，顯已違反 系爭合約第7條第3項之義務，是以三豐公司依系爭合約第8 條第1項、民法第254條之規定，以634號存證信函解除系爭 合約第7條第3項之約定，自屬合法有據。
㈢、依系爭合約第7條第3項約定之文義而觀，該約定區分為前、 後段，後段係約定如被上訴人無法就系爭4戶房地完整移轉 主建物及其坐落基地與路地持分時，三豐公司得以拍賣之方 式處分，此際，並無三豐公司應給付被上訴人每戶300萬元 之約定。是以，上訴人應給付被上訴人每戶300萬元，係指 前段以買賣登記方式移轉予三豐公司指定之第三人時，始有 適用。再者，許○○所有系爭4戶房地僅其中1戶134號建物有 完整之產權（即擁有912地號路地之持分），其餘3戶則無路 地之持分，而一般不動產買賣，承買人多不願購買產權不完 整之不動產，故為求能順利出售系爭4戶房地，始有第7條第 3項後段之約定。換言之，依該條項後段之約定，若有任一 戶無法完整移轉主建物及坐落基地與路地持分時，則因產權 不完整，無法由許○○直接以將該4戶房地所有權直接移轉予 買受人之方式以節省奢侈稅，而須以拍賣之方式取得該4戶 房地再為移轉時，即無給付每戶300萬元利潤之可言。依此 可見，無論由系爭合約第7條第3項之訂約背景乃至於約定條 文之結構以觀，均可知被上訴人取得許○○所有系爭4戶房地 每戶300萬元利潤之前提，即係依該條項前段之約定以買賣 登記方式將系爭4戶房地所有權移轉予買受人。因此，品科 公司於104年2月10日經由強制執行程序承受系爭4戶房地， 自難謂系爭合約第7條第3項約定之條件業已成就，被上訴人 依該條項約定請求上訴人連帶給付1,200萬元本息，即無理 由。又被上訴人未依系爭合約之目的及誠信原則履行契約， 嗣由品科公司承受系爭4戶房地，不能認為係三豐公司有何 以不正當行為阻止條件成就；且品科公司為獨立公司，獨立 行使債權人之債權而發動系爭4戶房地之強制執行，不得以 品科公司以債權人身分承受系爭4戶房地，即認三豐公司以 不正當行為阻止系爭合約第7條第3項之條件成就，而視為條 件成就等語，資為抗辯。並上訴聲明：⑴原判決不利於上訴 人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。
三、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第280頁至第283頁 ）
㈠、不爭執事項：
１、三豐公司於102年4月9日與被上訴人簽訂系爭合約，並附有品 科公司於101年12月12日出具授權書，且由魏啟育及訴外人 蔡○○擔任連帶保證人。
２、系爭合約第7條第3項約定：「臺灣臺中地方法院100年度執卯 字第00000號強制執行之債務人許○○所有拍賣標的計4戶（即 系爭4戶房地），乙方（即被上訴人）亦同意此4戶以買賣登 記方式移轉予甲方（即三豐公司）指定之第三人，甲方並應 於每戶辦理登記完畢5日內，給付乙方淨利潤新台幣300萬元 整，‧‧‧雙方約定，甲方原則上不得再以任何形式之拍賣處 分，但若乙方有任一戶無法完整移轉主建物及其坐落基地與 路地持分時，則甲方得以拍賣方式處分，其拍賣費用由本合 約之保證人蔡○○負擔」。
３、三豐公司於103年7月11日與陳重道簽訂如被證四之不動產預 約買賣契約書（見原審卷㈠第67至72頁），約定由陳重道買 受包含系爭4戶房地在內之不動產。其中約定：「乙方（三 豐公司）並應於甲方（陳重道）交付第二期款（即備件款； 於103年7月18日，乙方並同時用印及交付所有權狀等部分過 戶相關文件時，甲方應支付乙方第二期款新台幣（空白）元 ）時取得所有權人代理買賣授權書，暨更新所有權人為本契 約之乙方，及依本契約相同條件另訂「不動產買賣契約書」 以符買賣。」。
