臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 108年度苗簡字第663號
原 告 徐維梁
訴訟代理人 楊孟凡律師
被 告 徐維彥
徐瑜君
徐金蕉
徐金鳳
徐金蘭
上二人共同
訴訟代理人 歐嘉文律師
複 代理人 潘彥瑾律師
被 告 徐金珠
徐寶玉
上五人共同
訴訟代理人 温錡龍
被 告 徐逸甫
徐逸名
徐嵐姍
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年2 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣三義鄉重河段733 、733-1 、734 、73 8 、739 、740 、742 、743 、744 地號土地各應予變價分 割，並均按如附表一所示應有部分比例分配價金。二、兩造共有坐落苗栗縣○○鄉○○段000 ○000 地號土地應予 合併分割如下：㈠坐落苗栗縣○○鄉○○段000 ○000 地號
土地分歸原告及被告徐維彥、徐瑜君按各1/3 之比例維持共 有；㈡原告及被告徐維彥、徐瑜君應各補償被告徐金蕉、徐 金鳳、徐金蘭、徐金珠、徐寶玉、徐逸甫、徐逸名、徐嵐姍 如附表三所示之金額。
三、兩造共有坐落苗栗縣○○鄉○○段000 地號土地應依下列方 法分割：㈠如附圖編號B1所示面積58.22 平方公尺土地分歸 原告及被告徐維彥、徐瑜君按各1/3 之比例維持共有；㈡如 附圖編號B1以外所示面積160.44平方公尺土地分歸被告徐金 蕉、徐金鳳、徐金蘭、徐金珠、徐寶玉、徐逸甫、徐逸名、 徐嵐姍，按如附表五所示之比例維持共有；㈢原告及被告徐 維彥、徐瑜君應各補償被告徐金蕉、徐金鳳、徐金蘭、徐金 珠、徐寶玉、徐逸甫、徐逸名、徐嵐姍如附表四所示之金額 。
四、訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。 事實與理由
壹、程序方面
被告徐維彥、徐瑜君、徐金蕉、徐金珠、徐寶玉、徐逸甫、 徐逸名、徐嵐姍經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落苗栗縣三義鄉重河段（下稱同段）733 、73 3-1 、734 、735 、736 、737 、738 、739 、740 、742 、743 、744 地號土地（下合稱系爭12筆土地），均為兩造 所共有，應有部分如附表一所示，兩造間並無不分割期限之 約定，惟無法達成分割協議。而系爭12筆土地之共有人全部 相同，土地部分相鄰，惟因使用分區不同，各如附表二所示 ，致系爭12筆土地無法全部合併分割。又原告所有如苗栗縣 銅鑼地政事務所109 年1 月9 日土地複丈成果圖（下稱現況 圖）黃色、綠色斜線部分之建物坐落於同段736 、737 地號 土地，而與前揭建物相連、原告與被告徐維彥、徐瑜君（下 稱原告等3 人）共有如現況圖藍色部分所示建物坐落於同段 735 地號土地，為避免土地分割後上開建物遭拆除，故應由 原告等3 人共同分得同段736 、737 地號土地全部及同段73 5 地號土地如苗栗縣銅鑼地政事務所109 年11月25日複丈成 果圖（下稱附圖）編號B1所示面積58.22 平方公尺土地。至 於同段735 地號土地如附圖編號B1以外之土地，及同段733 、733-1 、734 、738 、739 、740 、742 、743 、744 地 號土地（下稱系爭9 筆土地）則由其餘被告徐金蕉、徐金鳳 、徐金蘭、徐金珠、徐寶玉、徐逸甫、徐逸名、徐嵐姍（下
稱被告徐金蕉等8 人）共同分得並維持共有。兩造間再相互 金錢補償其他共有人及彼此抵銷等語。並聲明： ㈠兩造共有系爭9 筆土地應依下列方法分割：⒈系爭9 筆土地 分歸被告徐金蕉等8 人維持共有；⒉被告徐金蕉等8 人應各 按鑑價報告所示補償原告等3 人。
㈡兩造共有同段736 、737 地號土地應予合併分割如下：⒈同 段736 、737 地號土地分歸原告等3 人按各1 /3之比例維持 共有；⒉原告等3 人應各按鑑價報告所示補償被告徐金蕉等 8 人。
㈢兩造共有同段735 地號土地應依下列方法分割：⒈同段735 地號土地如附圖編號B1所示面積58.22 平方公尺土地分歸原 告等3 人按各1 /3之比例維持共有；⒉如附圖編號B1以外所 示面積160.44平方公尺土地分歸被告徐金蕉等8 人，按如附 表五所示之比例維持共有；⒊原告等3 人應各按鑑價報告所 示補償被告徐金蕉等8 人。
二、被告方面：
㈠被告徐金蕉、徐金珠、徐寶玉則以：不同意原告之分割方案 ，應由被告徐金蕉分得如108 年12月5 日庭呈分割圖編號1 土地，被告徐金珠分得上圖編號2 土地，原告等3 人分得上 圖編號3 土地，被告徐寶玉分得上圖編號4 土地，被告徐逸 甫分得上圖編號5 土地，被告徐嵐姍分得上圖編號6 土地， 被告徐逸名分得上圖編號7 土地，被告徐金蘭分得上圖編號 8 土地，被告徐金鳳分得上圖編號9 土地，上圖編號10土地 則維持為共有道路等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
