給付違約金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,109年度,542號
TPDV,109,重訴,542,20210310,1

臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第542號
原 告 施純弘
訴訟代理人 林坤賢律師
複 代理人 王怡潔律師
被 告 趙文嘉
訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊瑋律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年2月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟萬元，及自民國一○九年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣陸佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告任職於國聚建設股份有限公司（下稱國聚公 司），被告為遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司） 之董事長。原告於民國108年間透過仲介即訴外人游博程之 介紹，與遠雄公司土地開發部門之洪御仁接洽購買遠雄公司 所有坐落臺中市梧棲區市鎮○段0000000000000000地號共5筆 土地（下稱系爭土地）。洪御仁提供「預定買賣契約書（兼 收據）」（下稱系爭預約）交由原告審閱及簽名，再於108 年5月24日由國聚公司經理林育煊、財務施美娟與游博程一 同前往被告之辦公室，由被告以個人名義為出賣人簽訂系爭 預約，約定原告以每坪新臺幣(下同)28萬元、總價金18億9, 904萬1,760元購買系爭土地，並應於遠雄公司108年6月25日 董事會經過後7日內，由遠雄公司與原告簽訂買賣契約，原 告交付面額5,000萬元支票予被告，倘遠雄公司違約不簽訂 土地買賣契約，則被告應返還上開支票，並應約給付同額之 懲罰性違約金。惟於108年6月25日遠雄公司董事會經過後7 日，被告及遠雄公司仍未與原告簽訂買賣契約，原告於108 年6月28日、同年7月4日分別以臺中公益路郵局289、298號 存證信函通知被告履行系爭預約，復於108年9月20日委託至 成法律事務所寄發催告函予被告，詎被告竟復稱：遠雄公司 董事會於108年6月25日討論系爭土地是否買賣或合建時，作 成「本案緩議，待資料完備後再提會討論」之決議，嗣於10



8年9月25日再發函稱：遠雄公司董事會於108年9月24日作成 「本案決議不處分，保留自行開發」之決議，故系爭預約之 條件已無法成就而不生效力，自無履行契約之義務云云，明 確拒絕簽訂買賣契約，被告違反於108年6月25日遠雄公司董 事會「過後」7日（即108年7月2日）之期限與原告簽訂本約 ，原告自得依系爭預約第參條第二項之約定，請求被告給付 懲罰性違約金5,000萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告5, 000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地為遠雄公司所有，標的金額達18億餘元 ，依遠雄公司公告之「取得或處分資產處理程序」第5條第2 項第1款規定，除應經遠雄公司董事長即被告核准外，尚須 經董事會通過後，始得處分，此為眾所週知，原告亦已知悉 ，故系爭預約第參條第一項特別約定「董事會過後7日內」 ，顯係條件而非期限，倘該約定內容為期限，則兩造僅須以 特定日期「108年6月25日」為約定即可，不須再以「董事會 過後」作為贅文，由上可知兩造之真意乃經遠雄公司董事會 開會並決議通過後，始簽訂買賣契約，應屬停止條件或履約 條件，並非期限甚明。系爭土地既經遠雄公司董事會決議不 予處分，保留自行開發，則條件不成就，被告自無與原告簽 訂土地買賣契約之義務。從而，原告依系爭預約第參條第二 項之約定，請求被告給付懲罰性違約金，顯無理由。又縱認 被告有違約之情事，因預約權利人僅得請求履行訂立本約之 義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，故原告本不得請 求履行利益之損害賠償，本件原告既未實際受有損害，其請 求懲罰性違約金5,000萬元，自屬過高，亦應依民法第252條 規定予以酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事實(本院卷第202頁至第203頁)(一)被告為遠雄公司之董事長。
(二)兩造於108年5月24日簽訂系爭預約，由原告向被告購買遠雄 公司所有之系爭土地。
(三)系爭預約記載：「
壹、買賣土地標示、價款及訂金：（依土地登記薄謄本登記 為準）：
一、臺中市梧棲區市鎮○段000000000000 0000 地號等5 筆土地，共22,420.8平方公尺( 約6,782.292 坪) ，權利範圍全部。
二、以上土地以每坪新臺幣（下同）280,000 計價，總