４、三豐公司就系爭4戶房地曾於103年6月27日寄發電子郵件予被 上訴人，並附上協議書及授權書（被證13，見原審卷㈠第193 至196頁），請求被上訴人、許○○於同年6月30日前簽約，並 於同年6月30日辦理塗銷抵押權；三豐公司再於103年7月7日 寄發電子郵件予與被上訴人，並請其在3日內完成協議書簽 立（原證八，見原審卷㈠第28頁）；被上訴人則於000年7月1 0日以臺中民權路郵局營收股第1626號存證信函（下稱1626 號存證信函）表示：關於塗銷抵押權、簽立協議書、授權書 非系爭合約約定事項，拒絕同意任何協議書或授權書之內容 等語（原證九，見原審卷㈠第28至30頁）。三豐公司於103年 7月14日以臺中向上郵局493號存證信函通知被上訴人，先前 於103年7月7日以電子郵件催告3日內履行，被上訴人置之不 理，因而造成無法塗銷抵押權時，被上訴人應負該四戶房屋 將來提付法院強制拍賣之責任等語（前審上證15，見前審卷 ㈠第114至115頁）。
５、三豐公司於103年7月11日以1328號存證信函通知被上訴人： 「貴我雙方於102年4月9日簽定之不動產預約買賣合約書， 依約本公司應銷售買賣標的物，今本公司業已依約履行銷售 。本公司於登記完畢後將依約給付台端，每戶淨利潤新台幣
300萬元整，為此請登記名義人許○○，於五日內備齊買賣移 轉登記文件，並授權本公司代理依約於103年7月18日與買受 人簽訂不動產買賣契約書，敬請台端與許○○配合辦理」。惟 許○○並未簽立三豐公司所撰擬之授權書，亦未出面與買受人 簽約。
６、被上訴人曾委由代理人韓國銓律師與魏啟育及三豐公司聘僱 之地政士蕭春美，於103年8月14日上午11時許，在臺中市○ 區○○路0段000號15樓之2安心聯合律師事務所處進行協商， 會中韓國銓律師明確表示被上訴人同意三豐公司繼續銷售有 關許○○名下之系爭4戶房地，但不同意由許○○出面親任契約 當事人而與三豐公司所覓得之買方締結任何契約，抑或提供 任何形式之授權書、委託書予三豐公司或魏啟育，授權或委 託渠等得以代理許○○締約。
７、三豐公司於103年9月19日以634號存證信函向被上訴人為解除 系爭合約第7條第3項約定之意思表示。
８、系爭4戶房地原登記為許○○所有，並經品科公司聲請執行法院 以00000號執行事件對之為強制執行，嗣品科公司撤回執行 ；其後於103年9月25日聲請執行法院以107368號執行事件對 系爭4戶房地實施強制執行，並於104年2月10日拍賣時因無 人應買，由執行債權人品科公司聲明承受，執行法院並於10 4年4月22日以中院東民執103司執卯字第107368號函核發不 動產權利移轉證書予品科公司。
９、品科公司於103年2月10日在原法院102年度司執字第99595號 強制執行事件中，以債權人身分承受訴外人官田建設有限公 司、王○○、張○○所有臺中市○○區○○段000地號土地（面積878 9.28平方公尺、權利範圍萬分之245）及其上同段268建號之 未保存登記之建物，於同年6月26日發給權利移轉證書【許○ ○關於路地部分，未行使優先承買權】。
、系爭4戶房地，僅952地號土地上之134建號擁有對外道路土地 即912地號土地之權利範圍萬分之217，其餘3戶均未擁有該9 12地號路地之持分。
、三豐公司與被上訴人自102年3間起，洽商研議有關系爭合約 第7條第3項約定內容之歷程如前審上證26至上證29（見前審 卷㈠第200至214頁）所示，即：
