臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第814號
上 訴 人 賴彥志
訴訟代理人 呂理銘律師
楊晴文律師
被 上訴人 潘譽文
訴訟代理人 潘維成律師
被 上訴人 台灣房屋仲介股份有限公司龍岡分公司
法定代理人 宋滿華
被 上訴人 林孟燕
上二人共同
訴訟代理人 李德瑋
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年3月
31日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2345號第一審判決提起一
部上訴，並為訴之追加，本院於110年3月17日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。被上訴人潘譽文應給付上訴人新臺幣肆萬捌仟元。其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一（除確定部分外）、二（含追加之訴）審訴訟費用由被上訴人潘譽文負擔百分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款 定有明文。次按當事人對於第一審判決不服之程度，至第二 審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之。又當事人於本案 經終局判決後，對不利其部分提起上訴，於上級審減縮上訴 聲明，實質上與撤回減縮部分之上訴無異（最高法院107年 度台聲字第544號裁定參照）。上訴人於原審依侵權行為、 或不完全給付、不當得利之法律關係，請求被上訴人潘譽文
、林孟燕（下單獨均逕稱姓名）、台灣房屋仲介股份有限公 司龍岡分公司（下逕稱台灣房屋龍岡店，與上2人合稱被上 訴人3人）應共同給付附表項次1至6甲欄所示金額共新臺幣 （下同）116萬3,450元之本息（見原審壢簡字卷第40至41頁 、第43至45頁、第65頁、原審訴字卷第25、51、97、102、1 10頁），或依其與潘譽文所簽租賃契約（下稱系爭租約）第 5條約定，請求潘譽文返還附表項次3所示房屋押租金9萬6,0 00元（見原審壢簡字卷第42頁），擇一為有利於其之判決， 經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起一部上訴（ 見原審訴字卷第167至169頁），聲明：㈠原判決關於駁回上 訴人下開請求部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人3人應共同 給付上訴人106萬1,780元（項目金額如附表項次1至6乙㈠欄 所示）。嗣於本院審理中擴張上訴請求總金額如原起訴請求 總金額（項目金額如附表項次1至6乙㈡欄所示），並將請求 之共同給付（即原係請求被上訴人3人各負擔3分之1），其 中如附表項次1、4、5、6所示合計金額104萬3,450元（下稱 系爭損害）之本息部分，擴張為請求林孟燕、台灣房屋龍岡 店連帶給付及潘譽文給付，上開3人如其中任一人已為給付 ，其他人於其給付範圍內免給付義務，另附表項次2部分， 則僅向台灣房屋龍岡店請求，但擴張請求金額為該項次金額 本息之全額，且撤回就項次2對林孟燕、潘譽文之上訴，及 項次3對台灣房屋龍岡店、林孟燕之上訴，暨項次3之利息請 求（見本院卷㈠第299頁），依上開說明，上開訴之追加及上 訴聲明之擴張、減縮，均應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊為經營牙醫診所，經由台灣房屋龍岡店居間 ，於民國（下同）107年12月14日與潘譽文簽訂系爭租約， 向潘譽文承租門牌桃園市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋 ），約定租賃期間為自107年12月20日起，共10年，租金每 月4萬8,000元，簽約時，伊已給付押租金9萬6,000元予潘譽 文，及附表項次2所示仲介費2萬4,000元予台灣房屋龍岡店 ，潘譽文則於同日交付系爭房屋予伊，並給予伊1個月之免 租裝潢期。嗣伊於108年1月3日取得系爭房屋建物竣工平面 圖（下稱竣工圖）後，始知伊規劃設置之牙醫診所櫃檯、診 間、消毒區、X光室，位於系爭房屋1樓中間如附圖黃色標示 部分（下稱系爭空間），竟係將竣工圖之停車空間、綠化區 予以二次施工作為店舖使用之違建，存有不能合法申請牙醫 診所營業使用之瑕疵，被上訴人3人明知上情，卻未據實告 知，台灣房屋龍岡店及其經紀人員林孟燕顯未善盡對伊之居 間報告、調查、說明義務，即為不完全給付，應連帶賠償伊
