損害賠償等
臺灣高等法院(民事),重上字,109年度,114號
TPHV,109,重上,114,20210302,1

臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第114號
上 訴 人 台灣富驛酒店股份有限公司

法定代理人 侯嘉禎
訴訟代理人 黃繼儂律師
複 代理 人 陳敦豪律師
上 訴 人 小紅蕃薯有限公司


被上訴人兼
法定代理人 黃耀賢
被 上訴 人 戴殷雄
上三人共同
訴訟代理人 林宜樺律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，台灣富驛酒店股份有限公司
、小紅蕃薯有限公司對於中華民國108年11月20日臺灣臺北地方
法院107年度訴字第3987號第一審判決各自提起上訴，本院於110
年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回台灣富驛酒店股份有限公司後開第二項之訴 部分，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判均廢棄 。
二、小紅蕃薯有限公司應再給付台灣富驛酒店股份有限公司新臺 幣肆佰陸拾肆萬肆仟柒佰肆拾捌元，及其中新臺幣肆佰陸拾 貳萬元自民國一百零七年十月十二日起，其餘新臺幣貳萬肆 仟柒佰肆拾捌元自民國一百零八年八月二日起，均至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、台灣富驛酒店股份有限公司其餘上訴及小紅蕃薯有限公司之 上訴均駁回。
四、廢棄部分之第一審訴訟費用由小紅蕃薯有限公司負擔。第二 審訴訟費用，由小紅蕃薯有限公司負擔百分之五十，餘由台 灣富驛酒店股份有限公司負擔。
五、本判決所命給付，於台灣富驛酒店股份有限公司以新臺幣壹 佰伍拾伍萬元供擔保後得假執行。但小紅蕃薯有限公司如以 新臺幣肆佰陸拾肆萬肆仟柒佰肆拾捌元預供擔保後，得免為 假執行。
事實及理由
一、上訴人台灣富驛酒店股份有限公司（下稱富驛公司）主張：



對造上訴人小紅蕃薯有限公司（下稱小紅蕃薯公司）於民國 100年間向伊承租臺北市○○○路○段000號1樓及地下一樓、停 車位2個（下稱系爭停車位）等不動產（下合稱系爭租賃物 ）經營小紅廚房餐廳（下稱小紅餐廳），每月租金新臺幣（ 下同）38萬5000元、租期自100年11月1日起至103年10月31 日止（下稱原租約)。嗣租期經展延至104年10月31日，期滿 後仍由小紅蕃薯公司繼續使用系爭租賃物，並按月給付38萬 5000元，視為不定期租賃契約（下稱系爭租約）。惟小紅蕃 薯公司自106年4月1日起即未繳付租金，欠租已達2個月，且 伊欲收回自用，以同年10月27日律師函催告限期同年月31日 前繳付租金未果，再依土地法第100條第1、3款規定，以同 年11月6日台北建北郵局第2317號存證信函（下稱系爭存函 ）於同年月14日終止系爭租約。小紅蕃薯公司遲至108年7月 29日始遷讓交還系爭租賃物，伊得依租賃關係、民法第439 條、第184條第1項後段規定，擇一請求小紅蕃薯公司給付自 106年4月1日起至106年11月14日止之租金，並依民法第179 條、第184條第1項後段，擇一請求小紅蕃薯公司給付自106 年11月15日起至108年7月28日止相當於租金之不當得利或損 害賠償，共計1074萬2742元。伊公司原負責人侯尊中於106 年3月間已遭解任，且為小紅蕃薯公司之實際負責人，無權 代理伊與小紅蕃薯公司於106年7月1日簽立租賃契約補充協 議書（下稱系爭補充協議書），免除小紅蕃薯公司106年7月 至9月租金給付義務。被上訴人戴殷雄、黃耀賢分別於106年 6月1日至107年3月15日、107年3月16日至108年7月28日擔任 小紅蕃薯公司之負責人，與小紅蕃薯公司（下合稱小紅蕃薯 公司等3人）共同侵害伊之租金債權，並於系爭租約終止後 ，無權占用系爭租賃物，應依公司法第23條第2項、民法第1 84條第1項後段規定與小紅蕃薯公司各就365萬1290元、632 萬1452元負連帶責任等情。爰依上開規定，求為命小紅蕃薯 公司給付伊1074萬2742元，及其中539萬元自起訴狀繕本送 達翌日即107年10月12日起、其餘535萬2742元自108年8月2 日起加計法定遲延利息；戴殷雄、黃耀賢並各就其中365萬1 290元（即自106年6月1日起至106年11月5日之租金，及106 年11月6日起至107年3月15日止之相當租金）、632萬1452元 （即自107年3月16日起至108年7月28日止之相當租金）與小 紅蕃薯公司連帶給付之判決。
二、小紅蕃薯公司等3人則以：富驛公司於106年4月至6月間收回 系爭租賃物自營管理，小紅蕃薯公司於106年6月19日與富驛 公司簽立債權抵銷暨費用分擔協議書（下稱系爭抵銷協議書 ）確認無庸繳付該期間租金，復於106年7月1日簽立系爭補