⑴三豐公司於102年3月13日以電子郵件寄送系爭合約草案（下 稱3月13日草案）予被上訴人，其中關於第7條第3項記載： 「臺灣臺中地方法院100年度執卯字第00000號強制執行之債 務人許○○所有拍賣標的計4戶，乙方同意此4戶以買賣登記方 式移轉予甲方指定之第三人，甲方並應於每戶辦理登記完畢 5日內，給付乙方新台幣300萬元整」。
⑵經雙方磋商討論後，三豐公司嗣於102年3月29日又以電子郵 件寄送修改後之系爭合約草案（下稱3月29日草案）予被上 訴人，關於第7條第3項約定部分記載：「臺灣臺中地方法院 100年度執卯字第00000號強制執行之債務人許○○所有拍賣標 的計4戶，乙方同意此4戶以買賣登記方式移轉（每戶需完整 移轉主建物、坐落基地及路地持分）予甲方指定之第三人， 甲方並應於每戶辦理登記完畢5日內，給付乙方新台幣300萬 元整（不含稅金）」。
⑶經被上訴人修正3月29日草案有關第7條第3項約定之部分文字 後，於102年4月2日以電子郵件寄送其修改後之系爭合約草 案（下稱4月2日草案）予三豐公司，有關該條項約定部分記 載：「臺灣臺中地方法院100年度執卯字第00000號強制執行 之債務人許○○所有拍賣標的計4戶，甲方不得再以任何形式 之拍賣處分，乙方亦同意此4戶以買賣登記方式移轉（每戶 需完整移轉主建物、坐落基地及路地持分）予甲方指定之第 三人，甲方並應於每戶辦理登記完畢5日內，給付乙方淨利 潤新台幣300萬元整（稅金及費用由甲方支付）」。 ⑷嗣經三豐公司就被上訴人該4月2日草案加以修改後，即於000 年4月3日再以電子郵件寄送與現行系爭合約內容相同之草案 予被上訴人。
⑸兩造於102年4月9日簽立系爭合約。
㈡、爭點：
１、系爭合約第7條第3項約定「以買賣登記方式」，依締約雙方 之真意，是否包括「拍賣」？
２、品科公司於107368號執行事件，在104年2月10日以債權人身 分承受系爭4戶房地，是否得認系爭合約第7第3項給付淨利 潤之條件成就？
３、三豐公司於103年7月11日與陳重道簽訂不動產預約買賣契約 書，係預約或本約？
４、三豐公司以被上訴人違反系爭合約第7條第3項約定之義務為 由，一部解除該條項之約定，是否合法有據？
５、被上訴人依據系爭合約第7條第3項請求上訴人依約連帶給付1 ,200萬元本息，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、系爭合約第7條第3項約定「以買賣登記方式」，依締約雙方 之真意，並不包括「拍賣」；品科公司在104年2月10日於強 制執行程序以債權人身分承受系爭4戶房地，尚不得認系爭 合約第7第3項給付被上訴人淨利潤1200萬元之條件已成就：１、被上訴人主張因系爭合約第7條第3項關於允與利潤之約定， 為其「純獲利益之保障」，即兩造約定以「銷售或拍賣許○○
之系爭4戶房地」為給付1,200萬元淨利潤之條件或期限，故 品科公司於法院強制執行程序中承受許○○之系爭4戶房地， 應認給付淨利潤之清償已成就（或清償期已屆至）等語，惟 為上訴人所否認，並以：依系爭合約第7條第3項之約定，須 以買賣方式移轉三豐公司指定之第三人，始應給付上開淨利 潤予被上訴人，倘系爭4戶房地係經拍賣方式，三豐公司即 無依該條項約定給付淨利潤1,200萬元之餘地等語置辯。２、而查，被上訴人與三豐公司於系爭合約第1條、第2條約定， 於00000號執行事件進行第3次拍賣程序時，被上訴人應以每 戶不低於1,600萬元之價格參與競標如附件一所示4戶房地， 以取得該等房地之所有權，買賣總價款合計6,400萬元。