所受損害，合計104萬3,450元（詳如附表項次1、4、5、6乙 ㈡欄所示，下稱系爭損害），台灣房屋龍岡店並應返還伊仲 介費2萬4,000元，潘譽文未交付合於診所營業使用、收益之 租賃物，亦屬不完全給付，伊已於108年1月20日終止系爭租 約，潘譽文自亦應賠償伊所受系爭損害，並返還押租金9萬6 ,000元。且被上訴人3人未據實告知上情，亦構成侵權行為 ，台灣房屋龍岡店應依不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定，與林孟燕連帶負損害賠償責任，潘譽文則應與林孟燕 、台灣房屋龍岡店負不真正連帶損害賠償之責。爰依侵權行 為、給付不完全之法律關係，請求林孟燕、台灣房屋龍岡店 連帶給付104萬3,450元，及自108年1月4日起至清償日止按 年息5%計算之利息，潘譽文應給付同上金額本息，被上訴人 3人如其中一人已為給付，其他人於其給付範圍內免給付義 務；並依民法第571條、第179條之規定，請求台灣房屋龍岡 店返還仲介費2萬4,000元，及自108年1月4日起至清償日止 按年息5%計算之利息；暨依系爭租約第5條之約定，請求潘 譽文返還押租金9萬6,000元（上訴人逾上開部分之請求，業 據上訴人減縮上訴聲明，減縮部分非本院審理範圍）。二、潘譽文辯稱：上訴人於簽約前看屋時，應已知悉系爭房屋有 鐵皮增建違建情事，仍承租系爭房屋，且上訴人並未要求不 能有任何違建，況上訴人未取得竣工圖即進行裝潢施工，且 系爭契約係上訴人主張解除，系爭損害不可歸責於伊。又上 訴人應依系爭租約第18條約定，賠償伊1個月之租金，暨給 付伊裝潢期間之租金，經以之與押租保證金扣抵後，已無餘 額等語。
三、林孟燕、台灣房屋龍岡店則均以：伊不知系爭空間為違建， 簽約前上訴人並未要求不能有任何違建，且上訴人知悉系爭 房屋1樓後方外推之事，再上訴人於原審已自承系爭房屋不 是不能開設牙醫診所，而其對於診所之設計規劃裝修，既未 告知或載明於契約成為承租之要件，伊無從得知，上訴人未 取得竣工圖即令裝潢業者施工並預付工程款，且倘上訴人變 更空間利用設計，仍可符合牙醫診所申設要件，然其選擇終 止系爭租約，拆除已作裝潢、遷離系爭房屋，系爭損害不可 歸責於伊等語，資為抗辯。
四、上訴人於原審起訴聲明：㈠被上訴人3人應共同給付上訴人11 6萬3,450元，及自108年1月4日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。被上訴人於原審均 答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判決上訴人全部 敗訴，上訴人不服，提起上訴，並為如上所述訴之追加及上
訴聲明之擴張、減縮，於本院上訴及追加之訴聲明：㈠原判 決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡上廢棄部分：⒈林孟 燕、台灣房屋龍岡店應連帶給付上訴人104萬3,450元，及自 108年1月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉潘譽文 應給付上訴人同上金額本息。⒊上開2項給付，如其中一人已 為給付，其他人於其給付範圍內免給付義務。⒋台灣房屋龍 岡店應給付上訴人2萬4,000元，及自108年1月4日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⒌潘譽文應給付上訴人9萬6,00 0元。被上訴人3人於本院均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁 回。