充協議書約定免付同年7至9月之租金，並得依與富驛公司簽 訂早餐供應業務協議書（下稱系爭早餐協議書）第3條約定 ，以富驛公司積欠106年9月至11月5日之早餐費用抵償租金 ，小紅蕃薯公司並無積欠106年4月至10月租金，富驛公司於 106年11月6日以系爭存函終止租約為不合法，系爭租約仍繼 續有效存在。富驛公司於106年11月6日以斷電封門方式，致 小紅蕃薯公司不能達經營餐廳之租賃目的，小紅蕃薯公司亦 得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。倘認富驛公司已合 法終止租約，富驛公司以斷電封門及聲請假扣押執行方式， 致小紅餐廳無法營業，並將系爭停車位以檔車地鎖排除小紅 蕃薯公司使用，小紅蕃薯公司自無因占有而受有相當於租金 之不當得利或不法侵害富驛公司之租賃權。如認小紅蕃薯公 司有欠租或不當得利（損害金），亦得以小紅蕃薯公司對富 驛公司之押租金38萬5000元（下稱系爭押租金）、早餐費用 171萬9083元本息債權（系爭早餐費債權）抵銷。戴殷雄、 黃耀賢執行小紅蕃薯公司業務，並無違反法令，無須依公司 法第23條第2項規定與小紅蕃薯公司連帶負賠償責任等語， 資為抗辯。
三、原審判命小紅蕃薯公司給付富驛公司77萬元，及自107年10 月12日起加計法定遲延利息，駁回富驛公司其餘之請求。富 驛公司、小紅蕃薯公司就其敗訴部分各自提起上訴。　㈠富驛公司上訴部分：　
　⒈富驛公司上訴聲明：⑴原判決關於駁回富驛公司後開第二、三 、四項之訴，及該部分假執行之聲請，均廢棄。⑵小紅蕃薯 公司應再給付富驛公司997萬2742元，及其中462萬元自起訴 狀繕本送達翌日即107年10月12日起、其餘535萬2742元自10 8年8月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑶ 戴殷雄應就上開第二項請求中365萬1290元與小紅蕃薯公司 負連帶給付責任。⑷黃耀賢應就上開第二項請求中632萬1452 元與小紅蕃薯公司負連帶給付責任。⑸願供擔保請准宣告假 執行。
　⒉小紅蕃薯公司等3人答辯聲明：⑴富驛公司之上訴駁回。⑵如受 不利益之判決，願供擔保請准宣告免假執行。　　㈡小紅蕃薯公司上訴部分：
　⒈小紅蕃薯公司上訴聲明：⑴原判決不利於小紅蕃薯公司部分廢 棄。⑵上開廢棄部分，富驛公司在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
　⒉富驛公司答辯聲明：小紅蕃薯公司之上訴駁回。　四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷一第96 至98頁，卷二第119至121頁、第125至129頁）：



