臺灣雲林地方法院民事判決
108年度訴字第588號
原 告 廖元鋒
訴訟代理人 蘇仙宜律師
被 告 江緞
黃清河
上二人共同
訴訟代理人 康志遠律師（法扶律師）
被 告 黃茂昌
訴訟代理人 黃惠蘭
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年2月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴駁回。
二、被告黃茂昌應給付原告新臺幣貳萬零柒佰捌拾肆元，及自民 國一一○年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
三、被告黃茂昌應自民國一一○年一月十五日起，至其與原告間 就坐落雲林縣○○市○○○段○○○地號土地如雲林縣斗六地政事務 所民國一○八年十二月二十六日土地複丈成果圖所示編號Ａ部 分面積四三點三三平方公尺及編號Ｂ部分面積三七五點七八 平方公尺土地之租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣 壹仟貳佰玖拾玖元。
四、原告其餘備位之訴駁回。
五、訴訟費用由被告黃茂昌負擔四分之一，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文 。本件原告起訴時請求被告應將坐落雲林縣○○市○○○段000地 號、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼雲 林縣○○市○○路0號未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）拆 除，並將該部分土地返還原告；被告應連帶給付原告新臺幣 （下同）2,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息；被告應自起訴狀繕本送 達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告2,050元。 之後於民國110年1月14日行言詞辯論時，變更聲明為：一、
先位聲明：被告應將系爭土地上如雲林縣斗六地政事務所（ 下稱斗六地政）108年12月26日土地複丈成果圖（下稱附圖 ）所示編號A部分面積43.33平方公尺及編號B部分面積375.7 8平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地返 還原告；被告應連帶給付原告2,598元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被 告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶 給付原告2,598元。二、備位聲明：被告應連帶給付原告41, 568元，及自110年1月14日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；被告應自110年1月15日起至其與原告間就 系爭建物坐落系爭土地之租賃關係消滅之日止，按月於每月 20日給付原告前1個月之租金2,598元，被告同意原告上開聲 明之變更，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠先位之訴：
⒈原告因法院拍賣取得系爭土地所有權，系爭土地上有被告 三人違法搭建之系爭房屋，該房屋由被告三人無權占有中 ，原告為系爭土地之所有權人，被告為上開建物之現占有 人、所有人或實際管理處分之人，其等未經原告同意，且 無其他合法占有權源，無權占有系爭土地，對於原告所有 權之行使有所妨害。為此，依據民法第767條第1項前段、 中段之規定，請求被告拆屋還地。
⒉又被告無合法正當權源占有系爭土地，即獲得相當於租金 之利益，使原告無法使用系爭土地而受有損害，原告自得 請求被告返還相當於租金之利益。為此，依土地法第105 條準用同法第97條第1項規定，請求自108年9月10日原告 取得系爭土地所有權之日起，以系爭土地之申報地價每平 方公尺744元之年息百分之十計算，原告每月得請求被告 給付相當於租金之不當得利金額為2,598元（計算式：744 元×419.11平方公尺×年息10%÷12月＝2,598.482，元以下四 捨五入，下同），故依民法第179條之規定，請求被告返 還其利益。
⒊並聲明：被告應將系爭建物拆除，並將占用之系爭土地返 還原告；被告應連帶給付原告2,598元，及自起訴狀繕本 送達翌日止至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止 ，按月連帶給付原告2,598元；原告願供擔保，請准宣告 假執行。
㈡備位之訴：
⒈原告透過拍賣取得系爭土地所有權後，在系爭房屋得使用 期限內，即與被告成立推定租賃關係，而其租金數額本應 由當事人協議之，現因原告否認該租賃關係存在，而不能 獲致協議，是依民法第425條之1規定，租金數額當應由法 院定之。
⒉系爭建物占用系爭土地419.11平方公尺，而系爭土地107年 度每平方公尺申報地價為744元。再者，系爭土地坐落斗 六市楓湖路，為甲種建築用地，原則上得作較高度且有效 之土地利用，且其鄰近為「楓樹湖風景區」之熱門觀光景 點，更與在地熱門餐廰「楓樹湖小吃部」僅幾步之遠，可 知系爭土地是坐落於交通便利、工商繁榮之處，應以系爭 土地申報地價年息百分之十計算每月之租金，故被告每月 應給付原告租金2,598元。被告自108年9月10日原告登記 為系爭土地所有權人起至110年1月14日止，已有16個月共 計41,568元租金未給付，為此請求被告給付租金。 ⒊並聲明：被告應連帶給付原告41,568元，及自110年1月14 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告 應自110年1月15日起至其與原告間就系爭建物坐落系爭土 地之租賃關係消滅之日止，按月於每月20日給付原告前1 個月之租金2,598元；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：