雙 方並於該合約第5條第2項、第3項約明被上訴人取得該4戶房 地所有權後，由三豐公司負責銷售，每銷售1戶，三豐公司 應給付被上訴人『淨利潤』200萬元。但每戶銷售收入扣除全 部成本後，利潤超過200萬元以上部分，由被上訴人與三豐 公司雙方各分配50％利潤。且繼而於第7條「其他約定」第1 項約定，雙方同意本合約買賣標的物（附件一4戶房地）每 戶應以不低於1,800萬元價格，由三豐公司負責銷售。復於 同條第2項約定，本買賣標的物於將來出售後，辦理所有權 移轉登記時需被上訴人提供（或補繳）證件、用印等事項時 ，被上訴人應依規定期日、種類、內容、金額配合辦理，不 得刁難推諉或藉故要求任何補貼。並緊接於第7條第3項就非 屬於系爭合約買賣標的物範疇之許○○所有系爭4戶房地為前 述內容之約定，而觀其內容為：被上訴人「亦同意」該4戶 房地以買賣登記方式移轉予三豐公司指定之第三人，三豐公 司並應於每戶辦畢移轉登記5日內給付被上訴人淨利潤300萬 元，且原則上不得再以任何形式之拍賣處分系爭4戶房地等 語，並將之與第7條第2項參互以觀，堪認被上訴人就系爭買 賣標的之附件一4戶房地，三豐公司雖承諾由其負責銷售， 並同意於銷售後每戶至少給予被上訴人200萬元之利潤，然 被上訴人經評估後，應是希望可再獲取較多之利潤，同時避 免許○○之系爭4戶房地遭拍賣，所得價額不高，損及許○○權 益，因而緊接於第7條第2項約定後，就非屬於買賣標的之許 ○○所有系爭4戶房地與三豐公司併於系爭合約為前揭第7條第 3項內容之約定。而三豐公司所以會同意該條項之約定，參 諸被上訴人於本院審理時自陳：系爭合約第7條第3項約定所 稱「乙方亦同意此4戶以買賣登記方式移轉於甲方所指定之 第三人」，係指三豐公司找好買主之後，我們要負責配合到 地政機關辦理相關移轉登記之事項，例如提出印鑑證明之類 的等語（見前審卷㈠第168頁）。而證人蕭春美又證稱：系爭
合約係伊擬的，該合約是魏啟育跟被上訴人談的，簽約之前 魏啟育有叫伊計算奢侈稅是多少，後來被上訴人跟許○○來三 豐公司簽約，有幾次他們在談的時候，大概有聽到他們在談 論奢侈稅的事情，魏啟育有告訴伊如果可以節省奢侈稅，把 奢侈稅的利潤給被上訴人，所以才把許○○的4戶納入。因為 許○○持有系爭4戶房地已經超過2年，如果由許○○逕行移轉給 買受人，就不用課徵奢侈稅，故以停拍方式，避免由品科公 司承受，再為轉賣需要負擔奢侈稅。且用買賣的方式，品科 公司可以提早變現，如果許○○願意出賣，品科公司就可以提 早拿到錢，不需要經過冗長的程序，因而於系爭合約第7條 第3項約定多給被上訴人利潤1,200萬元等情（見前審卷㈠第1 69頁、170頁）。復徵諸系爭合約訂立後，三豐公司確隨即 使執行債權人品科公司撤回00000號執行事件有關許○○所有 系爭4戶房地強制執行之聲請，亦有執行法院102年4月22日 中院彥民執100司執卯字第00000號函存卷可查（見原審卷㈠ 第22至27頁）。堪認三豐公司考量縮短抵押物變價取償之時 程，避免經由拍賣程序耗費冗長時間，造成資金壓力，同時 亦可節省奢侈稅，因而願將節省奢侈稅之利益轉歸由被上訴 人享有等因素，遂同意於被上訴人配合將系爭4戶房地所有 權移轉登記予三豐公司所找之買主後，給付被上訴人每戶利 潤300萬元，實不無可能。故依此情狀而論，被上訴人這一 方認為三豐公司所以願於系爭合約與之合意訂立第7條第3項 允與上開利潤之約定，係為提高被上訴人允為投資之誘因； 然三豐公司方面主觀上則係基於可提早將系爭4戶房地換價 取償、避免資金壓力及可將節省奢侈稅之利益轉歸被上訴人 享有等種種因素之考量，而願為該條項約定，客觀而言，此 不過係契約雙方之動機、盤算及利基點各有不同之問題而已 。乃被上訴人竟遽以其主觀上所認知之上開情由主張系爭合 約第7條第3項之約定，係屬其「純獲利益」之保障，並以三 豐公司銷售或拍賣系爭4戶房地為給付該等淨利潤之清償條 件或清償期云云，難以採信。