㈠小紅蕃薯公司於100年11月間向富驛公司承租系爭租賃物經營 小紅餐廳，租金每月38萬5000元；嗣原租約辦理租期展延至 104年10月31日止。
㈡原租約期限屆至後，由小紅蕃薯公司繼續使用，並按月給付3 8萬5000元；小紅蕃薯公司曾於106年4月、5月將餐廳經營事 宜委託富驛公司經營。
㈢小紅蕃薯公司自106年4月1日起即未繳付租金。富驛公司曾於 106年10月27日以律師函催告小紅蕃薯公司於同年月31日前 繳付租金，否則應搬遷騰空返還系爭租賃物。復於同年11月 6日以系爭存函催告小紅蕃薯公司返還系爭租賃物。小紅餐 廳自106年11月間即行停業。
㈣富驛公司於106年3月29日召開董事會，選任訴外人林宜盛擔 任董事長，惟未辦理公司負責人變更登記，迄106年9月15日 改選新任董事長為訴外人侯嘉禎，並於106年9月28日辦理公 司變更登記。
　㈤依106年7月1日之系爭補充協議書，小紅蕃薯公司與富驛公司 約定免付同年7至9月之租金，當時雙方公司由公司登記之董 事長戴殷雄、侯尊中簽約。
　㈥戴殷雄自106年5月9日起至107年3月15日止登記為小紅蕃薯公 司負責人，黃耀賢自107年3月16日起迄今擔任小紅蕃薯公司 負責人。
　㈦富驛公司前曾訴請小紅蕃薯公司返還系爭租賃物，經臺灣臺 北地方法院（下稱臺北地院）以107年度北簡字第8850號判 決勝訴（下稱8850號判決），小紅蕃薯公司於108年7月29日 自行點交返還完畢。　　
五、兩造之爭點如下：
　㈠富驛公司以系爭存函終止系爭租約是否合法？　㈡倘富驛公司合法終止系爭租約，得否請求小紅蕃薯公司給付 終止前租金及終止後相當租金之不當得利（損害金）？金額 為何？
　㈢承上，小紅蕃薯公司有無侵害富驛公司租金債權及租賃權？ 戴殷雄、黃耀賢應否依民法第184條第1項後段、公司法第23 條第2項規定，與小紅蕃薯公司各負連帶賠償責任（以107年 3月16日前後為分界）？金額為何？
　㈣倘富驛公司得請求小紅蕃薯公司等3人給付不當得利（損害金 ），小紅蕃薯公司以對富驛公司之系爭押租金債權、系爭早 餐費債權抵銷，有無理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
　㈠富驛公司終止系爭租約為合法：
　⒈按房屋租賃之出租人非因收回自住，不得收回房屋，土地法



第100條第1款定有明文。此所謂自住包括經營商業在內（最 高法院48年台上字第853號判例意旨參照）。土地法為特別 法，應優先於民法租賃契約之規定（最高法院51年台上字第 1288號判例意旨參照）。
　⒉富驛公司主張小紅蕃薯公司於原租約屆期後繼續使用系爭租 賃物，並按月給付38萬5000元，視為不定期租賃契約繼續， 因富驛公司有收回自為商業經營之需求，依土地法第100條 第1款規定終止系爭租約等語，小紅蕃薯公司自承：原對於 是否繼續經營系爭餐廳有疑義，始由富驛公司於106年4月至 6月間收回自為經營，於同年7月至9月間，除早餐外，其餘 時段亦提供富驛公司作為會議場所等語（見原審卷一第236 頁），系爭補充協議書亦載明：在尋求由小紅蕃薯公司繼續 租賃或富驛公司收回自行營業最佳經營效益下，自106年7月 1日至同年9月30日止，由富驛公司委託小紅蕃薯公司進行早 餐業務而使用該店面等詞（見臺灣士林地方法院107年度訴 字第1037號卷《下稱士院卷》第47頁），參以小紅餐廳位於富 驛公司經營之旅宿店內，堪認富驛公司確有收回系爭租賃物 自住之正當理由。富驛公司已先於106年10月27日以律師函 先期為終止通知，復於同年11月6日以系爭存函依土地法第1 00條第1款規定，於同年月14日終止系爭租約，有律師函、 系爭存函及回執可按（見士院卷第63至73頁），自屬合法。 小紅蕃薯公司抗辯：系爭租約未經富驛公司合法終止云云， 即無可採。　
　⒊又富驛公司依土地法第100條第1款規定合法終止系爭租約，　 業經本院認定如上，縱小紅蕃薯公司並無土地法第100條第3　 款規定，積欠租金額達2個月以上之情事（詳後述），亦不　 影響其業已合法終止系爭租約之效力。
　㈡系爭租約終止前，富驛公司並無得請求小紅蕃薯公司給付之 租金。系爭租約終止後，富驛公司得請求小紅蕃薯公司給付 占有系爭租賃物相當租金之不當得利（損害金），並應扣除 系爭停車位部分：
　⒈富驛公司請求小紅蕃薯公司給付自106年4月1日起至同年9月 份之租金部分，業經合意免除而毋庸給付：
　⑴小紅蕃薯公司抗辯：自106年4月至6月，小紅餐廳由富驛公司 經營，伊未使用系爭租賃物，無須負擔租金，並於106年6月 19日與富驛公司簽立系爭抵銷協議書加以確認，另以系爭補 充協議書約定免除同年7至9月之租金等語，有系爭抵銷協議 書、補充協議書可按（見士院卷第47頁、原審卷一第109頁 ）；富驛公司雖主張：伊於106年6月間即未代為經營，且小 紅蕃薯公司並未騰空返還系爭租賃物，仍應給付租金，而系



