臺灣高等法院民事判決
109年度上字第1194號
上 訴 人 董醒任
訴訟代理人 田振慶律師
吳彥鋒律師
被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
被 上訴人 史尚彬
共 同
訴訟代理人 林淑惠律師
複 代理人 連根佑
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年6月
24日臺灣臺北地方法院109年度訴字第15號第一審判決提起上訴
，本院於110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊前透過被上訴人永慶房屋仲介股份有限 公司（下稱永慶房屋）之職員即被上訴人史尚彬（下逕稱其 名，與永慶房屋合稱被上訴人）居間仲介，向陳啟蒙購買門 牌號碼為「臺北市○○區○○○路00號8樓之3」之建物（下稱系 爭建物）及其基地（與系爭建物合稱系爭房地），並於民國 101年1月11日借用上訴人弟弟董天任（下逕稱其名）之名義 ，與陳啟蒙簽訂總價新臺幣（下同）4,958萬元之不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），董天任與上訴人基於隱名代 理關係，受上訴人委託借名簽約，實際上買賣契約權利人為 上訴人。嗣上訴人依約給付買賣價金後，陳啟蒙即於 101年2月13日移轉系爭房地所有權登記予上訴人。詎料，上 訴人於107年12月間，接獲臺北市政府都市發展局（下稱都 發局）107年12月18日北市都築字第10760670761號裁處書， 載明系爭建物坐落之基地依「修訂臺北市『基隆河（中山橋 至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』 （北段地區）内商業區、娛樂區規定計畫案」（下稱系爭都 市計畫案）不允許作為住宅使用，並因此對上訴人裁罰6萬 元之罰鍰，及限令於9個月内停止違規使用。惟上訴人於101 年間係因換屋居住之需求，而委託永慶房屋仲介「作為住宅 使用」之物業，被上訴人自應揭露系爭房地因系爭都市計畫 案而不得作為住宅使用。而被上訴人均未告知上情，致上訴
人誤信系爭房地得作為住宅使用而買受，使上訴人受有遭都 發局裁罰之6萬元罰鍰及為使系爭房地得以合法使用之回饋 金154萬5,960元之損害。爰依不動產經紀業管理條例第26條 第2項、民法第226條及第227條第1、2項規定，求命㈠永慶房 屋與史尚彬應連帶給付上訴人160萬5,960元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡陳啟蒙應 給付上訴人160萬5,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5％計算之利息。㈢前二項聲明，於其中任一人 為全部或一部給付時，他人於給付範圍內免除給付義務。（ 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，僅對永慶房屋 及史尚彬提起上訴，陳啟蒙不在本院審理範圍）。並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡永慶房屋及史尚彬應連帶給付上訴人16 0萬5,960元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：董天任於101年1月7日，委託永慶房屋居間 仲介買受系爭房地，並因而簽署不動產買賣意願書、買方給 付服務費承諾書及斡旋金支票，董天任從未向伊等表示其係 代理上訴人為之，相關仲介銷售事宜亦與董天任聯繫。101 年1月11日出面簽定系爭買賣契約之人亦為董天任，僅因董 天任表示欲將系爭房地登記於上訴人名下，而依慣例由其併 同擔任連帶保證人，然上訴人於簽訂系爭買賣契約當日並未 到場，乃事後在契約連帶保證人欄用印補簽，是依簽約過程 及相關文件觀之，上訴人並非委託永慶房屋仲介買受系爭房 地之當事人，與永慶房屋無居間仲介契約關係之存在，亦非 簽約當事人，自無對被上訴人請求之權利。又依系爭買賣契 約之不動產說明書既已明載系爭建物主要用途為一般事務所 、土地使用分區為商業區(供商業購物中心使用)等情，並經 買方董天任簽名確認，自應知悉若供住家使用即有遭受行政 罰鍰可能，被上訴人並無任何未盡調查義務之情事，而需予 承擔損害賠償之責任。又上訴人所指之回饋金許可機制尚未 經內政部都市計畫委員會審議通過，上訴人並未付出回饋金 154萬5,960元，自未受有損害，據以請求損害賠償應屬無據 等語資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名 義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且 此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法 院103年度台上字第781號判決要旨參照）。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段定有明文。
㈡上訴人主張董天任隱名代理簽署系爭買賣契約並委由永慶房 屋仲介，其為實際之契約當事人，且上訴人亦曾委託被上訴 人出售舊屋，理應知悉系爭房地即為上訴人委託董天任所購 買等語，惟為被上訴人所否認，自應由上訴人就此有利於己 之事實負舉證之責。查：
