臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1667號
原 告 賴芳玲
賴雅莉
賴貞夙
共 同
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被 告 鄭賴金菊
訴訟代理人 鄭志明
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國110年3月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三 七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。本件兩造 間租佃爭議事件，原告申請調解，前經臺南市後壁區公所耕 地租佃委員會調解不成立，再由臺南市政府耕地租佃委員會 調處不成立，經臺南市政府移送本院審理等情，有臺南市政 府民國109年10月8日函件為憑（卷13-133頁），合於前揭規 定，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊等父親賴永正所有坐落臺南市○○區○○○段○○○○ 段0000地號、1370地號等2筆土地全部（下稱1369地號、137 0地號），因政府實施減租條例，於38年1月1日起，出租予 佃農賴建條，並於38年6月4日訂立臺南縣私有耕地後字第53 1號租約（下稱系爭租約），約定依土地正產物稻穀每年總 收穫量定為年租金額：1369地號土地年收穫1750台斤之千分 之375（即588台斤）、1370地號土地年收穫1519台斤之千分 之375（即570台斤）。嗣賴建條死亡後，由賴國和、賴國根 共同繼承。賴國根死亡後由被告繼承，賴國和死亡後由訴外
人賴李香繼承。系爭租約至109年12月31日止，經臺南市後 壁區公所通知業佃雙方換約，因上開2筆土地為同一租約之 土地。最初由賴建條全部承租，嗣由賴國和、賴國根共同承 租，再輾轉由被告及賴李香承租。惟賴李香已承認不自任耕 作租約無效，同意註銷1369地號部分之租約，而被告年紀已 大，亦未自行耕作，均由其子鄭志明囑託附近村民代耕，亦 未自任耕作，雖調處結果認定被告就1370地號未有不自任耕 作情形，然依減租條例第16條規定，同一租約中1369地號土 地部分租約無效，應認1370地號土地亦屬無效。退步言，系 爭租約租金，於38年間訂約時，以土地之正產物總收穫量之 千分之375，定為租金金額，而當時1369、1370地號正產物 稻榖之年收穫量分別為1567台斤、1519台斤，合計3086台斤 ，租金各588台斤、570台斤，然自38年迄今已逾70年，不僅 土地價格上漲近37.7倍，且因耕作技術進步，而稻作收成量 倍數成長，依被告提供給原告之108年第1期及第2期（6月3 日、11月5日）及109年第1期（6月8日）之秤量傳票，收穫 量分別為7866台斤、7016台斤、8183台斤，由此計算每1期 平均收穫量為7688台斤，一年總收穫量為1萬5376台斤【（7 866＋7016＋8183）÷3＝7688，7688×2＝15376】，即上開土地之 生產力已提升近5倍，顯非70年前訂系爭租約時所得預料， 惟土地租金卻從未調整，如再以半世紀前之農業人力耕作生 產力作為續訂租約之基礎，對於出租人之原告有失公平，且 按行政院55年11月14日台（55）内字第8476號令：「…耕地 三七五租約，原契約即因期滿歸於消滅，該項新契約似應依 耕地三七五減租條例第2條及第4條之規定按照耕地地目等則 及主要作物正產品全年收穫總量標準訂約計租，不受原約定 之限制…」、內政部105年10月27日台内地字第1050436952號 函主旨：「地目等則制度自106年1月1日正式廢除…」，依民 法第227條之2第1項規定，本件自有調整租金之必要，認於1 10年1月1日起續訂6年期租約之租額為每年2883台斤（15376 ÷2×0.375＝2883）等語。並聲明：㈠先位部分：確認兩造間就 1370地號土地所訂立耕地三七五租約無效。㈡備位部分：兩 造間就1370地號土地之耕地三七五租約年租金自110年起應 調整為每年稻穀2883台斤。
二、被告則以：雖被告因年邁、傷病，於4、5年前中風，始由其 子鄭志明耕作，然無任何違約可致本件三七五租約無效之情 事。而每期農作物由種到收，有多項作業，不可能全部親自 做，偶因情況特殊，會請人代行該項作業，如施肥、插秧、 收割等，系爭租約仍為有效。依系爭租約第3條約定，以及 減租條例第2條第1項規定，耕地地租租額，不得超過主要作