爭抵銷協議書、補充協議書係侯尊中無權代表富驛公司簽立 ，經伊否認後，均不生效力，自不生免除租金之效力；且系 爭抵銷協議書所記載抵銷之債權事後仍經富驛公司於106年8 月間陸續支付108年3月前欠付費用113萬4315元、及小紅蕃 薯公司於106年8月18日支付欠付費用45萬7413元（加回匯費 30元），而分別匯款付訖，顯見約定內容與事實不符，原抵 償金額已各給付而無從抵償等詞。
　⑵惟查：
　①按公司法第12條規定「公司設立登記後，有應登記之事項而 不登記，或已登記之事項有變更而不為變更之登記者，不得 以其事項對抗第三人」，主管機關之公司登記有公信力，除 相對人惡意外，對公司應發生效力（最高法院77年度台上字 第1006號判決意旨參照）。　
　②富驛公司固主張原法定代理人侯尊中於106年3月間已遭解任 ，其簽立系爭抵銷協議書、補充協議書均為無權代理，並為 小紅蕃薯公司名義上負責人戴殷雄所明知云云，並提出106 年3月29日董事會議事錄為憑（見士院卷第39頁）。惟：該 議事錄記載上開董事會議出席人員為董事林宜盛、葉威禮、 侯嘉禎、監察人黃偉耀，經出席董事互選林宜盛擔任公司董 事長，侯尊中或戴殷雄並未出席；且富驛公司復於106年9月 15日召開董事會，由董事侯嘉禎、葉威禮、楊智閔選舉侯嘉 禎為董事長，並於同年月28日辦理董事長變更登記等情，有 該董事會議事錄、富驛公司變更登記表可稽（見士院卷第49 、51至58頁），自難僅以戴殷雄與侯尊中相識、相熟，即推 認與之為交易之小紅蕃薯公司法定代理人戴殷雄明知侯尊中 非富驛公司之法定代理人為真，而非善意第三人。至富驛公 司提出另案戴殷雄與侯尊中於媒體訪談時之勘驗筆錄、戴殷 雄於105年7月21日向野柳渡假村公司（即富驛公司加盟公司 ）提出離職申請書、中聯資本投資有限公司（侯尊中個人投 資公司）公告、富驛公司於侯嘉禎交接時之事實體驗公證書 暨在場人陳宗榮之詢問紀錄等件（原審卷一第159、161、20 9、211、223頁），至多僅能證明戴殷雄因與侯尊中熟識而 曾受僱、協助侯尊中經營關係企業，仍無足證明戴殷雄代表 小紅蕃薯公司與富驛公司簽訂上開契約時，明知侯尊中非富 驛公司之合法負責人。小紅蕃薯公司善意信賴侯尊中有權代 表富驛公司分別於106年6月19日、同年7月1日簽立系爭抵銷 協議書、補充協議書，依上說明，自應受公司登記之保護。 富驛公司主張：系爭抵銷協議書、補充協議書為無權代理， 經伊不予承認，確定不生效云云，自無可採。
　③富驛公司復主張侯尊中係小紅蕃薯公司之實質負責人，依公