價金新臺幣1,899,041,760 元整。 三、買方同意於簽訂本預約時，開立訂金新臺幣50,000 ,000元整之支票乙紙（票據影本如附，不另立據） 予賣方收執，以為簽訂正式買賣契約（下稱買賣契 約）之擔保；賣方應於雙方簽訂買賣契約且買方給 付簽約款後，將上述訂金票據返還買方。... 參、買賣契約其他重要約定條件：
一、雙方同意於民國108 年6 月25日賣方董事會過後 七日内，簽訂買賣契約(下稱系爭約定)。
二、若買方違約不買（不簽訂買賣契約）時，買方應 給付等同於訂金金額之預訂懲罰性違約金予賣方 ，或由賣方逕將上開訂金票據兌現抵償；若賣方 違約不賣（不簽訂買賣契約）時，賣方除返還已 收受之訂金票據外，並應給付等同於訂金金額之 預訂懲罰性違約金予買方。
三、稅費負擔：買方負擔地政士費用、契稅及地政規費 ；賣方負擔土地增值稅、房屋稅及工程受益費等稅 費。」
(四)原告於108年5月24日簽發面額新臺幣5,000萬元支票交付被 告，作為定金之擔保。
(五)兩造並未簽訂買賣契約。被告所據理由為遠雄公司董事會於 108年9月24日作成「本案決議不處分，保留自行開發」之決 議，故系爭預約之條件無法成就而不生效力。
四、原告主張被告未依系爭預約第參條第一項之期限，與原告簽 訂系爭土地之買賣本約，應依系爭預約第參條第二項約定給 付懲罰性違約金5,000萬元等情，為被告所否認，並以前詞 置辯，是本件爭點應為：(一)系爭約定為停止條件或期限， 或為履約條件？(二)原告主張系爭約定為履約期限且已屆至 ，因被告違約，依第參條第二項約定請求被告給付懲罰性違 約金5,000萬元，有無理由？如有理由，是否應予酌減？茲 分述如下：
(一)系爭約定應為期限，並非停止條件或履約條件：　1.按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字 ，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭 句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更 為曲解（最高法院86年度台上字第3873號、102年度台上字 第2356號判決意旨參照）。
　2.系爭約定明確記載：「雙方同意於民國108年6月25日賣方董



事會『過後』七日内，簽訂買賣契約。」並無應於遠雄公司董 事會開會並決議「通過」後，始簽訂本約之文義，此部分文 字意義解釋上並無模糊或模稜兩可之情，是被告抗辯系爭約 定係指遠雄公司董事會「通過」後7日內，而屬停止條件或 履約條件云云，即與上開文義不符。
　3.而被告雖辯稱依當事人之真意，系爭約定為停止條件或履約 條件等語，惟證人即仲介本件土地買賣之游博程於本院審理 中證稱：遠雄公司原與一家建商談每坪26萬元的價位，本來 要簽約，後來破局，我後來知道有問遠雄公司襄理洪御仁， 還有無再商談的機會，他回答要1、2個月沈澱後再談，後來 原告表達意願大約每坪28萬元來購買，洪御仁表示有機會老 闆會同意，但是需要買方開票洽談，簽購買意向書及支票， 遠雄公司表示沒有辦法直接簽訂買賣合約，原告表示二個條 件，第一不能是斡旋金的方式、第二要被告親收，後來簽約 當日我帶票與原告的員工到臺北遠雄公司洽談，系爭預約是 由遠雄公司提供，我不知道是誰做的，到遠雄公司簽約時， 我們先到一間辦公室討論合約內容，有遠雄公司洪御仁及原 告的2位員工，由員工拍照給原告看，才討論合約內容，確 認無誤之後，洪御仁與原告的1位員工上去找被告，我沒有 上去。當時洪御仁表示5月的董事會來不及排進議程，所以 需要等6月的董事會召開後才能排進議程，簽訂正式合約。 雙方的認知，簽收的人是絕對大股，買方的想法是說被告的 股份最多，如果他個人同意沒有道理董事會不過，原告的想 法是不需要董事會決議的，所以原告要求由被告親收，不要 斡旋金方式，而要預定買賣，原告只有要求這樣，文字內容 都是遠雄公司提供；遠雄公司表示要董事會過後，再與公司 簽約，至於遠雄公司內部規定，我不曉得，之後雙方會再由 遠雄公司與原告正式訂立買賣契約；原告表示不要用斡旋金 的方式，因為斡旋金就不代表一定要賣給出斡旋金的人，原 告是希望收定金，我沒有跟被告說這是斡旋金或是定金，是 由洪御仁溝通的，我有跟洪御仁說這是定金，所以雙方才會 簽訂一個有罰則的預定買賣，如果是斡旋金就不會有罰則， 雙方事先都知道系爭土地是遠雄公司所有，所以當天不能由 遠雄公司簽訂正式合約，洪御仁表示要由董事會決議後，但 是沒有明確的購買意向跟價位，董事會不會開會討論；原告 是要與遠雄公司的代表人簽訂預定買賣契約書，因為這樣才 有約束力，原告的想法大概是被告為代表人或是大股東，所 以董事會一定會通過等語(本院卷第344頁至第349頁)，可見 兩造均明知系爭土地為遠雄公司所有，被告係就遠雄公司所 有之土地簽訂系爭預約，將來買賣本約應由遠雄公司與原告