⒈依委託人承購不動產前同意委由永慶房屋仲介所簽署之不動 產買賣意願書、買方給付服務費承諾書及支付賣方陳啟蒙斡 旋金支票觀之，均由董天任所簽署，此有上開文件在卷可稽 （見原審卷㈠第365-371頁）；另觀諸系爭買賣契約記載，係 由董天任與陳啟蒙所簽訂，而上訴人僅在「連帶保證暨登記 名義人」欄位中簽名用印（見原審卷㈠第373-455頁）。從上 開文件之外觀上無法看出董天任係代理上訴人訂約，而契約 亦明文約定由董天任負擔契約所載權利義務關係。再衡諸社 會常情，不動產買賣實務本有採行實際簽約當事人與指定登 記名義人不同之方式。董天任與上訴人為兄弟關係，縱董天 任或曾表示實際需要房屋者為上訴人，他人並不必然知悉上 訴人與董天任內部約定之內容，而董天任將系爭房地指定登 記於上訴人名下，他人亦無從以此理解為上訴人與董天任間 有隱名代理之法律關係。
⒉史尚彬於原審作證時稱：董天任曾委託伊仲介購買系爭房地 ，我們是以簽約名義人為何人，買家就是何人，一般如果不 是本人，我們會寫「代」。若是代理簽約，會要求提供代理 人及受託人的授權書及二人的身分證影本。簽約當日，上訴 人不在場，簽約後隔了3天或1週，才請上訴人補蓋章。正常 買賣都可以指定登記名義人，我們只認簽約人，有時候斡旋 書上的名義人會跟契約書上的人不一樣，買賣契約書效力比 較大。我印象中是簽完約去看房子才遇到上訴人等語（見原 審卷㈠第483-487頁），上訴人就此亦未爭執；是依史尚彬所 述，其與董天任交涉過程中，董天任並未提出任何授權書等 文件，史尚彬亦未獲有董天任係隱名代理上訴人簽訂系爭買 賣契約之資訊，更無上訴人所稱需「斡旋金支票」與「買賣 意願書」、「買賣契約書」具有一致性方得簽約之情事。 ⒊董天任固於原審審理時證稱：因上訴人不在台北，由其代為 斡旋；曾詢問史尚彬是否更改契約名義人，然為了要配合斡 旋開票者名義，且永慶房屋有說可以指定登記名義人，故仍 由伊簽約等語（見原審卷㈠第475、478頁），並提出董天任 與史尚彬於108年11月15日之對話譯文為證（見本院卷第111 -129頁）。惟被上訴人均已否認有聽聞代理及更改契約名義 人之情事，且實務交易上亦無「簽約人」與「斡旋金支票發
票人」需一致方得簽約之限制，則無論上訴人與董天任間有 無其他內部關係存在，就整體交易之外觀及過程中，並未見 任何董天任代理上訴人為意思表示之事證，難認董天任係代 理上訴人委任仲介居間及簽訂系爭買賣契約，董天任上開證 述無法為上訴人有利之認定。至於上訴人雖以對話譯文中， 董天任以「...店長，我哥哥那個房子現在想賣...」起頭， 後續對話亦稱「我哥哥當初買117是不是?....」，而史尚彬 不疑有他，繼續與董天任對話，可認史尚彬知悉董天任代理 上訴人云云；然系爭房地既指名登記於上訴人名下，董天任 稱系爭房地為「我哥哥那個房子」，史尚彬接續應答，核與 常情無違，嗣董天任之談話均在探究被上訴人於系爭買賣契 約簽約當時，被上訴人是否知悉系爭房地不可供住宅使用， 董天任既未詢及被上訴人是否知悉系爭買賣契約係伊代理上 訴人所簽訂，史尚彬基於仲介者之立場，為免徒傷和氣，本 無糾正董天任不甚精確之用語的必要，且通觀史尚彬之談話 ，亦無任何被上訴人知悉董天任僅係代理人，上訴人方為契 約當事人之表示，上訴人據此主張被上訴人知悉其與董天任 間有隱名代理關係存在，尚難採信。
⒋另上訴人以其於101年間有換屋居住之需求，而將其所有之舊 屋委由被上訴人銷售，同時委託被上訴人仲介購買系爭房地 ，故被上訴人理應知悉系爭房地之實際買受人為上訴人云云 ；惟依董天任於原審證稱：上訴人之南京東路的房子於購買 系爭房地前1年內賣掉，亦是委託永慶房屋出售等語（見原 審卷㈠第481頁），足認上訴人舊屋之委託出售之時點距離與 系爭買賣契約簽約時已有一段時日，尚難以此即推論被上訴 人知悉董天任係代理上訴人簽約購買系爭房地；況系爭買賣 契約之處理既符合一般不動產仲介買賣實務，由董天任簽訂 契約，並指定由上訴人為系爭房地之登記名義人，以目前卷 內證據以觀，尚難認被上訴人有何知悉隱名代理之可能，上 訴人復未提出證據以證明董天任曾明確向被上訴人等人表示 或使其知悉隱名代理情事，前揭主張即因舉證不足而無法採 認，難認有據。上訴人主張其與董天任間有隱名代理關係存 在，其為系爭買賣契約之當事人，尚屬無法證明。 ㈢本件委託永慶房屋仲介買賣系爭房地，並與陳啟蒙簽訂系爭 買賣契約之當事人既為董天任，而與上訴人無涉，基於債之 相對性原則，系爭買賣契約效力應不及於上訴人，上訴人自 無從據以向被上訴人主張權利。至於上訴人主張因被上訴人 未告知系爭房地屬於系爭都市計畫案，不允許作為住宅使用 ，使上訴人受有遭都發局裁罰之6萬元罰鍰及為使系爭建物 得以合法使用之回饋金154萬5,960元之損害是否有理，本院
即無庸審酌，附此敘明。
四、綜上所述，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、 民法第226條及第227條第1、2項規定，請求永慶房屋與史尚 彬應連帶給付上訴人160萬5,960元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日 民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 范明達
法 官 葉珊谷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日
書記官 陳玉敏
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