五、查上訴人主張其於107年12月14日，經台灣房屋龍岡店之經 紀人員林孟燕居間仲介，向潘譽文承租系爭房屋，簽立系爭 租約，並交付押租金9萬6,000元予潘譽文，暨給付台灣房屋 龍岡店仲介費2萬4,000元，及系爭房屋內之系爭空間經二次 施工，依竣工圖原為停車空間、綠化區，嗣其已於108年1月 20日與被上訴人終止系爭租約等情，為被上訴人3人所不爭 執，並有系爭租約、現場照片、竣工圖、規劃平面配置圖、 上訴人與潘譽文所簽協議書在卷可證（見原審壢簡字卷第7 至12頁、第13至17頁、第22頁及其背面、第34頁、原審訴字 卷第59頁、本院卷㈠第291頁），堪認為真實。六、上訴人主張於簽立系爭租約前，已向被上訴人3人表示伊承 租系爭房屋係為開設牙醫診所，不能有任何違建，被上訴人 3人明知系爭房屋之系爭空間為違建，存有不能合法申請牙 醫診所營業使用之瑕疵，卻未據實告知，致伊受有如附表編 號1、4、5、6之乙㈡欄所示共104萬3,450元之損害，依不完 全給付、侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定之法律關係，請求林孟燕、台灣房屋龍岡店連帶給付其10 4萬3,450元本息，潘譽文給付同上金額本息，如其中一人已 為給付，其他人於給付範圍內免給付義務，並依民法第571 條、第179條規定，請求台灣房屋龍岡店返還已收取之仲介 費2萬4,000元本息，暨依系爭租約第5條約定，請求潘譽文 返還押租金9萬6,000元等情，則為被上訴人3人否認，並以 前詞置辯。本院判斷如下：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限。無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因 ，而其後已不存在者，亦同。民法第184條第1項前段、第2 項、第179條定有明文。故依侵權行為請求損害賠償者，需 該他人因故意或過失，不法侵害他人權利，或故意違反保護
他人之法律，且具備違法性，始足當之。次按居間人關於訂 約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業 者，關於訂約事項，有調查之義務；居間人，以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬。居間人違反其對於委 託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實 及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬 及償還費用，民法第567條、第568條第1項、第571條亦有明 文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必 須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠 實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。
㈡上訴人主張被上訴人3人明知系爭房屋之系爭空間為違建，存 有不能合法申請牙醫診所營業使用之瑕疵等情，為被上訴人 3人否認，均辯稱其等不知系爭空間原為停車空間、綠化區 ，上訴人並未要求系爭房屋不能有任何違建等語，林孟燕並 辯稱其以為系爭房屋之違建部分是指1樓前方增建鐵皮外推 ，且有告知上訴人廚房後面是違建等語（見本院卷㈠第164、 262頁），及上訴人自承其有看到後方防火巷封閉，有問林 孟燕，林孟燕說是外推不能合法使用（見本院卷㈡第262頁） ，參以潘譽文於106年6月間受詹庭端、詹芷菱之委任，經台 灣房屋龍岡店居間仲介，向系爭房屋原所有人眾傑科技股份 有限公司（下稱眾傑公司）購買系爭房屋及坐落基地時，眾 傑公司出具之不動產說明書記載系爭房屋有違建係指1樓前 方增建廚房外推，並無關於系爭空間係將停車空間、綠化區 違規改建為室內使用之記載（見本院卷第143至145頁），況 上訴人所舉證據不足以證明被上訴人3人在此之前已知悉竣 工圖之內容，尚難認被上訴人3人於簽立系爭租約時均已知 悉系爭空間原為停車空間、綠化區之情事，亦難認被上訴人 3人有明知系爭空間為違建而對上訴人隱瞞之情事。又上訴 人對於被上訴人3人辯稱上訴人並未將牙醫診所之規劃裝潢 配置設計，告知或載明於契約成為承租之要件乙節，並不爭 執，堪認該部分應非被上訴人3人所得窺知，則上訴人應自 己承擔系爭房屋依其規劃裝潢配置設計得否合法用於經營牙 醫診所之風險，參以上訴人所提其委請設計師規劃之牙醫診 所平面配置圖，製圖日期為西元2018年（即民國107年）12 月14日（見原審壢簡字卷第21頁背面），是被上訴人3人抗 辯上訴人於簽立系爭租約前即已委請室內設計師至現場勘查 等語，應可採信。再依上訴人提出之現場照片所示，系爭房 屋1樓前方明顯可見係增建鐵皮屋頂外推，該屋室內自鐵皮 屋頂增建處下方鐵捲門起至後方牆壁間，無任何隔間牆（見 原審壢簡字卷第14至15頁），暨上訴人自承簽約前看屋時伊