㈡被告徐嵐姍則抗辯：不同意原告之分割方案，同意被告徐金 蕉、徐金珠、徐寶玉提出之分割方案等語。並聲明：原告之 訴駁回。
㈢被告徐金鳳、徐金蘭（下稱被告徐金鳳等2 人）則以：原告 請求分得之同段736 、737 地號土地全部，屬臨路土地，若 將同段736 、737 地號土地分配予原告後，再將其餘土地變 價，無法拍得較高價額，影響其餘土地變價之價值。為避免 系爭12筆土地完整利用價值減損，於變賣程序低估其餘土地 之價值。又其等無能力承受其餘土地，另以金錢補償原告等 3 人。爰請求將系爭12筆土地全部予以變價分割等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈣其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲 明或陳述。
三、本院之判斷
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之 請求，命以原物分配於各共有人。民法第823 條第1 項、第 824 條第2 項第1 款前段分別定有明文。次按共有人相同之 數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民 法第824 條第5 項定有明文。再按地籍測量實施規則第224 條、第225 條之1 分別規定：土地因合併申請複丈者，應以 同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。第192 條 、第193 條、第224 條及前條所稱之使用性質，於都市土地 指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別 。經查，兩造共有系爭12筆土地之應有部分均如附表一所示 ，都市計畫土地使用分區各如附表二所示乙節，有土地登記 謄本（見本院卷一第29-101頁）、三義鄉公所都市計畫土地 使用分區證明書（見本院卷一第327 、329 頁）在卷可查。 又原告主張系爭12筆土地之共有人間並無不為分割之協議， 僅共有人間無法達成分割之協議乙節，為被告所不爭執，自 堪信原告主張為真實。揆諸前揭法條規定，原告就土地使用 分區同為農業區之同段736 、737 地號土地依民法第824 條 第5 項規定訴請裁判合併分割，其他土地各自單獨分割，並 無不合。被告徐金蕉、徐金珠、徐寶玉、徐嵐姍（下稱被告 徐金蕉等4 人）於系爭12筆土地使用分區確認前，所提前揭 二、㈠所示之原物分割方案，係以系爭12筆土地使用分區均 同為前提之合併分割方案，然系爭12筆土地之使用分區未全 然相同，是被告徐金蕉等4 人所提此原物分割方案，於法不 合，自不足採。
㈡按依民法第824 條第1 、2 項規定，共有物之分割，原則上 固以原物分配於各共有人；以原物分配如有事實或法律上之 困難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於 部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或變 賣共有物，以價金分配於各共有人。再按定共有物分割之方 法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及各 共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適當 之分配，始能謂為適當而公平（最高法院104 年度台上字第 139 號判決意旨參照）。又按分割共有物，以消滅共有關係 為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地 之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其 共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立 新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法 院69年度台上字第1831號判決意旨參照）。 ⒈關於土地現況：
①同段742 、743 、744 地號土地上坐落有原告、被告徐維彥 、徐瑜君、訴外人曾桂枝（下稱原告等4 人）共有如現況圖 編號A 所示之鐵皮建物（下稱編號A 建物）；而編號A 建物 經本院以107 年訴字第532 號判決應予拆除及返還占用之土 地予全體共有人，嗣原告不服提起上訴，經臺灣高等法院臺 中分院以108 年度上易字第484 號判決駁回上訴確定等節， 業經本院履勘現場屬實，並有勘驗筆錄、空照圖、照片（見 本院卷一第215-227 頁）、現況圖（見本院卷第231 頁）在 卷可按，亦有上開民事判決可參，堪以認定。