司法第223條規定，未經監察人代表該公司與伊簽立系爭抵 銷協議書、補充協議書，應屬無權代理云云。惟小紅蕃薯公 司之法定代理人於106年5月9日由徐慧瑜變更登記為戴殷雄 ，有公司基本資料查詢表可按（見本院卷一第241、243頁） ，證人即於106年8月調任小紅蕃薯公司之營運總監單啟能亦 證述：其在小紅蕃薯公司時小紅餐廳除自行對外營運外，尚 有提供餐點予富驛公司，但兩公司帳目系統並未連線，需計 算來客數對簽請款，小紅蕃薯公司業務上直接對戴殷雄負責 、聽其指示等語（見本院卷一第507、508、510、511頁）， 足見戴殷雄為小紅蕃薯公司之實際負責人無訛，依公司法第 108條第1項規定，對外有代表小紅蕃薯公司簽立系爭抵銷協 議書、補充協議書之權限。至富驛公司所舉前揭證據，及證 人林宜穗證述小紅餐廳、喫尚飲、中聯資本公司間共用辦公 室或員工，及侯尊中有出資等語（見本院卷二第10頁），均 不足以認定戴殷雄僅為小紅蕃薯公司登記名義之負責人，則 系爭抵銷協議書、補充協議書自非侯尊中為自己或他人與富 驛公司或小紅蕃薯公司所為之法律行為，亦無雙方代理或自 己代理之情形，富驛公司進而主張該等協議書係侯尊中無權 代理富驛公司之行為，經其不予承認而不生效力云云，亦無 足取。
　⑶富驛公司又主張：系爭抵銷協議書之內容與實情不符，原抵 償之金額經伊公司與小紅蕃薯公司各自給付而無從抵償等語 ，經查：依系爭抵銷協議書記載：「甲方（指小紅蕃薯公司 ）向乙方（指富驛公司）承租…尚有租金及水電費45萬7413 元未給付予乙方，明細如下：⒈3月份水費9871元、⒉3月份電 費62542元、⒊3月份租金385000元、⒋4月份至6月份水費0元 、⒌4月份至6月份電費0元、⒍4月份至6月份租金0元（其中4 至6項目備註說明：租金該店面於自民國106年4月1日起至6 月30日止皆由乙方自行占有使用，故此期間內甲方無須負擔 租金及水電費用）」、「又乙方針對其所開設之飯店，與甲 方合作早餐供應業務，至今尚有費用共113萬4315元未給付 予甲方（包含3月份旅展券、早餐費、簽帳、庫存食材費用 ）」等語（見原審卷一第109頁）。富驛公司不否認小紅蕃 薯公司所欠富驛公司106年3月份之租金及水電費為45萬7413 元，及富驛公司欠負小紅蕃薯公司106年3月前之費用113萬4 315元等情，並稱：事後已分別如數匯款清償完畢，提出交 易明細查詢表、指定付款聲明書、匯款申請書、存摺明細表 等件為憑（見原審卷一第142至143頁、第167至179頁）。然 富驛公司不否認106年4月、5月確有自行經營小紅餐廳（見 本院卷一第110頁），再衡諸證人單啟能證述：富驛公司並



無自己的餐廳，需與小紅蕃薯公司合作，其曾於106年4月至 6月間曾奉命辦理交接小紅餐廳之業務等語（見本院卷一第5 08、511、512、513頁），並與小紅蕃薯公司提供投保單位 被保險人名冊，顯示其於106年3月31日將員工全數辦理退保 、復於同年7月16日加保等情相符（見原審卷一第189、191 頁），足見富驛公司為維持其供餐需求，於上開期間自營小 紅餐廳，小紅蕃薯公司實際並未使用系爭租賃物，雙方因而 為前述抵償後免付該期間租金之協議，難認有何不實可言。 至富驛公司與小紅蕃薯公司有無於106年8月間復匯付上開已 抵償之款項、及富驛公司就未抵償之差額款項開立票據遭以 印鑑不符而未能兌付，有無小紅蕃薯公司所稱係因如依原先 交易作帳較為方便一事（見原審卷一第240頁），而為重複 付款，要屬別一問題，並係抵償後所為之匯款，尚難認以此 推認系爭抵銷協議書所載內容與事實不符，或不生抵償效力 。富驛公司雖以：小紅蕃薯公司已於106年6月1日另行簽立 房屋定期租賃契約，可見106年6月份之租金並未免除云云， 並提出該租約為憑（見士院卷第41至46頁），惟小紅蕃薯公 司有無與富驛公司另訂租約，與富驛公司是否免除小紅蕃薯 公司租金給付義務，尚屬二事。是富驛公司此部分主張，洵 不可採。　
　⑷準此，小紅蕃薯公司抗辯：依系爭抵銷協議書、補充協議書 ，而毋庸給付富驛公司106年4月至9月份之租金，即屬可採 ，富驛公司主張小紅蕃薯公司積欠上開期間租金，請求如數 給付，即屬無據。
　⒉富驛公司請求小紅蕃薯公司給付自106年10月1日起至同年11 月14日終止租約止之租金部分：
⑴小紅蕃薯公司抗辯：伊得以系爭押租金債權抵充未付租金， 且富驛公司未給付106年9月至11月5日止之早餐費用予小紅 蕃薯公司，伊得依系爭早餐協議書第3條約定，以系爭早餐 費債權抵償106年10月之租金；伊自106年11月6日起無法使 用收益系爭租賃物而毋庸給付租金。富驛公司則否認系爭早 餐協議書之真正，主張：伊已以系爭存函告知小紅蕃薯公司 終止租約後交接事宜，於106年11月6日因小紅蕃薯公司無人 辦理交接，乃欲收回自用進行裝璜，先暫停供電數日，並不 影響小紅蕃薯公司之營業，小紅蕃薯公司係自行停業，仍應 給付租金等詞。
　⑵106年10月份之租金應以押租金優先抵扣：　　按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。查小紅蕃薯公司於10