物正產品全年收穫總量千分之375；原約定地租超過千分之3 75者，減為千分之375；不及千分之375者，不得增加。而農 產收成並非每年如預期，如遇颱風而倒伏、因旱而無水，及 蟲害、病害等，均會導致欠收，甚至絕收，被告幾十年來亦 無因此要求減免租金。且整田、秧苗、插秧、肥料、農藥、 收割、人工等之成本，年年上漲，然被告一家有老小要養， 若不施藥、肥，收成量就差多了。依原告之計算，1369、13 70地號二筆土地之年平均收成共為稻穀1萬5376台斤，若以1 萬5400台斤計，每台斤以10元計，則年收為15萬4000元，其 中1370地號約為7萬7000元，而為了好收成，1370地號土地 一年須花成本近5萬元，未含自己人工，於無病、無害之正 常年，扣除上開成本，僅約餘2萬元，若遇荒年、災年，可 能血本無歸，所以原告主張年租額應由稻榖570台斤，調漲 至2883台斤，將致被告難以維持生計。另土地價值上漲，只 與地主欲收回土地而取得利益有關，與耕地承租農作無關， 且原告所提另案判決資料，如租地建屋等，多與本件情形不 符，非可援用等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執事實：
(一)原告之父賴永正所有1369、1370地號等2筆土地（權利範圍 全部），於38年1月1日起依減租條例出租予佃農賴建條，於 38年6月4日訂立「台南縣私有耕地租約後字第531號」，其 中約定依土地正產物稻榖每年總收穫量定為年租金額：1369 地號土地年收穫1750台斤之千分之375即588台斤、1370地號 土地年收穫1519台斤之千分之375即570台斤。(二)賴建條死亡後，系爭租約由賴國和、賴國根共同繼承，賴國 根死亡後由鄭賴金菊繼承，賴國和死亡後由賴李香繼承。(三)系爭租約租期自104年起至109年12月31日止，經後壁區公所 通知業佃雙方換約，惟因出租人主張系爭租約有承租人不自 任耕作租約無效，及原定租約顯失公平，應予調整調高之爭 議，經後壁區公所進行調解，惟調解不成立；案經移請臺南 市政府進行租佃爭議調處，此期間賴李香承認其於1369地號 土地未自任耕作，同意註銷1369地號部分三七五租約；至於 1370地號部分則認為租約有效，但租金調整事項，認宜由雙 方協調，原告對調處結果不服，當場異議，經臺南市政府依 減租條例第26條第1項規定，將本件移由本院審判。四、得心證之理由：
（一）先位之訴部分：
1、按減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人應自任耕作 ，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項 規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行
出租。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土 地供自己從事耕作之用而言，又所謂耕作，係指就作物為 種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而 為耕作之主體而言；所稱「自任耕作」，雖非播種、施肥 、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為 之，其將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理 其事者，殊非法所不許。且承租人應自任耕作者，應包括 其家屬在內，故減租條例第16條第1項所定之「承租人應 自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作 ，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家 人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始 符農村之現實狀況，並無違保護承租人權益之立法目的。 次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該 部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條 亦有明文。
2、依上述不爭執事項㈠、㈡及台南縣私有耕地租約副本及租約 登記簿等資料（卷187-190頁），可知，系爭租約內共有1 369、1370地號等2筆，因原承租人死亡，由其繼承人輾轉 、分別繼承結果，1369地號由賴李香承租、1370地號由鄭 賴金菊承租。又參諸臺南市政府提供之1369、1370地號土 地之地籍套繪圖及於108年7月12日、109年2月27日、109 年9月30日拍攝之現場照片，以及承租人賴李香、鄭賴金 菊於行政調解、調處程序陳述表示，因被告年邁（36年生 ）、中風，2筆土地均由被告兒子鄭志明實際代耕，且因 農作有多項作業，難以全部親做，故會請人代做部分等語 ，另據被告提供給原告108年6月3日、108年11月5日及109 年6月8日榮興碾米工廠秤量傳票（卷158、191至195頁） ，由上開秤量傳票姓名欄各記載為「空白」、「鄭闖」（ 即被告配偶）、「鄭」等情，則被告因身體因素無法耕作 時，由其子鄭志明實際耕作收益迄今，應認被告仍屬自任 耕作。此外原告並無法證明被告有不自任耕作之情形，其 該部分主張，尚難逕採。又原告主張：鄭志明並非系爭租 約另一承租人賴李香之同居家屬，賴李香未自任耕作租約 無效且已同意註銷1369地號部分之租約，同一租約部分無 效，全部無效云云，惟查，系爭租約內雖有2筆土地，然 賴李香與被告承租標的乃分屬「不同」地號土地，則其等 是否自任耕作，應分別認定，始符公平合理，是縱賴李菊 未自任耕作或自願放棄耕作，而使其承租之1369地號土地 部分租約無效，乃屬其個人行為，被告在其承租之1370地 號土地既無不自任耕作之情形，該部分租約亦可成立，應