簽訂，故出售及轉讓系爭土地本應經遠雄公司同意方得為之 ，然卻未於系爭約定特別記載「經董事會『通過』後7日內」 文字，反而記載「108年6月25日賣方董事會過後7日内」， 與被告長期擔任遠雄公司董事長之經歷有違，被告此部分所 辯，已與常情不符。再佐以證人游博程所述，原告係將該面 額5,000萬元支票充作定金，而非僅與被告或遠雄公司斡旋 之意，此情並已告知遠雄公司之員工洪御仁，且原告會直接 與遠雄公司之代表人即被告接洽購買系爭土地，即係認為只 要經被告同意，遠雄公司董事會無不予通過之可能性等情， 堪認系爭預約之一方即原告主觀上並未認知要以遠雄公司董 事會決議通過後，被告方負有使遠雄公司簽訂本約之義務。 綜觀上開系爭預約簽約時之情狀，以及原告簽約時之認知與 系爭約定之客觀文字解釋上相符，堪認系爭約定應為原告所 主張之期限，而非停止條件。從而，被告於遠雄公司108年6 月25日董事會過後7日，即有履行簽訂本約之給付義務。 4.至被告雖辯稱：兩造均知悉遠雄公司所公告之「取得或處分 資產處理程序」第5條第2項第1款規定，系爭土地除應經被 告核准外，尚須經董事會通過後，始得處分，故兩造對於系 爭約定之真意不可能違反上開規定，故應屬條件云云，惟觀 之遠雄公司「取得或處分資產處理程序」第5條第2項第1款 規定：「二、交易條件及授權額度之決定程序(一)取得或處分 不動產，應參考公告現值、評定價值、鄰近不動產實際交易價格 等，決議交易條件及交易價格，作成分析報告提報董事長，其 金額在新臺幣壹拾億元(含)以下者，應呈請董事長核准後為之 ；超過新臺幣壹拾億元者，於呈請董事長核准後，得採提經 董事會通過後為之，或得由董事會事先通過於指定區域及一 定額度內，授權董事長全權處理後報請董事會追認，二者擇一 之方式為之，前述之一定額度應不得逾淨值之百分之六十(本院 卷第137頁)。」可見遠雄公司處分不動產之交易價格高過10 億元者，於呈請董事長核准後，得採提經董事會通過後為之 ，或得由董事會事先通過於指定區域及一定額度內，授權董 事長全權處理後報請董事會「追認」。是以，系爭土地並非 不能先由董事會授權董事長全權處理後報請董事會追認，此 情是否為原告所知悉，自非無疑，且由此亦可說明系爭約定 「董事會過後7日內」，實有可能僅係為踐行董事會追認程 序而已，故而雙方不具體約定簽訂本約之期日。再者，依被 告提出之遠雄公司108年度第8次審計委員會議事錄所載：「 案由：討論本公司臺中市梧棲區土地開發案，報請核議。說 明：1.本案業經提報108年9月24日審計委員會討論。2.本案 業於108年6月25日提請審計委員會及董事會討論，因資料未