0年間有依原租約第4條第1款約定交付1個月保證金38萬5000 元等情，為兩造所不爭執（見士院卷第33頁、本院卷二第17 5、176、211頁），並約定於契約期滿或終止時，如已履約 完畢無債務牽涉時應予返還等詞，性質上即屬押租金，則小 紅蕃薯公司應付而未付富驛公司106年10月之租金，依前揭 說明，自應發生先行抵充之效力，富驛公司主張小紅蕃薯公 司應另行請求返還系爭押租金云云，尚無可採。　⑶106年11月1日至同年月5日之租金，經小紅蕃薯公司依系爭早 餐協議書第3條約定抵償，而毋庸給付：
　①查富驛公司（侯尊中代表）與小紅蕃薯公司（戴殷雄代表） 於106年7月1日簽署系爭早餐協議書，有系爭早餐協議書可 按（見原審卷一第101、103頁），小紅蕃薯公司善意信賴公 司登記，亦無違反雙方代理之情形，理由同前所述。依證人 單啟能證述：其自106年8月1日至同年11月擔任小紅蕃薯公 司營運總監時，與富驛公司的合作模式就是用早餐及會議餐 ，客人到小紅蕃薯公司用餐，由小紅餐廳出具請款單向富驛 公司請款，與餐廳對外營業客人金額不同，此部分不用拆帳 ；在小紅蕃薯公司任職時，曾要求櫃台傳幾天的對帳單確認 ，對帳單預估人數由富驛公司提供，要求準備餐點的數量， 再記載實際來客數、應收金額，在表單上請雙方簽認，作為 月底統一向富驛公司請款用等語（見本院卷一第508、509、 510、515、517頁），並經提示106年10月、11月份對簽單確 認無訛（見原審卷一第275、277頁），衡以富驛公司因經營 旅宿業而有提供旅客早餐之需求等情，足見富驛公司與小紅 蕃薯公司確於該等期間內有依系爭早餐協議書之內容提供早 餐、結算早餐費用，系爭早餐協議書應屬真正。富驛公司否 認該期間由小紅蕃薯公司提供住宿客人早餐，而係自行委託 外包云云（見本院卷二第6頁），未能提出證據以實其說， 並無可採。
　②依系爭早餐協議書第3條約定：「甲方（指富驛公司）應於每 月25日與乙方（指小紅蕃薯公司）結清並給付上月餐費。如 甲方遲延2個月給付，則乙方得主張抵償每月租金以及水電 費用，且甲方仍應就抵償後之餘額應於次月25日給付乙方。 如每逾期1日，應以年息百分之20計算每日逾期利息」（見 原審卷一第101頁）。查富驛公司主張106年8月份以前之早 餐費用業已結算等情（見本院卷二第116頁），為小紅蕃薯 公司不否認（見本院卷二第245頁）。經比對小紅蕃薯公司 提出之歷史交易明細查詢表、沖銷費用表及富驛公司提出之 對小紅蕃薯公司應收款、已收款內容（見原審卷二第95頁、 本院卷二第196頁、第252至255頁），可知富驛公司於106年