３、又按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準， 而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之 標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053 號判例要旨參照）。查證人即系爭合約之連帶保證人蔡○○於 原審固證稱：被上訴人就系爭合約之投資金額達6千多萬元 ，他說1戶200萬元的利潤太少了，希望再有額外的利潤，故 與三豐公司講好許○○的4戶房地還要每戶再拿到300萬元的淨 利潤，他才願意投資。依照系爭合約第7條第3項約定，被上 訴人並無須負擔何義務，只有講到過戶的時候，每戶要給他
300萬元。就伊之認知，即使許○○這4戶房地係用法院拍賣的 方式，三豐公司當然要按照約定給付每戶300萬元的淨利潤 予被上訴人，否則，被上訴人怎敢投資6千多萬元？且系爭 合約第7條第3項約定所謂「乙方（即被上訴人）亦同意以買 賣登記方式移轉予甲方（即三豐公司）指定之第三人」，其 中所稱買賣方式當然有包括以法院拍賣的方式等語（見原審 卷㈡第86至87頁）。惟系爭合約第7條第3項已明白約定：許○ ○所有系爭4戶房地，乙方（即被上訴人）亦同意此4戶房地 以買賣登記方式移轉予三豐公司指定之第三人，三豐公司並 應於每戶辦理登記完畢5日內，給付被上訴人淨利潤300萬元 。雙方約定，三豐公司原則上不得再以任何形式之拍賣處分 ，但若被上訴人有任一戶無法完整移轉主建物及其坐落基地 與路地持分時，則三豐公司得以拍賣方式處分，其拍賣費用 由本合約之保證人蔡○○負擔等情。而該條項所謂之「乙方（ 即被上訴人）亦同意」等語，顯然係呼應第7條第2項之約定 所以致之。蓋第7條第2項約明被上訴人於系爭買賣標的之附 件一4戶房地將來出售後，應配合辦理所有權移轉登記之相 關事宜，故其後緊接於第7條第3項就非屬買賣標的之系爭4 戶房地為類同內容之約定時，即呼應前一條項之約定而載明 被上訴人就該4戶房地「亦同意」以買賣登記方式移轉予三 豐公司所找之買主；又所謂「淨利潤」一詞，對照第5條第1 項、第2項及第3項之約定而觀，顯係指不論三豐公司銷售系 爭4戶房地所花費之全部成本為何，三豐公司應按每戶給付 被上訴人300萬元之利潤。是通觀系爭合約全文、第7條第3 項約定之次序，並斟酌該條項約定之契約文字所顯示之客觀 文義，及三豐公司所以願就非屬買賣標的之系爭4戶房地另 允給被上訴人利潤之前述背景，此條項約定之真意應係三豐 公司與被上訴人同意許○○之系爭4戶房地原則上不以拍賣方 式換價，而由三豐公司負責銷售，俟三豐公司找到買主後， 被上訴人應履行移轉登記系爭4戶房地所有權予三豐公司指 定之買主，三豐公司始負有按每戶給付淨利潤300萬元之責 ，且其清償期為「辦畢移轉登記5日內」，尚難遽謂系爭合 約第7條第3項之約定係屬被上訴人「純獲利益」之保障。４、再參酌前審上證26至29，有關被上訴人與三豐公司雙方自000 年3月間起洽商研議簽訂有關系爭合約第7條第3項約定內容 之歷程（見前審卷㈠第200至214頁及不爭執事項），可知被 上訴人與三豐公司雙方於簽訂系爭合約前應均已知悉許○○所 有系爭4戶房地，除其中1戶即134號建物（坐落基地為952地 號土地）就共同使用部分之912地號路地有相對應之所有權 應有部分萬分之217外，其餘3戶房地則均無該912地號土地