知悉前方有鐵皮增建，後方有外推（見本院卷㈠第259至260 頁），及被上訴人3人未告知系爭空間為停空間、綠化區， 但有告知伊天井，伊查過之後得知天井是不可作為營業使用 ，所以診所裝潢並沒有規劃在天井做使用等語（見本院卷㈡ 第41頁），堪認上訴人於107年12月14日承租系爭房屋時， 應已知悉系爭房屋存有前方鐵皮增建、後方外推且中間有天 井等情事，然其仍與潘譽文簽立系爭租約，且依上訴人所提 診所開業注意事項載明：「房屋違建增建部分、登載用途為 停車場或防空避難室不得申請營業使用。建物使用相關規定 務必於裝潢、租屋前事先諮詢適法性，以免延誤申請進度。 」等語（見本院卷㈠第233頁），亦足認上訴人知悉應於裝潢 、租屋「前」，事先諮詢建物使用相關規定之適法性，然上 訴人僅問林孟燕系爭房屋得否營業使用，並未諮詢建物使用 相關規定之適法性，且於簽立系爭租約時，既未於契約載明 系爭房屋不能有任何違建情形，亦未載明經被上訴人3人承 諾保證系爭房屋得合法經營牙醫診所之使用適法性等語，又 上訴人係於已簽約及其設計師完成牙醫診所平面配置圖後之 107年12月20日始向台灣房屋龍岡店經紀人員林孟燕要求竣 工圖（見本院卷㈠第119頁），並佐以上訴人於原審自承系爭 房屋不是不能開設牙醫診所乙節（見原審訴字第28頁），可 見系爭空間雖屬違建，惟倘上訴人變更其牙醫診所平面配置 設計或申請變更使用執照用途，亦非不能作為牙醫診所申請 合法營業使用，並未使系爭房屋已達到無法使用收益之狀態 ，尚難認台灣房屋龍岡店、林孟燕有違反對於上訴人之居間 調查、說明、據實報告義務，亦不足認潘譽文有未據實告知 及所交付系爭房屋已達到上訴人無法使用狀益狀態等違約情 事，自難認其等行為具備不法性，況上訴人為在系爭房屋經 營牙醫診所而支出附表項次1、5、6所示裝潢費、治療椅訂 金及會計軟體等費用，及其於108年1月20日提前終止系爭租 約而支出如附表項次4所示房屋復原（天花板、地板）費用 ，係因上訴人於簽立租約前未向被上訴人3人要求不能有任 何違建，且未先確認竣工圖即已委請設計師規劃內部裝潢， 並於簽立租約翌日即進場施作所致，是被上訴人3人應無侵 權行為或不完全給付之情形，亦難謂上訴人支出該等費用係 因被上訴人3人給付不完全或侵權行為所致之損害。是上訴 人依侵權行為、給付不完全及不真正連帶債務之法律關係， 請求林孟燕與台灣房屋龍岡店連帶給付附表項次1、4、5、6 所示項目金額共104萬3,450元本息，及潘譽文給付上開金額 本息，核屬無據，不能准許。
㈢承上所述，台灣房屋龍岡店及林孟燕並無上訴人所指有未盡
調查能事或就所知事項未據實向上訴人報告等情事，況上訴 人亦未舉證證明台灣房屋龍岡店及林孟燕有何違反誠實信用 方法由相對人收受利益之情事，則台灣房屋龍岡店及林孟燕 並無違反民法第567條、第571條規定，應甚明確。台灣房屋 龍岡店既已完成系爭房屋之租賃仲介，自得依與上訴人間約 定，受領上訴人給付之仲介報酬2萬4,000元。上訴人主張台 灣房屋龍岡店違反上開規定，不得請求報酬，尚難採信。則 上訴人主張依民法第571條、第179條規定，請求台灣房屋龍 岡店返還仲介費2萬4,000元本息，亦屬無據，不能准許。 ㈣另系爭租約第5條固約定：「乙方（按指上訴人，下同）應於 訂約時。交於甲方（按指潘譽文，下同）新台幣玖萬陸仟元 作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、 交還房/店屋後無息退還押租保證金」等語（見原審壢簡字 卷第9頁），惟系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行 之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠 償甲方一個月租金，乙方決無異議。」（見同上卷第11頁） ，參以上訴人與潘譽文、台灣房屋龍岡店於108年1月20日簽 立協議書約定：「…雙方同意達成協議內容如下：「1.