9月30日給付1萬500元之款項後，即未再給付小紅蕃薯公司 任何款項，小紅蕃薯公司抗辯：富驛公司尚欠付106年9月以 後（該筆1萬500元款項除抵充106年8月份未付早餐費外，尚 有30元抵充106年9月份早餐費，見原審卷二第95頁附表）之 早餐費用乙節，應屬可採。
　③又系爭早餐協議書第1條約定富驛公司需保證每日早餐保障需 求量為100客，並以每客200元計算報酬等語，所謂保證數量 ，即指原則上應依實際數量計算，倘每日來客數低於100客 ，則以100客計算之意。106年9月至11月實際客人數量，業 據小紅蕃薯公司提出收受富驛公司提供旅客使用之早餐券光 碟、及雙方簽認之早餐人數對簽表為憑（見原審卷一第273 、275、277頁），據證人單啟能證述：當時戴殷雄有告知有 保證來客數之約定，富驛公司有發給住宿旅客早餐券，且實 際人數就是根據餐券，再製成對簽單逐日請雙方簽認，用以 確定數量，對簽單上fx是富驛公司、泊逸廚房yuna就是小紅 蕃薯公司人員，11月5日當天有經過小紅蕃薯公司人員之確 認等語（見本院卷一第512、514、515、516、517頁），上 開早餐券上印有fx之商標、券號、使用期限及手寫房間號碼 ，與小紅蕃薯公司所述因實際用餐而由其收受該等早餐券等 情相符，且經核對其數量後每日製成對簽表，俱無不合，應 認該等證物屬真正。富驛公司以：小紅蕃薯公司並未提出會 計憑證及支出成本以為計算，否認上開證據真正（見原審卷 一第305頁、本院卷一第207頁），尚無可採。至小紅蕃薯公 司曾訴請富驛公司給付早餐費用，經臺北地院判決駁回其請 求（案列107年度重訴字第705號損害賠償事件），惟小紅蕃 薯公司於該件係請求富驛公司給付106年11月6日起至107年7 月31日止以約定之保證來客數計算之早餐費用（見原審卷二 第51頁），與本件小紅蕃薯公司抗辯富驛公司未付早餐費用 之期間並不相同，證人林宜穗亦證述：對簽單係其任職期間 在處理案子時要寫書狀在內湖辦公室看到的，當時提供的資 料一整箱，自己翻找到這份資料，不確定有無在相關案件提 出，因為案子太多了，且時間點不同，沒有必要再該案提出 等語（見本院卷二第13、14頁），是本件小紅蕃薯公司請求 結算之106年9月1日至11月5日之早餐費用，不受前揭事件判 決拘束，亦難認小紅蕃薯公司於本件始行提出上開證物，有 何虛偽不實，自足以作為小紅蕃薯公司依系爭早餐協議書計 算該期間實際來客數而向富驛公司請款之依據。另小紅蕃薯 公司所提出之早餐券，並無106年9月27日至同月30日之早餐 券，小紅蕃薯自僅能以保證來客數100人計算；而關於小紅 蕃薯公司列計會議餐部分，依證人單啟能證述：其在小紅蕃



薯公司期間僅有1、2場，係依富驛公司提供宴會通知單收取 費用等語（見本院卷一第510頁），尚無從證明小紅蕃薯公 司於上開期間提供會議餐及其金額，無從列計為富驛公司積 欠未付之系爭早餐費債權範圍。
　④準此，小紅蕃薯公司依系爭早餐協議書第1條約定，計算得請 求富驛公司應給付106年9、10、11月之早餐費用依序為63萬 9840元（扣除小紅蕃薯公司不否認沖9月份早餐費之30元， 見原審卷二第95頁）、77萬7630元、15萬9810元（均含稅， 詳如附表二所示），並經依系爭早餐協議書第3條約定，以1 06年9月之早餐費用先行抵償應付富驛公司106年11月1日至5 日之租金6萬4167元（計算式：385000×5/30＝64167，小數點 以下四捨五入，下同）後，富驛公司已無剩餘租金得請求小 紅蕃薯公司為給付。
　⑷富驛公司未依債之本旨保持系爭租賃物合於餐廳使用收益之 狀態，小紅蕃薯公司得行使同時履行抗辯權，拒絕給付106 年11月6日起至同年月14日止之租金：
　①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃 出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價 關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使 用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不 得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99 年度台上字第526號判決意旨參照）。
　②據證人單啟能證述：小紅餐廳於106年11月初出入口遭人以木 板固定封閉，過了準備餐點時間，才由伊持鑰匙由外面鐵門 進入，伊離職後就不知道後續處理情形等語（見本院卷一第 513、515頁），對照臺北市政府警察局中山分局長安東路派 出所受理案件登記表之報案時間為106年11月6日（見本院卷 二第85頁），及證人即小紅餐廳員工吳偉勝於刑案證述：10 6年11月6日地下室辦公室被木板封住，所以只能經由側門進 出，到了106年11月16日早上，員工到店後打電話告知側門 也被木板封住，且電力被切斷，因木板上同樣貼有富驛公司 告示，應該同樣是富驛公司人員所為等語（參見原審卷一第 479頁台北地院107年度易字第1210號刑事判決理由記載）， 及富驛公司自陳：其寄發系爭存函後，於106年11月6日小紅 蕃薯公司無人辦理交接，乃欲收回自用進行裝璜，而先暫停 供電數日等情，堪認富驛公司確有於106年11月6日以木板封 閉小紅餐廳出入口。而經營餐廳需有水、電，及正常出入口 ，始得正常對外營業，為一般社會通念，富驛公司於寄發系