齊備，董事會決議：『本案緩議，待資料完備後再提會討論』 。3.本案原依開發部108年4月1日簽呈核示，土地以每坪單 價不低於新臺幣280,000元之價格出售，惟經開發部依董事 會決議再次蒐集市場推案狀況，並參考公告現值、評定價值 、鄰近不動產實際交易價格重新評估後，提出分析報告如附 件三。...決議：本案決議不處分，保留自行開發。最適開 發方案由專業經理人另行評估(本院卷第435頁)。」益徵系 爭土地之處分可能於108年4月1日由董事會授權被告以每坪 單價不低於28萬元之價格出售，再報請董事會追認之方式為 之，此底價價格與系爭預約所訂每坪單價為28萬元相同，則 被告就系爭約定之真意為須經董事會通過方可處分系爭土地 ，而非由董事會追認，亦屬有疑。綜上，被告既未舉證證明 原告知悉系爭土地之處分須提經遠雄公司董事會通過，復未 能證明被告主觀上亦有須經董事會決議通過始能處分系爭土 地之事實，則其辯稱系爭預約之當事人真意咸認為應經遠雄 公司董事會通過，方能訂立系爭土地之買賣本約云云，尚無 可採。
(二)原告依系爭預約第參條第二項約定請求被告給付懲罰性違約 金2,000萬元，為有理由：
1.按預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任 者，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍 包括所受損害及所失利益。所謂所失利益包括依預約可得預 期訂立本約而獲履行之利益；惟當事人於本約訂立前，原不 得逕依預定之本約內容請求履行，他方就此既尚不負給付義 務，其預為給付之準備，縱有損失，亦不能認係因預約不履 行所受之損害(最高法院103年度台上字第1981號判決意旨參 照)。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額 數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲 罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台 上字第2529號判決意旨參照)。再按民法上之違約金，有懲 罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第250條規 定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人 不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付 違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，準此，約定 懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況 及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量 標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人 因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準(最高 法院81年度台上字第2484號判決意旨參照)。



2.查系爭預約第參條第二項明文約定：「...若賣方(即被告)違約不賣（不簽訂買賣契約）時，賣方除返還已收受之訂金票據外，並應給付等同於訂金金額之預訂懲罰性違約金予買方(即原告)。」足認兩造所約定應給付定金同額之違約金，屬懲罰性質之違約金無疑。而被告未於遠雄公司108年6月25日董事會過後7日之期限屆至時履行訂立本約之義務，已如前述，原告依上開系爭預約之約定，請求被告給付懲罰性違約金，應屬有據。又本院審酌懲罰性質之違約金，係以強制債務之履行為目的，系爭預約縱有債務不履行之情事，原告除得請求支付懲罰性違約金外，既得另請求依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益，則原告主張其因未能訂立本約而受有履行利益26億餘元之損害等語(本院卷第151頁至第152頁)，固據訴外人豐邑建設股份有限公司(下稱豐邑公司)提出就系爭土地之投資興建計畫書、投資合作協議書為憑(本院卷第233頁至第283頁)，仍難作為本件懲罰性違約金數額之唯一衡量標準，然由此堪認被告違約情節非輕，並考量原告確有因簽訂系爭預約而與豐邑公司進行投資合作，實際出資成立豐光建設股份有限公司進行系爭土地之興建，且已委託會計師、建築師進行，投入相當之人力、物力，支出之費用成本不少，及參酌被告係出售他人之物而與原告簽訂系爭預約，縱使訂立本約，被告個人亦未直接從中獲利等一切情狀，認原告得請求之懲罰性違約金，應酌減為2,000萬元為適當，逾此金額尚屬過高。準此，原告依系爭預約第參條第二項之約定，請求被告給付懲罰性違約金2,000萬元，為有理由，逾此金額之請求，則屬無據，為無理由。 五、綜上所述，被告未依約履行簽定買賣契約之本約，原告依系 爭預約第參條第二項約定，請求被告給付2,000萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日(即109年3月17日，見本院卷第75頁)起 至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有據 ，逾此數額部分，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核予 法並無不合，爰就原告前開勝訴部分，分別酌定相當擔保金 額准許之。又原告之訴前開經駁回部分，其假執行之聲請即 失所附麗，併予駁回之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　10　　日 民事第二庭 法 官 林維斌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　10　　日 書記官 潘惠敏