甲方 （按指潘譽文）同意租賃合約提前於108年1月20日終止。⒉ 乙方（按指上訴人）已經復原返還房屋，甲方可重新開始出 租。⒊甲方退還2月份租金一個月新台幣肆萬捌仟元整。⒋就 裝潢期間水電費用由乙方支出。（甲方同意乙方支付新台幣 一仟元整當作水電結清）。⒌本協議書乙式貳份甲乙雙方各 執乙份為憑。」等語（見同上卷第34頁），並未載明潘譽文 已放棄對上訴人關於系爭租約之其他請求，則潘譽文辯稱依 系爭租約第18條約定，其得請求上訴人賠償1個月租金4萬8, 000元，並得以同額之押租保證金為抵銷乙節，核屬有據， 應可採信。再依上開協議書約定，上訴人要求提前終止系爭 租約，經潘譽文同意，於108年1月20日協議終止，而契約終 止無溯及效力，僅使契約向將來發生消滅而已，終止前之契 約關係仍然有效存在，是系爭租約關係於107年12月14日至1 08年1月20日期間應屬存在，於雙方108年1月20日協議終止 時消滅，則潘譽文既已於107年12月14日簽約時交付系爭房 屋予上訴人，並約定免收系爭租約租賃期間自107年12月20 日起算之第1個月租金，且上訴人已於雙方協議終止日將系 爭房屋回復原狀後交還予潘譽文，潘譽文自不得再要求上訴 人給付自107年12月20日起算之第一個月租金，則潘譽文辯 稱被上訴人尚應給付其裝潢期間之1個月租金4萬8,000元， 其得以之與上訴人對其之同額押租保證金為抵銷云云，無足 採信。綜上，上訴人請求潘譽文返還之押租保證金於4萬8,0
00元範圍內，核屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬 無據，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約第5條約定，請求潘譽文給付4 萬8,000元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分（除確定部分外） ，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核 並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人追加之訴就上 開104萬3,450元之本息部分，請求林孟燕、台灣房屋龍岡店 連帶給付，潘譽文不真正連帶給付，及就押租金2萬4,000元 之本息部分，由被上訴人3人共同給付擴張為請求台灣房屋 龍岡店給付全部，均為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 均無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 陳慧萍
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 任正人
附表（上訴人請求賠償項目金額）：
項 次 項 目 甲、原起訴請求金額 （新臺幣，下同） 乙、聲明上訴請求金額 ㈠原聲明上訴請求金額 ㈡擴張後上訴請求金額（同原起訴請求金額） 1 裝潢費 94萬8,000元 86萬2,080元 94萬8,000元 2 仲介費 2萬4,000元 2萬4,000元 2萬4,000元 3 押租保證金 9萬6,000元 9萬6,000元 9萬6,000元 4 房屋復原（天花板、地板）費用 4萬9,700元 4萬9,700元 4萬9,700元 5 治療椅訂金 3萬0,000元 1萬5,000元 3萬0,000元 6 會計軟體費用 1萬5,750元 1萬5,000元 1萬5,750元 項次1、4、5、6合計 104萬3,450元 項次1至6合計 116萬3,450元 106萬1,780元 116萬3,450元 備註： 上訴人原起訴請求被上訴人3人共同給付項次1至6合計金額116萬3,450元。上訴人上訴並擴張上訴聲明後，就項次1、4、5、6合計金額104萬3,450元之本息，請求林孟燕、台灣房屋龍岡店連帶給付，或潘譽文給付，如其中一人已為給付，其他人於其給付範圍內免給付義務；就項次2金額，僅向台灣房屋龍岡店請求；就項次3金額，則僅向潘譽文請求。
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