相對應之所有權應有部分，此亦有土地登記謄本存卷可查（ 見前審卷㈠第223至224頁）。且由被上訴人於4月2日草案特 別修正加入「甲方（即三豐公司）不得再以任何形式之拍賣 處分」等字，亦可見三豐公司不得再以拍賣方式作為許○○所 有系爭4戶房地之換價方法，應為被上訴人所冀求，並經雙 方最終達成共識：三豐公司原則上不得再以任何形式之拍賣 處分系爭4戶房地，僅於被上訴人就系爭4戶房地有任1戶無 法完整移轉主建物及其坐落基地與路地持分之情形時，三豐 公司始得以拍賣方式處分該等房地。復參以系爭合約訂立後 ，三豐公司亦確使品科公司撤回對許○○所有系爭4戶房地之 強制執行聲請；且被上訴人於起訴狀亦自陳：依據系爭合約 第7條第3項之約定，00000號執行事件關於拍賣許○○之系爭4 戶房地部分，應由品科公司撤回執行不再進行拍賣，再由三 豐公司自行對外銷售，待三豐公司覓得買主締結買賣契約後 ，由被上訴人負責以許○○名義以買賣登記方式移轉登記予三 豐公司指定之第三人等情在卷（見原審卷㈠第9頁）。益徵系 爭合約第7條第3項約定顯然限定三豐公司原則上不得再以拍 賣方式作為許○○所有系爭4戶房地之換價方法，而應由三豐 公司另找買主出賣該等房地，被上訴人並應履行將許○○之系 爭4戶房地所有權移轉登記予三豐公司所找買主此項義務後 ，三豐公司始負按每戶給付被上訴人淨利潤300萬元之義務 。是該條項允與利潤之約定，實難謂係屬被上訴人「純獲利 益」之保障，並以銷售或拍賣系爭4戶房地為三豐公司給付 該等淨利潤之清償條件或清償期。且該條項所稱之「以買賣 登記方式」，締約雙方之真意亦應不包括拍賣方式，否則， 三豐公司即無於締約後隨即使品科公司撤回00000號執行執 行事件之必要，且倘就系爭4戶房地以拍賣方式換價，則於 拍定後，執行法院依法核發權利移轉證書予拍定人，由拍定 人逕行持向地政機關辦理所有權移轉登記即可，斷無由被上 訴人或執行債務人許○○配合辦理所有權移轉登記之餘地。足 見證人蔡○○前揭證述被上訴人並無須負擔任何義務，只須系 爭4戶房地辦理過戶登記，不論係以買賣或拍賣方式，三豐 公司均應給付被上訴人每戶利潤000萬元云云，不僅與該條 項約定之文義不符，亦與前揭事證有悖，自難憑採。５、從而，被上訴人主張系爭合約第7條第3項有關三豐公司允與 被上訴人每戶淨利潤300萬元之約定，係屬被上訴人為其「 純獲利益」之保障，並以三豐公司銷售或拍賣系爭4戶房地 為其給付該等淨利潤之清償條件或清償期，品科公司既於強 制執行程序承受系爭4戶地所有權，為系爭合約第7條第3項 給付每戶300萬元，許1200萬元淨利潤之條件成就云云，即
屬無據。
㈡、三豐公司於103年9月19日以634號存證信函向被上訴人為解除 系爭合約第7條第3項約定之意思表示，不生合法解除之效力 ：
１、三豐公司與被上訴人簽立系爭合約第7條第3項後，於103年7 月11日與陳重道訂立不動產預約買賣契約書，約定由陳重道 買受包括許○○之系爭4戶房地在內之不動產；三豐公司旋於 同日寄發1328號存證信函予被上訴人表示：「貴我雙方於10 2年4月9日簽定之不動產預約買賣合約書，依約本公司應銷 售買賣標的物，今本公司業已依約履行銷售。