㈠依雲林縣稅務局檢送之房屋稅籍證明書及歷次納稅義務人變 動情形表所示，系爭房屋由黃福財於58年設籍，由被告黃茂 昌於102年5月24日因繼承而取得系爭房屋之所有權，兩造對 上開事實不爭執，因此系爭房屋雖坐落於系爭土地上，且原 告為系爭土地之所有權人，然被告黃清河、江緞非系爭房屋 之所有權人或處分權人，對於系爭房屋無處分權，原告請求 被告黃清河 、江緞拆屋還地，應無理由。
㈡系爭土地及系爭房屋原為黃福財所有，黃福財死亡後，系爭 土地於81年1月30日以繼承為原因登記為被告黃清河及被告 黃茂昌所有，而系爭房屋由黃福財於58年設籍，再由被告黃 茂昌於102年5月24日因繼承而取得該屋之所有權，系爭土地 及系爭房屋先前既同屬一人所有，系爭土地及系爭房屋先後 讓與相異之人，故推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係 存在。縱以系爭土地拍賣前之狀態，系爭房屋為被告黃茂昌 所有，系爭土地為被告黃清河及被告黃茂昌共有，依實務見 解，仍符合「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有 其他共有人」之情形，仍構成「土地及其土地上之房屋同屬 一人所有」之要件，仍應適用民法第425條之1第1項規定， 推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在。
㈢再依現場照片所示，系爭建物應屬堪用而得為通常使用，而 仍在房屋得使用期限內，故系爭房屋之所有權人或處分權人 與系爭土地之受讓人即原告間，就系爭土地有租賃關係存在 ，自非無權占有系爭土地，原告請求拆屋還地，為無理由。 ㈣又系爭土地與系爭房屋原同屬黃福財所有，而為同屬一人所有之情形，後因繼承，系爭土地為被告黃清河及被告黃茂昌共有，系爭房屋為被告黃茂昌所有，仍應屬於「土地建物同屬一人」，故其僅對系爭土地設定抵押，再因強制執行之拍賣而使系爭土地及系爭房屋分屬不同人所有，應適用民法第838條之1、第876條規定，視為有地上權之設定，被告等人為有權占用系爭土地。依上，既屬有權占有系爭土地，被告等人使用系爭土地非無法律上原因，原告依不當得利規定請求返還相當於租金之不當得利，亦無理由。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈系爭土地原是黃福財所有，黃福財死亡後，由被告黃清河 、黃茂昌於81年1月30日因繼承各取得應有部分二分之一 ，嗣於102年5月14日由訴外人黃詩婷、連偵傑因拍賣共同 取得被告黃茂昌之應有部分二分之一，黃詩婷於102年10 月14日再因拍賣而取得被告黃清河之應有部分二分之一， 之後連偵傑於102年12月30日將其持分以贈與為原因移轉 登記予黃詩婷，原告再於108年9月10日因拍賣而取得系爭 土地所有權。
⒉系爭房屋是未辦理保存登記之建物，由黃福財於58年間出 資興建而原始取得所有權，之後由被告黃茂昌於102年5月 24日因繼承而取得系爭房屋所有權。
⒊系爭建物占用系爭土地如附圖所示，面積共計419.11平方 公尺。
⒋系爭房屋現由被告江緞、黃清河等人居住使用。 ㈡本件之爭點：
⒈原告先位之訴依據民法第767條第1項前段、中段之規定， 請求被告應將系爭建物拆除，並將占用之系爭土地返還原 告，是否有理由？原告依據民法第179條之規定，請求被 告應連帶給付原告2,598元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被 告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還系爭土地之日 止，按月連帶給付原告2,598元，是否有理由？ ⒉原告備位之訴依據租賃之法律關係請求被告應連帶給付原 告41,568元，及自110年1月14日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息；被告應自110年1月15日起至其與 原告間之租賃關係終止之日止，按月於每月20日給付原告 前1個月之租金2,598元，是否有理由？
四、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為其所有，系爭建物占用系爭土地之面積 共計419.11平方公尺之事實，為兩造所不爭執，並有系爭土 地登記第一類謄本在卷足憑（見本院卷第21頁），且經本院 會同兩造及斗六地政測量員履勘測量屬實，有本院之勘驗筆
錄、現場照片及斗六地政108年12月26日斗地四字第1080009 542號函所檢送之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第77- 79、87-91、107-109頁），原告此部分主張自屬真實。 ㈡按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資 興建之原始建築人。又房屋之拆除為一種事實上之處分，未 保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取 得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能（最高法院96年 度台上字第2772號、80年度台上字第2516號判決意旨參照） 。經查，被告陳稱系爭房屋由黃福財出資興建，為黃福財所 有，後由被告黃茂昌繼承取得所有權等語，有雲林縣稅務局 108年11月18日雲稅房字第1080044535號、108年12月26日雲 稅房字第1080050489號函暨房屋稅籍證明書及歷次納稅義務 人變動情形表在卷足憑（見本院卷第57-59、103-105頁）， 且為兩造所不爭執。由此堪認被告陳稱系爭房屋由黃福財所 出資興建，該屋原是黃福財所有，後來由被告黃茂昌因繼承 而取得所有權乙情，應屬可信。而系爭房屋既是被告黃茂昌 所有，則依前開說明，原告自應向有處分系爭房屋權利之人 即被告黃茂昌請求。從而，原告先位之訴本於所有人之地位 ，請求被告江緞、黃清河應將系爭建物拆除，將占用之系爭 土地返還原告，並進而依據不當得利之法律關係，請求被告 江緞、黃清河應返還相當於租金之不當得利予原告；備位之 訴依據租賃之法律關係，請求被告江緞、黃清河給付租金， 均於法無據，為無理由。