②同段735 、736 、737 地號土地上坐落有原告所有如現況圖 黃色、綠色斜線部分之建物，及與前揭建物相連、原告等3 人共有如現況圖藍色部分所示建物，為2 層水泥建物及3 樓 鐵皮加蓋建物（下合稱編號B 建物）；除上揭編號A 、B 建 物外，其餘土地均為空地等節，業經本院履勘現場屬實，並 有前揭勘驗筆錄、空照圖、照片、現況圖在卷可憑，亦為兩 造所不爭執，足堪認定。
⒉土地之具體分割方法：
①關於同段系爭9 筆土地：
原告主張系爭9 筆土地應由被告徐金蕉等8 人共同分得，再 由被告徐金蕉等8 人以金錢補償原告等3 人；被告徐金鳳等 2 人則主張：系爭9 筆土地應全部變價分割等語。被告徐金 蕉等4 人及其餘被告迄未提出系爭9 筆土地各如何單獨分割 之分割方案。本院審酌如下：
⑴查系爭9 筆土地上除坐落有原告等4 人應予拆除之編號A 建 物，其餘均為空地，被告徐金蕉等8 人均未利用土地等節， 業如前述。因編號A 建物應予拆除，故系爭9 筆土地之分割 無庸考量編號A 建物保存之必要，自無須將編號A 建物所坐 落之土地優先分配予原告等3 人，先予敘明。
⑵又查，系爭9 筆土地之使用分區分別為鐵路用地、農業區、 體育場用地、河川區等，如附表二所示；除依法使用分區不 同，不得合併分割外，各筆土地若按11位共有人之應有部分 比例作原物分割，將使土地細分而無法集中利用。又依卷附 之前揭空照圖所示，位於內側之同段744 地號土地（鐵路用 地）及同段734 、735 地號土地（體育場用地）、同段733 地號土地（農業區）、733-1 （河川區）均未臨路，如須各 筆原物細分土地，每個分區土地還需保留被告徐金蕉等8 人 可使用之共有道路，土地因此再度細分，將使土地之經濟效 益大幅降低，故將各筆土地各自原物分割，有事實上及經濟 上之困難，且兩造亦對系爭9 筆土地各自原物分割之方案， 均不表同意。
⑶再參諸兩造現均未利用系爭9 筆土地，及欠缺未來利用之計 畫，迄今無人願意承受上開全部土地作合併利用。倘依原告 前揭主張之原物分割兼金錢補償方案，被告徐金鳳等2 人已 當庭表示無能力負擔金錢補償原告等3 人之金額。即使由被 告徐金蕉等8 人共同負擔金錢補償原告等3 人金額，或是獲 取原告等3 人下述②分割分案所示⑶之金錢補償後，在共同 分擔或抵銷之情形，具有負擔能力。惟被告徐金蕉等8 人自 始未有維持共同分得系爭9 筆土地之意願，無法強求其等共 同分得系爭9 筆土地後再共同分擔原告等3 人之金錢補償。 又倘任一共有人承受系爭9 筆土地，依不動產估價報告書所 示鑑價結果，勢必承受支付高達數百萬元之金錢補償其他共 有人，考量無人有單獨承受之意願，自不應採原告主張之上 述分割方案，恝置其餘共有人之意願及財力不顧。 ⑷又系爭9 筆土地如以變價方式為分割，將所得價金予以分配 ，可發揮土地之最高經濟價值，變賣取得人可將不同分區之 土地統籌規劃，合併利用，且變價分割價額委由市場機制決 定，符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之本旨 。末被告徐金鳳、徐金蘭均同意變價分割，被告徐金蕉等3 人及其餘被告對各筆土地單獨分割之分割方案未表示意見， 本院綜上斟酌系爭9 筆土地之分區之型態、使用情形、經濟 效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭9 筆土地之 分割方法應採被告徐金鳳、徐金蘭主張之變賣分割方案，於 變賣後將價金按兩造應有部分比例分配為適當，爰諭知如主 文第一項所示。
②關於同段736、737地號土地、同段735地號土地： 原告主張：由原告等3 人分得同段736 、737 地號土地全部 ，及同段735 地號土地如附圖編號B1土地，由其金錢補償其 餘被告等語；被告徐金鳳等2 人則主張：同段736 、737 、 735 地號應與其他土地全部變價分割等語。被告徐金蕉等4 人及其餘被告迄未提出系爭9 筆土地各如何單獨分割之分割 方案。本院審酌如下：
⑴查同段735 、736 、737 地號土地上坐落有原告及原告等3 人所有之編號B 建物，業如前述。而原告等3 人亦有共同分 得土地維持共有之意願，由其等分得編號B 建物所坐落之同 段736 、737 地號土地全部，及坐落於同段735 地號土地如 附圖編號B1所示土地，使建物與土地所有人歸於同一，有利 於房地合一使用，準此，原告等3 人分得上述土地後，坐落 同段735 地號土地編號B1以外之面積160.44平方公尺土地為 空地，由被告徐金蕉等8 人分得，再由原告等3 人補償被告 徐金蕉等8 人應有部分不足之金額，應屬合理公允。
⑵被告徐金鳳、徐金蘭雖抗辯：同段736 、737 、735 地號土 地應併同其他系爭9 筆筆土地一起變價分割，以確認賣得價 金完整價值，避免低估云云。惟分割共有物本以原物分割為 原則，變價分割為例外，變價分割亦係由市場機制決定，業 如前述①⑷之說明，不應以臆測之不確定價格，否決原告等 3 人原物分得編號B 建物占用之土地、使房地合一之利益。 何況，上開土地與相鄰之同段738 、734 地號土地之使用分 區均不同，本來極不容易合併利用，雖然臨路，惟位於全部 土地之邊側，並未影響其他筆變賣土地之出入及其他土地之 集中利用，故上開同段736 、373 、735 地號土地未併同採 取變賣分割，亦不致於嚴重影響其他變賣土地之價格。是被 告徐金鳳等2 人抗辯上開3 筆土地應予變價分割，不足憑採 。