爭存函後，逕以系爭租約終止、欲收回自用，而以上開方式 致小紅餐廳無法營業，亦不因富驛公司員工將沙發、書櫃置 於小紅餐廳門口尚有213公分，可供人通行而有異。又參諸 系爭抵銷協議書及補充協議書之約定內容，可知小紅蕃薯公 司每月除需支付富驛公司租金外，尚需分攤水、電費，小紅 蕃薯公司以小紅餐廳電錶係設於富驛公司內，富驛公司隨時 可能認系爭租約已終止而以斷電方式阻止伊營業，小紅餐廳 停業係可歸責於富驛公司等語，尚非無憑，難認富驛公司已 盡其於租賃關係存續中，保持系爭租賃物合於約定使用收益 狀態之保持義務，小紅蕃薯公司據此拒絕給付106年11月6日 至同年月14日之租金，依前揭說明，即屬可採。至證人單啟 能係因小紅蕃薯公司訴訟代理人提問：「是否曾經在106年1 1月5日就無法提供富驛公司早餐」後，始接續回答無法進入 小紅餐廳之日期，並非經喚起記憶後所為證述，縱就小紅餐 廳停業特定日期所為證述與前開報案日期不符，仍不足以認 定其證述餐廳遭人以木板封閉等詞即屬不實，富驛公司執此 主張小紅餐廳並無不能營業云云（見本院卷二第183、184頁 ），尚無可採。
　⒊又富驛公司與小紅蕃薯公司簽立之系爭抵償協議書、補充協 議書及早餐協議書均為合法有效，且其內容僅係結算雙方租 金、早餐費用、水電費、瓦斯費，且以富驛公司旅店規模， 以保證每日來客數100人、每客200元以確保小紅餐廳願持續 之穩定供餐（參附表二來客數量），難認有悖於雙方之商業 經營模式，而有故意損害富驛公司之情形，富驛公司另依民 法第184條第1項後段，請求小紅蕃薯公司給付租金云云，亦 非有據。　
　⒋富驛公司請求小紅蕃薯公司給付自106年11月15日起至108年7 月28日止之相當租金不當得利及損害金部分：　⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其所得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意 旨參照）。租賃契約如經出租人合法終止，即當然消滅，承 租人單方面之繼續使用原租賃物，仍屬無權占有之法律關係 。又倘承租人因承租不動產，為特定目的之使用，而得享有 特殊利益，其應付租金不僅為其使用該不動產之對價，且包 括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租 可比，所約定之租金，即可不受土地法第97條規定之限制（ 最高法院54年台上字第1528號判例、105年度台再字第7號判



決意旨參照）。
　⑵查系爭租約已於106年11月14日終止而消滅，小紅蕃薯公司並 依8850號判決結果而於108年7月29日始行遷讓返還，業如前 述。富驛公司主張小紅蕃薯公司於系爭租約終止後，迄至遷 讓返還止，該期間內仍繼續使用系爭租賃物（除後述系爭停 車位外）等情，即屬可採。小紅蕃薯公司未能證明該期間有 何占有系爭租賃物之正當權源，則富驛公司依不當得利之法 律關係，請求小紅蕃薯公司返還與原承租對價相當之不當得 利，自屬可採。又富驛公司於終止租約後，已不負租賃物保 持義務，與前開相當租金之給付即無對價關係，小紅蕃薯公 司以富驛公司以木板阻撓其營業而未交付租賃物為由行使同 時履行抗辯權，自無可採。至富驛公司於107年10月24日聲 請對小紅蕃薯公司之財產為強制執行時，經法院命由債權人 即富驛公司保管物品，使用小紅蕃薯公司承租之小紅餐廳， 有查封筆錄可佐（見本院卷一第229、231頁），富驛公司是 否需另行支付保管物品之場地費用，與小紅蕃薯公司未返還 系爭租賃物究屬二事，尚不影響小紅蕃薯公司於108年7月29 日始返還系爭租賃物而應返還無權占用系爭租賃物相當租金 之不當得利；縱小紅蕃薯公司未實際占有系爭租賃物，既未 將拋棄占有乙事通知富驛公司，核與民法第241條規定要件