㈢原告先位之訴請求被告黃茂昌拆屋還地，並返還相當於租金 之不當得利，是否有理由？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。本條所謂 「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之 共有人」，而房屋則包含未經建物所有權第一次登記之房 屋（最高法院93年度台上字第1792號、99年度台上字第23 44號、89年度台上字第284號判決意旨參照）。本條項規 定之立法目的，在於保護房屋既得之使用權，俾免房屋遭 受拆除而損及社會經濟利益，以調和土地、建物不同所有 人間之權益，庶符社會正義之要求。
⒉經查，系爭土地原為黃福財所有，黃福財死亡後，由被告 黃清河、黃茂昌於81年1月30日因繼承各取得應有部分二 分之一，嗣於102年5月14日由黃詩婷、連偵傑因拍賣共同
取得被告黃茂昌之應有部分二分之一，黃詩婷於102年10 月14日再因拍賣而取得被告黃清河之應有部分二分之一， 之後連偵傑於102年12月30日將其持分以贈與為原因移轉 登記予黃詩婷，原告再於108年9月10日因拍賣而取得系爭 土地所有權。而系爭房屋是未辦理保存登記之建物，由黃 福財於58年間出資興建而原始取得所有權，之後由被告黃 茂昌因繼承而取得系爭房屋所有權等情，為兩造所不爭執 ，並有斗六地政108年12月27日斗地一字第1080009462號 、109年2月6日斗地一字第1090000612號函所檢送之系爭 土地歷次異動資料（見本院卷第111-119、159-177頁）及 雲林縣稅務局108年11月18日雲稅房字第1080044535號、1 08年12月26日雲稅房字第1080050489號函暨房屋稅籍證明 書及歷次納稅義務人變動情形表在卷可明（見本院卷第57 -59、103-105頁）。由此可見，系爭土地及系爭房屋原來 均同屬於黃福財所有，嗣因轉輾而由原告取得系爭土地所 有權，由被告黃茂昌取得系爭房屋所有權，符合民法第42 5條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有 」之要件。則依前開說明，被告黃茂昌所有之系爭房屋， 對原告所有之系爭土地有租賃關係存在，並非無權占有。 原告主張被告黃茂昌無權占用系爭土地，尚非可採。 ⒊按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。 建物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建物性質 上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買 受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築 物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建物不因其 所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致被土地所 有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物之所有人 及社會經濟造成不利之影響，但此並不指建築物之所有人 對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認租賃期限係至 該建築物滅失或不堪使用時為止（最高法院86年度台上字 第3586號、92年度台上字第1052號判決意旨參照）。而所 謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全 、市容、衛生方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘 房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使 用而言（最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照） 。反之，若房屋已超過耐用年限，但並非破舊，即難認已 達不堪使用之程度。經查，系爭房屋目前由被告江緞、黃 清河等人居住使用，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場 查明屬實，有本院之勘驗筆錄及現場照片在卷可明（見本 院卷第77-79、87-91頁），足見系爭房屋是適於供人居住
使用之房屋。雖系爭房屋從58年即開始課稅，但依外觀及 內部結構設施觀之，客觀上均尚堪使用，而系爭土地位處 斗六市山區之住宅區，系爭房屋從安全、市容、衛生整體 方面觀之，仍處於得使用之狀態，則依民法第425條之1第 1項之規定，系爭房屋於得使用之期限內，即應推定原告 與被告黃茂昌間就系爭土地有租賃關係存在。原告雖稱系 爭房屋已超過耐用年數，除經濟上之殘值為零外，在使用 上亦難謂安全，應認系爭房屋之推定租賃關係早己消滅云 云。然原告所提出之固定資產耐用年數表只是作為建物折 舊額計算之依據，與因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而 不堪使用所經歷之物理耐用年數不同。而民法第425條之1 第1項規定「房屋得使用期限」，應係指房屋本體堪以使 用之物理年限而言，並非原告所稱之固定資產耐用年數， 原告執上開固定資產耐用年數表主張系爭房屋已無經濟價 值，並無民法第425條之1規定之適用，為不足採。 ⒋從而，原告以被告黃茂昌所有之系爭房屋無權占用系爭土 地，而依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告 黃茂昌應將系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告，即 非有當。
⒌承前所述，原告與被告黃茂昌間既有租賃關係存在，則系 爭建物占用系爭土地即非無法律上之原因而受利益，故原 告依據民法第179條之規定，請求被告黃茂昌給付相當於 租金之不當得利，亦非有理。
⒍被告黃茂昌所有之系爭建物並非無權占用系爭土地，已如 前述，本院即無需再續為審理是否有民法第838條之1及第 876條規定適用之必要。