⑶再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項 亦有明文。共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨（最高法院85度年台上字第2676號判決 意旨參照）。同段736 、737 、735 地號土地依前揭②⑴所 示之分割方法分割後，經本院送請鴻廣不動產估價事務所鑑 定，該事務所根據一般因素、不動產市場概況分析，及區域 因素分析（含近鄰地區土地、建物利用情況、公共設施及服 務性、交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設、未來發 展趨勢）、土地個別因素分析（含土地個別條件、土地使用 法定管制與其他管制事項、土地利用情況）、最有效使用分 析，再以比較法及土地開發分析法等估價方法評估土地合理 價格，並就個別因素調整價格，本次評估同段736 地號土地 為單價為每平方公尺21,373元、同段737 地號土地為12,786 元、同段735 地號土地為19,449元（見鑑價報告第73、75頁 ），亦為兩造所不爭執，足見該估價報告書已就影響系爭土 地價值之各項因素詳加調查並考量，自屬貼近現狀及市場價 值，應為可採。再以上開分割後各筆土地之分配面積、分割 後土地單價，計算各共有人之分割後分配應有部分價值，與 土地產權分析表所示分割前應有部分價值之差額，原告等3 人應補償被告徐金蕉等8 人。復以各共有人應受補償金額與
應受補償總金額之比例，分別乘以應提補償人應提出之補償 金額，做成各共有人同段736 、737 地號土地之相互找補金 額表即附表三、同段735 地號土地之相互找補金額表即附表 四。綜上，爰諭知兩造間就同段736 、737 土地之分割方案 如主文第二項所示，同段735 地號土地之分割方案如主文第 三項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。五、末按分割共有物之訴，原、被告之間本可互換地位，本件原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴實因訴訟性質所不得不然 ，所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是訴訟費用如由敗 訴當事人負擔，顯失公平。故本院認兩造應依附表一所示比 例分擔訴訟費用，始為公允，爰諭知如主文第四項所示。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 110 年 3 月 11 日
苗栗簡易庭 法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 11 日
書記官 劉立晨
附表一：各共有人應有部分及訴訟費用負擔之比例┌───┬───┬────────────────┐
│ 地號 │共有人│應有部分（即訴訟費用負擔之比例）│
├───┼───┼────────────────┤
│ 733 │徐維梁│ 1/21 │
│ ├───┼────────────────┤
│733-1 │徐瑜君│ 1/21 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 734 │徐維彥│ 1/21 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 735 │徐金蕉│ 1/7 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 736 │徐金鳳│ 1/7 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 737 │徐金蘭│ 1/7 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 738 │徐金珠│ 1/7 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 739 │徐寶玉│ 1/14 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 740 │徐逸甫│ 1/14 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 742 │徐逸名│ 1/14 │
│ ├───┼────────────────┤
│ 743 │徐嵐姍│ 1/14 │
│ │ │ │
│ 744 │ │ │
└───┴───┴────────────────┘
附表二：土地之使用分區
┌───┬─────┐
│ 地號 │使用分區 │
├───┼─────┤
│733-1 │河川區 │