本公司於登記 完畢後將依約給付台端，每戶淨利潤新台幣300萬元整，為 此請登記名義人許○○，於五日內備齊買賣移轉登記文件，並 授權本公司代理依約於103年7月18日與買受人簽訂不動產買 賣契約書，敬請台端與許○○配合辦理」等語，其後因認被上 訴人未於期限內履行催告之內容，再於同年9月19日以634號 存證信函向被上訴人表示解除系爭合約第7條第3項之約定， 其理由略謂：台端（按即被上訴人，下同）同意債務人許○○ 所有系爭4戶房地以買賣登記方式移轉予本公司指定之第三 人，俟本公司依約銷售約定標的後，於103年7月11日以1328 號存證信函通知台端及許○○配合辦理，詎台端及許○○拒不依 約履行，本公司特以本函通知台端解除系爭合約第7條第3項 之約定等情，並有各該1328號、634號存證信函及不動產預 約買賣契約書存卷可查，復為兩造所不爭，堪認為事實。２、依據三豐公司與陳重道簽立之不動產預約買賣契約書之前言 記載：「緣坐落本合約第一條所示不動產（即系爭4戶房地 ）為第三人所有，‧‧‧今甲方（即陳重道）願買受買賣標的 物，經甲、乙（即三豐公司）雙方就後開不動產買賣所有權 移轉相關事宜，同意訂立本不動產預約買賣契約書，以資遵 守，乙方並應於甲方交付第二期款時取得所有權人代理買賣 授權書，暨更新所有權人為本契約之乙方，及依本契約相同 條件另訂『不動產買賣契約書』以符買賣」（見原審卷㈠第67 頁）。而按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力， 預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預 定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價 金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此 即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號民事 判例要旨參照）。依據上開前言所載，該不動產預約買賣契 約書約定陳重道在給付第二期款時，應更新所有權人為本契 約之乙方，並依相同條件另簽立「不動產買賣契約書」，顯 見三豐公司與陳重道係預先擬定標的物及價金範圍等買賣條
件，作為將來由陳重道與系爭4房地之所有權人訂立本約之 張本，性質上應屬預約，兩造對此亦無爭執（見本院卷第33 2頁）。故而三豐公司關於與陳重道簽立之不動產預約買賣 契約書，僅有負簽訂本約之義務，尚無依該不動產預約買賣 契約書所預定本約之內容履行之義務。
３、又三豐公司為履行其與陳重道關於使系爭4戶房地所有權人與 陳重道簽約乙節，即以1328號存證信函催告被上訴人、許○○ 應於5日內配合辦理備齊買賣移轉登記文件，並授權三豐公 司代理與陳重道簽訂不動產買賣契約書事宜，業如前述。被 上訴人則否認有不配合辦理許○○之系爭4戶房地所有權移轉 登記事宜而違反系爭合約第7條第3項約定情事，並辯以：該 條項約定所指以「買賣登記方式」，並不包含以伊本人或許 ○○名義與買受人訂立買賣契約（即俗稱之私契）或簽立授權 書情事，伊僅不同意由許○○出面與三豐公司所覓得之買方締 結債權契約，或是簽立授權書、委託書，授權或委託上訴人 代理許○○締約，並非不願於三豐公司銷售後，配合辦理公契 用印等所有權移轉登記相關事宜【含提供權狀、身分證影本 、印鑑章、印鑑證明，並蓋印於公定契約書（即俗稱公契） 等事項】，三豐公司遽認伊違約而一部解除系爭合約第7條 第3項約定部分，並非合法等語。而查，系爭合約第7條第3
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