認為有效（民法第111條但書）。原告主張1370地號土地 租約無效云云，自非可採。從而原告先位之訴請求確認13 70地號土地耕地三七五租約無效，難認有理，不應准許。（二）備位之訴部分：
1、原告主張系爭租約成立後，自38年間起迄今已逾70年之久 ，土地價格日益增漲，耕作產量亦大幅成長，如以70餘年 前之收穫量為計算基礎，顯失公平，依民法第227條之2規 定，請求調整租金等情。
2、惟按，減租條例第2條、第4條規定：耕地地租租額，不得 超過主要作物正產品全年收穫總量千分之375；原約定地 租超過千分之375者，減為千分之375；不及千分之375者 ，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種 植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係 指農作物之主要產品而為種植之目的者。耕地主要作物正 產品，全年收穫總量之標準，由各鄉(鎮、市、區)公所耕 地租佃委員會，按照耕地等則評議報請直轄市或縣(市)政 府耕地租佃委員會評定後，報內政部備查。而查，系爭租 約訂立當時，耕地地目田、等則10，租率以正產物全年收 穫總量千分之375計算，並載明具體租金數額，故租期屆 滿時，如耕地之等則或正產物全年收穫總量標準有變動， 於續訂租約時，自應本諸當事人之約定，依耕地變更後之 等則或正產物全年收穫總量標準，重新計算其具體租金數 額。是以，耕地佃租計算標準，乃基於法律規定而來，至 於「土地價格」或「實際收穫量」等，均尚非三七五租約 地租決定基礎及要素。
3、次按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其 原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或 變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文。 上開法文所規定之「情事變更原則」，於適用上，除應審 究其成立之客觀上要件，亦即㈠須有情事變更；㈡該情事變 更須發生在契約成立之後，其效果完成以前；㈢該情事變 更須為當事人當時未預料；㈣該情事變更之發生，係因不 可歸責於當事人之事由所致；㈤以及因該情事變更，依一 般觀念認為如仍依當時之原有效果，即有顯失公平之情形 外，乃應就增減給付之法律效果及應變更之原有法律效果 ，依客觀公平之標準判斷，亦即就當事人一方因該情事變 更所受不相當之損害及他方所得不預期之利益，暨其他實 際情形及彼此間之關係如何等情，於不失其法律關係給付 之同一性，而為公平裁量其增減之給付分量或變更原有之 法律效果。再者，土地可供利用者，一為其承載力；另為
其栽培力，前者如作為建築之基地，後者如作為種植之耕 地，耕地出租，承租人支付地租與出租人，乃利用出租耕 地之栽培力種植作物之代價，耕地栽培力固乃因投入勞力 、資本之改良而增強，作物產量因而增加，但係改良之結 果，應由改良之承租人獲得，而非屬於出租人。因此，耕 地出租後嗣因承租人投入勞力、資本改良耕地或作物所增 加之作物收穫，出租人自不得據以要求調整種類與租額。 4、依上說明，耕地三七五租約既以耕地主要作物正產品為計 算租額之標的，本可依據縣市政府公告之私有耕地正產物 年收穫總量標準資料計算租額。又系爭租約土地，自38年 間出租耕作地目為「田」，主要作物正產品為「稻」，且 持續耕作至今，承租人利用土地栽培力種植作物之代價， 原租約約定以稻穀計算租佃，縱有增加收穫量，亦屬承租 人所投入之資本、勞力與技術所致，並非屬承租人不預期 之利益，以及出租人所受之不相當之損害。原告本於情事 變更原則，請求增加租佃數額，於法無據，自非可採。五、綜上所述，原告先位之訴請求確認兩造間就1370地號土地所 訂立耕地三七五租約無效，備位之訴請求兩造間就上開土地 所訂立耕地三七五租約年租額，自110年1月1日起調整為每 年稻榖2883台斤，均無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 25 日 民事第四庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日 書記官 黃稜鈞