├───┼─────┤
│ 733 │農業區 │
│ │ │
│ 736 │ │
│ │ │
│ 737 │ │
│ │ │
│ 739 │ │
│ │ │
│ 740 │ │
│ │ │
│ 742 │ │
│ │ │
│ 743 │ │
├───┼─────┤
│ 744 │鐵路用地 │
├───┼─────┤
│ 738 │道路用地 │
├───┼─────┤
│ 734 │體育場用地│
│ │ │
│ 735 │ │
└───┴─────┘
附表三：各共有人就同段736、737地號土地相互找補分析表┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬─────┐
│ 受補償人 │ 徐金蕉 │ 徐金鳳 │ 徐金蘭 │ 徐金珠 │ 徐寶玉 │ 徐逸甫 │ 徐逸名 │ 徐嵐姍 │合 計│
├─┬───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│應│徐維梁│160,987 │160,986 │160,986 │160,987 │ 80,494 │ 80,493 │ 80,493 │ 80,494 │ 965,920 │
│補├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│償│徐瑜君│160,986 │160,987 │160,986 │160,986 │ 80,493 │ 80,494 │ 80,493 │ 80,493 │ 965,918 │
│人├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│ │徐維彥│160,986 │160,986 │160,987 │160,986 │ 80,493 │ 80,493 │ 80,494 │ 80,493 │ 965,918 │
├─┴───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│ 合計 │482,959 │482,959 │482,959 │482,959 │241,480 │241,480 │241,480 │241,480 │2,897,756 │
└─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴─────┘
附表四：各共有人就同段735 地號土地相互找補分析表┌─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬────┐
│ 受補償人 │徐金蕉│徐金鳳│徐金蘭│徐金珠│徐寶玉│徐逸甫│徐逸名│徐嵐姍│合 計│
├─┬───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│應│徐維梁│29,155│29,155│29,155│29,155│14,578│14,578│14,577│14,578│ 174,931│
│補├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│償│徐瑜君│29,155│29,155│29,155│29,155│14,578│14,577│14,578│14,578│ 174,931│
│人├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│ │徐維彥│29,155│29,155│29,155│29,155│14,577│14,578│14,578│14,577│ 174,930│
├─┴───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│ 合計 │87,465│87,465│87,465│87,465│43,733│43,733│43,733│43,733│ 524,792│
└─────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴────┘
附表五：各共有人就同段735 地號土地維持共有之比例┌─┬────┬───────────┐
│編│所有權人│維持共有之應有部分比例│
│號│ │ │
├─┼────┼───────────┤
│1 │ 徐金蕉 │ 2/12 │
├─┼────┼───────────┤
│2 │ 徐金鳳 │ 2/12 │
├─┼────┼───────────┤
│3 │ 徐金蘭 │ 2/12 │
├─┼────┼───────────┤
│4 │ 徐金珠 │ 2/12 │
├─┼────┼───────────┤
│6 │ 徐寶玉 │ 1/12 │
├─┼────┼───────────┤
│7 │ 徐逸甫 │ 1/12 │
├─┼────┼───────────┤
│8 │ 徐逸名 │ 1/12 │
├─┼────┼───────────┤
│9 │ 徐嵐姍 │ 1/12 │
└─┴────┴───────────┘