㈣原告先位之訴既無理由，自應就原告之備位之訴予以審理： ⒈按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當 事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2 項規定甚明。查系爭房屋與系爭土地因符合民法第425條 之1第1項規定而成立租賃關係，已如上述，且兩造就系爭 土地之租金數額未能達成協議，依前開規定，原告請求法 院定本件租賃關係之租金，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文， 而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額
。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條 規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市 地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規 定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所 有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定 地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第 152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期 間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均 地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報 價額，即指該土地之申報地價而言，上開規定於當事人依 民法第425條之1第2項規定聲請法院核定租金時，應有適 用。
⒊查系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭土地位處於斗六市山 區之住宅區，附近並無商業活動，交通亦不便利，系爭房 屋目前由被告江緞、黃清河等人居住使用等情，業經本院 會同兩造及地政人員履勘現場查證屬實，有本院108年12 月18日勘驗筆錄、內政部國土測繪中心網路圖及現場照片 在卷可稽（見本院卷第77-91頁）。本院審酌系爭土地之 位置、工商業繁榮之程度，及系爭建物目前是供被告江緞 、黃清河等家人居住使用，被告利用系爭土地之經濟價值 及所受利益等情，認為被告黃茂昌與原告依民法第425條 之1第1項規定所成立之租賃關係，其租金應以系爭土地申 報地價年息百分之五計算，較為妥適。
⒋系爭土地107年度之申報地價為每平方公尺744元，有系爭 土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第21頁）。系爭 建物占用系爭土地之面積為419.11平方公尺，以年息百分 之五計算，則被告黃茂昌每月應給付原告之租金核定為1, 299元（計算式：419.11平方公尺×744元×年息5%÷12＝1,29 9.241元）。原告於108年9月10日取得系爭土地所有權， 自108年9月10日起至110年1月14日止，共計16個月又5日 ，原告只請求16個月之租金，則原告請求上開期間之租金 20,784元部分（計算式：1,299×16＝20,784），為有理由 ，應予准許。超過上開範圍之請求，則無理由，應予駁回 。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、
第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請 求被告黃茂昌給付租金，為未定有給付之期限，依上開規 定，原告得請求自起訴狀繕本送達被告黃茂昌之翌日即10 8年11月21日（見本院卷第71頁）起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之法定遲延利息。從而，原告請求自11 0年1月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，並未逾上開規定之範圍，亦無不合，應予准許。五、綜上所述，本件系爭建物坐落於系爭土地上，有民法第425 條之1規定之適用，原告先位之訴依民法第767條第1項前段 、中段之規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定， 請求被告應連帶給付相當於租金之不當得利，均無理由，不 應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原告備 位之訴請求法院核定租金，並請求被告黃茂昌應給付原告20 ,784元，及自110年1月14日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；被告黃茂昌應自110年1月15日起至其與原 告間就系爭土地所成立之租賃關係終止之日止，按月給付原 告1,299元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 則無理由，應駁回。
六、本件備位之訴勝訴部分，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執 行，惟依民事訴訟法第389條第1項第5款「所命給付之金額 或價額未逾新臺幣50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行 」之規定，仍應由本院就原告勝訴部分依職權宣告假執行。 至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回 。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 4 日 民事第二庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 4 日 書記官 鄭蕉杏